Los principios registrales materiales (0)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Derechos Reales
Año del apunte 0
Páginas 29
Fecha de subida 05/06/2014
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TEMA 8. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES MATERIALES 8.1 Legitimación 8.2 Fe pública registral 8.3 Inoponibilidad 8.4 Prioridad 8.5 Legalidad y calificación PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN Es un principio complementario, pues todos funcionan de la misma manera para cerrar el contenido de cómo quedan afectados por la inscripción los derechos reales. La legitimación supone la exactitud del registral, para los registros que no se da el principio de exactitud como principio registral. Si es de carácter constitutivo, no puede haber una realidad extra registral, pues es la misma.
En España se sigue el sistema alemán, el Registro sabemos que no tiene por qué ser exacto, pero para nosotros lo es, tanto es así que se presume su exactitud. Publica titularidades que legitiman al sujeto para mostrarse como titular del derecho en la medida que conste en el Registro de la propiedad, y lo hace por mediación de una presunción de veracidad, de exactitud. El Registro es exacto, aunque sepamos que puede no serlo, pero, en principio, lo es. Por lo tanto, le basta al sujeto que consta como propietario en el Registro para solicitar un certificado y acudir a un Juzgado para que, sin tener que probar nada más, se atienda a la petición del derecho en un juicio verbal, sumario y corto. Pues el juez no discutirá nada acerca de si lo es, no debe probar nada más que el hecho de existencia de la inscripción a su favor para poder ejercer el derecho de esa manera. Como sabemos que puede no ser exacto, dejemos que sea una presunción de veracidad. Es decir, en caso de querer contradecir derecho inscrito, se podrá hacer, pero deberá destruir la presunción de veracidad + el juego del resto de presunciones = hacen que el Registro pase a ser exacto.
Esto supone que no se admitirá demanda que se contradigan derechos o situaciones jurídico- reales inscritas sin que a la vez se pretenda su cancelación o nulidad.
Legitimación supone  derechos reales.
la presunción de que el Registro es exacto, pero lo es solo para los No tienen acceso los planos al Registro, por lo tanto, las fincas se identifican por una suerte de linderos. Las anotaciones que incorporan, no tiene el principio de legitimación.
Salvo determinados tipos de hipotecas, la legitimación no afecta al préstamo de garantía hipotecaria. La suerte de legitimación no afecta a los derechos de crédito a pesar de que estos hayan sido introducidos en la inscripción al, por ejemplo, inscribir hipoteca. Salvo excepciones, pues hay hipotecas de máximo.
Artículo 38 LH A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo. De igual modo se presumirá que quien tenga inscrito el dominio de los inmuebles o derechos reales tiene la posesión de los mismos.
Como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada, sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero.
En caso de embargo preventivo, juicio ejecutivo o vía de apremio contra bienes inmuebles o derechos reales determinados, se sobreseerá todo procedimiento de apremio respecto de los mismos o de sus frutos, productos o rentas en el instante en que conste en autos, por certificación del Registro de la Propiedad, que dichos bienes o derechos constan inscritos a favor de persona distinta de aquella contra la cual se decretó el embargo o se sigue el procedimiento, a no ser que se hubiere dirigido contra ella la acción en concepto de heredera del que aparece como dueño en el Registro. Al acreedor ejecutante le quedará reservada su acción para perseguir en el mismo juicio ejecutivo otros bienes del deudor y para ventilar en el juicio correspondiente el derecho que creyere asistirle en cuanto a los bienes respecto de los cuales se suspende el procedimiento.Cuando se persigan bienes hipotecarios que hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor, se procederá con arreglo a lo dispuesto en los artículos 134 y concordantes de esta Ley.
Las mismas reglas se observarán cuando, después de efectuada en el Registro alguna anotación preventiva de las establecidas en los números 2. º y 3.º del artículo 42, pasasen los bienes anotados a poder de un tercer poseedor.
Artículo 97 LH Cancelado un asiento se presume extinguido el derecho a que dicho asiento se refiera.
Diferencia entre Registro y Catastro:  Registro Propiedad: titularidades de derechos reales que afectan a fincas  Catastro: a efectos fiscales, se anota el valor que determinadas fincas tienen con independencia del RP, son registros independientes (hay nivel de colaboración, pero son independientes). No afecta en absoluto a la titularidad del derecho, si consta que soy propietaria, no hay fe pública. Valor que a efectos fiscales reconoce el registro.
PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN El derecho registral parte necesariamente de la inscripción de actos con trascendencia, sin inscripción no hay derecho registral.
El acceso al Registro se tiene únicamente por uno de estos 3 medios: por escritura pública, por resolución en certificación de la autoridad judicial o por la autoridad administrativa. Son los mecanismos de acceso a la inscripción.
Hay dos tipos de inscripciones en nuestro sistema:  Carácter declarativo  Carácter constitutivo: hay dos necesarios actos constitutivos. Uno que es el documento público, que se requiere para la existencia de los derechos, y otro, la existencia. Uno que es anterior, pero que es causa necesaria para el segundo.
Se entiende que las inscripciones no constituyen ex novo ningún derecho. Cuando se inscribe en el Registro de la propiedad, existe una inexactitud en el Registro, y al inscripción pretende conformar la realidad extra registral con la realidad registral. Se trata, por lo tanto, que el Registro publique realidades conforme se han producido fuera del Registro, pues éste no altera el contenido de los derechos reales. Salvo en aquellas circunstancias en que la extinción tiene carácter constitutivo.
¿Es obligatorio inscribir en nuestro sistema? No es obligatorio inscribir pero, sin embargo, es conveniente inscribir. El OJ otorga determinados efectos a la inscripción que, en caso de no existir, puede perjudicar al titular del derecho por no inscrito o a terceros adquirentes de ese derecho.
Artículo 2 LH En los Registros expresados en el artículo anterior se inscribirán:  - Los títulos traslativos o declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos   - Los títulos en que se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitación, enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbre y otros cualesquiera reales   - Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la obligación de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
  - Las resoluciones judiciales en que se declare la incapacidad legal para administrar, la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre disposición de sus bienes.
El Registro pretendía la protección, no tanto del sujeto que consta inscrito, sino en el tercero adquirente, aquel que confía en la exactitud del Registro.
Titular registral solo es aquel sujeto que ha inscrito un derecho en el registro y consta como titular de ese derecho en el Registro. Hay una presunción en el art. 38 LH que entiende que ese sujeto que consta como tal es el titular verdadero. La protección a este sujeto es limitada, o más bien no interesa tanto la protección de este sujeto, sino de aquel otro que será también titular inscrito, pero lo ha inscrito porque lo ha adquirido de otro titular inscrito.
1257 CC > principio de relatividad contractual > tercero a los efectos de este artículo es cualquier sujeto ajeno a la relación jurídico obligatoria que estamos contemplando. Es un sujeto que institucionalmente no viene obligado al cumplimiento de ninguna obligación derivada de un contrato. Por lo tanto, no es tercero quien sea deudor, pero tampoco lo es quien sea fiador.
Artículo 1257 Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley.
Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada.
Tercero adquirente es quien, en contemplación de aquel otro negocio jurídico, adquiere de quien ha sido parte en ese otro negocio jurídico.
Relación jurídica: A+ D (partes en el negocio jurídico CV  C+ V) ¿Quién puede intervenir en el cumplimiento de ésta obligación? 1156, 1157, 1158, 1159 El institucionalmente obligado al cumplimiento es el deudor.
Puede, sin embargo, cumplir por el D, cualquier sujeto, cualquier tercero ajeno.
Por lo tanto, la idea de tercero es de ajenidad a cualquier negocio jurídico. Siempre que hablamos de tercero hablamos de tercero en relación a algo por relatividad contractual. Los derechos que interesan de protección de derechos, interesa la noción de tercero en relación a un negocio contractual.
Tercer hipotecario, que es el concepto fundamental, es un sujeto que quiere constituir un derecho real sobre una cosa, va al Registro, está inscrito y consta como titular inscrito el comprador, y el tercero confía en la exactitud registral y compra. A su vez inscribe, y se convierte en tercero hipotecario.
Si se cumplen las expectativas del tercer hipotecario, hace su posición inatacable. A pesar, por ejemplo, de que el contrato inicial se resuelva o se declare nulo. No le afectan las vicisitudes del contrato que por relación es tercero. Es conveniente la inscripción, no solo para el titular que inscribe, si no para el tercero para que tenga la consideración de tercer hipotecario, debe inscribir en el Registro para procurar su protección.
Artículo 34 ¡! El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
Artículo 32 Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
33 LH > no convalidación de la inscripción, actos que se inscriben pero que resulten nulos Artículo 33 La inscripción no convalida los actos o contratos que sean nulos con arreglo a las leyes.
El principio de inscripción es fundamental, es voluntario, que un sujeto señala y dice al registrador, mediante la incorporación al Registro de documento público, que se ha mutado la realidad extra registral y la incorpore al registro, para que exista concordancia entre una y otra. Cuando exista conflicto, es el OJ quien debe decidir a quién se prefiere. Es una cuestión de aplicar los principios generales que informan el derecho registral español.
Supuesto voluntario, de carácter no constitutivo, meramente declarativo, que trata de ajustar lo que ha sucedido con independencia del Registro, para que éste publique un derecho material previo y existente.
Todos se basan en la idea de la fuerza de la inscripción y conveniencia de la inscripción. Por lo tanto, ¿modifica la inscripción de alguna manera la llamada teoría del título y el modo? ¿Por ejemplo en la CV de BI, es posible que a un sujeto se entienda que es propietario por el hecho de estar inscrito con independencia de que se haya producido la tradición? Si es que sí, es que el Registro ha mutado la realidad o los principios extra registrales y hace que en supuestos no sea necesaria la tradición pues la inscripción lo ha sustituido. Si es que no, la inscripción no excluye la teoría del título y el modo.
609 > exigencia para adquisición de derechos reales de determinados contratos Artículo 609 La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
1473 CC (parte BI) Artículo 1473 Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
Regla de preferencia en caso de doble venta BI > que antes haya inscrito. El derecho registral se incorpora a la realidad cuando se inscribe.
La inscripción afecta de algún modo a la teoría del título y el modo, ¿o no? 1462 CC > supuesto de tradición ficticia > la escritura pública vale a la entrega de la cosa, salvo que en la propia escritura no se diga lo contrario Artículo 1462 Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
Cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá a la entrega de la cosa objeto del contrato, si de la misma escritura no resultare o se dedujere claramente lo contrario.
Intención abrogadora (primera interpretación) si tales preceptos no estuvieran (el 1473) y un sujeto vende, a dos personas distintas, adquiriría primero el derecho de propiedad, por el principio de que nadie puede transmitir más de lo que tiene, supone que el segundo está adquiriendo a non dominio y el derecho tiene que preferir al primero. El 1473 a esto añade la buena fe. Nunca antes había entrado la buena en lo que es el fenómeno de la adquisición de los derechos. Añade, además, el requisito de la inscripción para los BI.
Hubiera añadido algo más de no darse en el sistema español la teoría del título y el modo. El 1473 está copiado del sistema francés, pero en Francia no existe la teoría del título y el modo, existe la teoría del solo consenso (título). Por lo tanto, en el sistema francés este artículo lo añade todo. La buena fe y la inscripción no son requisitos nuevos, son situaciones que van a complementar la efectividad de una transmisión ya efectuada.
Para que jueguen los principios de la adquisición a non dominio, la inscripción no es más que un paso más en el iter adquisitivo cuando los pasos precedentes se han cumplimentado. Si no hay título de inscripción, no se adquiere el derecho real de propiedad.
El Derecho Registral no viene afectado por la protección que dispensa al sujeto que inscribe, pues dispensa protección al tercero hipotecario. Porque su título inatacable no está en su posición de tercero, sino en su posición de parte.
Presupone existencia de título y modo (presupuestos jurídicos necesarios a pesar de ser fácticos) previos a la inscripción. Si uno de estos no se da la inscripción no subsana nada ni se otorga derecho real de propiedad al sujeto. Por lo tanto, se prefiere a quien adquirió a dominio o a non dominio, la preferencia vendrá a quien primero haya inscrito, no importa si se adquiere del propietario o no, importa quién ha cumplimentado antes el iter adquisitivo.
El derecho real se adquiere siempre con independencia del Registro, salvo que al inscripción sea un último paso, previo a los anteriores, para cerrar el iter adquisitivo, la singladura que necesita un sujeto para llegar a tener el derecho real de propiedad por transmisión.
La apariencia jurídica a veces vence de tal suerte que el derecho prefiera a un sujeto que no a otro.
Si hay una doble disposición sobre una cosa, hay que ver previamente si hay título, y si éste es de suyo apto para transmitir el derecho real. Después debe haber una efectiva transmisión de la posesión, ya sea real o ficticia. Presupuesto esto, se deberá ver si hay buena fe. Se trata de una mera preferencia, pero sin alterar de modo alguno la teoría adquisitiva en nuestro sistema. La adquisición no altera el sistema atributivo de adquisición de derechos reales.
319 LH > caso no inscripción. Estamos ante la interposición de una demanda judicial. Se incorpora un documento que se podría haber inscrito en el Registro de la propiedad, pero no se ha hecho, y se pretende hacer valer en un juzgado. Es un efecto de la no inscripción. Tiene un alcance limitado, ya que se pueden hacer valer los derechos frente a terceros siempre que no queden afectados por los demás principios registrales. Este precepto es un intento de procurar que la gente acuda al Registro, porque al Estado le interesa: 1- Para asegurar el tráfico jurídico 2- Para cobrar impuestos Artículo 39 Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extra registral.
Cuando adquieres de quien consta en el Registro, la posición será inatacable.
319 LEC > eficacia probatoria de los documentos públicos. Da plena eficacia el documento público, no puede además ser contradicho por el juez (salvo que sea falso, entre otros). No se puede ser rechazada.
Artículo 319 Fuerza probatoria de los documentos públicos 1. Con los requisitos y en los casos de los artículos siguientes, los documentos públicos comprendidos en los números 1.º a 6.º del artículo 317 harán prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenten, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervengan en ella.
2. La fuerza probatoria de los documentos administrativos no comprendidos en los números 5.º y 6.º del artículo 317 a los que las leyes otorguen el carácter de públicos, será la que establezcan las leyes que les reconozca tal carácter. En defecto de disposición expresa en tales leyes, los hechos, actos o estados de cosas que consten en los referidos documentos se tendrán por ciertos, a los efectos de la sentencia que se dicte, salvo que otros medios de prueba desvirtúen la certeza de lo documentado.
3. En materia de usura, los tribunales resolverán en cada caso formando libremente su convicción sin vinculación a lo establecido en el apartado primero de este artículo.
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD La bondad de la inscripción, por lo tanto, de la propia existencia en el Registro, es la de dar publicidad y, por lo tanto, que todo el mundo conozca que de otra manera solo podrían conocer los que han sido parte en el negocio jurídico. Se trata de enseñar a cualquier interesado (cualquier sujeto que acuda al Registro y pretenda conocer el contenido de derechos sobre una determinada finca) del contenido del Registro.
Hay dos tipos de publicidad: 1- Publicidad material: viene comprendida en el señalamiento del contenido jurídico sustantivo de los derechos inscritos, por lo tanto, de la finca, de la titularidad de la finca y de los derechos reales y de su titularidad que afectan a la finca, y demás vicisitudes que puedan tener acceso al Registro, con efectos múltiples, que son los que se derivan del principio de legitimación del art. 38 LH, del principio fe pública registral, del art. 34 LH, y de cualquier otro principio que se sustente en el hecho de la inscripción (art. 32 y 33 LH). Sabiendo que lo se publica puede ser cierto o no, pero existe una suerte de legitimación del titular inscrito, otorgándose una presunción de veracidad de lo publicado, en la medida que está inscrito, y tal y como está inscrito, también presunción de exactitud cuando se trate de carácter constitutivo (hipoteca y enfiteusis).
2- Publicidad formal: como se accede al conocimiento de los hechos que relata el Registro.
No entraremos en la organización funcional, solo conocer que el registrador es un funcionario público, pero que tiene una suerte de oficina de carácter privada, que cobra por arancel y es el encargado de calificar. La función primordial del registrador es de calificación de los documentos que se le exhiben y presentan para su inscripción en el Registro (rechazar, admitir, intentar solicitar modificaciones del documento para su inscripción). Es el registrador quien debe velar por el cumplimiento de los principios registrales.
Se accede al conocimiento de lo que está inscrito por petición en que conste, en la solicitud, cuáles son los datos de identificación de la finca (que puede ser por un índice de titulares, de propietarios), con el objetivo que se le pueden emitir esencialmente dos tipos de documentos:  Nota simple informativa: no tiene fuerza ni da fe  Certificación (212 LH): la expide la firma el registrador, a petición del interesado (cualquier persona que pida información), en el que se solicite una nota literal (de la finca) de lo que consta en el Registro o notas por relación (por ejemplo, se puede pedir un certificado negativo de cargas, o de cancelación de un derecho). Al objeto de que el sujeto que lo haya pedido pueda utilizarlo con la fuerza de documento auténtico y fe pública que otorga la certificación del registrador. Este certificado servirá para poder ejercer los derechos que a su favor tiene el titular inscrito.
El Registro publica titularidades, y todo el mundo puede conocer de la existencia de esa titularidad.
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL Es el fundamento de la existencia del Registro de la propiedad.
¿El heredero es tercero civil? Tercero es persona ajena a un determinado acto o negocio jurídico. Sí es un tercer adquirente, pues va a adquirir algo de un contrato del cual él no ha formado parte.
CV > 2 partes > antes de que se consume una parte fallece > ¿su heredero es tercero en el contrato o no? 1257 > los contratos surten efectos relativos para las partes contratantes, incluidos sus herederos, pues éste es un sucesor en el universo ius del causante. En todas las relaciones jurídicas que se transmitan por causa de muerte. El heredero, por lo tanto, se coloca en la misma posición, exacta, que tenía el de cuius.
El legatario, en nuestro sistema, es aquel sujeto que también por transmisión mortis causa, recibe un bien particular, pero sin embargo, no adquiere la posición ni se coloca en el lugar del causante.
Es un sucesor a título individual, particular. El legatario, civilmente, es un tercero, salvo que queramos restringir el concepto de tercero a aquellos sujetos que adquieren a título por negocio jurídico inter vivos. Si solo son estos, no será tercero el legatario. Si no lo circunscribimos, sí. Pero interesa hacerlo a los efectos hipotecarios, pues tercer hipotecario solo lo será quien adquiere en virtud de negocio jurídico inter vivos.
El Registro protege a aquella persona que confía en el Registro. Se trata de un supuesto de confianza, por lo tanto, lo importante para el Registro es, primero, que estén inscritas las fincas, se sigan los derechos sobre éstas mediante sus correlativas inscripciones y que un sujeto, cuando quiera adquirir derecho o titularidad de la finca, confíe en el Registro e inscriba su derecho allí. Sin que venga afectado por situaciones jurídicas extrañas.
Artículo 34 LH El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.
La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro.
Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente.
Los dos supuestos que contempla el precepto son los siguientes: 1- Hace referencia al hecho de que el Registro es inexacto 2- Hace referencia a que el Registro es exacto El art. 32 señala que todos aquellos actos y negocios que deberían estar inscritos y no lo están, no perjudican a tercero.
Artículo 32 LH Los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero.
Basándonos en la exactitud del Registro, sea o no sea exacto, el adquirente, ese tercer hipotecario que tiene fe pública registral, su adquisición, de la manera que consta en el Registro, permanecerá inatacable (aunque sea atacable) en dos supuestos (que sirven ambos para proteger el tercero hipotecario): 1- Porque el Registro resulta inexacto. Puede haber discordancia entre realidad registral y extra registral. Toda inscripción supone la corrección de la inexactitud registral, porque la adquisición de los derechos se ha operado anteriormente. El tener acceso al Registro supone poner al día lo que es inexacto. Toda inscripción supone hacer exacto lo que por tiempo o por momento no lo es. Hay confianza no obstante en la exactitud, y mantenimiento en la adquisición.
Artículo 39 LH Por inexactitud del Registro se entiende todo desacuerdo que en orden a los derechos inscribibles, exista entre el Registro y la realidad jurídica extra registral.
2- El registro es exacto, y confiando en el Registro, el sujeto realiza el negocio jurídico.
Pero después de su adquisición, se resuelve el derecho del sujeto que le transmitió, entonces él tampoco queda afectado. Posteriormente se modifica, por ejemplo, se anula el título del transmitente. El adquirente no queda afectado.
En algún momento se debería rectificar el Registro, pero ésta no será posible habida cuenta de que se preferirá a un sujeto por la fe pública registral. Se trata de un mero sistema de preferencia.
Los requisitos para que un sujeto sea considerado tercero hipotecario (si se da todo esto, el sujeto será el tercero hipotecario), deben cumplirse TODOS: 1- Debe ser un tercero civil, es decir, un sujeto ajeno a la relación jurídica originada 2- Debe ser un sujeto que realiza un negocio jurídico con quien consta en el Registro con facultad para disponer y, por lo tanto, para realizar ese negocio jurídico 3- El negocio jurídico debe ser inter vivos a título oneroso 4- El sujeto, el tercero, debe ser de buena fe 5- Debe inscribir su derecho en el Registro 6- No debe constar en el Registro las causas de inexactitud (en el primer caso) o la posibilidad de que el título del transmitente fuera anulado o resuelto (segundo caso), y que no estemos ante ningún supuesto que no se aplica la fe pública registral, y que no estemos ante supuestos de suspensión de la fe pública registral.
1er ejemplo: CV  el V consta como titular registral  el C cuando inscriba su derecho en el Registro, ¿es un tercer hipotecario? NO, respecto a este negocio, se debería de poner en relación respecto de otro negocio.
2do ejemplo: el C ha comprado 3 fincas, una de las fincas la dona a A, otra de las fincas la vende a B, y otra de las fincas la vende a dos personas distintas.
¿Quién es tercero hipotecario de todos estos sujetos? A no lo es, porque no ha cumplido uno de los requisitos, no ha adquirido a título oneroso (pues es una donación, adquiere a título gratuito). B podría serlo. En el último caso, las dos personas distintas, en principio alguna de las dos podrá ser tercer hipotecario.
En caso de donación onerosa, se aplican las reglas de causa onerosa, y entonces podría ser A un sujeto al que se aplica la fe pública registral.
Hay un tercero, que no consta en el Registro. Si opera el art. 34 LH, no se le va a preferir.
Por no inscribir no se pierde el derecho.
Todos los adquirentes a título gratuito (donatario), no tienen la protección que dispensa la fe pública registral. Pero el donatario tiene la protección de la fe pública registral, no por sí mismo, sino en virtud de quien le transmite en virtud del negocio jurídico gratuito.
Se le transmitirá, que no la tiene por sí, pero sí en su condición de adquirente de quien la tenía.
Se prefiere aquel que, pudiendo haber desconfiado, no lo ha hecho.
Cuando el sujeto se lo vende a dos sujetos distintos ¿podrán inscribir los dos que han comprado en el Registro? > El art. 17 LH trata del cierre registral. No se podrán inscribir títulos contradictorios en el Registro. Es contradictorio que ambos quieran inscribir lo mismo de la misma venta. El que primero inscriba frenará el Registro para el otro.
1473 CC Una cosa es la preferencia del OJ quien es el propietario, y con independencia de esto, a quien se le puede preferir. La inatacabilidad no viene dada por el art. 1473, la da el art. 34 LH.
Se le debe reivindicar a aquel que el 1473 ha preferido, y hará la cosa irreivindicable el 34, deben darse alguno de los supuestos de aplicación de este artículo.
Debe constar en el Registro de la propiedad que el sujeto que aparece con capacidad de legitimación para transmitir sea el que realmente transmite (o el representante).
Todos los requisitos deben darse al momento de la adquisición. El negocio oneroso (es el momento de hacerlo), la buena fe (es el momento de celebrar el negocio, no de inscribir). En el momento de celebrar el negocio es cuando se debe apreciar si constaba como titular quien estaba vendiendo. La protección registral se da solo de la persona que inscriba. Solo tras la inscripción, y constando el sujeto como titular, es entonces y solo a partir de entonces cuando el Registro le protege, y nunca antes.
Para saber si alguien es tercer hipotecario, se debe suponer que ha inscrito su derecho en el Registro.
EXCEPCIONES La hipoteca legal tácita: es legal y no se necesita su inscripción, por ello es tácita. A pesar de que no conste, afecta al tercer hipotecario.
Artículo 29 LH La fe pública del Registro no se extenderá a la mención de derechos susceptibles de inscripción separada y especial.
36 LH (in fine) > usucapión contra tabulas > contra el titular del Registro > alguien puede usucapir contra el tercero hipotecario. Es preferido la usucapión contra tabulas que el tercer hipotecario, siempre y cuando se dé el supuesto del art. 36, pues es una usucapión muy concreta. Son supuestos tasados, es preferido aquel que fuera del registro adquiere por usucapión al tercer hipotecario.
SUPUESTOS DE SUSPENSIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL 28 LH > no hay fe pública registral para el tercero cuando el título de la inscripción sea un título sucesorio, mortis causa.
Artículo 28 Las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante.
Exceptuándose las inscripciones por título, de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de los herederos forzosos.
Ejemplo: finca que cada 5 años se va trasmitiendo, pero hace 1 año se adquiere por sucesión testamentaria. Se adquirirá por el heredero que consta en el Registro como propietario. Si vende a un tercero, este no estará protegido por la fe pública registral, porque por el título se suspende durante 2 años, es decir, no hay fe pública.
Figura del heredero aparente  aquel que aparece como heredero pero realmente no lo es (a diferencia del heredero real). Para evitar que persona adquiera de heredero aparente, se da plazo de 2 años. Se exceptúa de esta regla cuando se trata de adquisición de herederos forzosos.
LA SUSPENSION SIEMPRE ES DE 2 AÑOS 207 (en relación con 205 y 206)  respecto de la inmatriculación Artículo 205 Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados.
En el asiento que se practique se expresarán necesariamente las circunstancias esenciales de la adquisición anterior, tomándolas de los mismos documentos o de otros presentados al efecto.
Artículo 206 El Estado, la Provincia, el Municipio y las Corporaciones de Derecho público o servicios organizados que forman parte de la estructura política de aquél y las de la Iglesia Católica, cuando carezcan de título escrito de dominio, podrán inscribir el de los bienes inmuebles que les pertenezcan mediante la oportuna certificación librada por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de los mismos, en la que se expresará el título de adquisición o el modo en que fueron adquiridos.
Mediante certificación administrativa, librada en los términos indicados en el párrafo anterior y con los demás requisitos en cada caso establecidos, podrán inscribirse la declaración de obra nueva, mejoras y división horizontal de fincas urbanas, y, siempre que no afecten a terceros, las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación de fincas del Estado y de los demás entes públicos estatales certificantes.
Artículo 207 Las inscripciones de inmatriculación practicadas con arreglo a lo establecido en los dos artículos anteriores no surtirán efectos respecto de tercero hasta transcurridos dos años desde su fecha.
Doble inmatriculación >es un fenómeno distorsionador del registro. En este caso se suspenderá, no habrá fe pública registral para nadie, en tanto se resuelva.
Fuera de todos estos casos, el efecto de la fe pública registral es que, el sujeto que tiene esta consideración se le considera como titular del derecho en la medida y en la manera que está inscrito que hace su posición inatacable frente a cualquier persona, del que no derive su título, pero pudiendo ser objeto de reclamación de su posición con la pretensión, por parte del reclamante, de poder probar todos los extremos que harían decaer la posición del tercer hipotecario (por ejemplo, que no era de buena fe, o que la causa de inexactitud constaba). Esto significa que el sujeto, salvo que no se le pruebe que tiene la condición de tercero, su posición para el derecho es iuris et de iure, se vuelve inatacable, pero como todas estas presunciones, es atacable la base.
Todas estas acciones tienen en común un negocio jurídico válido, pero que puede defraudar a terceros, puede ser resuelto por incumplimiento. Si el negocio jurídico es de transmisión de la titularidad, provoca que un sujeto adquiera. Todos tienen en común que el sujeto que ha adquirido puede inscribir su derecho en el Registro, y por ello, puede constar en el Registro la causa por la cual después se podrá resolver el contrato, NO. Si no hay condición resolutoria, no puede constar sin más el incumplimiento del sujeto. Si hay CD, si se puede elevar a condición el incumplimiento e inscribir la CR.
Artículo 1124 La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que la autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.
Artículo 1111 Los acreedores, después de haber perseguido los bienes de que esté en posesión el deudor para realizar cuanto se les debe, pueden ejercitar todos los derechos y acciones de éste con el mismo fin, exceptuando los que sean inherentes a su persona; pueden también impugnar los actos que el deudor haya realizado en fraude de su derecho.
Artículo 1290 Los contratos válidamente celebrados pueden rescindirse en los casos establecidos por la ley.
Artículo 37 LH Las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley.
Se exceptúan de la regla contenida en el párrafo anterior: - Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro.
- Las de revocación de donaciones en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro.
- Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen - Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero: a) Cuando hubiese adquirido por título gratuito b) Cuando habiendo adquirido por título oneroso hubiese sido cómplice en el fraude. El simple conocimiento de haberse aplazado el pago del precio no implicará, por sí solo, complicidad en el fraude.
En ambos casos no perjudicará a tercero la acción rescisoria que no se hubiere entablado dentro del plazo de cuatro años, contados desde el día de la enajenación fraudulenta.
En el caso de que la acción resolutoria, revocatoria o rescisoria no se pueda dirigir contra tercero, conforme a lo dispuesto en el párrafo 1.º de este artículo, se podrán ejercitar entre las partes las acciones personales que correspondan.
Todas las acciones que sean de carácter personal, o las que sean de carácter real no inscritos, no afectan a tercero. Y las de carácter personal que estén inscritas sí afectan a tercero.
PRINCIPIO DE CONSENTIMIENTO Tiene poca trascendencia en nuestro sistema habida cuenta de cómo está organizado y qué es lo que se inscribe. Este principio, como tal, es el denominado principio de consentimiento formal (pues también está el material). El formal, que es el relevante, es aquel, que con la sola voluntad del sujeto, con independencia del negocio, puede, por su propia voluntad, modificar el Registro. Esto solo sucede en escasos ejemplos, como el que se contiene en el art. 82.1 LH, que trata de la cancelación de las inscripciones.
Artículo 82.1 Las inscripciones o anotaciones preventivas hechas en virtud de escritura pública, no se cancelarán sino por sentencia contra la cual no se halle pendiente recurso de casación, o por otra escritura o documento auténtico, en el cual preste su consentimiento para la cancelación la persona a cuyo favor se hubiere hecho la inscripción o anotación, o sus causahabientes o representantes legítimos.
Con independencia de negocio previo, al que está dando origen a la inscripción, ésta modifica la realidad registral. No sería un supuesto de consentimiento formal el recogido en el art. 130 LH. Y no lo es porque lo que importa es el negocio previo.
Artículo 130. El procedimiento de ejecución directa contra los bienes hipotecados sólo podrá ejercitarse como realización de una hipoteca inscrita, sobre la base de aquellos extremos contenidos en el título que se hayan recogido en el asiento respectivo.
El consentimiento material sería (art. 1261 CC): “no hay contrato si no concurre consentimiento, objeto y causa”. Este es el artículo en el que se consagra cuales son los elementos esenciales para la existencia de un contrato. Además, el 1277, en el que siempre debe haber una causa de la tradición, se aleja de la abstracción. Por lo tanto, el consentimiento, aquel que se exige, no es el consentimiento registral, el formal, si no el material que es causa de la futura y posterior inscripción. La inscripción no tiene configuración formalmente autónoma, se adquiere aquello que en la realidad extra registral ha sucedido. No existe un consentimiento ante el Registrador, y si existe, es indiferente (salvo art. 82.1 LH).
El 1278 es el artículo que consagra el principio de espiritualidad del derecho “sea cual sea la forma en que se preste el consentimiento, el negocio jurídico es eficaz, y en cualquier caso es válido, pues la forma no es elemento esencial para la existencia de los contratos”. No todo consentimiento, depende como esté manifestado, tendrá acceso al Registro.
El artículo 1280, señala una serie de supuestos en los que, a pesar del 1278, deben constar en documento privado y en documento público, y hace referencia a las transmisiones sobre bienes inmuebles, porque solo un título en el que conste la transmisión cuando este título esté en escritura pública, tiene acceso al Registro. Es decir, el consentimiento de carácter material, que da origen a la transmisión del derecho, una vez cumplimentada la teoría del título y el modo, solo es inscribible por sí mismo, pero si éste es redactado en escritura público (art. 3 LH).
Existe contrato de CV cuando dos sujetos se han puesto de acuerdo. De este acuerdo nacen las obligaciones para las partes. Se necesita que el contrato se formalice en escritura pública. El Registro va a buscar el consentimiento material. Lo que debe mirar es si la realidad jurídica se ha mutado, y además, que se cumplan los requisitos necesarios para la inscripción. Si ha habido contrato y traslado posesorio, se rellenan los formulismos para que haya traslado de la propiedad.
Artículo 3 LH Para que puedan ser inscritos los títulos expresados en el artículo anterior, deberán estar consignados en escritura pública, ejecutoria o documento auténtico exigido por Autoridad judicial o por el Gobierno o sus Agentes, en la forma que prescriban los reglamentos .
Los derechos inscribibles deben acceder al Registro de una determinada manera.
El art. 1280, tiene su significado en un sistema espiritual del derecho. Cuando se trata de determinados contratos sobre BI, se pueden compeler las partes recíprocamente a cumplimentar el requisito de forma para la inscripción en el Registro, no para la existencia de contrato.
El principio de consentimiento, respecto del consentimiento formal, solo tiene cabida en algún supuesto de cancelación. Un sujeto manifiesta que quiere dejar sin efecto. Pero, para inscribir, lo importante es el consentimiento material que asume el Registro para que, habida cuenta de esa existencia, y por lo tanto, el registrador al tiempo de la calificación, deba de averiguar la extensión del consentimiento.
PRINCIPIO DE INOPONIBILIDAD Es un principio que se refiere a los efectos de la inscripción, como los principios de inscripción, legitimación, fe pública y prioridad.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD (art. 17 LH), desde su doble vertiente (excluyente y prelativa). Quien da primero, da dos veces, primero en el tiempo, mejor en derecho. Se sabe que para que un derecho tenga acceso al Registro, tiene que ser solicitado por una persona. Cuando se solicita, necesariamente se solicita en un tiempo determinado, pues este tiempo determinado va a suponer el momento determinante para conocer qué pasa con otros derechos que tengan acceso al Registro y puedan ser matizados por la presentación del primer derecho. Si se inscribe un derecho y el Registro está cerrado, se entiende inscrito al día siguiente a las 9 de la mañana.
Artículo 17 Inscrito o anotado preventivamente en el Registro cualquier título traslativo y declarativo del dominio de los inmuebles o de los derechos reales impuestos sobre los mismos, no podrá inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible, por el cual se transmita o grave la propiedad del mismo inmueble o derecho real.
Si sólo se hubiere extendido el asiento de presentación, no podrá tampoco inscribirse o anotarse ningún otro título de la clase antes expresada durante el término de 60 días, contados desde el siguiente al de la fecha del mismo asiento.
Artículo 24 Se considera como fecha de la inscripción para todos los efectos que ésta deba producir, la fecha del asiento de presentación que deberá constar en la inscripción misma Artículo 25 > principio de preferencia Para determinar la preferencia entre dos o más inscripciones de igual fecha, relativas a una misma finca, se atenderá a la hora de la presentación en el Registro de los títulos respectivos.
Artículo 26 Las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad y producirán efecto con arreglo a las siguientes normas:  1- Las establecidas por la Ley, que sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada y especial y surtirán sus efectos como limitaciones legales de dominio.
  2- Las que deban su origen inmediato a alguna resolución judicial o administrativa serán objeto de anotación preventiva.
  3- Las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito, serán inscribibles siempre que la legislación vigente reconozca su validez.
El artículo 17 trata del principio de prioridad en su versión de CIERRE REGISTRAL.
Ejemplo 1: me venden una finca y, a su vez, dos días después, se vende esa misma finca a otro sujeto (ambas en escritura pública).
En este caso se circunscribe en la doble disposición de una cosa, en la que, cuando se cumplen determinados requisitos, el registrador no inscribirá un derecho cuando, con independencia de la fecha del título, cuando previamente ha inscrito otro incompatible con él.
Yo consto en el Registro como propietario, ¿quién puede inscribir su nueva titularidad sobre esa finca? Alguien que presentando el título aparezca que quien transmite ese derecho conste en el Registro como propietario (tracto sucesivo, art. 20 LH).
Pero si fuera del Registro he vendido dos veces la misma cosa, quien primero llega al Registro, produce frente a derechos incompatibles, el cierre registral. Se cierra, no se permite la inscripción del segundo que título incompatible con el primero, con independencia de su fecha, ya sea en el mismo día o sea anterior. Esto no significa que el Registro esté dando carta de naturaleza y haciendo propietario aquel que consta como propietario, pues el Registro no le protegerá a él, si no a quién de él adquiera, es decir, el tercer hipotecario.
Ejemplo 2: se constituye sobre la finca una servidumbre de paso a favor de la finca colindante, y al cabo de 3 días se vende la finca.
En el caso anterior, cualquiera de los dos, quien llegue antes al Registro, lo cierra. En este segundo caso no, solo se cierra el Registro si el primero que llega es el propietario, con independencia de que la escritura del titular del predio dominante sea anterior a la escritura de venta, pues para él ya está cerrado el Registro. En cambio, si llega primero la servidumbre, ésta no cierra el Registro.
El Registro se cierra cuando existe incompatibilidad de derechos. El Registro se cierra por la inscripción desde la fecha de presentación.
Cuando no hay cierre registral, también juega el principio de prioridad. Desde el punto de vista no excluyente, porque no se cierra el Registro.
El principio de prioridad de carácter prelativo, se prefiere también al primero, y se van anotando en el Registro tal y como van llegando a él, y tendrán la prioridad que le dé su inscripción según el tiempo de su presentación.
La posición que ocupa un derecho real limitado respecto de otro derecho real limitado, se denomina RANGO, en el que existe un orden prelativo de importancia. En el Registro funciona por prioridades a quien está primero, por fenómenos como, por ejemplo, la denominada purga.
Ejemplo 3: el profesor realiza un negocio de permuta conmigo, y yo soy la propietaria de una finca, y el profesor quiere construir sobre ella. Llegamos a un acuerdo, él se compromete a edificar y entregarme a mí 10 pisos de los 20 que se van a construir.
Él no tiene dinero para financiar la construcción, y se pedirá hipoteca al promotor. El banco, exige que sea la primera carga, que esté primero en el rango. Si hay una permuta, se supone que yo pondré en el contrato de permuta una condición resolutoria con base a que se resolverá la transmisión ya producida por el contrato de permuta, y la dejaré sin efecto si él, en su día, no cumple. Esta CR afecta a la transmisión y, por lo tanto, a la titularidad del sujeto.
Él no va a conseguir que un banco le financie la operación, pues lo primero en el rango será la CR y luego la hipoteca. Si el que permuta resuelve el contrasto, las cosas vuelven al estado original, porque el acreedor hipotecario no tiene la condición de tercer hipotecario, pues la CR ya constaba en el registro. La CR purgaría cualquier otro derecho real limitado posterior en el rango, y quedaría, por lo tanto, sin garantía. La entidad financiera no tendría garantía alguna sobre ese bien, y no daría dinero.
Para evitar estas situaciones (y otro tipo de situaciones también), si es que las partes están de acuerdo, el derecho entiende que el rango es susceptible de cuantificación y valoración económica, y es susceptible de ser objeto de derecho, y por ello, se puede negociar con el rango.
Por lo tanto, el rango puede ser objeto de negocio jurídico. Entonces, la prioridad y prelación puede, por voluntad de las partes, modificarse o alterarse, para que sea preferente en el rango quien no lo sería por el principio prior tempore.
Son tres los negocios jurídicos que se pueden realizar teniendo por objeto el rango:  Posposición: es también disponer acerca del rango, pero a diferencia de la permuta, que deben estar los dos derechos reales en que las partes quieren alterar su rango hipotecario, en la posposición, una ya debe estar inscrita y la otra, no debe estar inscrita, es más, no debe de existir (porque si no está inscrita la hipoteca, no existe).
Un negocio jurídico que realiza el titular del crédito hipotecario (normalmente se suele hacer por hipotecas) con el titular registral de la finca. Señalando este negocio jurídico que en el caso de que se constituya una nueva hipoteca, ésta, la primera, la única que existe, ocupará el lugar de esa otra cuando exista. Así, esa otra, cuando exista, ocupará el lugar de la que sí existe. Por el principio de especialidad, para evitar perjudicar a terceros, habrá que especificar en el negocio el límite de responsabilidad máxima y el tiempo.
 Reserva de rango: es igual que la posposición, solo que en este caso no existe inscripción. Las partes pactan establecer una reserva de rango antes de inscribir.
 Permuta: deben estar inscrito el rango sobre derechos a permutar. La permuta de rango consiste en permutar el rango hipotecario: la segunda hipoteca pasa a ser la primera en el rango, y la primera pasa a ser la segunda. Por ello, el impago de la que está primero en el Registro por tiempo, ya no afecta a la segunda. Para ello es fundamental que ambas hipotecas estén inscritas, además, se deben poner de acuerdo los acreedores hipotecarios, y esto puede ser un negocio jurídico por precio. Además, los rangos deben ser consecutivos (primero y segundo, segundo y tercero, tercero y cuarto), porque si no es así, no vale la permuta, porque estarían afectando a terceros intermedios. Si permutan los rangos intermedios sí podrán, solo así cabe la permuta de rangos no consecutivos.
El rango hace, pues, que se juegue con el principio de prioridad, y nunca afecta el juego del rango, ni el principio de prioridad no excluyente no podrá ir en contra de la fe pública registral del artículo 34 de la LH y el tracto sucesivo del artículo 20 LH.
Normalmente, el rango supone la capacidad que tienen las partes para decidir acerca de la suerte de la prioridad que sobre su derecho real le otorga este principio registral. Normalmente se suele hacer respecto de derechos reales de garantía o situaciones jurídicas que supongan que claudique el titular.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD Art. 18 LH: Los Registradores calificarán, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de toda clase, en cuya virtud se solicite la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y la validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas, por lo que resulte de ellas y de los asientos del Registro.
¿Basta ir con un documento público, una escritura notarial, solicitar la inscripción y que alguien la inscriba? No. Una de las labores principales en el Registro es la calificación registral: la calificación la realiza un único sujeto, el registrador de la propiedad, que es un funcionario “especial”, en la medida que su despacho, su Registro e incluso el personal, lo tiene que pagar él, pero sin embargo es considerado como un funcionario de la misma manera que el orden de las resoluciones que puedan afectar a sus decisiones se pueden ver por la vía gubernativa.
El registrador, bajo su responsabilidad, es el encargado de comprobar determinados extremos acerca del documento que se le presenta y que se pretende inscribir. Tiene un plazo de 15 días para calificar e inscribir, a contar a partir del momento de la presentación del escrito, de la inscripción en el Libro Diario (libro en el que se anotan diariamente los documentos por horas y minutos tal y como acceden al registrador). El documento para que pueda ser calificado accede a un Libro Diario distinto del de la finca, y allí queda a la espera de la calificación. Hay un plazo de 15 días para ello, pero no tiene más de 2 meses (60 días) en cualquier caso.
Lo que pretende el sujeto que presenta el documento es que se inscriba en el Registro. La labor del registrador cuando le presentan un documento es calificar, comprobar que se cumplen las formas extrínsecas, las formalidades, comprobar si el documento es un documento público que está suficientemente legalizado (por ejemplo que el Notario que ha firmado está en sus funciones, o mirar los requisitos formales del timbrado de las hojas...). El registrador tiene que comprobar si a su juicio ese documento es válido. Esto es un examen previo.
Después tiene que comprobar la capacidad del sujeto que consta en el documento transmitiendo o constituyendo derechos reales. Este examen de la capacidad es un examen que sin embargo ya ha hecho el notario, porque éste último cuando da fe no la da del contenido, sino de que a su juicio los otorgantes tienen capacidad para realizar el negocio jurídico que están realizando, da fe también de la hora, día e identidad de los sujetos que intervienen, y da fe de que esos sujetos dicen lo que consta en el documento que dicen, pero no da fe de si ello es cierto o es falso. Después, el registrador hace un segundo examen: comprueba si se han cumplido también los otros extremos.
Validez de los actos dispositivos contenidos no es labor de calificación: la labor de calificación es la validez de los actos respecto de lo que consta en el Registro. El registrador no puede conocer la realidad extra-registral, es más, la puede ignorar, pero tiene que conocer la realidad registral. Sin ese documento, tiene que valor si el sujeto que pretende la inscripción la está adquiriendo porque quien consta en el registro tiene capacidad para transmitir. Tiene que comprobar además si se dan los presupuestos según los principios registrales.
Su labor puede acabar de tres maneras (FINALIDAD): 1. Inscribiendo: puede inscribir todo el documento, todos los derechos que se acreditan en él, o parte de ellos. El registrador tiene que tomar la decisión de qué se inscribe en el Registro.
El registrador decide qué se inscribe y qué no tiene trascendencia real.
2. No inscribir. Puede tomar la decisión de no inscribir lo sustancial de la escritura (ej. cambio de la titularidad dominical) o algún aspecto de la escritura. No que le deniegue la escritura, sino que pudiendo ser inscrito no se inscribe, por ser un defecto subsanable o insubsanable.
Si es un defecto subsanable el registrador devuelve la escritura al que la presentó junto con la nota de calificación, en la que señala cuáles son los defectos de la escritura y si son subsanables o no, dando plazo a los subsanables para que se subsanen, suspendiendo los efectos de la inscripción. Ej. que el DNI está mal, ¿cómo se subsana? Mediante otro documento público. No puede decirle al registrador que tu DNI es tal. Tiene que ir ante el notario y realizar un documento de subsanación de la escritura en el que se incorporen documentos que faltasen y se de fe de los otros extremos que el registrador ha calificado con defecto subsanable.
¡! Si no se subsanan los defectos, o éstos son insubsanables, se produce el cierre registral, ya no tiene acceso al registro.
3. Inmatriculación: primera inscripción de la finca. Se abre un expediente de inmatriculación.
El registrador es un tipo de funcionario público privilegiado, porque además es empresario, y sus decisiones son apelables (112 y ss del Reglamento Hipotecario) y se apelan por la vía gubernativa.
Esto es, hay un procedimiento para que quien no esté de acuerdo con la calificación pueda revisarse por el órgano competente (vía gubernativa). Son supuestos contra la calificación, no contra los derechos inscritos en sí (ej. si pienso que el derecho inscrito es nulo, tengo que acudir a la vía judicial, no a la gubernativa).
Vía gubernativa: se eleva al Presidente del TSJ de cada CCAA, pero antes el registrador tiene que realizar una nueva calificación. Podrá ser la misma o modificada. Mientras no suceda esto último, si se mantiene al menos sustancialmente en su calificación, el documento de recurso en el que deben constar los motivos, la nueva calificación debe pasar al Presidente para que emita informe, pero antes debe solicitar al Notario que a su vez él defienda su posición. Pero hasta aquí no es gubernativo. Frente a esta resolución cabe, por cualquiera de estos interesados (incluso por el registrador), pasa a la Dirección General del Registro y del Notariado, que es una entidad gubernativa, y es quien en definitiva emitirá resolución. A diferencia de las resoluciones judiciales tiene carácter vinculante para cualquier caso análogo (sobre mismos asuntos y mismos extremos).
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