Los principios registrales formales (0)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Derechos Reales
Año del apunte 0
Páginas 6
Fecha de subida 05/06/2014
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TEMA 7. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES FORMALES 7.1 El folio real 7.2 El tracto sucesivo 7.3 Especialidad 7.4 Rogación SISTEMA DE FOLIO REAL Mientras que el Registro de la Propiedad está basado en el sistema de folio real [manera de llevanza del Registro] (a cada finca se le abre un folio donde se va haciendo constar, a través de asientos sucesivos, la cadena de titularidades y derechos que pesan sobre la finca así como la cadena de modificaciones que afectan a su configuración como tal), el Registro Mercantil funciona sobre la base de la hoja personal (se inscribe al comerciante y en la hoja abierta al mismo se inscriben después los hechos que a él le afectan).
Se produce una apertura a cada finca de su folio particular, es decir, dentro del libro de Inscripciones correspondiente a cada zona (bien un entero término municipal o parte del mismo) se abre a cada una de las fincas que se hallen en la misma un registro particular, que es su folio, dedicado a recibir los asientos relativos a aquella finca. Este folio se inaugura con la inscripción inmatriculadora y, en el que, en adelante, se practicarán los asientos relativos a esa finca. Es al inmatricularla cuando se le destina un folio (que es el conjunto de páginas del Libro de Inscripciones).
PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Art. 20 LH: Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
La realidad extra-registral y la registral deberían coincidir, aunque son independientes y por tanto puede haber discordancias entre una y otra (puede que el RP publique como titular a una persona pero en realidad el propietario es otro). Como puede ser que el Registro sea incorrecto, debe existir una protección para los sujetos que confían en que lo inscrito es correcto, aunque no lo sea.
Para que se pueda inscribir en el Registro, debe seguirse además el cumplimiento del tracto sucesivo, esa concatenación de los acontecimientos que se suceden con independencia fuera del registro: esa concatenación de acontecimientos, hacen que si no se da, porque no hay tracto sucesivo, hay la consecuencia del 17 LH, el cierre registral. No puede inscribirse el documento en el RP porque no consta el sujeto en el RP con capacidad para transmitir, y si no consta hay un lapsus temporal en el que se debe rehacer el tracto sucesivo. El tracto sucesivo no hace referencia a fechas del documento sino a entradas del registro.
Ejemplo. El profe vende una finca a A, A la vende a B, y B la vende a C. ¿C puede inscribir si B o A no han inscrito su derecho? Dos titulares en su día no inscribieron, y el registrador no le permitirá a C inscribir TODAVÍA. El tracto sucesivo significa que el registro se cierra, se suspende la inscripción, hasta que el tracto sucesivo no se reanuda (tienen que entrar los documentos que justifican la titularidad de B y de A).
Reanudación del tracto sucesivo: hay un expediente registral para que se inscriba (inscripciones independientes o las abreviadas), que C a adquirido de B, B de A y A del profe. Basta para reanudar el tracto mostrar que la inscripción de C no sea la segunda, sino la cuarta.
Es un requisito meramente formal.
Ejemplo. El profe vende a A, A constituye servidumbre a favor de B, que no la inscribe, pero A además vende a la vez a C, C no inscribe y lo vende a D, y D no inscribe y lo vende a E. E quiere inscribir la titularidad, y B quiere inscribir la servidumbre. ¿Qué puede hacer el registrador cuando se le presentan a la vez dos escrituras? No se inscribiría la CV de E porque el que C y D no consta como titular: tracto sucesivo. Pero ¿y la servidumbre? ¿Cuándo según el principio de prioridad el registro se cierra o no? Si además A vende a F, y F va al Registro antes que E, E no podrá inscribir porque hay cierre registral (supuesto de suspensión, tendrá plazo para reanudar el tracto sucesivo).
La servidumbre se puede inscribir.
¡! EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Artículo 20 LH Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.
No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.
Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos:  Primero Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste.
  Segundo Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare.
   Tercero Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.
No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.
La última es importante: este precepto señala lo siguiente: si yo como registradora, va un juez en el proceso y solicita que se inscriba una anotación preventiva o un embargo en esa finca, yo tengo que mirar que el juez esté autorizado, que el procedimiento sea idóneo, etc., y además comprobar sobre todo que el embargado, sea quien consta en el registro como titular de ese bien. ¿Qué sucede si no consta ese titular en el registro? Porque lo ha vendido antes o porque no se ha reanudado el tracto: la calificación del registrador solo puede ser la denegación de la inscripción. Pero aquí hay una excepción: el registrador deberá inscribir los embargos y anotaciones solicitados por el juez de lo penal en la averiguación del patrimonio de imputado cuando razonablemente en el mandamiento se justificación la creencia del magistrado que ese bien pertenece a ese sujeto.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD El principio de especialidad, que actúa como integrante del de publicidad. Este principio exige que en el registro se refleje con claridad el objeto de los derechos reales, la determinación individualizada y sin equívocos de la finca o derecho de que se trate, los títulos, en su sentido formal y material, y el titular o titulares de tales derechos.
Relacionado con el principio de legalidad y con el de especialidad, queremos introducir el principio de relación entre el registro y la administración. Determinados actos o derechos tendrán acceso al Registro como consecuencia de una actuación administrativa, por lo que el Registro no se puede anticipar a esa actuación.
Se trata simplemente del respeto a las competencias y la actuación bajo la legalidad vigente. V. gr., una compraventa entre particulares en la que una de las partes se reserva aprovechamiento urbanístico, debe requerir autorización previa de la administración. La inscripción de una parcelación, o una licencia urbanística también requieren autorización, pero hay casos, como el primero, en que el acuerdo municipal es constitutivo del derecho. No se trata de una comprobación o verificación, sino que, el derecho no existe mientras no tenga aprobación municipal.
Otro ejemplo ilustrativo. La aprobación definitiva de un Plan Parcial, no es el instrumento idóneo para inscribir la parcelación que figura en los planos del mismo, sino que se habrá de redactar, tramitar y aprobar un instrumento de equidistribución, por el procedimiento legalmente establecido, primero, porque lo impone la ley y segundo, porque no se trata solo de dividir las parcelas, sino que la reparcelación implica otras operaciones, además del cambio de fincas originarias por las resultantes.
PRINCIPIO DE ROGACIÓN De oficio, el registrador no modifica el Registro. Por ejemplo, puede modificarlo en determinadas anotaciones preventivas, que de oficio deben de anotarse su anotación por caducidad. Pero toda anotación del Registro se hace a petición de parte interesada.
Artículo 6 La inscripción de los títulos en el Registro podrá pedirse indistintamente:  a) Por el que adquiera el derecho.
  b) Por el que lo transmita.
  c) Por quien tenga interés en asegurar el derecho que se deba inscribir (por ejemplo, el acreedor hipotecario)   d) Por quien tenga la representación de cualquiera de ellos.
Son los sujetos que constan en el Registro. Las partes son las que pueden compelerse, instar la escritura pública, porque sin ella no se puede acceder al Registro.
Respecto del desistimiento Una persona deja de ser titular del derecho, y con su voluntad, y mediante la manifestación, que no tiene carácter receptícia, deja de ser propietario titular del derecho real. Pero a efectos de inscripción, se exige escritura pública. Toda renuncia tiene acceso al Registro, y al ser un negocio jurídico unilateral (manifestación de la capacidad de disposición) ese negocio debe plasmarse en escritura pública.
El desistimiento, a efectos registrales, se da en un intervalo de tiempo más corto, porque se da desde el momento de la petición de inscripción, hasta el momento de la inscripción. De la misma manera que una persona, por rogación, solicita la inscripción. Antes de ésta, puede solicitar que no se inscriba, retirar el documento. Es un derecho que tiene todo sujeto que ha promovido la inscripción. Esto significa que nunca se ha llegado a inscribir.
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