El contrato de arrendamiento - Teoría General (2017)

Apunte Español
Universidad Universidad de Zaragoza
Grado Derecho - 2º curso
Asignatura Derecho Civil II - Obligaciones y Contratos
Año del apunte 2017
Páginas 5
Fecha de subida 15/06/2017
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Teoría General acerca del contrato de arrendamiento en el Código Civil,

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DERECHO CIVIL - EL ARRENDAMIENTO DE LAS COSAS EN GENERAL.
1. Arrendamiento. Concepto. Naturaleza. Caracteres. Clases Hay que destacar la importancia de la función económica del contrato de arrendamiento, aunque es menor que el contrato de CV.
Concepción unitaria: Que sea una concepción unitaria significa que nuestro CC sigue al Derecho Romano, porque dedica disposiciones comunes a todos los arrendamientos y algunos preceptos concretos a cada una de las modalidades de arrendamiento. locatio conductio rei, locatio conductio operis, locatio conducto operarum arrendamiento de cosas, (de fincas rusticas como urbanas), de obras y de servicios.
Concepto: Es el contrato por el que una de las partes se compromete mediante un precio que la otra se obliga a pagarle, a procurar a ésta el uso o el goce temporal de una cosa (arrendamiento de cosas) o a prestarle temporalmente sus servicios (arrendamiento de servicios) o a realizar por cuenta de ella una obra determinada (arrendamiento de obra) Caracteres: Consensual: Las obligaciones de ambas partes nacen por el mero acuerdo de voluntades.
Bilateral Oneroso, Conmutativo: Las prestaciones de las partes resultan conocidas al tiempo de celebrase el contrato.
5) Temporal: Deben tener carácter temporal por que el CC considera que los arrendamientos perpetuos constituirán mas bien una enajenación (1583 CC) lo considera nulo.
6) De tracto sucesivo: Supone un cumplimiento regular y continuado en el tiempo por parte de los contratantes, aunque esta característica admite matices porque el precio puede pagarse de una vez.
1) 2) 3) 4) Naturaleza El Derecho de arrendamiento ¿es un derecho real o personal?: Es personal, crea relaciones inter partes. Por excepción es posible que esos efectos no se limiten solo a las partes contratantes, en virtud de la inscripción registral puede tener naturaleza real por tener eficacia erga omnes y el no inscrito solo tiene eficacia personal, inter partes.
Si el derecho de arrendamiento fuera personal ¿tiene carácter personalisimo? Es decir es inseparable de su titular. No, por que el arrendamiento genera derechos transmisibles tanto inter vivos como mortis causa.
La constitución del arrendamiento ¿es un acto de disposición o simplemente de administración?: Por regla general la constitución de un arrendamiento es simplemente un acto típico de administración (requiere una capacidad mínimo para constituirlo) porque para constituir un arrendamiento no hace falta ser propietario de esa cosa. Por regla general la capacidad para enajenar es distinta que para arrendar.
Como excepción cuando se trate de arrendamientos inscribibles será un acto de administración extraordinaria, que requiere para concertarlo una capacidad similar a la de los actos de disposición.
2. Arrendamiento de cosas: Constitución.
Clasificación del arrendamiento que tiene por objeto cosas: • Por la naturaleza del objeto arrendado: ◦ Arrendamiento de cosas incorporales o derechos ◦ Arrendamiento de cosas corporales: ▪ Inmuebles: Urbanos (inquilinato o alquiler) rústicos (colonato) minas (partido) ▪ Muebles: cosas muebles propiamente dichas, semovientes (Animales) y naves (fletamiento, mercantil) • Por la legislación que resulte aplicable a un arrendamiento: ◦ Arrendamiento sometidos al CC: No están sometidos a leyes especiales arrendaticias.
◦ Arrendamientos regidos por la legislación especial de arrendamientos urbanos o rusticos.
◦ Arrendamientos regidos por diversa legislación especial: arrendamiento de apartamientos y viviendas turísticas vacacionales, VPO, o viviendas usadas por porteros, guardas, asalariados, empleados, funcionarios públicos, universitarios, militares – Elementos personales (carácter subjetivo): Se llama arrendador – dice el art. 1546 CC – al que se obliga a ceder el uso de la cosa (…); y arrendatario al que adquiere el uso de la cosa (…) que se obliga a pagar.
a) Arrendador: La regla general para arrendar es la capacidad para contratar. No es preciso que el arrendador sea dueño de la cosa, basta con que tenga la posesión de un bien en forma transmisible (vgr el usufructuario). Excepción arrendamientos inscribibles en los cuales es necesario poder de disposición.
b) Arrendatario: Basta con que tenga capacidad general para contratar.
– Elementos reales (carácter objetivo): a) Objeto de un arrendamiento: • • Requisito general: Pueden serlo todas las cosas (muebles o inmuebles, presentes o futuras, corporales o derechos) pero siempre que su uso o goce éste en el comercio Requisito especial: No pueden ser objeto de contrato las cosas que se consumen por el uso (1545CC). Son aquellas cuya naturaleza de empleo es consuntivo, que sea para consumir. Plantea problemas cuando se arrienda cosas consumibles, pero no para su consumo sino para otros fines diferentes como para exponerlas (es permitido).
b) Precio o merced: El precio debe ser ''cierto'' es decir que sea determinado o determinable, puede consistir en dinero o no (apareceria). Normalmente, el precio se fija en plazo periódicos (tracto sucesivo), pero puede convenirse un pago único al principio o al final del arrendamiento.
Precario: Es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo. Hay falta de título que justifique el goce de la posesión y la no existencia de contraprestación (merced) por ese uso y disfrute. La diferencia viene por la existencia de un contrato o un precio con el arrendamiento, el problema es que en España predominan los contratos consensuales.
– Elementos formales (1279 y 1280) No son formas constitutivas obligatorias, sino formas que buscan alguna utilidad y ventaja pero no supeditan la perfección del contrato, porque por lo general es un contrato consensual. Pero hay ciertos casos como el arrendamiento de bienes inscribibles en el que hay que dotar al contrato de cierta forma (1279 CC 32 LH) “Si la ley exigiere el otorgamiento de escritura (…), los contratantes podrán compelerse recíprocamente a llenar aquella forma desde que hubiese intervenido el consentimiento y demás requisitos necesarios para su validez”. Por su parte, el art. 1280 CC dispone que: “deberán constar en documento público: los arrendamientos de estos bienes inmuebles por 6 o más años, siempre que deban perjudicar a tercero”.
3. Arrendamiento de cosas: Contenido. (derechos y obligaciones) Arrendador: Sus obligaciones principales aparecen en el artículo 1554: 1) A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.
2) A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.
3) A mantener al arrendatario el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato.
Arrendatario: Sus obligaciones aparecen en el 1555 y ss 1) Pagar el precio del arrendamiento en los términos convenidos 2) Usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado y en defecto de pacto al que resulte de la naturaleza de la cosa arrendada según costumbre de la tierra.
3) Obligación de custodia: Debe poner urgentemente en conocimiento del arrendador toda usurpación o novedad dañosa que otro haya realizado o abiertamente prepare en la cosa arrendada. Igualmente debe poner en conocimiento del arrendador las reparaciones necesarias en la cosa . (1559) 4) Salvo pacto, el arrendatario está obligado a pagar los gastos de documentación del contrato ocasionados por la escritura pública del contrato 5) Tiene que devolver la cosa al término del contrato tal como la recibió, salvo lo que se haya perdido o menoscabado de la cosa arrendada con el paso del tiempo (1561 CC) El arrendatario es responsable del deterioro o pérdida, salvo que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya (1563 CC). También lo es del deterioro causado por las personas de su casa (Art. 1564 CC).
4. Arrendamiento de cosas: Extinción Causas generales del 1156 CC Causas específicas 1565CC: a) Incumplimiento relevante de las obligaciones de una u otra parte. “Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente'' (art. 1556 CC).
A tenor del art. 1569 CC: “El arrendador podrá desahuciar judicialmente al arrendatario por alguna de las causas siguientes: • • • • Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los artículos 1.577 y 1.581.
Falta de pago en el precio convenido.
Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.
Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer, o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el número segundo del artículo 1.555.
b) Expiración del plazo: ◦ Plazo determinado: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye el día prefijado sin necesidad de requerimiento” (art. 1565 CC)..
◦ Plazo indeterminado: El CC da ciertas reglas sobre cuanto durá el contrato con relación a la naturaleza de la cosa arrendada: ▪ Rusticos: Por todo el tiempo necesario para la recolección de los frutos que toda la finca diera en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos. (1577 CC) ▪ Urbanos: (1581CC): “Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario” (art. 1581 CC).
▪ Muebles junto a inmueble: Se refiere al plazo de los muebles que se alquilan junto con una finca, duraran lo que dure el alquiler de la finca (1582 CC) Prorroga de plazo. Hay que destacar la tacita reconducción se produce si tras extinguirse un contrato de arrendamiento el arrendatario sigue disfrutando de la cosa arrendada por al menos 15 días sin el requerimiento del arrendador (1556CC) c) Perdida del derecho del arrendador: Si el que arrienda no es propietario, su derecho de arrendar está limitado y cuando su derecho se extinga también se extinguirá el arrendamiento (usufructuario lo arrienda por 2 años cuando se acabe su usufructo se extingue el arriendo no puede hacerlo por más tiempo del que sea usufructuario de esa cosa) d) Perdida de la cosa arrendada (1568 CC) ...

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