Civil II Tema 13 (2014)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 2º curso
Asignatura obligaciones y contratos
Año del apunte 2014
Páginas 8
Fecha de subida 26/11/2014
Descargas 8
Subido por

Vista previa del texto

Tema 13. La compravenda i la permuta 1. La compravenda 1.1. El concepte Una compravenda (1445) és un contracte en que un dels contractants s’obliga a entregar una cosa determinada i l’altra a pagar per ella un preu cert, en diners o un signe que els representi. El canvi per diners pot recaure sobre serveis o sobre béns.
Es tracta d’un contracte bilateral, perquè sorgeixen obligacions recíproques a càrrec d’ambdues parts, consensual, perquè es perfecciona pel mer consentiment, i obligatori, perquè no produeix ell mateix la transmissió del dret venut, sinó que obliga a transmetre’l, operant la transmissió tan sols mitjançant la entrega.
1.2. Els objectes 1.2.1. El preu El preu és allò que ha de pagar una de les parts a canvi d’una altra prestació. Ha de consistir en diners i a més ha de ser cert (1445, no significa necessàriament determinat, sinó que com a mínim sigui determinable), fixant-se lliurement pels contractants, a no ser que, per alguna disposició especial, estigui limitada aquesta llibertat.
Segons el 1445, el preu consistirà en diners o quelcom que els representi, és a dir, que el pagament no s’ha de fer entregant necessàriament una suma de diners en efectiu, sinó que es pot realitzar mitjançant quelcom que representi diners i no només que els valgui.
Quan el preu consisteixi part en diners i part en altra cosa, el contracte es considerarà una compravenda si tal fos la voluntat dels contractants, i quan no constés tal voluntat, si el valor de la cosa donada com a part del preu no fos superior al de l’altra part, seguiríem parlant de compravenda. De no ser així, parlaríem de contracte de permuta (1446).
1.2.2. La cosa Poden ser objecte de compravenda les coses i el drets. Són drets vendibles els patrimonials de qualsevol tipus a no ser que siguin intransmissibles (525) o aquells que, per la seva connexió a un altre dret, impedeixi que siguin alienats separadament d’aquest (servitud). Quan l’objecte de la venda és una cosa, aquesta pot ser ella mateixa, una universalitat d’elles o diferents coses independents entre si.
Segons les regles generals, la prestació ha de ser: • Possible: que existeixi o sigui possible que existeixi (en cas que es vengui quelcom futur). A més d’existir, la cosa ha de ser possible d’assolir (no es pot vendre la lluna).(1529 per crèdits, 1460 per coses) • Lícita: no és lícita la venda de les res extra commercium o que el seu comerç estigui restringit (1291) • Determinada o determinable: que la cosa sigui determinada, i en cas de no serho, que com a mínim es pugui determinar (1273i 1445) La cosa venuda no ha de pertànyer al venedor. Aquest, obligant-se a transmetre-la al comprador, pot, si hagués venut quelcom aliè, adquirir la cosa després per tal de donar compliment a la seva obligació. Si no adquirís, i per tant, no complís la seva prestació deguda, respondria del seu incompliment. Tot i això, la validesa del contracte i de la obligació no requereixen que la cosa pertanyi al venedor en el moment de perfecció del contracte, ja que valdria que tan sols ho fos en el moment del compliment. Per altra banda, la cosa no ha de pertànyer al comprador, ja que la compra d’una cosa de la qual ja s’és propietari és invàlida, ja que no necessita adquirir-la qui és el seu amo.
1.2.3. La relació entre la cosa i el preu. El preu just. La proporcionalitat 1.3Els subjectes. Les prohibicions.
Les parts que intervenen en el contracte són el venedor, que s’obliga a transmetre la cosa o el dret, i el comprador, que es compromet a pagar el preu. La capacitat que la persona ha de tenir per a celebrar la compravenda de que es tracti es regeix per allò exposat sobre la capacitat contractual. Article 1457: podran celebrar el contracte de compra i venda totes les persones a qui aquest Codi autoritza per a obligar-se.
Pel que fa a les prohibicions de les parts, encara sents capaços per a comprar o vendre, el CC prohibeix a la persona comprar determinats béns sotmesos en certa forma al que seria comprador (per a evitar el risc de que l’interessat es beneficiï del seu poder). Així doncs, el tutor no pot comprar els béns del tutelat, el marmessor els béns que tingui confiats, els jutges els béns del litigi davant el tribunal al que pertanyin i els empleats públics els béns de l’Estat dels qual es facin càrrec.
1.4La perfecció del contracte El contracte es forma amb les declaracions de voluntat de las parts i es perfecciona amb el consentiment. Art 1262 CC “El consentimiento se manifiesta por el concurso de la oferta y de la aceptación sobre la cosa y la causa que han de constituir el contrato.” Un cop determinat que és el consentiment, podem entendre la perfecció. Art. 1258 “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley.” El contracte es perfecciona en el moment en que l’acceptació arriba al coneixement de l’oferent estant vigent l’oferta.
• Perfecció simultània: quan sense solució de continuïtat coincideixen l’oferta i l’acceptació.
• Perfecció successiva: quan l’acceptació no arriba de forma immediata a l’oferent pel mitjà de comunicació emprat. (exemple: carta remesa pel correu, telegrama) 1.5Els efectes 1.5.1. Els efectes derivats del consentiment: les obligacions de les parts Obligacions del venedor: entregar la cosa i garantir que l’altre seguirà tenint-la (1461 et.
Sec.). Parlar de l’entrega ens obliga en primer lloc, a garantir la possessió i garantir la tradició de la cosa (entrega de la cosa). Quan el CC parla de la entrega, parla en realitat dels diferents tipus de tradició: ARTÍCULO 1462.
Se entenderá entregada la cosa vendida, cuando se ponga en poder y posesión del comprador.
ARTÍCULO 1463.
Fuera de los casos que expresa el artículo precedente, la entrega de los bienes muebles se efectuará: por la entrega de las llaves del lugar o sitio donde se hallan almacenados o guardados (traditio instrumental); y por el solo acuerdo o conformidad de los contratantes, si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el instante de la venta, o si éste la tenía ya en su poder por algún otro motivo (traditio brevi manu).
Constitutum posesorium:es distingeix de la traditio brevi manu pel fet que el venedor no deixa de tenir contacte físic de la cosa però ha alienat la propietat a un comprador.
Les despeses de la primera escriptura recauran sobre el venedor, mentre que les despeses de les copies i demés, recauran sobre el comprador (1455).
Obligacions del comprador A part de les quals resultin en cada cas dels pactes i condicions que s'estipulin, són obligacions del comprador les següents: 1. Pagar el preu de la cosa venuda (art. 1500 del Codi Civil). Aquesta obligació, és la fonamental del comprador.
2. Rebre la cosa venuda, com a contraprestació a l'obligació del venedor de lliurar-la, i indispensable perquè el contracte obtingui execució, podent el venedor consignar la cosa si el comprador no la rep en el moment fixat.
3. Abonar les despeses pertinents en cada tipus de contracte.
4. Si el lliurament de la cosa venuda té lloc abans del pagament, durant el temps que intervingui entre tots dos, pagar els interessos del preu (art. 1501 del Codi Civil): (a) Si així s'hagués convingut.
(b) La cosa venuda i lliurada produeix fruit o renda; per evitar l'enriquiment injust del comprador, que gaudiria de la cosa i del preu al mateix temps.
(c) Si s'hagués constituït en mora.
1.5.2. L'efecte derivat de la causa onerosa: l'obligació de sanejament; les classes En virtut del sanejament (possessió pacífica de la cosa): Sanejament per evicció: quan es privi al comprador, per sentència, en virtut d’un dret anterior a la compra, millor que el del comprador, de la possessió de la cosa. Això es dóna quan el venedor hagi venut de bona o mala fe, una cosa que no era seva (1475). En el cas que s’hagués pactat l’eximent del venedor a respondre de l’evicció havent pactat de mala fe (amb dolo), el pacte serà nul. Per altra banda, el comprador estarà obligat a notificar al venedor de la evicció(1481), per tal que aquest respongui de la demanda presentada per un tercer, sempre i quan hi hagi una sentència firme per la que es condemni al comprador a la pèrdua de la cosa (1480). Quan es realitzi la evicció el venedor podrà reclamar “ 1º La restitución del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la evicción, ya sea mayor o menor que el de la venta, 2º los frutos o rendimientos, si se le hubiere condenado a entregarlos al que le haya vencido en juicio, 3º las costas del pleito que haya motivado la evicción, y, en su caso, la del seguido con el vendedor para el saneamiento, 4º los gastos del contrato, si los hubiese pagado el comprador i 5º los daños e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendió de mala fe” (1478). Quan el comprador renunciés el dret al sanejament, el venedor tan sols haurà d’entregar el preu de la cosa, a no ser que el primer hagués renunciat sent coneixedor de les possibilitats d’evicció; no operaria aquest article (1477).
Sanejament per vicis ocults: es tracta d’un pagament defectuós de la prestació, quelcom que no es correspon amb allò pactat (aliud pro alio). És rellevant perquè afecta al interès que tenia el comprador en ala cosa i frustra la satisfacció que pogués tenir, fent impròpia la cosa per a l’ús previst (1484). El moment en que s’ha d’avaluar si existeix un vici ocult és el moment de concurrència de voluntats. El venedor estarà eximit del sanejament dels vicis ocults quan s’hagi pactat amb anterioritat. Per al sanejament hem heretat del dret romà 2 accions: Acció redimitòria (extinció del contracta, acompanyada d’una restitució per danys i perjudicis en cas que s’hagués venut per mala fe) i Acció quanti minoris (rebaixa del preu en proporció a la magnitud del vici, a més de poder reclamar danys i perjudicis quan s’hagi actuat de mala fe). Un cop el comprador ha optat per una d’elles (en un termini de 6 mesos a partir de la realització de la compra venda), no podrà optar per l’altra.
Sanejament per gravàmens ocults (1483): no es pot considerar un tipus de sanejament en si, ja que s’hauria d’incloure dins dels vicis ocults. Es tracta doncs del cas en que l’immoble compta amb algun tipus de càrrega jurídica que no és pública en el registre i de la qual el comprador no en tenia constància.. L’acció de resolució, de restitució o d’indemnització en el cas dels gravàmens, es podrà realitzar en un termini d’un any a partir de la compra, i a més, es tindrà un any més a partir del descobriment del gravamen per a demanar una indemnització. D’aquesta forma s’aconsegueix seguir amb el principi de conservació del contracte.
1.6El compliment de les obligacions del venedor i del comprador • Temps: regeixen les regles generals del pagament, en virtut de les quals, s’haurà de verificar immediatament si el contracte es va celebrar purament (entrega de cosa i preu en el mateix moment de perfecció del contracte) i no es va concedir aplaçament per cap de les prestacions. Cap de les parts pot exigir el compliment de l’altre abans que ella mateixa hagi complert o estigui en disposició de complir (1124), a no ser que a la que reclami la prestació se li hagi concedit un termini per a realitzar la seva prestació.
Si la compravenda s’hagués realitzat sota una condició suspensiva o es va fixar un termini, el compliment s’haurà de realitzar quan la condició es complís o arribés la fi del termini.
Pot retardar-se la obligació del venedor quan concedit un termini per al pagament del comprador, es descobreix, després de la venda, que el comprador és insolvent, i que per tan, el venedor corre el risc de perdre el preu, a no ser que el comprador pugui pagar en el termini establert demostrant la seva solvència (1467). Pot retardar-se la obligació del comprador “si fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a verificar el pago” (1502).
• Lloc: Per a la entrega no hi ha cap norma especial, sinó que simplement s’entregarà la cosa allà on s’hagués pactat, o en el seu defecte, allà on la cosa fos venuda. Per a al pagament del preu, el comprador està obligat a pagar el preu de la cosa venuda en el temps i lloc fixats pel contracte (1500 1r). En cas que manqués la fixació, es faria en el lloc en que es fes l’entrega de la cosa venuda (1500 2n).
• Integritat i identitat del compliment: segons la regla general,s’ha de realitzar una prestació per complert igual a la promesa.
1.7Els pactes i les condicions més freqüents en la compravenda Pacte comissori (1504): pacte que es predica exclusivament de béns immobles.
Contempla un supòsit excepcional de resolució que parla de la possibilitat de realitzar un pacte excepcional d’allò previst en el article 1124, en el qual el contracte quedarà automàticament resolt quan es requereixi la resolució, sense que sigui necessari el pronunciament judicial requerit en el article 1124. Per tant, fet el requeriment, el jutge no pot atorgar un nou termini per a pagar.
Pacte de Reserva de domini:pacte en virtut del qual es nega la eficàcia translativa a la tradició. El comprador tan sols adquirirà el bé un cop hagi pagat íntegrament el preu. El pagament del preu actua com una condició suspensiva de la tradició, de forma que mentre el comprador no hagi pagat la totalitat del preu, serà un mer posseïdor de la cosa.
Aquest pacte té una finalitat de garantia. Que existeixi aquest pacte no impedeix que tots els elements obligacionals segueixin operant. En cas que el comprador incompleixi en els seus pagaments, el venedor podria exercitar la acció reivindicatòria. Mentre el comprador no és propietari, no podrà alienar la cosa comprada. Un cop el comprador ha satisfet tots els diners aplaçats, es produeix una transmissió automàtica de la propietat, és a dir, no requereix cap acte de declaració de voluntat transmissora.
Pacte d’Aplaçament del preu: La seva constància en el registre de la propietat en cas de compraventa d’immobles no produeix per si sola efectes en perjudici de tercers.
Pacte de retracte convencional: recollit tant en el CCCat com en el CC. En el CC, apareix en els arts.1507-1520, i en el dret català, en els articles 326-328 de la compilació de Dret Civil de Catalunya amb la Compravenda amb Carta de Gràcia. És un pacte en el qual el venedor pot recuperar la cosa venuda a un preu determinat.
En el CC, aquest pacte tindrà efecte quan el venedor s’hagi reservat el dret a recuperar la cosa venuda (1507). En cas que no s’hagi pactat la duració d’aquest dret, aquella serà de 4 anys, mentre que si s’ha pactat, la duració no podrà superar els 10 anys (1508). El venedor, fent ús d’aquest pacte, haurà de restituir el preu cobrat i a més les despeses necessàries i les útils (1518).
A la Venda a Carta de Gracia, el venedor reserva el dret a redimir el preu de la cosa per a recuperar-la amb un termini de 30 anys en cosa immoble i 6 anys per a una cosa moble. A més, també es distingeix del pacte de retracte pel fet que el preu a pagar no és el preu pagat inicialment, sinó que pot ser superior. El dret a redimir és un dret real i susceptible de transmissió. Les despeses necessàries, útils i les ocasionades en la formació del contracte les haurà de pagar el venedor quan vulgui recuperar la cosa.
1.8La venda de cosa moble a terminis Llei 28/1998 13 de juliol, de Venda a Terminis de coses Mobles. Es tracta d’una compravenda de consum en que el preu que aplaçat a terminis, de forma que es facilita al comprador el dret inherent als contractes de consum: la facultat de desistiment Artículo 3. Definición del contrato de venta a plazos.
A los efectos de esta Ley, se entenderá por venta a plazos el contrato mediante el cual una de las partes entrega a la otra una cosa mueble corporal y ésta se obliga a pagar por ella un precio cierto de forma total o parcialmente aplazada en tiempo superior a tres meses desde la perfección del mismo.
También se entenderán comprendidos en esta Ley los actos o contratos, cualquiera que sea su forma jurídica o la denominación que las partes les asignen, mediante las cuales las partes se propongan conseguir los mismos fines económicos que con la venta a plazos.
Artículo 9. Facultad de desistimiento.
1. El consumidor podrá desistir del contrato dentro de los siete días hábiles siguientes a la entrega del bien, comunicándolo mediante carta certificada u otro medio fehaciente al vendedor y, en su caso, al financiador, siempre que se cumplan todos los requisitos siguientes: a. No haber usado del bien vendido más que a efectos de simple examen o prueba.
b. Devolverlo, dentro del plazo señalado anteriormente, en el lugar, forma y estado en que lo recibió y libre de todo gasto para el vendedor. El deterioro de los embalajes, cuando fuese necesario para acceder al bien, no impedirá su devolución.
c. Proceder, cuando así se haya pactado, a indemnizar al vendedor en la forma establecida contractualmente, por la eventual depreciación comercial del bien. Dicha indemnización no podrá ser superior a la quinta parte del precio de venta al contado. A este fin habrá de aplicarse el desembolso inicial si existiera.
d. Reintegrar el préstamo concedido en virtud de alguno de los contratos regulados en el artículo 4.3, en los términos acordados en los mismos para el caso de desistimiento.
2. Este derecho será irrenunciable, sin que la no constancia de tal cláusula en el contrato prive al comprador de la facultad de desistimiento.
Si como consecuencia del ejercicio de este derecho se resolviera el contrato de venta a plazos también se dará por resuelto el contrato de financiación al vendedor y, en tal caso, el financiador sólo podrá reclamar el pago a éste.
3. Una vez transcurrido el plazo para el ejercicio de la facultad de desistimiento surtirán los efectos derivados del contrato. No obstante, en cualquier momento de vigencia del contrato, el comprador podrá pagar anticipadamente, de forma total o parcial, el precio pendiente de pago o reembolsar anticipadamente el préstamo obtenido, sin que en ningún caso puedan exigírsele intereses no devengados. En tal supuesto, el comprador sólo podrá quedar obligado a abonar, por razón del pago anticipado o reembolso, la compensación que para tal supuesto se hubiera pactado y que no podrá exceder del 1,5 % del precio aplazado o del capital reembolsado anticipadamente en los contratos con tipo de interés variable y del 3 % en los contratos con tipo de interés fijo. Salvo pacto, los pagos parciales anticipados no podrán ser inferiores al 20 % del precio.
4. En caso de adquisición de vehículos de motor susceptibles de matriculación podrá excluirse mediante pacto el derecho de desistimiento, o modalizarse su ejercicio de forma distinta a lo previsto en esta Ley.
1.9La doble venda 1473: si una mateixa cosa s’hagués venut a diferents compradors, la propietat es transferiria a la persona que primer hagués pres la possessió de la cosa de bona fe, si aquesta fos moble.
En cas que d’immoble, la propietat serà d’aquell comprador que primer hagués registrat la propietat. Quan no hi hagués registre, seria el propietari el primer que obtingués la possessió del bé de bona fe, i mancant la possessió, aquell que hagués realitzat el contracte amb més antiguitat.
1.10. Els riscos de la compravenda Riscos: perill que corre la cosa venuda de ser destruïda total o parcialment o de perjudicar-se sense culpa del deutor (venedor) des de que la compravenda s’ha celebrat fins que la cosa s’hagi entregat. Existeixen diferents tesis sobre com interpretar sobre qui recauen els riscos.
Segons Albaladejo es realitza una interpretació de la llei espanyola en 2 sentits: 1. Els riscos de perjudici o destrucció de la cosa venuda els ha de suportar el venedor (Albaladejo) 2. El risc de perjudici recau sobre el comprador, el de destrucció recau sobre el venedor (Jurisprudència) 2.
La permuta 2.1 El criteri de tipificació respecte a la compra-venda Distingim la permuta de la compravenda perquè el preu a pagar no són diners sinó una cosa. En cas que el pagament es realitzés amb diners i amb una cosa, el valor de la cosa donada haurà de ser superior al dels diners pagats per a que segueixi sent considerat una permuta (1446).
Artículo 1538: La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
Artículo 1539: Si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar la que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver la que recibió.
Artículo 1540: El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar del derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero.
2.2 El règim jurídic de la permuta El règim utilitzat en la permuta serà el mateix que regirà en seu de compravenda, d’acord amb l’article 1541 Artículo 1541: En todo lo que no se halle especialmente determinado en este título, la permuta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta.
2.3 La cessió de finca a canvi de construcció futura Llei 23/2001, de 31 de desembre, de cessió de finca o edificabilitat de construcció futura Article 1. Concepte El contracte de cessió d'una finca o d'una determinada edificabilitat a canvi de l'adjudicació d'una construcció futura o resultant de la rehabilitació requereix, en el moment de formalitzar-ho, que es determinin els habitatges, els locals o les altres edificacions amb indicació de cadascun dels adjudicataris i, quan el que s'hagi de construir o el que resulti de la rehabilitació siguin habitatges o locals d'una edificació, que es constitueixi el règim de propietat horitzontal com a identificació necessària.
Article 6. Incompliment del contracte.
1.En cas d'incompliment de les condicions, les característiques o el termini inicial o final estipulats, la persona cedent pot exigir el compliment del contracte, o la resolució del mateix, en tots dos casos, amb la indemnització de danys i perjudicis corresponent.
2.Les parts contractants poden estipular que la no realització de l'obra en les condicions, les característiques i els terminis d'execució estipulats tingui el caràcter de condició resolutòria automàtica.
3.L'acreditació de l'incompliment de les condicions, les característiques i els terminis pot fer-se per acta notarial o, si escau, per certificació de l'autoritat administrativa.
Article 7. Resolució automàtica del contracte.
Perquè operi la resolució automàtica establerta per l'article 6.2 es precisa: a. La notificació fefaent de la resolució a la persona cessionària i als tercers titulars de drets constituïts sobre la finca.
b. La no oposició de la persona cessionària a la resolució, en el termini de quinze dies.
...