derecho reales (2016)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 4º curso
Asignatura Derecho reales
Año del apunte 2016
Páginas 80
Fecha de subida 25/09/2017
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DRET REALS 1.LLIÇÓ 1. ELS BÉNS 1.El concepte Segons l’article 511-1 estableix que es consideren béns les coses i els drets patrimonials. Es consideren coses els objectes corporals susceptibles d’apropiació, i també les energies, en la mesura que ho permeti llur naturalesa. Els animals, que no es consideren coses, estan sota la protecció esepcial de les lleis. Només se’ls apliquen les regles dels béns en allò que permet llur naturalesa. 2. Les classes de béns Els béns per llur naturalesa o per llur destinació, poden ésser immobles o mobles. Es consideren béns immobles: • El sòl, les construccions i les obres permanents • L’aigua, els vegetals i els minerals, mentre no siguin separats o extrets del sòl • Els bèns mobles incorporats de manera fixa a un bé immoble del qual no poden ésser separats sense que es deteriorin • Els drets reals i les concessions administratives que recauen sobre béns immobles, ports i refugis nàutics, i també els drets d’aprofitament urbanístic. Es consideren béns mobles les coses que es poden transportar i els altres béns que les lleis no qualifiquen expressament com a immobles. 3. Els fruits: concepte i adquisició Concepte: Els fruits d’una cosa són els seus productes i els altres rendiments que se n’obtenen d’acord amb la seva destinació. Els fruits d’un dret són els rendiments que se n’obtenen d’acord amb llur destinació i els que produeix en virtud d’una relació jurídica Adquisició: Els fruits en espècie d’adquireixen per llur producció quan se separen del bé que els produeix. Els fruits en diners s’adquireixen per llur meritació i s’entenen percebuts dia a dia. Titularitat: Els fruits pertanyen als propietaris del bé, llevat que existeixi un dret que n’atribueixi la percepció a una persona diferent. Tota persona que percebi fruits d’un bé ha de pagar les despeses que una tercera persona hagi fet per a produir-los. Els perceptors dels fruits poden pagar-ne el valor o deixar-los a disposició de les terceres persones. LLIÇO 2: LA POSSESSIÓ 1. El concepte: la distinció entre possessió i detenció Article 521-1: la possessió és el poder de fet sobre una cosa o un dret, exercit per una persona com a titular, o per mitjà d’una altra persona. L’exercici d’un poder de fet sobre una cosa o un dret sense la voluntat aparent externa d’actuar com a titular del dret o la tinença amb la tolerancia dels titular son suposits de detencio, la qual només produeix els efectes que per a cada cas estableix la llei. La posesión es un hecho que produce determinadas consecuencias jurídicas fundamentales en el trafico juridico como por ejemplo la presunción de que el poseedor es titular del derecho que con su posesión aparenta. Precisamente porque es un hecho, y no un derecho, la posesión no resulta inscribible en el registro de la propiedad (art. 5 LH). La posesión no es solamente un hecho sino un hecho que manifiesta o publica un derecho que el poseedor pretende tener. Se trata de un derecho que le legitimaria para poseer en el caso de que el poseedor fuese realmente titular de ese derecho. Ello nos lleva a afirmar que la posesión es un mecanismo de publicidad de derechos: poseer es manifestar que se pretende ser titular de un determinado derecho que (quizás) recae sobre un bien. La detención es el ejercicio de un poder de hecho sobre una cosa o un derecho sin la intención de actuar como titular del derecho o bien la tenencia con la tolerancia del titular. Hay también la idea de que los actos meramente tolerados no sirven para fundamentar la posesión, por lo que quienes los realizan son meros detentadores del bien. Por lo que se refiere a los efectos debemos partir de la base de que la detentación no es una posesión. Sus efectos no pueden establecerse con carácter general sino que deben venir expresamente determinados por la ley en cada caso en concreto. El único efecto que se produce una verdadera asimilación a la posesión es la protección sumaria, donde están recogidos tanto poseedores como detentadores. El interés del detentador se considera jurídicamente protegible ante los ataques injustificables de terceros. En cambio el detentador no tendrá protección frente al poseedor autentico, ante el cual tiene un peor derecho a poseer. Se diferencian porque una la persona puede ser titular de la cosa o el derecho y la detentación no hay la voluntad aparente externa de actuar como titular. Además otra diferencia es que la posesión uno de sus efectos es que permite la usucapión del derecho de la propiedad o de otros derechos reales posesorios en cambio la detención no. 2. La configuración jurídica. El contingut i l’objecte de la posesio. El “concepte possessori” i la seva inversión Contenido: En cuanto al contenido, poseer es ejercer un poder de hecho sobre un bien con la intención de actuar como titular de un derecho sobre el mismo. La posesión es una situación de hecho y solo en determinados casos puede considerarse como derecho. La posesión se adquiere cuando el poseedor sujeta la cosa o el derecho al ámbito de su poder; la posesión se pierde cuando finaliza la situación de hecho. Al tratarse de una situación de hecho la posesión ha de tener una cierta permanencia en el tiempo. La relación de poder entre el sujeto y el objeto en que consiste la posesión presenta varias características: • Es una relación de exclusión: permite al poseedor dejar fuera de la influencia de terceras personas el bien que él mismo está poseyendo • Es una relación de plenitud: la posesión es un poder sobre la cosa tan absorbente que no puede ser compartida, en el mismo concepto con otro poseedor. Es decir no puede haber dos o más posesiones con el mismo contenido sobre un mismo objeto pues se excluyen mutuamente por ser incompatibles. Una cuestión diferente es que sobre un mismo objeto recaigan: o Dos posesiones con contenidos o ámbitos diferentes y que resultan compatibles tanto desde el punto de vista jurídico como desde el punto de vista económico o Dos posesiones de contenido idéntico per que se describen como compatibles. Se trata de casos de cotitularidad. o Dos posesiones que aun siendo en principio incompatibles la ley les declara mediante una ficción jurídica como compatibles • Es una relación de autonomía: la relación de poder en que la posesión se basa exige que el poseedor no pueda quedar totalmente sometido a las ordenes de otra persona. El poseedor para ser calificado como tal ha de tener una mínima autonomía en la decisión. Objeto: el objeto de la posesión son las cosas y los derechos patrimoniales. El objeto de la posesión serán aquellos bienes apropiables. Ello no excluye que la posesión pueda recaer sobre bienes corporales como incorporales. Quedan excluidas de la posesión las cosas no apropiables por naturaleza y aquellas que, aunque serian apropiables desde un punto de vista físico no lo son desde el punto de vista jurídico. La perdida de la apropiación comporta la perdida de la posesión. Solo son apropiables los derechos patrimoniales en cambio los derechos que se refieren a la persona no son poseibles. Debemos admitir también que la posesión de derechos permite la operatividad de los mismos en el trafico jurídico. En cuanto el objeto también podemos distinguirlos entre derechos posesorios y derechos no posesorios: • Derechos posesorios: son aquellos en cuyo contenido se recoge la posibilidad de poseer el objeto sobre el que el derecho recae. EX: quien posee el derecho de usufructo posee también la cosa usufructuada. • Derechos no posesorios: son los que no contemplan la posibilidad de poseer el objeto sobre el que el derecho recae. Concepto posesorio: Art. 521-4: diferents persones poden posseir un mateix be si els conceptes possessoris son compatibles. Si dues o més persones pretenen la possessio i els conceptes possessoris no son compatibles, hom prefereix la persona que te la possessio en el moment de la pretensio; si hi ha dos o més posseïdors, el més antic; si les dates de les possessions coincideixen, qui presenti un titol, i si totes aquestes condicions son igual, l’objecte de la possessio es diposita judicialment mentre se’n decideixi la possessio o la propietat d’acord amb el que estableixen les lleis. el concepto posesorio responde a la pregunta de cómo se posee, es decir, es indicativo del contenido jurídico de la posesión, pues refleja un derecho sobre la cosa. La posesión es la manifestación de hecho de un derecho que el poseedor pretende tener sobre la cosa. El concepto posesorio es el reflejo del derecho que se ejercita de hecho sobre una cosa. Una de las principales características de la posesión es la posibilidad de que sobre un mismo objeto concurra una pluralidad de posesiones, siempre que los conceptos posesorios sean compatibles. Para que ello sea posible es necesario que los derechos correspondientes sean compatibles entre si, en el sentido de que las facultades de los diferentes derechos puedan coexistir sobre el mismo objeto. En el art. 521-4.1 establece que diferentes personas pueden poseer un mismo bien si los conceptos posesorios son compatibles. Como hemos visto, un mismo bien puede ser poseído por diferentes personas, siempre que los conceptos posesorios sean compatibles. De esta idea podemos deducir que el CCCat no admite la que podríamos denominar posesión solidaria, es decir, que no es posible el ejercicio solidario de conceptos posesorios, porque no es posible la existencia de dos conceptos idénticos sobre una misma cosa, con la totalidad o integridad de las facultades que comporta el concepto. Por lo tanto se plantea el caso de que se produzca un conflicto sobre el hecho de la posesión entre dos personas que pretenden poseer el mismo bien, pero alegan conceptos posesorios incompatibles. Este precepto establece: si hi ha dos o més posseïdors, el més antic; si les dates de les possessions coincideixen, qui presenti un titol, i si totes aquestes condicions son igual, l’objecte de la possessio es diposita judicialment mentre se’n decideixi la possessio o la propietat d’acord amb el que estableixen les lleis. 3. L’adquisició, la pèrdua i la recuperació Adquisición: article 521-2: la possessio s’adquireix: • Quan els posseidors subjecten la cosa o el dret a l’ambit del seu poder • Quan la cosa o el dret ha estat posat a disposició dels nous posseidors, segons es dedueix de la relació jurídica entre els antics posseidors i els nous La possessio no pot esser clandestina. Tampoc no es pot adquirir mai amb violencia mentre els posseidors s’hi oposin. Para adquirir la posesión basta con que el adquiriente tenga capacidad natural y no capacidad de obrar. Ahora bien, para el ejercicio de los derechos que derivan de la posesión el código exige la plena capacidad de obrar. El adquiriente de la posesión no ha de ser necesariamente el titular del acto adquisitivo, por lo tanto, si es posible ejercer la posesión mediante el concurso de otra persona, también debe ser posible adquirirla mediante la actuación de un tercero. Modalidades de adquisición: la posesión se puede adquirir: • Cuando los poseedores sujetan la cosa o el derecho al ámbito de su poder • Cuando la cosa o el derecho ha sido puesto a disposición de los nuevos poseedores, según se deduce de la relación jurídica existente entre los antiguos y los nuevos posesores. Después podemos encontrar la adquisición legitima, sin intervención del poseedor anterior. El CCat prevé diferentes modos de adquirir la posesión legítimamente y sin necesidad de intervención alguna del poseedor anterior. El CCCat se refiere a ello cuando señala que la posesión se adquiere cuando los poseedores sujetan la cosa o el derecho al ámbito de su poder. Este tipo de adquisición se produce en los siguientes supuestos: • Adquisición de los frutos una vez separados de la cosa madre • Por ocupación material. El poseedor se apodera de la cosa, lo que permite plantear dos posibilidades: o Que la cosa no tuviese poseedor con anterioridad, que seria el caso de la cosa abandonada y si la cosa no tenia amo el ocupante adquiere la propiedad de la misma o Que la ley prevea que una persona pueda tomar ella misma la posesión sin la necesidad de la intervención o colaboración del poseedor anterior. o Adquisición a través de un hecho con independencia de cualquier acto humano Luego también encontramos la adquisición consentida por el poseedor anterior. Se establece cuando la posesión se adquiere cuando la cosa o el derecho ha sido puesto a disposición de los nuevos poseedores, según la relación jurídica existente entre los antiguos y los nuevos posesores. Requiere la intervención del poseedor anterior cuando debe ponerlo a disposición que significa que el poseedor anterior transmite la posesión por acuerdo de voluntades entre él mismo y el nuevo poseedor. Este tipo de adquisición se produce en dos supuestos: • La tradición • El usufructuario Finalmente encontramos la adquisición contra la voluntad del poseedor anterior: la violencia como modo de adquirir la posesión. La conservación de la posesión. Los actos tolerados, clandestinidad y sin continuidad: la posesión es una situación de hecho a la que el ordenamiento jurídico otorga unas consecuencias tan importantes que hacen conveniente que no se vea afectada por situaciones o actos de importancia meramente marginal. Prevalece el derecho del poseedor a seguir poseyendo, por encima de actuaciones materiales y jurídicas de importancia secundaria. Ello tiene una doble implicación: • Para conservar la posesión no es preciso ejercitarla, sino que basta con tener el bien bajo el control de la voluntad del poseedor • La detentación no afecta a la posesión La continuidad de la posesión: Article 521-6: es presumeix que els posseidors han posseit un bé de manera continuada des que en van adquirir la possessio i poden unir llur possessio a la dels seus causants. Es presumeix que els posseidors mantenen el mateix concepte possessori que tenien quan van adquirir la possessio S’entèn que la possessio és continuada encara que el seu exercici sigui impedit o interrumput temporalment, sens perjudici del que estableix l’article 521-8.e Según el art. 521-6.1 se presume que los poseedores han poseído un bien de forma continuada desde que adquirieron su posesión y pueden unir su posesión a la de sus causantes. Se trata de supuestos en los que el poseedor actual puede demostrar que en el pasado adquirió la posesión del bien de que se trata, pero no puede probar que durante todo el tiempo transcurrido ha sido poseedor. Por lo tanto, se presume la continuidad de la posesión no solo a partir del momento en que la adquirió el poseedor actual, sino también en relación con su causante, es decir, con quien le transmitió la posesión. En este sentido este articulo señala que el poseedor actual puede unir su posesión a la de su causante. Después se añade a la continuidad del concepto posesorio que se presume que los poseedores mantienen el mismo concepto posesorio que tenían cuando adquirieron la posesión. La continuidad de la posesión no se rompe aunque el ejercicio de la posesión se vea impedido o interrumpido temporalmente. Perdida de la posesión: article 521-8: la possessio es perd per les causes següents: • La cessio voluntaria dels bens que son objecte a una altra persona, en un concepte incompatible amb la possessio de la persona que fa la cessio. • L’abandonament • La perdua o la destruccio total • El fet de restar fora del tràfic juridic • La possessio per una altra persona, fins i tot adquirida contra la voluntat dels anteriors posseidors, si la nova possessio dura més d’un any el art. 521-8 enumera una serie de causas por las que la posesión acaba o se pierde. • La cesión voluntaria de los bienes que son objeto de la misma a otra persona, en un concepto incompatible con la posesión de la persona que hace la cesión. Esto se refiere a la cesión negocial, se trata de la entrega de la posesión del bien que el antiguo poseedor hace al nuevo • El abandono: se trata de un acto unilateral por el que el poseedor excluye la cosa del ámbito de su voluntad. • La perdida o destrucción total: la extinción material del objeto comporta la desaparición de una figura jurídica que se basa en un hecho, como es la posesión • El hecho de quedar fuera del trafico jurídico • La posesión por otra persona, incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores poseedores, si la nueva posesión dura más de un año: aunque la posesión es una situación de hecho en este caso pasa a ser de derecho. La posesión del despojado es una posesión incorporal que dura un año. 4. La consideració de la possessió com a dret. La possesió incorporal El art. 521-2.2 establece que la posesión no puede ser clandestina. Tampoco puede adquirirse nunca con violencia mientras los poseedores anteriores lo opongan. En este punto debemos hacer referencia a una aparente contradicción, ya que el articulo mencionado anteriormente excluye la violencia como modo de adquirir la posesión y lo hace con carácter absoluto, mientras que otro articulo (521-8.e) permite en cambio adquirir la posesión contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión dura más de un año. Este precepto establece que la posesión se pierde por la posesión por otra persona incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores poseedores, si la nueva posesión dura más de un año. El adquiriente es poseedor frente a todos pero la eficacia de esta posesión con violencia queda limitada por la posesión incorporal que durante un año conserva el poseedor despojado. A partir del transcurso de un año el poseedor anterior pierde su posesión. Para recuperarla ya no podrá utilizar las acciones especificas de protección de la posesión sino que deberá basar su reclamación judicial en la existencia de un derecho cuyo contenido incluya la posesión del bien. Por lo tanto, la relación entre el poseedor despojado y el poseedor que realiza el despojo seria que durante el año que sigue a la adquisición de la posesión, la posesión del nuevo poseedor es oponible a todo el mundo, pero es inoponible al anterior poseedor, de manera que este puede reclamar la posesión mediante el ejercicio de la acción de protección sumaria. Una vez transcurrido el año esta preferencia desaparece, pues ya no se presume la posesión del poseedor despojado, que deberá acudir a la acción petitoria correspondiente. 5. La relació entre possessió i titol: les presumpcions possessories i l’adquisicio de bona fe com a titol La presunción de titularidad: article 522-1: es presumeix que els posseidors son titulars del dret en concepte del qual posseixen el be. La presumpcio de titularitat decau quan la cosa o el dret posseits están inscrits en el registre de la propietat o, si escau, en el registre de bens mobles a favor d’una altra persona, llevat que els posseidors dels quals es presumeix la titularitat oposin un altre titol que en justifiqui la possessio. el art. 522-1.1 establece una presunción en el sentido de lo que acabamos de exponer: se presume que los poseedores son titulares del derecho en cuyo concepto poseen el bien. La función que esta presunción juega en el trafico juridico es fundamental, evita que el poseedor tenga que probar el derecho en concepto del cuan está poseyendo: la posesión permite presumir que este derecho existe realmente y que corresponde efectivamente al poseedor. En consecuencia, el poseedor no tendrá que ir demostrando continuamente su titularidad. Se trata, por tanto, de un articulo que garantiza la fluidez y la agilidad del trafico jurídico. El apartado 2 del art. 521-1 establece una excepción y una contraexcepcion a la presunción. La excepción es que la presunción de titularidad decae cuando el bien poseído está inscrito en el registro de la propiedad o en el de bien muebles a favor de otra persona, pues se trata de registros en los que de la inscripción se presume la posesión del bien registrado. La contraexcepcion es que el poseedor actual puede alegar al titular inscrito un titulo que justifique la posesión. Se trata de un conflicto entre dos presunciones que derivan de dos mecanismos distintos de publicidad de los derechos reales. El art. 522-1 hace prevalecer aquella presunción que se basa en la existencia de un registro publico, por delante de la que se basa en el simple hecho de la posesión; esta presunción, decae ante la presentación de un titulo que justifique la posesión del poseedor actual. La adquisición de buena fe de bienes muebles: article 522-8: L’adquisicio de la possessio d’un be moble de bona fe i a titol oneros comporta l’adquisicio del dret en què el concepte possessori, encara que els posseidors anteriors no tinguessin poder de disposicio suficient sobre el be o el dret. Els adquirents han de facilitar als propietaris incials, si els ho requereixen fefaentment, les dades que tinguin per a identificar les persones que els van transmetre el bé. Altrament, responen de la indemnizacio pels danys i perjudicis que els hagin ocasionat. Els propietaris d’un be moble perdut, robat o apropiat indegudament el poden reivindicar dels posseidors que en tenen la possessio efectiva, tret que aquests l’hagin adquirit de bona fe i a titol oneros en subasta publica o en un establiment a la venda d’objectes semblants al dit be i establert legalment. el articulo 522-8 titulado la adquisición de buena fe e bienes muebles establece que la adquisición de la posesión de un bien mueble de buena fe y a titulo oneroso comporta la adquisición del derecho en que se basa el concepto posesorio, aunque los poseedores anteriores no tuviesen poder de disposición suficiente sobre el bien o el derecho. El problema está en decidir entre el derecho del propietario desposeído y la protección del adquiriente de un bien, en el caso en que esta adquisición ha sido hecha de buena fe, basándose en una apariencia jurídica irreprochable, cuando en realidad estaba adquiriendo de alguien que no tenia poder de disposcion suficiente para transmitir la titularidad del bien. Según el art. 522-8.2 los adquirientes deben facilitar a los propietarios iniciales, si se lo requieren fehacientemente, los datos que tengan para identificar a las personas que les transmitieron el bien. En caso contrario, responden de la indemnización por los daños y perjuicios que les hayan ocasionado. La finalidad de este precepto es que el antiguo propietario del bien pueda reclamar el resarcimiento y la indemnización a la persona a quien se lo transmitió en primera instancia. Debe además de dar los datos para identificar a la persona que le transmitió el bien, dar todos los datos de que disponga para facilitar la localización. Supuestos de reivindicabilidad. Hay una serie de excepciones al apartado 1 del art. 522-8 donde permiten a los propietarios del bien enajenado reivindicarlo de quien lo adquirió. Ello significa que, a pesar del titulo oneroso y de la buena fe del adquiriente, el propietario del bien enajenado por un tercero que no tenia poder de disposición sobre el mismo, nunca dejó de ser propietario, en ningún momento perdió su derecho de propiedad. El art. 522-8.3 establece que los propietarios de un bien mueble perdido, hurtado, robado o apropiado indebidamente pueden reivindicarlo de los poseedores que tienen su posesión efectiva, salvo que estos la hayan adquirido de buena fe y a titulo oneroso en subasta publica o en un establecimiento dedicado a la venta de objetos similares a dicho bien y establecido legalmente. Por lo tanto este articulo establece una serie de supuestos de irreivindicabilidad. Se trata de casos en los que las circunstancias de la enajenación hacen que, en beneficio de la seguridad del trafico jurídico, deba prevalecer la adquisición realizada por el poseedor de buena fe, por encima del derecho del titular desposeído. 6. La protecció de la possessió. La tutela possessoria Article 522-7: els posseidors i els detentors tenen pretensio per a retenir i recuperar llur possessio contra qualsevol pertorbacions o usurpacions, d’acord amb el que estableix la legislacio processal. Els posseidors poden recuperar, per mitjà de l’accio publiciana, la possessio de la cosa o el dret davant dels posseidors sense dret o de pitjor dret. Qui usucapeix ha de probar que té millor dret a posseir, ha de dirigir l’accio contra els posseidors que tenen la possessio efectiva i ha d’identificar la cosa o el dret objecte de la possessio. L’article 522-7 bajo el titulo de protección, regula la protección de la posesión que se basa en el hecho mismo de la posesión. No debemos olvidar que existen otras acciones que tienen como finalidad la recuperación de la posesión de una cosa, pero no a partir del hecho mismo de la posesión, sino a partir de un derecho que recae sobre la cosa que se reclama. A) La tutela sumaria de la posesión: el art. 522-7.1 establece que los poseedores y detentadores tienen pretensión para retener y recuperar su posesión contra cualesquiera perturbaciones o usurpaciones de acuerdo con lo establecido por la legislación procesal. Ser poseedor comporta, el derecho a seguir poseyendo, de manera que únicamente se le privará del contacto físico con la cosa a raíz del ejercicio de un derecho que justifique el cambio de poseedor. Las acciones posesorias se fundamentan en el hecho de la posesión y se basan exclusivamente en ella; son acciones posesorias no porque tiendan a recuperar la posesión sino porque se basan en ella. B) La acción publiciana: el art. 522-7.2 regula la denominada acción publiciana, establece que los poseedores pueden recuperar por medio de la acción publiciana, la posesión de la cosa o el derecho ante los poseedores sin derecho o de peor derecho. Quien adquiere por usucapión debe probar que tiene mejor derecho a poseer, debe dirigir la acción contra los poseedores que tienen la posesión efectiva y debe identificar la cosa o el derecho objeto de la posesión. La acción publiciana pretende cubrir el espacio existente entre la tutela de la propiedad y la tutela sumaria de la posesión, dando al que ha sido poseedor durante mucho tiempo y que tiene un mejor derecho a poseer un mecanismo de protección que sea operativo y que tenga unas características diferentes de la reivindicatoria y de la tutela de la posesión. La acción publiciana, permite al poseedor que se encuentra próximo a culminar la usucapión de un derecho sobre un bien, recuperar la posesión de la cosa o derecho frente al poseedor actual sin derecho o de peor derecho. Se parte, por tanto, del hecho de que el poseedor que ha sido privado de la posesión del bien se halla en la ultima fase para completar la usucapión. Para considerar que un poseedor es de mejor derecho que otro, a los efectos de la acción publiciana, debería hallarse en el ultimo tercio de l plazo de usucapión. Finalmente, debemos tener en cuenta que el ámbito de la acción publiciana debe entenderse limitado a la posesión de los bienes inmuebles. La acción publiciana carece de sentido, pues prácticamente no tiene un espacio propio entre la tutela sumaria de la posesión y la acción reivindicatoria. 7. La liquidació de la situación possessoria Article 522-2: si els posseidors perden la possessio a favor d’una altra persona que te millor dret a posseir, per qualsevol causa, la liquidacio de la situacio possessoria s’ajusta al que estableix els articles 522-3 al 522-5, llevat de pacte o disposició en contra Existen multiples situaciones en las que el poseedor de un bien debe entregar la posesión del mismo a otra persona, que tiene un mejor derecho a poseer. Cuando ello sucede es preciso liquidar la posesión, determinar quien, si poseedor antiguo o nuevo, se queda con los frutos del bien, asume los gastos asi como los supuestos de responsabilidad por la perdida o el deterioro del bien poseído. Bajo el titulo de liquidación de la situación posesoria, establece que si los poseedores pierden la posesión a favor de otra persona que tiene un mejor derecho a poseer, por cualquier causa, la liquidación de la situación posesoria se ajusta a lo establecido por los arts. 522-3 al 522-5, salvo pacto o disposición en contrario. Frutos: article 522-3: els posseidors de bona fe fan seus els fruits i han d’assumir les despeses originades per a produir-los. Que te millor dret a posseir pot fer seus els fruits pendents, pero ha de pagar les despeses originades per a produir-los. Els posseidors de mala fe han de restituir els fruits que s’han produit a partir del dia en que es va iniciar la possessio de mala fe o be llur valor, pero tenen dret al rescabalament de les despeses necessaries que han fet per a obtener-los, sens perjudici de la indemnitzacio per danys que, si escau, correspon a qui te un millor dret a posseir. el poseedor de buena fe hace suyos los frutos percibidos mientras duró su posesión, y debe asumir los gastos originados para producirlos. En cuanto a los frutos pendientes en el momento en que debe entregarse la posesión, quien tiene un mejor derecho a poseer puede hacerlos suyos, pagando los gastos originados para producirlos. El poseedor de mala fe, debe restituir los frutos producidos a partir del dia en que se inicio la posesión de mala fe o bien su valor; para evitar una situación de enriquecimiento injusto, el nuevo poseedor deberá reembolsar los gastos necesarios que el poseedor de mala fe hizo para obtener los frutos. La restitución de los frutos es independiente de la posible indemnización de daños y perjuicios que corresponde a la persona con mejor derecho a poseer. Gastos: Article 522-4: qui te millor dret a posseir ha de pagar les despeses extraordinaries de conservacio fetes en el be tant pels posseidors de bona fe com pels de mala fe. Qui te un millor dret a posseir ha de pagar les despeses utils fetes en el be pels posseidors de bona fe si les millores o l’augment de valor que han originat subsisteien en el momento de la liquidacio Els posseidors, tant de bona com de mala fe, poden optar per retirar les millores fetes sempre que no es deteriori l’objecte sobre el qual recauen. No obstant aixo, en el cas dels posseidors de mala fe, qui té un millor dret a posseir pot fer seves les millores pagant-ne el valor. en relación a los gastos necesarios, es decir, los que se refieren a la conservación y reparación de la cosa poseída, se limita a señalar que quien tiene mejor derecho a poseer debe pagar los gastos extraordinarios de conservación hechos en el bien tanto por los poseedores de buena fe como por los de mala fe. Este precepto no hace referencia alguna a los gastos de conservación ordianaria, es decir, los gastos de conservación que se originan en una situación de normalidad en relación con el uso de la cosa o por el simple paso del tiempo. Estos gastos deben ser asumidos por el poseedor, sin duda por entender que los gastos de conservación ordinaria son una contrapartida del uso de la cosa y de los frutos que de la misma obtuvo el poseedor. Los gastos extraordinarios, pues no siempre la cosa poseída habrá producido frutos o su uso habrá generado algun beneficio a su poseedor. Los gastos útiles, es decir, los que no siendo imprescindibles para la conservación de la cosa, le aportan alguna mejora e incrementan su valor, que quien tiene un mejor derecho a poseer debe pagar los gastos útiles hechos en el bien por el poseedor anterior de buena fe si las mejoras o el aumento de valor que han originado subsisten en el momento de la liquidación; no, en cambio, en el caso del poseedor de mala fe, sin duda para evitar que tal poseedor dificulte la recuperación de la cosa realizando gastos útiles de cuantia importante que sabe que quien vence en la posesión no podrá asumir. Todo poseedor, tanto de buena fe como de mala fe, puede optar por retirar las mejoras hechas siempre que no se deteriore el objeto sobre el que recaen. En el caso del poseedor de mala fe, quien tiene un mejor derecho a poseer puede hacer suyas las mejoras pagando su valor. Deterioro o perdida: article 522-5: els posseidors de bona fe no responen del deteriorament o la perdua de la cosa o el dret posseits, lelvat que hagin actuat amb negligencia o dol des del momento en que se’ls ha notificat la reclamacio basada en la posible existencia d’un millor dret a poseeir. Els posseidors de mala fe responen sempre el deteriorament o la perdua de la cosa o el dret posseits a partir del momento en que es notifica la reclamacio a què fa referencia l’apartat 1, fins i tot en el cas que el dit deteriorament o la dita perdua s’esdevinguin de manera fortuita si ha endarrerit maliciosament el lliurament de la cosa als posseidors legitims. el poseedor de buena fe no responde del deterioro o perdida de la cosa o el derecho poseído, salvo que haya actuado con negligencia o dolo a partir el momento en que se les ha notificado la reclamación basada en la posible existencia de un mejor derecho a poseer. Los poseedores de mala fe responden siempre del deterioro o perdida de la cosa o el derecho poseídos a partir del momento en que se notifica la reclamación a que se refiere el apartado 1, incluso en el caso de que dicho deterioro o dicha perdida ocurran de forma fortuita si ha atrasado maliciosamente la entrega de la cosa a los poseedores legitimos. Pues prácticamente esta equiparando la responsabilidad del poseedor de mala fe a la del de buena fe. La única diferencia estaría en la responsabilidad por caso fortuito, a partir de la reclamación; en cambio, el poseedor de mala fe no asumiría ninguna responsabilidad por su actuación negligente o dolosa anterior a la reclamación El poseedor de mala fe responde siempre del deterioro o perdida de la cosa poseída, producidos por negligencia o dolo; además, responde del deterioro o perdida causado por fuerza mayor a partir del momento en que se produce reclamación de quien dice tener un mejor derecho a poseer. LLIÇÓ 3: EL DRET REAL 1. El concepte El llibre V CCCat es el relatiu als drets reals. Aquest títol presuposa l’existencia de drets reals encara que tal denominació es susceptible de dos sentits diferents. Per una banda, els drets reals son drets subjectius i per altra banda, els drets reals com a divisió objectiva de dret civil, denominació que té com a sinònim la de dret de cosa. Un dret real es un poder directe i immediat sobre un bé, per tant el dret real es un dret subjectiu. La llei redconeix la possiblitat d’actuar sobre aquell bé i obtenirne els seus fruits. La persona pot ser titular del dret i no requereix l’intervencio de tercers persones. No requereix la possessio d’aquest bé ja que es pot ser titular del dret real sense tenir la possessio. La característica essencial del dret real es la seva inherència a una cosa sobre la que es concedeix un poder absolut al seu titular, a diferencia del dret de crèdit, que permet exigir una determinada conducta d’una altra persona, la prestació promesa. Aquesta inherència a una cosa va lligada a la obtenció d’una determinada utilitat de ella, utilitat que pot consistir en un us, en el goce, en un aprofitament, en la funció de garantia de un dret de crèdit o en la facultat d’adquirir-la amb preferència a altres. La pluralitat de possibles utilitats que es pot obtenir d’una cosa permet explicar la concurrència y compatibilitat de diversos drets reals sobre una mateixa cosa, depenen cada un de l’anterior al que es basa. La inherència implica també inmediativitat, doncs el titular del dret real no necessita la intervenció de cap altra persona per exercir-lo. La inherència de la cosa al dret real provoca que la desaparició de la cosa comporti la extinció del dret real, a menys que el dret subsisteixi sobre una altra cosa diferent en virtut de subrogació o per conversió del objecte. Tradicionalment s’ha senyalat com a característica del dret real la seva oponibilitat a tercers. Tant el dret real como el dret de crèdit existeixen davant de tots y tots han de respectar-lo. Una altra cosa es que el dret real pot fer-se valer davant de qualsevol, mentre que el compliment del dret de crèdit nomes pot exigir-se davant de qui s’ha obligat. El dret real té acció real, que pot dirigir-se davant de tot aquell que obstaculitzi objectivament l’exercici del dret real, sense que sigui necessari acreditar que existeix una obligació especifica de realitzar determinada conducta per part de tal persona. S’ha preguntat si existeix un numerus clausus del dret real o si pel contrari les parts poden lliurement crear nous tipus: en paraules diferents si els drets reals son típics. S’ha de dir que el sistema català de drets reals es de numerus apertus. 2. L’objecte Una vegada s’ha explicat que el dret real és un poder immediat i directe sobre la cosa, la conclusió evident és que l’objecte del dret real és la cosa sobre la que recau el citat dret. Pel concepte de cosa, fa referencia a béns (511-1.2) on indica que es consideren coses els objectes corporals susceptibles d’apropiació i també les energies, en la mesura que ho permeti la seva naturalesa. Cosa, doncs, implica corporalitat menys en les energies. Per tant, podem parlar de drets reals sobre bens incorporals encara que no siguin pròpiament cosa. En conclusió, és més apropiat referir-se a l’objecte del dret real com a bé. Per què sigui possible l’exercici d’aquest poder immediat i directe amb eficàcia jurídica, l’objecte del dret real ha de ser existent, estar dins del comerç i ser determinat. En l’àmbit dels drets de crèdit podem contractar un servei que s’haurà de realitzar en un futur o inclús vendre una cosa futura. Això no es possible en relació amb els drets reals; inclús en el supòsit de que coses només projectades poden tenir accés al registre de la propietat. Per tant, hauríem de tenir clar, que l’objecte del dret depèn de l’existència del bé. El dret real es oposable a tothom i fins i tot a tercers. Per oposable vol dir que fa front a tothom. Sovint el dret real pot requerir una publicitat que això ho farà per dos mecanismes: possessió o bé registre de la propietat. El dret real es un poder directe i immediat sobre una cosa, la qual s’atribueix a una persona i comporta l’obtenció de la titularitat i de l’interès econòmic que produeixi aquesta cosa per part de la persona titular. La diferencia amb el dret de crèdit és que aquest es inter partes ja que només es pot oposar a les parts del contracte en canvi el dret real es erga omnes perquè es pot oposar a tothom. Una altra diferencia es que el dret de crèdit hi ha una prestació i no cal que existeixi la cosa en el moment de vendrela ja que pot existir en un futur. L’objecte del dret real son els béns i aquests poden ser corporals o incorporals. Un bé corporal serà la cosa susceptible d’apropiació i un bé incorporal podria ser una hipoteca, propietat industrial, valors accions, coses immaterials. També, poden ser objecte de dret reals els drets patrimonial i un altre dret real pot ser objecte d’un dret real. Article 511-1: es consideren béns les coses i el drets patrimonials. Es consideren coses els objectes corporals susceptibles d’apropiació i també les energies, en la mesura que ho permeti llur naturalesa. Els animals, que no es consideren coses, estan sota la protecció especial de les lleis. Només, se’ls apliquen les regles dels béns en allò que permet llur naturalesa. Article 511-2: els béns, per llur naturalesa o per llur destinació, poden ésser immobles o mobles. Es consideren béns immobles: • El sòl, les construccions i les obres permanents • L’aigua, els vegetals i els minerals mentre no siguin separats o extrets del sòl • Els béns mobles incpororats de manera fixa a un bé immoble del qual no poden ésser separats sense que es deteriorin • Els drets reals i les concessions administratives que recauen sobre béns immobles, ports i refugis nàutics, i també els drets d’aprofitament urbanístic. Es consideren béns mobles les coses que es poden transportar i els altres béns que les lleis no qualifiquen expressament com a immobles. 3. El contingut del dret real 3.1 Possessori o no possessori La possessió no és un element definitori dels drets reals, però podem trobar drets reals que tenen un contingut possessori i drets reals que no tenen aquests contingut possessori. Un dret real amb contingut possessori, tenen com a contingut fonamental la possessió que comporta la utilització segons la seva destinació econòmica, per tant seran drets reals que comporten la possessió del bé en el qual recauen. Aquests drets reals amb contingut possessori podrien ser: dret de propietat, dret d’usdefruit, dret d’habitació, etc. També podem trobar drets de caràcter personal que tenen contingut possessori, com per exemple un dret d’arrendament o un comodat (és un préstec d’ús). Els drets reals que no tenen contingut possessori que poden ser els drets reals d’adquisició preferent, el dret d’ascens o bé les servituds. 3.2 Obligacional Un dret real pot tenir també un contingut de caràcter obligacional, és a dir, pot imposar al seu titular la realització d’una prestació. En quant aquest caràcter obligacional pot ser accessori o secundari (ex: pagar les despeses de la comunitat de pisos) 4. La titularitat: la titularitat exclusiva i la cotitularitat Quan parlem de titularitat estem fent referencia a la titularitat que pot tenir una persona o varies persones sobre un dret real. Els titulars o titular del drets reals pot ser una persona física com també una persona jurídica, però hi ha drets reals que només poden ser d’una persona física com per exemple el dret real d’habitació. Si una persona jurídica sigues titular d’un dret real aquest podria ser indefinit ja que les persones jurídiques no moren, per aquest motiu l’article 561-3.4 estableix “una persona jurídica no es pot constituir per una durada superior a 99 anys. Si el títol de constitució no estableix una altra cosa, es presumeix constituït per 30 anys. Si una persona única té la titularitat de la possessió direm que es tracta d’una titularitat exclusiva. En canvi, si un dret real, la titularitat la tenen més d’una persona direm que es tracta d’una cotitularitat “situació jurídica en què hi ha diverses persones titulars d’un mateix dret simultàniament”, i en aquest últim cas necessitarem unes regles d’organització per saber com exercim la titularitat. El CCCat, en aquests moments té el següent sistema d’organització a partir d’un sistema de comunitats (article 551-1 “h ha comunitat quan dues persones o més comparteixen de manera conjunta i concurrent la titularitat de la propietat o d’un altre dret real sobre un mateix bé o un mateix patrimoni” “en les situacions de comunitat es presumeix la comunitat ordinària indivisa si no es prova una altra cosa”)de la cotitularitat: • Comunitat ordinària indivisa 552-1 (comunitat romana): la comunitat ordinària indivisa comporta l’existència de tants drets com cotitulars hi ha. El dret de cada cotitular resta limitat pels drets dels altres cotitulars. Cadascun dels drets determina la quota de participació en l’ús, el gaudi, els rendiments, les despeses i les responsabilitats de la comunitat. Els drets en la comunitat i per tant les quotes es presumeixen iguals llevat que es provi el contrari. En aquest cas no hi ha una divisió material de l’objecte malgrat la pluralitat de subjectes en la titularitat del dret, però aquest si que es pot dividir en quotes i aquestes es presumeixen iguals mentre no es provi el contrari, per tant cada cotitular tindrà el poder de disposició sobre la seva quota. Cada cotitular pot fer ús de l’objecte de la comunitat d’acord amb la seva finalitat social i econòmica i de manera que no perjudiqui els interessos de la comunitat ni el dels altres cotitulars, als quals no pot impedir que en facin ús. Els fruits i els rendiments corresponen als cotitulars en proporció a llur quota. Cap cotitular no pot modificar l’objecte de la comunitat, ni tan sols per a millorar-lo o fer-lo rendible sense el consentiment dels altres. També s’ha de tenir clar que l’administració de la comunitat correspon a tots els cotitulars i s’acorden els actes d’administració ordinària segons el valor de la quota que tingui cada cotitular. Qualsevol cotitular pot exigir en qualsevol moment i sense expressar-ne els motius, la divisió de l’objecte de la comunitat però els cotitulars poden pactar per unanimitat la indivisió per un termini que no pot superar els deu anys. Aquesta divisió atribueix a cada adjudicatari en exclusiva la propietat del bé o del dret adjudicat. La divisió no perjudica a terceres persones que conserven íntegrament els seus drets. • Comunitat o cotitularitat conjunta (comunitat en mà comuna o comunitat germànica): en aquest cas la comunitat es té un règim especial perquè no hi ha • divisió ni del dret ni de l’objecte, per tant no tenim quotes com teníem en el cas anterior. Els cotitulars individualment no poden disposar de la part que els hi correspon ni tampoc poden dissoldre la comunitat quan ho desitgen. Comunitat especials: o Comunitat per torns (554-1): els titulars en la comunitat per torns, tenen el dret de gaudir del bé sobre el qual recau, amb caràcter exclusiu, per unitats temporals discontinues i periòdiques. El regim de la comunitat per torns comporta: Ø L’existència del torn, que delimita la participació dels titulars en la comunitat Ø La configuració d’una organització per a l’exercici dels drets i el compliment dels deures dels titulars dels torns Ø L’exclusió de l’acció de divisió i dels dret d’adquisició de caràcter legal entre els titulars. Poden ser objecte de la comunitat per torns, els edificis destinats a habitatges unifamiliars dotats del mobiliari, vaixells, aeronaus no comercials, etc. El torn consisteix en la unitat temporal, discontinua i periòdica no inferior a una setmana que serveix e mòdul per a atribuir l’aprofitament exclusiu del bé i la contribució a les despeses generals. La titularitat d’un torn, sigui quin sigui el seu valor, atribueix un vot en la junta de la comunitat. o Comunitat mitgeria (555-1.3): és paret mitgera la que s’aixeca en el límit i en el sòl de dues o més finques amb la finalitat de servir d’element sustentador de les edificacions que s’hi construeixin o de servir de tanca o separació. Té la finalitat de divisió de construccions a diferents nivells en alçada o en el subsòl. L’existència d’una paret mitgera o d’un sòl mitger comporta una situació de comunitat entre els propietaris de les dues finques confrontants que es regula per pacte i, supletòriament, per les normes d’aquest capítol . o Propietat compartida (556-1): la propietat compartida confereix a un dels dos titulars, anomenat propietat material, una quota del domini, la possessió, l’ús i el gaudi exclusiu del bé i el dret d’adquirir, de manera gradual, la quota restant de l’altre titular, anomenat propietat formal. La propietat compartida comporta l’exclusió de l’acció de divisió. Poden ser objecte de la propietat compartida els béns immobles i també ho poden esser els bens mobles duradors i no fungibles que puguin constar en un registre públic. La propietat compartida es constitueix per un negoci jurídic entre vius, a títol onerós o gratuït, o per causa de mort. La llei 3/2017 regula dues noves situacions de copropietat espcial. En primer lloc, quan una persona cedeix una finca o una edificabilitat a una persona a canvi de construccions futures. En segon lloc, quan s’adquireix una finca o habitatge que esta destruïda. 5. Classificació dels drets reals En atenció al seu contingut, és possible distingir diverses classes de drets reals. La propietat és el dret real per excel·lència, pel fet que concedeix al propietari el màxim grau de poder sobre la cosa. Es presenta la propietat com el dret a utilitzar de forma plena els bens que constitueixen el seu objecte y disposar d’ells. Quan només s’atorga un poder parcial, que es manifesta mitjançant una limitació del contingut del dret de propietat, sobre la base de la que es construeix, ens trobem davant un dret real limitat. Per això es possible, que sobre una mateixa cosa puguin concórrer una pluralitat de drets: el dret de propietat i una diversitat de drets reals limitats. El CCCat permet una doble classificació dels drets reals limitats: • Per una banda, segons atorguin la possessió de la cosa o no, distingeix entre drets reals possessoris i no possessoris. La conseqüència que resulta d’aquesta classificació és que només els titulars dels drets reals possessoris poden constituir altres drets reals possessoris y no possessoris sobre la mateixa cosa. Tot i així, no tots tenen aquesta facultat; els titulars dels drets reals de garantia. Els titulars de drets reals no possessoris nomes poden excepcionalment constituir drets reals no possessoris. A més, la diferencia també té transcendència en relació amb el sistema d’adquisició dels drets reals, que presenta diferents modalitats en un i altre cas. • Per altra banda, el CCCat distingeix els drets reals limitats segons la seva funció econòmica: o Els drets reals de gaudir: permeten al seu titular l’ús i la obtenció d’alguna utilitat de la cosa. Entre aquests trobem: l’usufructurari, l’ús i l’habitació, els drets reals d’aprofitament parcial, etc. o Els drets reals d’adquisició: permeten adquirir béns aliens, ja sigui deixant la facultat d’adquisició en mans del titular del dret o concedint una simple preferència respecte a altres adquirents. o Els drets reals de garantia: facultats per exigir l’alienació d’una cosa aliena per realitzar el seu valor i satisfer una obligació incomplida. La possibilitat de concurrència de diversos drets reals limitats sobre la mateixa cosa planteja la necessitat d’establir un ordre de prelació entre ells. El criteri habitual de prelació és el temporal de manera que en cas d’incompatibilitat preval el més antic. 6. La protecció del dret real immobiliari: el registre de la propietat. Els seus efectes El registre de la propietat proporciona publicitat als drets reals sobre béns immobles. El registre de la propietat té per objecte la inscripció o anotació dels actes y contractes relatius al domini i altres drets reals sobre béns immobles. Aquestes inscripcions es faran en la circumscripció territorial que radiquen els immobles. En aquest tipus de registre de la propietat si inscriuran: • Els títols relatius a drets reals imposats sobre els mateixos • Els títols en què es constitueixin l’ús, l’habitació, l’hipoteca, etc. • Els actes i contractes als quals s’adjudiquin alguns bens immobles o drets reals • Les resolucions judicials en què es declari la incapacitat legal per administrar. Perquè puguin ser inscrits hauran d’estar consignats per escriptura publica en la forma que prescrivint els reglaments. També s’inscriuran els títols que s’atorguin a un país estranger i tinguin força en espanya segons les lleis. Els títols referents a simples fets de posseir no s’inscriuran. Els efectes que tindrà el registre de la propietat seran: • La inscripció no convalida els actes o contractes que siguin nuls segons les lleis • En l’àmbit subjectiu de l’eficàcia del registre: o Els efectes del registre en relació al titular registral. Les presumpcions a favor seu: o Els efectes del registre en relació a tercers que inscriuen el seu dret LLIÇÓ 4: EL SISTEMA D’ADQUISICIÓ DELS DRETS REALS 1.El títol adquisitiu 1.1 Concepte Article 531-1: per a transmetre i adquirir béns, cal, a més del títol d’adquisició, la realització, si escau, de la tradició o dels actes o de les formalitats que estableixen les lleis. Els fets o conjunt de fets al quals l’ordenament juridic atribueix l’efecte de produir l’adquisició dels drets reals es denomina formes de adquirir. Pot tractar-se de fets naturals, d’actes jurídics materials o espirituals, o de negocis jurídics. Les formes d’adquirir admeten diverses classificacions: • Originaris i derivats: segons s’adquireixi d’un anterior titutal de qui es tracta la causa (derivats) o que neixi ex novo a favor del titular (originaris). La conseqüència destacada d’aquesta distinció es que l’adquisició derivativa depèn en la seva validesa i aconseguir del dret del tramitent, ja que ningú pot transferir més drets dels que ell mateix té. • La forma derivativa son susceptibles d’una primera subdivisió segons el seu exercici sigui unilateral o bilateral. Si l’exercici és unilateral, suposa que l’adquirent adquireix del propietari sense cap intervenció d’aquest. Si l’exercici és bilateral, l’adquisició requereix el concurs de propietari i adquirent. • La forma derivativa d’exercici bilateral pot ser traslatius, quan un dret real ja existent es transmet a un nou titular i consecutius quan el titular crea un dret real limitat que transmet a un altre mantenint la seva titularitat real sobre la cosa. • Universals: quan s’adquireix d’una sola vegada un conjunt patrimonial sense necessitat d’un acte transmissiu especific idoni per cada un dels bens que l’integren. • Gratuits i onerosos • Inter vivos y mortis causa L’article 531-1 CCCat presenta un sistema d’adquisició dels drets reals en el dret civil català. Per transmitir i adquirir bens es requereix, a més del titol d’adquisició, la realització de la tradició o dels actes y formalitts que estableixen les lleis. D’aquest precepte es dedueix que l’adquisició dels béns resulta d’un procés constituit per dos etapes o fases: primer la existencia del titol i a continuació, la tradició o un altre acte o formalitat. Per adquirir un dret real sobre un bé sempre es necessari la existencia d’un titol i que, en ocasions, es requerirà la presencia d’un element adicional: la tradició o determinats actes i formalitats que estableixen les lleis. Amb carácter general, el titol es qualsevol causa que justifica una modificació juridica. Aquí, le titol que permet l’adquisició del dret real i que actua com a fonament juridic o causa. Si, el titol es un determinat tipo de contracte i va acompanyat per la tradició o entrega de la cosa, el mecanisme transmitiu s’identifica habitualment amb l’expresió doctrinal i jurisprudencial de teoria del titol y la forma (el modo), en la que forma es sinonim de tradició. Son titols adquisitius: • El contracte o aquells contractes la qual la seva funció es la de transmetre un dret real. Per exemple, un contracte de compraventa o de permutua. • La donació • La succesió mortis causa • La llei, en la qual trobem diversos suposits: o L’adquisició per part del conjuge casat en règim de comunitat de bèns o L’usufructe a favor del conjuge sobrevivent en la succesió intestada o L’adquisició de valors i diners depositats en entitats financeres abandonats por no activitat dels seus titulars durant 20 anys o Els bens no sol·licitats enviats als consumidors que no son retirats per el remitent Una vegada s’ha fet referencia a l’adquisició més tradició, hem de fer referencia a la resta de sistemes d’adquisició: titol més formalitats i titol més acte. L’exemple d’acte es l’acceptació que ha de seguir el titol lucratiu, ja que ningú pot adquirir un dret sense la seva voluntat. Pel que fa la formalitat, es refereix esencialment a actes diferenciats de la declaració de voluntat que es conté en el titol, en particular els suposits d’inscripció constitutiva dels drets reals. 1.2 L’adquisició contractual L’article 531-3 diu que la tradició està feta com a conseqüència de determinats contractes, que comporta l’adquisició de la propietat i de altres drets reals possessoris. D’aquí podem treure tres idees claus. La primera, es que el titol d’adquisició s’equipara al contracte. La segona, es que es confirma aquest complexa adquisitiu format per el titol i la tradició. La tercera, es que no es d’aplicació general a tots els drets reals sino que es exclusiu d’una classe de drets reals, els drets reals possessoris. 2. La tradició: el concepte i les modalitats Article 531-2: la tradició consisteix en el lliurament de la possessió d’un bé pels antis posseïdors als nous. Article 531-3: la tradició, feta com a conseqüència de determinats contractes, comporta la transmissió i l’adquisició de la propietat i dels altres drets reals possessoris. La tradició consisteix en l’entrega de la possessió d’un bé per par del posseidor anterior al nou posseidor. Qui adquiereix i qui transmet la possessió (també anomenats accipiens i tradens) han d’estr d’acord en que aquesta transmisió es produeixi. Aquest seria un sentit ampli de tradició, com a sinonim d’acte material d’entrega, acordat per les parts i amb independencia d’eficacia que persegueix aquesta entrega. En un sentit estricte, la tradició es l’entrega de la cosa amb la voluntat de l’adquirent i el que transmet la possessió, de transmetre i adquirir, respectivament, el dret real del qual es tracte. En aquest sentit, s’estableix que la tradició realitzada com a conseqüència de determinats contractes comporta la transmisió i adquisició de la propietat i dels altres drets reals possessoris. La tradició es una institució neutre. Té eficacia real quan va precedida d’un titol. Pel contrari, la tradició no te eficacia real si el contrate que la precedeix pertany a un altre tipo. La tradició requereix, per aconseguir eficacia real, que vagi acompanyada d’una causa, causa que, que la proporciona el titol. La tradició es pot contemplar des de dos punts de vista. Des d’un pun de vista personal, la tradició no es altre cosa que una forma de cumpliment d’aquesta obligació. Des del punt de vista real, la tradició es un mecanisme de transpas possessori i es també una forma d’adquirir el domini o un altre dret real. Des de la prespectiva real, la tradició té com efectes, si va presidida d’un titol, l’adquisició d’un dret real per part del adquirent, sempre que la persona que la transmet sigui el titular del dret real en questió o pot provocar una adquisició a non domino si no ho és, sempre que concorrin els requisits que en tal cas exigeix l’ordenament jurídic. Modalitats de tradició: Article 531-4: la tradició d’un bé es produeix quan és lliurat als adquirents i aquests en prenen possessió amb l’acord dels tramitents. El poder i la possessió d’un bé es lliuren, per: • L’atorgament de l’escriptura pública corresponent, si del mateix document no en resulta altrament • El pacte en què els transmitents declaren que lleven del seu poder i possessió el bé i el transfereixen als adquirents, facultant-los perquè el prenguin i es constitueixin ínterim en els posseïdors en nom seu • El lliurament de les claus del lloc on estan emmagatzemats o desats els béns mobles als adquirents • L’acord entre els transmitents i els adquirents quan el bé moble objecte de disposició no es pot traslladar al poder i a la possessió dels adquirents • L’expresió en el contracte del fet que els adquirents ja tenien el bé en llur poder per un altre titol Article 531-5: la tradició dels béns incorporals es produeix pel lliurament dels titols, per la tradició instrumental o per l’ús que en fan els adquirents amb consentiment dels transmitents. Modalitats: • Tradició real: consisteix en posar la cosa en poder i possessió del adquirent, aixó és, el transpas del poder efectiu sobre la cosa, tant si es produeix per l’entrega manual en el cas dels bens mobles com per l’ocupació material en el cas dels béns immobles. Aquesta modalitat és indispensable per transmitir el domini quan la compraventa es verbal o les parts es limiten a otorgar un document privat, a menys que acudeixin a la tradició simbolica. • Tradició simbòlica: la transmisió del domini no es produeix a conseqüència de l’entrega de la cosa mateixa, sino d’un accessori que la simbolitza. Per exemple, l’entrega de les claus del local on han emmagatzamat els mobles adquirits o la caixa de seguretat on estan guardats, o l’entrega dels titols que acrediten a qui pertany la cosa tractant-se de coses incorporals com el dret d’autor o la marca. En cas de no existir titols de pertenencia, la tradició té lloc, d’acord amb aquest últim precepte, per l’ús consentit que els adquirents facin de les coses incorporals • Tradició consensual: es produeix pel simple acord de les parts, sense que tingui lloc l’entrega material del bé. La tradició s’espiritualitza al màxim. Això no significa desvirtuar el sistema del titol i la form, sino adaptar-lo a les necessitats del tràfic juridic. Perquè es produeixi l’efecte transmitiu seran necessaris dos acords de voluntats diferents i independents encara que es produeixin en unitat d’acte: un acord sobre el titol i un altre sobre el carácter no material de la tradició. Existeixen diverses modalitats de tradició consensual. Una es la traditio brevi manu que es una forma abreviada de tradició sobre la base en què l’adquirent ja tenia la possessió de la cosa, amb la qual el traspas possessori té lloc pel sol acord de voluntats. Un segon suposit, es el d’impossibilitat de traspassar la cosa al comprador en el moment de la venta, ja sigui per indisponibilitat fisica, ja sigui perque no es té la cosa en aquell moment o està en poder d’un tercer, per la qual l’adquirent i el tramitent acorden que la tradició serà merament consensual. • Tradició instrumental: definida la tradició com entrega de la possessió per l’antic posseidor al nou, l’escriptura publica amb efectes traditoris requerirà que el tramitent estigues en possessió del bé per transmitir la seva propietat. Ara bé, l’article 531-4.2 comença senyalanet que el poder i la possessió d’un bé s’entreguen per l’otorgament de l’escriptura publica correspondent, si del mateix document no resulta altre cosa. Així, si en l’escriptura de la compraventa s’estableix una reserva de domini a favor del vendedor mentres no es paga integrament el preu, no hi ha tradició instrumental, es a dir, a menys que una altre cosa resulti d’ella, la sola escriptura publica produeix l’efecte juridic del transpas possessori, amb lu qual no es propiament una modalitat de tradició, sino un equivalent a la tradició. Ara bé, només es transmet la cosa que tingui el tramitent ja que l’escriptura publica no opt transmetre aquella possessió d’una cosa diferent de la que es té. Article 531-6 “despeses”: les despeses de lliurament del bé transmès són a càrrec dels transmitents. Les despeses de l’atorgament de l’escriptura i de l’expedició de primera còpia i les altres despeses posteriors a la transmissió són a càrrec dels adquirents, llevat que una disposició especial o un pacte estableixin el contrari. 3. La donació Article 531-7: la donació es l’acte pel qual els donants disposen a titol gratuit d’un bé a favor dels donataris, els quals l’adquireixen si l’accepten en vida d’aquells. La sistemàtica del CCCat situa la donació entre les formes d’adquirir, a continuació de la tradició i immediatament abans de l’usucapió. Entenem per donació com l’acte de disposició a titol gratuit a favor d’una altre persona que l’accepte en vida del donant. L’ús del terme acte no es causal, sino que encaixa perfectament amb aquesta concepció de la donació com a forma d’adquirir diferent del contractes que, adicionalment, requereixen la tradició. La donació, es configura com un acte de disposició que provoca directament la transmisió de la propietat a favor del donatari, si es cumpleixen els requisits formals, de manera que completada la donació el donatari esdeveneix propietari del bé donat sense que sigui necessaria la tradició. La donació no es un contracte. La donació suposa que una persona (el donant) dispongui gratuitament a favor de l’altre (el donatari) amb lu qual ens apareix la causa gratuita; qui dona no rep res a canvi, no existeix contraprestació. Des del punt de vista del donant la donació es contempla com un acte de liberalitat i des del punt de vista del donatari, en la mesura que no ha de realitzar contraprestació alguna a favor del donant, la donació es presenta com un titol lucratiu: el donatari adquireix sense entregar res a canvi mitjançant un acte d’enrequerimetn que no comporta cap sacrifici economic. Per tant serà un acte dispositiu, la seva causa es gratuita i constitueix un titol lucratiu. 3.1 el negoci dispositiu: l’estructura unilateral. La forma Estructura unilateral: La donació no es un contracte; donant i donatari no son parts contractuals. La donació és un acte unilateral, un acte de llibertat, amb causa gratuïta, mitjançant el que el donant transmet al donatari el dret de propietat o altres drets reals sobre una cosa. L’acceptació del donatari no comporta la validesa de la donació, sinó que simplement provoca que aquest es torni irrevocable i determina el moment de l’adquisició de la propietat o el dret real sobre el bé objecte de la donació per el donatari. Però aquesta acceptació es produeix una vegada l’acte dispositiu ja s’hagi completat, no altera la unilateralitat de la donació, ja que el donatari no intervé en la formació i perfecció de la donació. La donació no requereix la tradició per la transmissió del dret real sobre l’objecte donat. Capacitat del donant i el donatari: article 531-10: pot donar qui té capacitat d’obrar suficient per a disposar de l’objecte donat i poder de disposició sobre aquest. el donant ha de tenir capacitat per disposar dels bens que dona, el que correspon amb la classificació de la donació com a acte dispositiu. La doble exigència en el donant de plena capacitat d’obrar i de poder de disposició sobre l’objecte. Els menors d’edat i els incapacitats necessiten la intervenció dels seus representants legals. Pel que fa a la capacitat per acceptar donacions en principi, es suficient que el donatari tingui capacitat natural. En el supòsit de que no tingui capacitat natural, els seus representants legals hauran d’acceptar la donació. El mateix passa si s’intenta realitzar una donació a favor d’un concebut no nascut, ja que la donació representa un benefici per ell, encara que per suposat l’eficàcia definitiva de la donació dependrà de que es verifiqui el naixement, es tracta per tant d’una donació sota condició suspensiva. L’objecte de la donació: Article 531-11: es poden donar un bé cert i determinat o més d’un. La donació d’una universalitat de coses, empreses i altres conjunts unitaris de béns o agregats de béns es fa extensiva a tots els elements que hi són integrats o adscrits. es limita a indicar que es pot donar un bé cert i determinat o més d’un, el que pot portar a pensar que qualsevol bé pot ser objecte de donació. No existeix una norma equivalent al art. 635CC que prohibeix la donació de béns futurs entenguent per tals aquells que el donant no pot dispondre immediatament. Si la cosa no existeix encara, el donant no pot dispondre d’ella i no la pot donar perquè no la pot transmetre encara. Requisits de forma: article 531-12: les donacions de béns immobles solament són vàlides si els donants les fan i els donataris les accepten en una escriptura publica. L’acceptació feta en una escriptura posterior o per mitjà d’una diligencia d’adhesió s’ha de notificar de manera autèntica als donants. Les donacions de béns mobles s’han de fer per escrit. Les donacions verbals són vàlides si simultàniament es lliura el bé donat. S’exceptuen les donacions que es fan amb motiu de captacions publiques de caràcter benèfic, en les quals el lliurament del bé pot diferir. La donació es un acte que està sotmès al compliment de determinades formes que varien en funció de si la cosa donada es moble o immoble. La donació de béns mobles, es pot realitzar verbalment amb l’entrega simultània de la cosa, o per escrit. Si la donació té lloc com a motiu de captacions publiques de caràcter beneficiós, l’entrega del bé no té que ser simultània. La donació de bens immobles requereix escriptura publica. Sembla lògic que s’hagin de descriure individualment els bens donats i les cargues que s’imposen al donatari, si hi siguessin. L’acceptació pot realitzar-se en la mateixa escriptura publica o a una altra diferent, però llavors s’ha de notificar de forma autentica al donant. L’incompliment dels requisits formals que s’acaben d’explicar determina la invalidesa de la donació. Es freqüent en la pràctica la compraventa sobre la donació, on donant i donatari simulen un negoci de compraventa i quan es descobreix la simulació i la declaració de nul·litat de la venta, es pretén llavors que la donació dissimulada produeixi els seus efectes, això es la transmissió de la propietat al comprador-donatari. El TS ha considerat que la donació es nul·la perquè l’acceptació i la causa que concorren en la compraventa no s’assembla a la donació (causa gratuïta). 3.2 La causa gratuïta La causa gratuïta permet a les parts un cert grau de manipulació per part de les parts. Això permet distingir diverses modalitats de donació amb variacions amb el seu respectiu regim jurídic. 3.2.1 Les modalitats: la donació pura, la donació remuneratòria i la donació modal Donació pura: Donació remuneratòria: article 531-17: les donacions son remuneratòries si es fan en premi o en reconeixement, no exigibles jurídicament, dels mèrits contrets o dels serveis prestats pels donataris. Les donacions amb caràcter benèfic es regeixen per les normes de les donacions remunaretories. Son donacions remuneratòries aquella que es realitza a una persona pels seus mèrits o pels serveis que ha prestat, sempre que no constitueixin deutes exigibles, després entraríem en l’àmbit e l’onorositat. La donació remuneratòria es també una donació que té com a causa retribuir d’alguna forma els serveis que el donatari ha prestat, sempre que no constitueixi deutes exigibles i que es fonamenti en l’anomenada causa remuneratòria, si es fa per remunerar serveis exigibles no es pot qualificar de donació sinó de pagament d’un deute fonamental en una causa onerosa. Pel que fa el regim jurídic, s’apliquen les normes generals de les donacions, menys en peculiaritats derivades d’aquesta causa remuneratòria, que es troba en l’article 53115.2 on diu que les donacions oneroses, expressió que s’ha d’entendre que inclou tant les donacions remuneratòries com les donacions modals o amb carga. Ja que precisament es tracta de donacions que tenen en compte serveis prestats, no pot haver-hi la seva revocació si no és per incompliment de les cargues, això és, el que s’imposi en el moment de la donació pel donant. No existeix un desdoblament del regim jurídic entre el valor dels serveis prestats i la donació pròpiament gratuïta, ja que moltes vegades els serveis resultaran d’impossible valoració. Donació modal: aricle 531-18: els donants poden imposar als donataris gravàmens, carregues o modes, a favor dels mateixos donants o de terceres persones. Si els gravàmens, les carregues o els modes consisteixen en la prohibició o la limitació de disposar dels bens donats, s’aplica l’article 428-6. la donació amb carga o modal suposa que conjuntament amb l’ànim de llibertat que es qualifica a tota donació existeix una voluntat accessòria del donant que pretén d’alguna forma limitar la disposició a favor del donatari amb el propòsit d’obtenir una determinada finalitat. El donatari assumeix una carga, però es essencial tenir en compte que aquesta carga no representa cap contraprestació a la donació. L’article 531-18 es limita a indicar que els donants poden imposar als donataris gravàmens, cargues o formes, a favor dels propis donants o tercers. Pel fet que no es tracta d’una contraprestació, es manté la causa gratuïta, ja que el donant segueix emprobrit sense rebre res a canvi, i també el títol lucratiu del donatari, que no s’ha de realitzar cap prestació en contrapartida al seu increment patrimonial. Amb la finalitat de que es mantingui el títol lucratiu, l’article 531-13.3 imposa al donant l’obligació de sanejar fins i tot la concurrència del gravamen amb el valor dels béns donats. Això implica una especia de desdoblament en el seu regim jurídic, ja que en la part de valor afectat pel gravamen s’apliquen, a més, les normes de sanejament o el que és el mateix, les normes pròpies de l’onorositat i la resta de normes pròpies de la donació. La donació modal queda sotmesa al regim jurídic de les donacions en la part que excedeix del valor de la carga o gravamen imposada al donatari. El donant podia imposar gravàmens, cargues o formes de valor no superior al dels bens donats, per tant els respectius valors podien ser iguals i la carga absorbir tot el valor donat. Si el valor de carga excedeix del valor de les coses donades, després s’han d’aplicar les normes pròpies dels contractes onerosos. *Les donacions de caràcter benèfic: son donacions de caràcter benèfic les que es realitzen amb ocasions de col·lectes publiques o benèfiques amb l’especialitat de que no pot haver-hi revocació per incompliment de cargues. El seu regim jurídic s’equipara al de les donacions remuneratòries. No es necessària l’entrega simultània del bé donat i son immediatament irrevocables des de que s’expressa públicament la voluntat de donar. 3.2.2 La reversió i la reserva de la facultat de disposar La reversió: Article 531-19: “el donant pot establir, a termini o condicionalment, que els béns reverteixin al mateix donant, al conjuge, a l’altre membre de la parella estable o als seus hereus. La reversió que depèn de la simple voluntat dels donants s’entèn que és condicional. Es pot ordenar, sota condició o terminis resolutoris, l’adquisició per una tercera persona dels béns donats. Per voluntat expressa dels donants, els mateixos donataris o les persones que assenyalin poden designar la tercera persona. En cas de dubte sobre l’abast de la clàusula de reversió, s’entén feta solament a favor dels donants i establerta per al cas de premoriència dels donataris respecte als donants sense deixar fills. El donant o la donant pot revocar o modificar, en qualsevol moment, la reversió establerta a favor seu, del conjuge o la conjuge, de l’altre membre de la unió estable de parella o dels seus hereus, deixant-la sense efecte o designant un nou adquirent dels béns donats. Llevat del cas de determinació expressa, una vegada morts els donants sense haver ordenat la reversió o havent-se complert la condició o el termini establerts, els béns donats resten lliures del gravamen resolutori. Mentre no es compleixi la condició o el termini establerts, els donants poden revocar o modificar la reversió ordenada a favor de terceres persones. Si la reversió s’estableix sota termini o sota la condició del naixement efectiu dels fills beneficiaris que han de néixer, concebuts o no, del primer donatari o donatària, els donants perden aquesta facultat una vegada han conegut l’acceptació feta pels donataris gravats amb la clàusula de reversió. El bé donat, una vegada produïda la reversió, resta lliure de les càrregues o els gravàmens imposats pels donataris o pels titulars succesius, els quals responen de l’import perdut per llur negligència i dels d’anys i perjudicis causats de mala fe. Les reversions establertes a favor del donant, del conjuge, de l’altre membre de la parella estable o dels seus hereus, en tot allò que no estableix aquest article es regeix pels preceptes relatius als fideïcomisos. La reversió té com a característica en què s’estableix un límit a l’adquisició del donatari que opera sobre la seva eficàcia transmisiva definitiva, habitualment amb la finalitat de conservar els bens dins el grup familiar. Aquest límit s’articula mitjançant la introducció, per voluntat del donant, d’un element accidental (una condició o un termini resolutori) que actua sobre l’eficacia transmisiva del negoci dispositiu compliment del qual ha de dependre l’adquisició definitiva. D’aquesta manera, si es compleix la condició o el termini, els bens donats han de restituir-se als beneficiaris del pacte reversional, però només si així ho desideix el donant. A menys que es determini expressament la reversió no es automàtica. Els beneficiaris de la reversió son igualment donataris, pel que han d’acceptar la donació amb els mateixos efectes que qualsevol altre donatari. La reversió, en sentit estricte, significa el retorn quan es compleix el temps o la condició, del bé o dels bens donats al patrimoni del donant. Existeix igualment reversió quan els béns han de restituir-se a una persona diferent al donant. En concret es preveu com a beneficiaris de la reversió a més de donants, conjuges o parella estable, els seus hereus i fins i tot terceres persones que no siguin ni conjugues o persones que viuen amb ells ni hereus, i fins i tot poden ser escollits pels donataris. S’enten que la reversió opera nomes a favor del donant i la reversió pot afectar a tots els bens donats o nomes alguns. Si quan es compleix la condició o el termini no existeix cap beneficiari de la reversió o no volen o no poden acceptar la donació, el primer donatari purifica l’adquisició i no està obligat a la restitució dels bens donats. El pacte reversional suposa un límit a l’adquisició i s’ha de procurar la mínima extensió d’aquest límit. El regim jurídic de les donacions amb clàusula reversional varia en funció de qui sigui el beneficiari de la reversió. Si es el donant, el seu conjuge o els hereus, resulta aplicable un article sobre el pacte reversional amb els hereus. Si els beneficiaris son tercers, s’apliquen les nomes de fidecomiso. El donant pot revocar o modificar en qualsevol moment la reversió ordenada, ja sigui deixant-la sense efecte, ja sigui canviant de beneficiari de la reversió. Ara bé, en el cas de reversió ordenada a favor de tercers, la revocació o modificació només s’admet si la condició consisteix en el naixement de fills beneficiaris dels donataris y només es possible amb anterioritat al compliment d’aquesta condició, de manera que després del naixement no es pot alterar els teminis de la clàusula reversional. Els donataris sota clàusula reversional es converteixen en titulars dels béns donats però afectats pel gravamen reversional, el que implica que assumeixen la obligació de conservar els bens donats per si es compleix la condició i els bens han de restituir-se als beneficiaris. La responsabilitat dels donataris per la pèrdua o deterior dels bens donats s’estableix una norma. Es respon de l’import perdut per la seva negligència i dels d’anys i perjudicis causats de mala fe. Pel que fa la mesura de la responsabilitat, l’import s’ha d’entendre com a valor de la cosa perduda o deterioro (no el preu que ha costat, sinó el seu valor actual). Els donataris per la seva negligència o culpa es perden o deteriora la cosa, responen pel valor de la cosa, però si ha hagut dol o intenció de fer malve la cosa, després a més del valor estan obligats a indemnitzar els d’anys i perjudicis. La reversió no opera automàticament, sinó que es únicament el donant qui pot provocar l’eficacia de la clàusula. La reserva de la facultat de disposar: Article 531-20: “la donació amb reserva de la facultat de disposar es regeix pel seu títol constitutiu i, si aquest no estableix una altra cosa, la reserva de disposició s’entèn solament per a actes de títol onerós. L’exercici de la facultat de disposar resol la titularitat dels donataris i dels tercers adquirents o titulars de drets, llevat de la bona fe d’aquests i del que estableix la legislació hipotecària. L’exercici de la facultat de disposar, si s’ha condicionat a l’estat de necessitat del donant, de la seva familia o de l’altre membre de la parella estable, o a l’autorització o el consentiment de persones determinaes, s’ha d’atenir al que amb relació a aquests casos s’estableix per a l’usdefruit amb facultat de disposar. Es admissible la reserva de la facultat de disposar sobre tots els bens donats, no nomes sobre alguns. Es tracta d’una facultat de difícil configuració ja que el poder de disposició va lligat amb la titularitat del dret, i el donatari, vista la concepció de la donació com a acte adquisitiu, esdevé propietari immediat de la cosa donada. El donant es reserva una legitimació especial per disposar dels bens donats el que suposa una limitació a la facultat de disposar del donatari, ja que aquest no pot tenir la plena llibertat de disposar. La facultat de disposar de la cosa donada nomes pot reservar-se al donant, no pot atribuir-se a terceres persones ni amb títol constitutiu ni mitjançant negocis inter vivos o mortis causa. La reserva de la facultat pel donant s’interpreta de la manera més restrictiva, ja que només s’enten per actes a títol onerós. Si el donant utilitza la facultat de disposar que es va reservar, es resol la titularitat del donatari i dels tercers, menys la protecció que l’ordenament jurídic disposa dels tercers hipotecaris. 3.2.3 La revocabilitat de la donació consumada. L’acció revocatoria L’article 531-15: “ els donants, una vegada han conegut l’acceptació de la donació pels donataris, solament poden revocar la donació per alguna de les causes següents: • La sobrevinença dels fills dels donants, fins i tot si aquests tenien fills amb anterioritat • La supervivencia dels fills dels donants que aquests creien morts L’incompliment de les càrregues imposades pels donants als donataris La ingratitud dels donataris. Son causes d’ingratitud els actes penalment condemnables que el donatari faci contra la persona o els béns del donant, dels fills, del conjuge o de l’altre membre de la parella estable, i també, en general, els que representen una conducta amb relació a les mateixes persones no acceptada socialment. • La pobresa dels donants, sense perjudici del dret d’aliments que correspongui legalment. S’entén per pobresa la manca de mitjans economics dels donants per a la seva congrua sustentació Les donacions oneroses únicament son revocables per incompliment de càrregues L’acció revocatoria caduca al cap d’un any comptat des del moment en què produeix el fet que la motiva o, si escau, des del moment en què els donants coneixen el fet ingrat. És nul·la la renuncia anticipada a la revocació. Quan la causa revocatoria consisteix una infraccio penal, l’any es comença a comptar des de la fermesa de la sentencia que la declara. L’acció revocatoria es pot intentar contra els hereus dels donataris i la poden exercir els hereus dels donants, llevat que, en aquest darrer suposit, la causa de revocació sigui la pobresa dels donants. En la revocació per causa d’ingratitud, l’acció no es pot intentar contra els hereus dels donataris i solament la poden exercir els hereus dels donants si aquests no ho han pogut fer. Les alienacions a titol onerós i els gravamens fets pels donataris abans que els donants hagin notificat fefaentment la voluntat. De revocacio, en els suposits de sobrevivença dels fills, d’ingratitud i de pobresa, conserven la validesa, sens perjudici de l’obligació de restituir el valor en el moment de la donació dels bens de què hagin disposat o de què es vegin privats els donants per raó dels gravamens que hi hagin imposat els donataris. En el suposit d’incompliment de carregues, les terceres persones titulars de drets sobre el bé donat es veuen afectades per la revocació d’acord amb les normes generals d’oposabilitat de drets a terceres persones. La donació un cop realitzada amb tots els seus requisits legals i acceptada pel donatari, esdevé irrevocable pel donant, a menys que concorri algunes de les causes legals de la revocació. Son una serie de suposits legals taxats, no susceptibles d’ampliació analógica a altres diferents, en els que es legitima al donant per deixar sense efecte la donació sobre la base dels fets. Les causes generals de la revocació de donacions son les següents: • La supervivencia de fills dels donants amb la novetat de la revocació inclus si el donant tenia ja fills amb anterioritat a la donació. Els fills del donant no debien estar concebuts en el moment de la donació, pero creiem que en atencio a la finalitat del precepte, el fet rellevant es que el donant sabia de la concepció. Si el donant coneixia l’existencia d’aquest fill, encara que la filiació no estigues legalment determinada, la redacció del precepte vigent permet concluir que no procedeix la revocació, que nomes passaria en cas de desconeixement de la existencia d’aquell fill. • La supervivencia del fill o filla del donant que es creia mort, es necessita el fet objectiu de la declaració de mort. • • L’incompliment de les cargues imposades pel donant al donatari. Es requereix que l’incompliment sigui imputable al donatari. • La ingratitut del donatari. Son causes d’ingratitud els actes penals condemnables que el donatari realitzi contra la persona o bens del donant, dels fills, del conjuge o de l’altre membre de la parella estable i també en general dels que representen una conducta en relacio aquelles persones no acceptades socialment. El concepte engloba tan actes contra la persona com contra els seus bens i en cap cas exigeix una sentencia penal condenatoria ni una conducta qualificable com a delicte. • La pobresa del donant: la pobresa s’ha d’entendre com la falta de mitjans economics del donant per la seva subsistencia. No requereix una pobresa extrema o absoluta, sino que haurà de tenir-se en compte el nivell de vida anterior del donant a la donació i les seves necessitats actuals. L’existencia dels parents no garantitza l’obtenció dels aliments, doncs la prestació alimentaria depen també de la capacitat economica dels parents. La sola presencia dels parents no exclou la revocacio, si bé s’han de concedir aquests parents la facultat d’evitar-la si presenten els aliments necessaris al donant. Per tant, la revocació només la trobarem en cas de no poder obtenir aliments de la persona obligada a fer-ho. Si la prestacio d’aliments que s’obté no arriba a la subsistencia del donant, la donació podrá igualment ser revocada. Regim juridic, el termini de caducitat sera d’un any per la revocació des de que es té coneixement del fet de la ingratitut o des de la fermesa de la sentencia penal. No pot haver-hi renuncia de la facultat de revocar. L’acció revocatoria té un marcat carácter personal, i si bé pot exercitar-se pels hereus dels donants no es pot exercitar pels acreedors en via subrogatoria. L’efecte que produeix la revocació es la restitució de la cosa donada al donant. 3.3 El titol lucratiu. La necessitat d’acceptació. La pluralitat de donataris L’acceptació del donatari: article 531-21: poden aceptar donacions les persones que tenen capacitat natural. Les donacions fetes amb gravamens, carregues o modes a persones en potestat paternal o posades en tutela o un altre regim de proteccio han d’esser acceptades amb la intervencio o l’assistencia de les persones que estableix el llibre segon. Les persones que serien els representants legalsd dels concebuts si ja haguessin nascut poden aceptar les donacions que es facin a favor d’aquests. Les donacions fetes a favor de no-concebuts s’entenen fetes sota condició suspensiva. Perquè la donació sigui eficaç, ha de ser acceptada pel donatari. El CCCat no vincula l’acceptació de la donació a la validesa o nulitat d’aquesta, sino a la seva irrevocabilitat. Siguent la donació un acte de disposició d’estructura unilateral, l’acceptació del donatari i el coneixement de l’acceptació per part del donant, te un doble efecte juridic. D’una part, determina la adquisició de la propietat del dret real donat pel donatari. D’altra banda, l’acceptació converteix la donació en irrevocable pel donant, a menys que concorri alguna de les causes legals de la revocacio. Si la donacio es verbal de bens mobles, esdevé irrevocable en el moment de l’entrega del bé donat. • En quant a la forma de la donació, l’acceptacio pot realitzar-se en la mateixa estructura publica o en una altre diferent, pero llavors s’ha de notificar de forma autèntica al donant. Si l’acceptació es realitza es escriptura diferent, s’ha de recordar que s’ha d’efectuar en vida del donant; sera suficient amb què l’acceptació es realitzi en vida del donant, encara que la notificacio de l’acceptacio li arribi quan ha mort. S’observa un regim més favorable a les donacions motivades per captacions publiques o benèfiques, ja que des del moment d’expresió publica la voluntat de donar la donació es irrevocable. Encara que el CCCat no contingui un limit quantitatiu per aquestes donacions, s’haurà d’entendre que aquest regim juridic molt més simple i menys protector del donant que ha de ser modulat pels usos socials, en sentit que només seran exigibles aquelles quantitats que poden considerar-se adequades amb aquests usos i la quantia del patrimoni del donant. Pluralitat de donataris: article 531-22: les donacions fetes i les reversions previstes conjuntament i simultaneament a favor de diverses persones s’entenen fetes per parts iguals, amb l’acreixement proporcional respecte a la part que correspongui a les persones que no les acceptin, llevat que els donants disposin una altra cosa. La quota que pertany als donataris ingrats, una vegada revocada la donacio per ingratitud, acreix la dels altres donataris en la proporcio corresponent. A menys que el donant hagi disposat altra cosa diferent en el moment de realitzar-la, en el cas que els donataris siguin més d’un, la donació realitzada conjuntament al seu favor s’enten feta per parts iguals i el bé donat els hi pertany en proindivisió. Si algun d’ells no accepta la donació, la resta adquireixen proporcionalment la part del donatari que la descarti. Aquesta part del bé donat no es reintegra al patrimoni del donant, sino que incrementa la part de la resta de donataris. S’ha d’entendre que aquest creixement es produeix automaticament sense necessitat d’una nova acceptació, i a la vegada sense que els donataris puguin impedir-ho a menys que rechasin la donacio per complet. El crexement es proporcional a la cuota de cada donatari en el bé donat. 3.4 La donació entre vius i la per causa de mort Article 531-9: les donacions poden esser entre vius o per causa de mort. Son donacions enre vius les que els donants fan sense considerar el fet de llur mort. Son donacions per causa de mort les que els donants fan considerant llur propia mort. L’ajornament del lliurament de bé donat fins al momento de la mort dels donants o la reserva a llur favor de l’usdefruit vitalici no confereix a la donació el carácter de donacio per causa de mort. Les donacions per rao de matrimoni i entre conjuges i les donacions per causa de mort es regeixen, respectivament, per les disposicions del llibre segon i del llibre quart. Les donacions poden ser entre vius o mortis causa. Les donacions mortis causa son les que realitza el donant en consideració a la seva propia mort i les donacions entre vius son aquelles en que no es contempla la seva propia mort, i aixo amb independencia de si el bé donat no s’entrega fins el moment de la mort o si el donant es reserva el dret d’usufructe sobre aquest bé. La contemplatio mortis ha d’apareixer explicita per que es tracti d’una donació mortis causa. La mort es converteix en un element estructural del tipus de donació i no actua com a condicio. Son donacions per causa de mort les disposicions de bens que el donant, en consideració a la seva mort, otorga en forma de donació acceptada pel donatari en la seva vida (en vida suya), sense que el donatari quedi vinculat personalment per la donació. Article 531-8 “irrevocabilitat”: la donacio és irrevocable des del momento en que els donants coneixen l’aceptacio els donataris o, en el cas de donacio verbal de bens mobles, des del lliurament del be si es fa en el momento de l’expresio verbal de la donacio, sens perjudici de les causes a què fa referencia l’article 531-15.1 Els donants no poden revocar les donacions motivades per captacions publiques o benefiques a partir del momento en que manifesten publicament la voluntat de donar. Article 531-13 “sanejament”: els donants no responen de l’evicció ni dels vicis ocults del bens donats. No obstant el que estableix l’arpartat 1, els donants, si lliuren el bé sabent que és aliè o coneixent-ne els vicis o els defectes ocults, han d’indemnitzar els donataris de bona fe pels perjudicis soferts. No obstant el que estableix l’apartat 1, els donants, si la donació es modal o amb càrrega, han de sanejar el bé, en cas d’evicció o vicis ocults, fins al valor del gravamen. 4. La usucapió 4.1 Concepte i contingut La usucapió la contempla l’article 531-23 com un titol adquisitiu de domini. La usucapió es un titol adquisitiu de la propietat o d’un dret real possessori basat en la possessió del bé durant el temps fixat per les lleis. L’usucapió es una forma d’adquirir no que precisa cap element adicional (tradició, accte o formalitat) de manera que l’usucapió per si sola, produeix l’efecte adquisitiu. L’efecte adquisitiu es produeix sense necessitat de que la persona que adquiereix per usucapió faci cap actuació. S’ha de tractar d’un dret usucapible; no ho son els dret de naturalesa personal ni tampoc tots els drets reals, ja que expresament es fa menció dels possessoris. El CCCat extén la usucapibilitat al dret de cens que no es propiament un dret real de contingut possessori. L’usucapió es una forma d’adquirir el domini i els drets reals limitats susceptibles de generar possessió sobre la cosa, a menys que l’ordenament juridic exclogui o admeti excepcionalment la usucapiblitat de determinats drets. La usucapió o prescripció es distingeix de la prescripció extintiva, que determina l’extinció de les pretensions per la mera inactivitat del seu titular durant el corresponent termini legal. El fonament de l’usucapió es troba en la seguretat del tràfic, que imposa el sacrifici de situacions juridiques a favor de situacions fàctiques quan la passivitat del titular del dret durant un periode de temps significatiu provoca que sigui més gran l’interés de qui activament exerceix de fet i publicament les facultats domicals sobre la cosa. D’aquesta manera, s’evita que resucitin pretensions antigues contra situacions de fet que s’han mantingut pacificament durant un periode de temps suficientment llarg. La usucapió es una forma originaria d’adquirir el domini o el dret real limitat sobre la cosa, ja que es tracte d’una adquisició sense transmissió efectuada pel anterior titular. Tot i així, a diferencia de l’ocupació no s’adquireix un dret sobre una cosa amb falta d’historia juridica, sino que sobre aquesta cosa poden recaure altres drets reals que siguin compatibles amb el que es tracta o s’intenta usucapir, i per rao d’aquesta compatibilitat, l’adquisició per la del usucapiant no implica necessariament la extinció d’aquests altres drets reals en el moment en que es contempla l’usucapió. L’usucapió només es pot realitzar sobre les coses que estan dins els comerça dels homes, per tant, no es pot usucapir de coses que pertanyen al domini public, de la mateixa manera que no es pot ostentar de drets reals de titularitat privada, a menys que pertanyin al domini historic o cultural. La usucapió també es liberatoria, que suposa que si el propietari posseix com a lliure domini durant un termini legalment establert es lliberarà la finca del gravamen real que pesa sobre ella. L’objecte de la usucapió es el dret de propietat o els drets reals limitats amb contingut possessori. L’ambit de l’usucapió o l’extensio i contingut del dret d’usucapió, vindrà donat per la possessió que exerciti l’usucapiant i com l’exerciti. Aixo deriva de la qualitat de l’usucapió, com un titol adquisitiu originari i unilateral, el que fa que el contingut del titol vingui configurat unicament pel usucapiant. L’efecte adquisitiu no perjudica als drets reals no possessoris o de possessió compatible amb la possessió per usucapir si els titulars del dret real no han tingut coneixement de l’usucapió. 4.2 Els requisits Para que la posesión de la cosa desemboque en la adquisición de su dominio o de un derecho real sobre ella es menester que cumpla unos determinados requisitos. Para usucapir, la posesión debe ser en concepto de titular del derecho, publica, pacífica e ininterrumpida y no necesita titulo ni buena fe. Requisitos: • Que se trate de una posesión en concepto de propietario o de titular del derecho real que se usucape. Para usucapir el derecho de usufructo, habrá que poseer en concepto de usufructuario, lo que implica reconocer la existencia de un nudo propietario. • La posesión debe ser publica por lo que se excluyen de la usucapion los actos clandestinos y los tolerados por el verdadero propietario. Que la posesión para usucapir deba ser publica no significa que deban realizarse actos posesorios expresos; basta con ejercer su contenido posesorio con normalidad, de acuerdo con el concepto posesorio y con la propia naturaleza del bien que se está usucapiendo. • La posesión ha de ser pacifica. Este requisito no se refiere a la adquisición de la posesión, que ya sabemos que puede adquirise con violencia, sino al mantenimiento pacifico de la posesión. Es posesión ad usucapionem la que, aunque se adquirió mediante la violencia, después se ha mantenido de manera pacifica. El computo del plazo para usucapir se inicia a partir del momento en que cesa la violencia. Ser ininterrumpida durante el periodo legalmente exigido de posesión. Si se produce la interrupción de la posesión para usucapir, el usucapiante pierde todo el tiempo transcurrido hasta ese momento y el plazo para una nueva usucapion deberá comenzar a transcurrir de nuevo y por completo. El poseedor que alega haber adquirido por usucapion tiene a su favor la presunción del art. 531-24.3 según el cual se presume que la persona que adquiere por usucapion ha poseído el bien de forma continuada desde que adquirió la posesión. Debemos tener en cuenta que en caso de interrupción temporal involuntaria de la posesión durante un periodo inferior a un año, se presume que no ha habido perdida de la posesión y que ésta ha sido continuada. Si la perdida de la posesión se produce voluntariamente por cesión a otra persona, el cesionario puede sumar el tiempo de posesión del cedente al propio para así completar el plazo legal de usurpación; además se produce successio possessionis en el supuesto de sucesión mortis causa en la posesión que permite sumar el tiempo de posesión ad usucapionem del causante al propio usucapiente. Debemos destacar que la buena fe y el justo titulo no son requisitos de la usurpación en el derecho civil de Cataluña. 4.2.1 La possessió per a usucapir Article 531-24: per a usucapir, la possessio ha d’èsser en concepte de titular del dret, publica, pacifica i ininterrompuda i no necesita titol ni bona fe. La mera detencio no permet la usucapio. Es presumeix que la persona que usucapeix ha posseit el be de manera continuada des que va adquirir la possessio. La persona que usucapeix pot unir la seva possessio a la possessio per usucapir dels seus causants. El presupuesto básico de la usucapión es la posesión. Por consiguiente, no hay adquisición por usucapión sin posesión. Ello hace que el concepto posesorio determine la extensión de la usucapión. Si el propietario posee su propia cosa como libre de cargas se produce la usucapión liberatoria, pero si el usucapiante tolera el ejercicio de algún derecho real compatible con su posesión, al consumarse la usucapión ese derecho real no se extinguirá, sino que se habrá usucapido con el gravamen. Esto es una consecuencia de la cualidad de la usucapión como título adquisitivo orginario: el contenido del título lo configura exclusivamente el propio usucapiante y es él quien determina si usucape como propietario libre o sometido a algún gravamen o si sólo pretende adquirir un derecho real limitado y no la propiedad. 4.2.2 El temps. Terminis: còmput, interrupció i suspensió Interrupción: article 531-25: la possessio per a usucapir s’interromp en els casos seguents: • Quan cessa la possessio • Quan qui usucapeix reconeix expressament o tacitament el dret dels titulars del bé • Quan els titulars del bé o una tercera persona interessada s’oposen judicialment a la usucapio en curs i quan els titulars del bé i la persona que usucapeix acorden sotmetre a arbitratge les questions relatives a la usucapio • Quan els titulars del be requereixen notarialment als posseidors que els reconeguin el titol de la possessio. La interrumpcio de la possessio per a usucapri fa que hagi de començar a correr de nou i completament el termini d’aquesta possessio. En els casos de l’arpartat 1.c el nou termini s’inicia a partir de la fermesa de l’acte que posa fi al procediment. el requisito de la continuidad ininterrumpida de la posesión supone que si la posesión ad usucapionem se interrumpe, todo el tiempo que el usucapiante ha estado poseyendo se pierde a efectos de usucapión, y el plazo debe volver a iniciarse de nuevo y completamente. Las causas que interrumpen la posesión son: • Se interrumpe la posesión para usucapir cuando cesa la posesión: el cese en la posesión cubre los supuestos de abandono de la cosa y de cesión voluntaria a un tercero, pero debe entenderse referido, también, al despojo en la posesión, cuando éste se prolonga durante más de un año, pues durante este año el poseedor despojado mantiene la posesión incorporal que le permite recurrir a los medios de defensa previstos por el ordenamiento juridico, que prescribe precisamente en el plazo de un año. Transcurrido un año y un día del despojo posesorio cesa la posesión ad usucapionem y el usucapiante debe iniciar completamente un nuevo plazo. También cesa la posesión y se interrumpe la usucapión cuando la cosa se destruye o deja de ser idónea para ser poseída. • El reconocimiento expreso o tácito que realiza el usucapiante del derecho de pérdida de la posesión: no es un supuesto de pérdida de la posesión porque lo que en realidad desaparece es la posesión animus domini, es decir, en concepto de titular del derecho real que se estaba usucapiendo, pues se admite esa condición de dueño en otra persona distinta. La posesión continúa pero se le priva de los efectos para la usucapión. • La oposición judicial a la usucapión en curso y el acuerdo entre el titualr del bien y el usucapiente por el que deciden someter a arbitraje las cuestiones relativas a la usucapión. El término oposición abarcar cualquier medio de alegacion procesal ya sea mediante acción, contestación a la demanda o reconvención, siempre que el objeto de la pretensión verse sobre el dominio o la posesión de la cosa. La oposición puede provenir tanto del mismo titular como de terceros que tengan interés en que no se consume la usucapión. Un nuevo plazo de posesión ad usucapionem no empieza sino hasta la firmeza del acto que pone fin al procedimiento. La interrupción solo se produce una vez firme la resolución; la interrupción produce sus efectos desde el ejercicio judicial de la prestación por parte del titular si la resolución judicial es favorable a sus intereses, por lo que durante el proceso, si el usucapiente es vencido no puede consumar la usucapión. • El requerimiento notarial del titular del bien al poseedor para que éste reconozca el título de la posesión. Se trata, de la reclamación extrajudicial que no plantea problemas en cuanto a su acreditación ni en cuanto a su fecha. • La interrupción de la posesión se asimila a la renuncia al tiempo transcurrido de posesión ad usucapionem. Esta renuncia, al referirse a un efecto derivado de la posesión, requiere capacidad de obrar o la actuación de los representantes legales. El hecho interrumpido de la usucapión debe ser alegado y probado por quien pretenda aprovecharse de sus efectos. Suspensión: article 531-26: la possessio per usucapir se suspen en els casos en que la usucapio es produeix: • Contra les persones que no poden actuar per si mateixes o per mitjà de llur representant, mentre es manté aquesta situacio • Contra el conjuge o l’altre membre de la parella estable, mentre dura la convivencia • Entre les persones vinculades per la potestat dels pares o per una institucio tutelar, o entre la persona assistida i l’apoderat, d’acord amb el que estableix l’article 222-2.1, en l’ambit de les seves funcions. El temps de suspensio de la possessio no es computa en el termini per a usucapir que estableixen les lleis. junto a la interrupción, que como se ha señalado supone borrar completamente el tiempo transcurrido de posesión ad usucapione, se regula la suspensión de la misma que supone que el tiempo durante el que se produce no se computa en el plazo para usucapir que establece las leyes. Es decir, mientras concurre la causa de suspensión, el plazo de usucapión no corre, pero el tiempo transcurrido con anterioridad al a producción del evento suspensivo aprovecha al usucapiente, que podrá beneficiarse de él y sumarlo a la posesión ad usucapionem. En la medida en que las causas de suspensión alteran el curso natural del plazo de usucapión, hay que entender que constituye un numerus clausus. La suspensión afecta a la posesión hábil o útil para usucapir. Ello no signifca necesariamente que el poseedor deje de serlo, sino solo que su posesión ha perdido alguna de las características que le venían calificado como una posesión ad usucapionem, por lo que el tiempo de posesión mientras concurre la causa de suspensión no computa a efectos de usucapión. Se dice que lo que se suspende no es la posesión sino la usucapión o que se produce la suspensión de la usucapion. Las causas de suspensión se refieren en general a la imposibilidad de actuar en el tráfico oa la existencia de causas afectivas o de proximidad personal entre el usucapiente y el titular del derecho usucapido, por lo que el fundamento de las causas responde a dos motivaciones bien distintas. Causas: • La suspensión de la usucapión contra las personas que no pueden actuar por sí mismas o por medio de su representante mientras se mantenga esta situación. Contra menores o incapacitados, pero solo mientras no dispongan de representante legal, no corre el plazo de usucapion; una vez disponen de él, el plazo transcurre con normalidad. Puesto que menores e incapacitados gozan de representantes legales necesariament, el supuesto suspensivo ocurrirá raramente y con carácter transitorio, por ejemplo, mientras se procede a nombrar tutor al menor cuyos padres han fallecido. La conclusión es que cabe • • usucapir contra personas carentes de capacidad de obrar. Los emancipados que pueden procesalmente actuar por si mismos, no se benefician de esta causa de suspensión. Evitar los conflictos entre los conjuges y conviventes de hecho impidiendo que unos puedan usucapir bienes de los otros. La suspensión se prolonga mientras dura la convivencia. La ultima causa de la suspensión concierne a personas vinculadas por la potestad de los padres o por alguna institución tutelar. Debe incluirse no solo los supuestos de usucapión de los bienes de los hijos por sus padres o de los pupilos de los tutores sino también entre las personas que acogen y las acogidas, o las personas asistidas y los asistentes, en definitiva, todas las instituciones de protección de la persona. La suspensión se prolonga mientras se mantiene la potestad o la institucion de protección de la persona. Plazos de la usucapión: para los bienes muebles el plazo de posesión es de tres años mientras que para los inmuebles es de veinte años Article 531-27 “terminis”: els terminis de la possessio per a usucapir son de tres anys per als bens mobles i de vint anys per als immobles. Els terminis de possessio per a usucapir un be furtat, robat o objecte d’apropiacio indeguda no es comencen a comptar fins que no ha prescrit el delicte, la falta, la seva pena o l’accio que en deriva per a exigir la responsabilitat civil La renuncia al temps transcorregut d’una usucapio en curs equival a la interrumpcio de la possessio per a usucapir. 4.3 La protecció de la possessió per a usucapir: l’acció publiciana Article 522-7.2: els posseïdors poden recuperar, per mitjà de l’acció publiciana, la possessió de la cosa o el dret davant dels posseïdors sense dret o de pitjor dret. Qui usucapeix ha de provar que té millor dret a posseir, ha de dirigir l’acció contra els posseïdors que tenen la possessió efectiva i ha d’identificar la cosa o el dret objecte de la possessió. Article 531-28 “Al·legació”: poden al·legar la usucapió les persones seguents: • La persona que ha usucapit o els seus hereus • Tota persona interessada en el fet que es declari que la persona que usucapeix ha adquirit el bé Article 531-29 “renuncia”: la renuncia requereix la capacitat per a disposar del dret usucapit. La renuncia al dret usucapit no perjudica els creditors de qui ha usucapit, ni els titulars de drets constituits sobre el bé usucapit. La renuncia no impedeix a qui ha usucapit tornar a iniciar la usucapio del mateix dret. Lliçó 5: L’extinció dels drets reals Article 532-1: els drets reals s’extingeixen quan ho estableix aquest codi o el titol de constitució i per la perdua del bé, la consolidacio i la renuncia del seu titular Un derecho real se extingue cuando deja de existir como tal derecho. Ello no significa que todas las facultades integraban el derecho desaparezcan sin más; a veces si, pero en muchas ocasiones estas facultades se integrarán en otros derechos, tanto preexistentes como de nueva creación. 1.Les causes que afecten l’objecte 1.1 La pèrdua Article 532-2 “els drets reals s’extingeixen per la perdua total i sobrevinguda del bé que en constitueix l’objecte. La pèrdua és total si les condicions del bé impossibiliten als titulars de fer-ne cumplir la funció o la destinació económica. El dret real, si la pèrdua afecta solament una part del bé, continua sobre la part subsistent El dret real subsisteix en els casos de subrogació real sobre altres béns, sobre determinades indemnitzacions derivades d’assegurances o d’expropiació forçosa o sobre altres indemnitzacions análogues. Encontramos dos tipos de perdida: A) Perdida total: los derechos reales se extinguen por la perdida total y sobrevenida del bien que constituye su objeto. La perdida de la cosa, en el sentido de su destrucción total y definitiva, es causa de extinción del derecho real, pues si este se define como un poder material e inmediato sobre una cosa, desaparecido su objeto, no hay nada sobre que ejercer el poder, por lo que el mismo derecho se extingue. Es absolutamente irrelevante la causa de destrucción, si fortuita o causada por un tercero; si la ha ocasionado un tercero, nacerá una obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados, pero el derecho real se habrá extinguido. Excepcionalmente puede haber la subsistencia de alguna característica esencial de ese derecho real si su objeto revive. (EX: con la pervivencia del régimen de propiedad horizontal pese a la destrucción del edificio, si se acordó para tal eventualidad la rehabilitación o reconstrucción). A la perdida total de la cosa objeto del derecho real se equipara la inidoneidad de la misma para cubrir o responder a la finalidad que le era propia. Se puede producir la perdida total si las condiciones del bien imposibilitan a los titulares hacer cumplir su función o destino económico. La destrucción de la cosa no alcanza solo la material sino que abraza también la económica. (EX: se extingue por inidoneidad el usufructo sobre una finca rustica que ha resultado contaminada, de manera irreversible, por emanciones químicas de una industria vecina. En este caso, la finca subsiste com superficie de terreno, pero es inidónea para la función agrícola o pecuaria que se pretendía de ella, por lo que el usufructo desaparece. En este caso, el objeto del derecho real subsiste físicamente per es irrelevante desde el punto de vista económico i inidóneo desde el punto de vista juridico por lo que el derecho real que gravaba tal objeto y su rendimiento económico desaparecen. Subsistirá en cambio otros derechos reales como una hipoteca o una servidumbre. B) La perdida parcial: la perdida parcial de la cosa objeto del derecho real no conlleva la extinción del mismo, sino únicamente la modificación del objeto, que se reduce a la parte que continua subsistente. En ocasiones la destrucción parcial puede dar lugar a la inidoneidad de la cosa para ser objeto de un determinado derecho real. (EX: la destrucción parcial de una finca como consecuencia de una riada puede dar lugar a la extinción del derecho de servidumbre de paso, al resultar imposible el ejercicio de la misma, pero puede permitir mantener, en todo o en parte, el derecho de usufructo) 1.2 La sortida del comerç. L’expropiació forçosa La salida del comercio o el hecho de quedar la cosa fuera del tráfico jurídico, hace referencia a la inidoneidad de la cosa, por imperativo de la ley, para ser objeto de negocios jurídicos. La perdida de la cosa no se reduce a su destrucción física, sino que comprende también la perdida jurídica. Por ejemplo el hecho de que la cosa quede fuera del comercio de los hombres, ya que entonces no puede constituir el objeto de derecho subjetivos. Una de las maneras en que la cosa puede quedar fuera del comercio es que se convierta en bien de dominio publico, lo que ocurre con su expropiación forzosa que supone que el dominio pasa a la administración expropiante. 2. Les causes que afecten el dret real 2.1 La renuncia del dret i l’abandonament de la cosa Article 532-4: el dret real s’extingeix si els titular, unilateralment i espontàniament, el renuncien. La renuncia feta en frau dels creditors dels renunciants o el perjudici del drets de tercers és ineficaç. Todos los derechos subjetivos son renunciables con el limite del perjuicio de terceros y la contraversion del interés publico. Por renuncia hay que entender el acto unilateral y espontaneo del titular por medio del cual extingue su titularidad. La renuncia no es un acto que requiera el conocimiento de ninguna otra persona pero si que exige que la persona renunciante tenga plena capacidad de obrar y poder de disposición. Una vez realizada, la renuncia es irrevocable. No hay norma general sobre la forma que debe revestir la renuncia. Cabe tanto la expresa como la tacita. La expresa puede requerir excepcionalmente el otorgamiento de escritura publica si la comunidad tiene por objeto la propiedad u otro derecho real sobre bienes inmuebles. La renuncia tácita es la que resulta de hechos concluyentes del titular. La renuncia al derecho de propiedad no supone la extinción de los derechos reales en cosa ajena que existan sobre la cosa, puesto que son derechos reales autónomos y conllevaría que la renuncia perjudicara a terceros. La renuncia solo requiere declaración de voluntad del titular de extinguir su derecho, pero cuando se trata del derecho de propiedad, es necesario, además, un acto material del dueño por el que se desposea de manera voluntaria y expresa de la cosa que la abandone. El acto de desposicion es lógico si se trata de un bien mueble quedará momentáneamente sin dueño, lo que permite que sea de inmediato ocupable por cualquier persona; en cambio si se trata de un inmueble, éste deviene propiedad del estado. En el caso de la comunidad ordinaria indivisa, la renuncia de un copropietario tiene como consecuencia el acrecimiento de las cuotas de los restantes comuneros. 2.2 L’efecte extintiu de la usucapió aliena La usucapión es un efecto extintivo del derecho de propiedad o de cualquier otro derecho real limitativo del dominio (art. 531-23.3 l’efecte adquisitiu no perjudica els drets reals no possessoris o de possessió compatible amb la possessió per a usucapir si els titulars del dret real no han tingut coneixement de la usucapió): • Si quien posee la propiedad aliena lo hace con animo de adquirirla i con los requisitos legales la termina adquiriendo, el efecto es la extinción del derecho de propiedad aliena i también la de los derechos reales que pudieran exisitr sobre el bien, la propiedad de la cual se adquiere • Si quien posee la cosa gravada ya es propietario, pero la posee como titular libre como si el gravamen no existiera, luego, trancurrido el termino legal quedara como titular pleno, exigiéndose la carga que existía con anterioridad. En este caso, lo único que se adquiere son determinadas facultades. Excepcion: según el articulo 531-23.3 no quedan perjudicados los derechos reales no posesorios o de posesión compatible con la posesión por usucapir, si los titulares de los derechos reales no han tenido conocimiento de la usucapión. 2.3 La consolidació de drets en un sol titular Articulo 532-3: el dret real s’extingeix quan es produeix la reunió de titularitats entre els propietaris i els titulars del dret real. L’extinció també es produeix amb la reunió de titularitats relatives a diferents drets reals quan un grava l’altre. Els casos en què aquest codi estableix o permet la separació de patrimonis o la subsistencia autónoma dels drets reals s’exceptuen del que estableix l’apartat 1. La consolidación es una causa de extinción de los derechos reales paralela a la confusión en materia de obligaciones. El derecho real limitado se extingue cuando en una misma persona se reúnen las cualidades de titular del dominio y del derecho real limitado o de titular de derechos reales diversos uno de los cuales grava el otro. Se exceptúan aquellos supuestos en los que el ordenamiento jurídico disponga la existencia de patrimonios separados o la subsistencia autónoma de derechos reales, de manera paralela a la confusión como causa de extinción de las obligaciones. La consolidación requiere la total coincidencia entre los titulares de los derechos reales en cuestión: de otro modo, no se produce extinción por consolidación (por ejemplo, si uno de los copropietarios adquiere el usufructo que pesa sobre la finca, no tiene lugar la consolidación). Existen excepciones a esta causa de extinción. El caso más emblemático es el de la concurrencia en una misma persona de la condición de dueño de la finca sirviente y de titular del derecho real de servidumbre sobre dicha finca, situación que no supone sin más la extinción de la servidumbre. La mismo sucede con el usufructo. En todo caso, es claro que, con los inmuebles, la consolidación no es causa automática de extinción del usufructo, sino que será necesaria la concurrencia de la voluntad extintiva del propietario al que han revertido las facultades que configuraban el usufructo cuya titularidad hasta entonces era de otra persona. 2.4 La redempció La redención no figura entre las causas generales de extinción de los derechos reales, es una facultad de extinción unilateral de determinados derechos reales en cosa ajena que el legislador concede al propietario gravado, sin duda como contrapartida al carácter temporal indefinido o de muy larga duración que tienen estos derechos, de modo que aquel la puede imponer al titular del derecho real limitado extinguiéndolo así por su exclusiva voluntad. La redención se contempla como causa extintiva en relación con los derechos de aprovechamiento parcial y el derecho real de censo. La mecánica de la redención es similar a la de la consolidación, podemos decir que quien redime en realidad está adquiriendo del derecho que grava su propiedad, lo que conduce a una situación de consolidación. La diferencia radica en que mientras que la consolidación es una situación que simplemente tiene lugar según la dinámica de las relaciones jurídicas presentes, la redención responde a la imposición que el propietario gravado hace al titular del gravamen, y tiene siempre un carácter oneroso, pues comporta necesariamente el pago de una cantidad de dinero. LLIÇÓ 6: LA PROPIETAT EN GENERAL 1. El concepte i les característiques Según el art. 541-1 CCC la propiedad otorga a sus titulares el derecho de usar, gozar y disponer de forma plena un bien. Los principales rasgos caracterizadores del derecho de propiedad son los siguientes: • Es la base de los demás derechos reales. Ello quiere decir que el derecho de propiedad no deriva de ningún otro derecho subjetivo, mientras que todos los otros derechos reales (derechos reales limitados) son derivan de la propiedad. • Generalidad. La propiedad es el derecho subjetivo más pleno. • El derecho de propiedad se presenta dotado de plasticidad. Implica que el conjunto de facultades puede extenderse o contraerse, tanto por los límites impuestos por el legislador como por la constitución de derechos reales sobre cosa ajena. • El derecho de propiedad goza de carácter unitario, ya que siempre permanece como ese poder más amplio. Estructuralmente, el derecho de propiedad se identifica con las facultades de uso, goce y disposición, a las que podrían añadirse la facultad de exclusión de terceros y la oponibilidad erga omnes, como todo derecho real. La libertad de dominio es una consecuencia necesaria del derecho de propiedad, pues de otro modo esa plenitud sería meramente ilusoria. Por ello, cualquier limitación del derecho de propiedad deberá establecerse por ley o acordarse en términos que no susciten duda alguna. Conviene apuntar que pueden ser objeto de la propiedad tanto las cosas, muebles o inmuebles, como los derechos, y no solo los patrimoniales, como establece la norma general, sino también los personales, como ocurre claramente en el caso de la propiedad intelectual. Según el artículo 33 CE (que no se halla entre los derechos fundamentales, pero sí es un derecho subjetivo protegido por la CE), la propiedad tiene una función social, lo cual implica que la propiedad ya no es solo un derecho, sino también un deber para su titular, y ello tiene como consecuencia última que el beneficio y disfrute individuales pueden sacrificarse en aras del interés público y cabe que el Estado imponga mayores o menores restricciones a las facultades dominicales. Tal y como podemos ver, la función social de la propiedad ha calado en nuestro ordenamiento, hasta el punto de que el TC ha llegado a afirmar que la función social del derecho de propiedad es parte integrante del mismo concepto del derecho de propiedad. Como garantía para el propietario, toda limitación o expropiación deberá hacerse de acuerdo con el procedimiento establecido por la normativa, irá seguida de la correspondiente indemnización y habrá de estar fundamentada en una causa justificada (siempre de interés público) y prevista en la ley. 2. Les restriccions a la propietat 2.1. Les restriccions respecte de la disponibilitat del dret: expropiació, no vinculació indefinida, prohibicions de disposar 2.2. Les restriccions respecte de la facultat de gaudi i disposició de la cosa: els límits i les limitacions. Les relacions de veïnatge: la contigüitat i les immissions. Les restriccions que afecten la propietat urbana i rústica La doctrina distingue entre límites y limitaciones: • Los LÍMITES son restricciones ordinarias que establecen las leyes en interés público o privado. Por tanto, los límites no requieren de un acto de constitución, sino basta con invocar las leyes en los que se encuentran. Hay de dos tipos: LÍMITES EN INTERÉS PÚBLICO: Son aquellos impuestos por la ley para proteger el interés de toda la comunidad, y el art. 545-2 CCCat menciona hasta once. Ej: aquellos derivados sobre la vivienda. LÍMITES EN INTERÉS PRIVADO: Son los límites impuestos por la ley para proteger intereses privados, que normalmente se dan con un vecino o copropietario, y vienen constituidos por las llamadas relaciones de vecindad. Estan reguladas en el Capítulo VI del Título IV CCCat. Las relaciones de vecindad quedan divididas en tres compartimentos: - Relaciones de contigüidad, es decir, regulación de las relaciones de vecindad entre fincas colindantes (542-1 a 542-11). Algunos ejemplos son: A. Se permite al propietario imponer a sus vecinos una medianería forzosa sobre las paredes de cierre de patios, huertos, jardines y solares con la finalidad de separar las fincas, y con una altura máxima de 2 metros o la que establezca la normativa urbanística B. No se puede mantener ningún árbol o construcción entre fincas cerradas con valla que, por su proximidad a la misma, inutilicen su función de dificultar el acceso a la finca, al poder constituir un medio para flanquearla, de la misma manera que no se puede tener árboles en patios interiores que faciliten el acceso a balcones o ventanas de las viviendas situadas en los pisos superiores. - Estado de necesidad: 546-12Los propietarios han de tolerar un daño a su propiedad siempre que exista un peligro presente, inminente y grave y que el daño que racionalmente pueda producirse sea desproporcionadamente elevado en relación a la interferencia que se puede causar al propietario, sin perjuicio de su derecho a ser indemnizados por los daños que se les causen. - Inmisiones. Son perturbaciones procedentes de una finca que pueden trasladarse a una finca vecina (contigua o no) y que comportan la intromisión en el predio vecino de sustancias corpóreas o inmateriales como consecuencia de su propia actividad. Un ejemplo de inmisión serían los ladridos de un perro o los olores desagradables provenientes de la cocina de un local. Las características de las inmisiones son: § Que deriven de una actividad producida en otra finca y por tanto, que no sea una actividad dirigida directamente a la finca ajena (mediatividad) § Las inmisiones deben producir unas consecuencias físicamente mesurables sobre la finca vecina (materialidad) § Continuada en el tiempo. Se deben producir de forma reiterada y repetida (no es una inmisión un acto esporádico) El CCCat divide las inmisiones en dos tipos: I.
Inmisiones ilegítimas. 546-13 Son aquellas que causan perjuicios sustanciales que no hay obligación de tolerar. A veces, se puede tener la autorización administrativa para llevar a cabo determinada actividad y a pesar de eso hacerlo de una forma ilegitima, porque, por ejemplo, se incumple la normativa sobre eso. El mecanismo de protección contra las mismas es la acción negatoria, la cual permite: a. Solicitar el que cese la actividad perturbadora b. Solicitar que se reponga la finca a su estado anterior a la perturbación c. Solicitar una indemnización por los daños y perjuicios causados. II.
Inmisiones legítimas 546-14: Se trata de inmisiones inocuas o que causan perjuicios no sustanciales, así como aquellas que, aun causándolos, cumplen alguno de estos dos requisitos: A) Que esas inmisiones sean consecuencia del uso normal de la finca vecina y que hacerlas cesar comporte un gasto económicamente desproporcionado. B) Que provengan de instalaciones administrativamente autorizadas. Los mecanismos que prevé la ley para compensar a los propietarios por las inmisiones legítimas que causan perjuicios sustanciales son la reparación del daño sufrido hasta ahora, el establecimiento de una compensación económica por los daños que se producirán en el futuro y hasta la solicitud de que los actos que provocan las inmisiones se hagan en el momento menos perjudicial para el propietario, pero, como puede verse, en ningún caso se admite la cesación. La pretensión para reclamar los daños y perjuicios o la compensación económica prescribe al cabo de tres años desde el momento en que el sujeto pasivo de la inmisión tiene conocimiento de ella. • Las LIMITACIONES son las restricciones que establece la autonomía de la voluntad en interés privado. Estas limitaciones puede ser: § Limitaciones en derechos reales limitados en cosa propia: normalmente estas son cuando el propietario se la impone (Ej: hipoteca), o porque el vecino la pide (Ej: servidumbre) o por testamento viene hecha (Ej: usufructo) § Prohibiciones de disponer 428-6: son limitaciones que reducen total o parcialmente la facultad de disponer el bien del propietario (actos de enajenación y gravamen), pero en cualquier caso serán temporales. La jurisprudencia viene exigiendo para el establecimiento de la misma un interés digno de protección, que puede responder a una finalidad social, familiar, etc. Además estas prohibiciones de disponer las impone el propietario de un bien en negocios jurídicos gratuitos, como el caso de la donación. Estas prohibiciones de disponer tienen que estar inscritas en el registro de la propiedad, para dar seguridad en el tráfico jurídico de manera potestativa. Además deben estar limitadas en el tiempo, por lo que no pueden ser ilimitadas porque ello favorecería los mayorazgos (que los bienes pasen de padres a hijos sucesivamente). Por ello solo se pueden hacer las prohibiciones de disponibilidad hasta la segunda generación (abuelos a nietos como máximo) porque sino los bienes nunca entrarían en el trafico jurídico. Normalmente son voluntarias, pero también pueden venir impuestas por el Juez o la Administración en el caso de embargos. 3. Els títols adquisitius exclusius del dret de propietat 3.1 L’accessió La accesión está regulada actualmente en los arts. 542-1 a 542-19. Podemos definir la accesión como el derecho del propietario a adquirir todo lo que el objeto de su propiedad produce, o se le une o incorpora, sobre la base del principio accessorium sequitur principale. En ocasiones, parte de la doctrina pone en duda que la accesión sea realmente un modo de adquirir la propiedad, considerando que estamos, si acaso, ante una de las manifestaciones de la expansividad del derecho de propiedad. La accesión plantea un conflicto entre propietario de la cosa principal y el propietario de la cosa que se le incorpora, y se apuntan como criterios de resolución de este conflicto la buena o mala fe de las partes y el mayor valor que tenga una de las cosas. Las partes tienen la facultad de evitar la accesión si acuerdan un derecho de superficie, que supone la separación de la propiedad del suelo y de lo que se edifica o planta sobre él. Las normas de la accesión tienen carácter especial y deben aplicarse antes que las genéricas sobre propiedad. o LA ACCESIÓN INMOBILIARIA: El CCC establece el principio general de que el propietario del suelo adquiere lo sembrado, plantado o construido por un tercero sobre su finca, es decir que recuerda que lo accesorio sigue a lo principal. Dichos artículos diferencia la accesión inmobiliaria en función de la buena o mala fe. El régimen de la accesión inmobiliaria en el CCCat parte de la consideración de dos elementos fundamentales: La importancia del valor económico en la aplicación del principio accessorium sequitur principale . Actualmente tanto en el CC como sobre todo en el CCCat se ha optado por considerar, en determinados casos, como principal el bien que tenga mayor valor, de entre el suelo y aquello que se incorpora a él. Ello puede dar lugar a que en muchas ocasiones cambien las tornas y lo principal sea, por tanto, el bien incorporado al suelo, por lo que esta doctrina revolucionaria ha recibido el nombre de accesión invertida. En el CCCat la doctrina de la accesión invertida solo se aplica a los supuestos en que lo que se incorpora al suelo es una construcción, pero no a los casos de plantación ni cultivo en suelo ajeno. Ahora bien, dentro de las construcciones, el legislador catalán ha optado por extender la doctrina de la accesión invertida tanto a la llamadas construcciones extralimitadas que son las que dieron origen a esta doctrina, como a la construcción en suelo ajeno, entre las que el CCCat solo discrimina cuando hay mala fe del constructor. La buena o mala fe de las partes. A este respecto, debe entenderse por buena fe del que incorpora un bien (plantador, constructor o cultivador) la creencia razonable de tener justo título para hacerlo, mientras que se considerará que actúa con mala fe cuando sabe que no tiene tal justo título (dolo) o cuando, sin saberlo, no ha actuado con la diligencia mínima (negligencia grave, como sería el caso de no molestarse, al menos, de mirar en el Registro de la Propiedad si la finca en que se planta es de alguien). Por otro lado, se considera que habrá buena fe del dominus soli cuando éste ignore la actividad del tercero, y, por el contrario, habrá mala fe de su parte si conoce y no se opone a la actividad del tercero. De acuerdo con el art. 542-10 CCCat, la buena fe siempre se presume. Dicha accesión se da en los siguientes supuestos: LA PLANTACIÓN EN SUELO AJENO En principio, el propietario del suelo en que un tercero planta o cultiva adquiere la plantación o el cultivo, aunque el tercero haya actuado de buena fe. A partir de esta regla general, las consecuencias son diferentes en función de la buena o mala fe de dicho tercero. a) Si quien planta o cultiva en suelo ajeno actúa de buena fe, el propietario tiene una doble alternativa: - La primera es hacer suya la plantación o la cosecha, y abonar al tercero los gastos realizados en la plantación o el cultivo. - La segunda alternativa varía en función de la mayor o menor duración del ciclo productivo, e implica la no adquisición de la propiedad de la plantación o cosecha. Si se trata de plantaciones, el propietario puede obligar al plantador a reponer la finca a su estado anterior. Si se trata de cultivos de corta duración, el art. 542-6 permite al propietario optar por obligar al cultivador a pagar la renta de la finca hasta que termine la cosecha. +Puede pedir indemnización b) Si el plantador o cultivador ha actuado de mala fe, pierde lo plantado o cultivado y debe indemnizar al propietario por los daños y perjuicios causados (art. 542-11.1) LA EDIFICACIÓN EN SUELO AJENO El CCCat presenta una regulación unitaria de la edificación en suelo ajeno que no distingue ente la construcción completamente en suelo ajeno y la llamada accesión invertida, salvo el supuesto de que el edificante lo es de mala fe. El criterio de resolución del conflicto entre propietario del suelo y edificante se resuelve sobre la base de dos criterios: el subjetivo de la buena o mala fe y el económico del mayor o menor valor del suelo. La edificación (de buena fe) de valor inferior al suelo El hecho de que el criterio decisorio esencial sea que el valor del suelo invadido sea superior al valor de la construcción y del suelo ajeno, lo que es poco frecuente que ocurra en la práctica, implica que habitualmente los casos de invasión parcial de finca ajena van a resolverse aplicando el art 542-9, esto es, la solución prevista para el caso del mayor valor de la construcción. Del conjunto de la regulación podría deducirse que, en el caso de que la edificación no formara un todo indivisible habría que tener en cuenta exclusivamente el valor de la parte de edificación que invade el suelo y aplicar el artículo correspondiente segúnqué tuviera el valor superior. Al propietario del suelo invadido se le reconoce la facultad de optar entre (art. 542-7): 1. Hacer suya la totalidad de la edificación y de la parte del suelo ajeno mediante el pago de los gastos realizados en la construcción y el valor del suelo ajeno, o 2. Obligar al constructor a adquirir la parte de suelo invadido o la totalidad del solar, esto último cuando el suelo invadido no se puede dividir o el resto resulta inedificable. El segundo inciso del art. 542-7.1 b) contempla dos supuestos en los que el propietario del suelo invadido puede obligar a comprar todo su solar al constructor. 1. El primero es ininteligible, pues se refiere a que "el suelo invadido no se puede dividir", lo que es obvio ya que sobre él descansa una edificación que debe formar un todo indivisible. 2. El segundo supuesto en que cabe imponer la compra forzosa es que el resto del solar resulte inedificable. De acuerdo con el art. 542-7.2, la facultad de opción del propietario del suelo caduca a los 3 años de la finalización de la obra. La caducidad de la facultad de opción tiene como consecuencia que el amo del suelo solo puede obliga al constructor a adquirir la totalidad del suelo invadido o todo el solar en los términos antes indicados. Sea cual sea la opción por la que se decante el propietario del suelo, tiene derecho a ser indemnizado de los daños y perjuicios sufridos. La edificación (de buena fe) de valor igual o superior al suelo El art. 542-9 establece que cuando la construcción levantada de buena fe tiene valor igual o superior al valor del suelo ocupado, el propietario de este tiene la obligación de ceder la propiedad de dicho suelo previo cobro de la correspondiente indemnización más los daños y perjuicios que se le irroguen. Si el solar restante resulta indivisible o inedificable, el propietario puede imponer al edificante la compra de todo el solar. El párrafo tercero de este precepto faculta al propietario del suelo para optar por una indemnización en especie consistente en la adjudicación de pisos o locales del edificio construido. La indemnización en especie corresponde al valor del suelo invadido más los daños y perjuicios, o al valor de la totalidad del solar en el caso de que pueda compeler al edificante a adquirirlo totalmente. La edificación de mala fe Para el caso de que la edificación se haya hecho de mala fe, el CCCat distingue en función de si se trata de construcciones asentadas en su totalidad en suelo ajeno o de construcciones extralimitadas. A. En el caso de construcciones realizadas de mala fe y asentadas en su totalidad en suelo ajeno, el edificante pierde lo edificado y debe indemnizar por los daños y perjuicios, tanto si la edificación tiene un valor superior al suelo como si es inferior. B. En el supuesto de construcción extralimitada de mala fe, el régimen es parcialmente diferente en función de si la edificación tiene un valor superior o inferior al suelo. a. Si el valor del suelo es superior al de la construcción, el propietario del suelo, además de exigir el abono de los daños y perjuicios causados, podrá optar entre (art. 542-7): § hacer suya la totalidad de la edificación y la parte de suelo ajeno, abonando el valor del suelo ajeno y de la parte de construcción que no se asienta en su finca; § obliga al constructor a que le compre el suelo invadido, o todo el solar si este no se puede dividir o el resto resulta no edificable; § obtener la demolición de la obra a costa del constructor, con indemnización de los daños y perjuicios ocasionados. La facultad de hacer demoler la construcción extralimitada decae cuando, a criterio del tribunal juzgador, cause un perjuicio desproporcionado a los constructores según las circunstancias específicas del caso. b. Si el valor del suelo es igual o inferior al de la construcción, el propietario del suelo, además de exigir la indemnización de daños y perjuicios, podrá optar entre: • obtener la demolición de lo construido, en los términos que acabamos de señalar; • o bien obligar al constructor a que le compre el solar invadido o todo el solar (art. 542-9.2). o ACCESIÓN MOBILIARIA: La acesión natural se da cuando dos bienes muebles se unen con carácter inseparable sin intervención humana. Los criterios que orientan el régimen jurídico de la mobiliaria son el principio accessorium sequitur principale y la buena o mala fe de las partes. Los casos de accesión mobiliaria contemplados en el CCCat son la adjunción, la conmixtión y la especificación. LA ADJUNCIÓN: Es la unión de dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios que da origen una nueva cosa, no pudiendo separarse los bienes originarios pero que su unión no es una unidad, sino que se pueden apreciar la distinción de ambos (Ejemplo: el dueño de un diamante ve como otro propietario lo une junto con un anillo de oro) 1. Buena fe de los propietarios: el propietario del bien principal se queda el bien accesorio + paga su valor. 2. Mala fe del propietario del bien accesorio: pierde su propiedad sin derecho a indemnización. 3. Mala fe del propietario del bien principal: pierde su propiedad pero el propietario del bien accesorio deberá pagar su valor. Pero el propietario del bien accesorio odrá obligarse a quedarse el bien a cambio de su valor + una indemnización si no quiere quedarse el bien principal. LA CONMIXTIÓN: Es la mezcla de dos cosas muebles pertenecientes a distintos propietarios que da origen a una nueva cosa. Los bienes se unen de forma indisoluble y es imposible distinguir el uno del otro. 4. Si hay buena fe el resultado es que ambos propietarios tendrán una comunidad ordinaria en la que cada cotitular tendrá una cuota en proporción al valor de su bien 5. Si hay mala fa el propietario de buena fe puede quedarse toda la mezcla pero deberá pagar su valor al otro de mala fe o podrá obligar al propietario de mala fe a quedarse la mezcla y a pedirle una indemnización por daños y projuicios. LA ESPECIFICACIÓN: se da cuando alguien usa un bien ajeno y con este fabrica un nuevo bien mueble (Ejemplo: hacer ropa con telas de otro) 6. Si hay buena fe el bien será para el que lo fabrico pero deberá pagar su valor 7. Si hay mala fe se puede quedar el bien resultante y además de pagar su valor, deberá pagar una indemnización. 3.2. L'ocupació La ocupación es un modo originario de adquirir la propiedad de un bien que el ordenamiento jurídico considera que carece de propietario porque no lo ha tenido jamás (res nullius), porque se trata de una cosa que ha sido abandonada (res derelicta) o porque se desconoce el propietario que no reclama la cosa perdida. El acto de ocupación lo configuran dos elementos: la aprehensión material de la cosa y el ámbito de hacerla propia (animus domini). De acuerdo con el artículo 542-20 CCCat, son ocupables los siguientes bienes: - Los bienes corporales abandonados indudablemente por sus propietarios que son susceptibles de apropiación por medio de un acto material. Únicamente son ocuparles los bienes muebles corporales; los bienes inmuebles sin amo los adquiere inmediatamente el Estado. - Los animales que se pueden cazar y pescar (que tiene una legislación específica) Conviene aclarar que la ocupación solo requiere capacidad natural para que se produzca el efecto jurídico-real, ya que el acto clave de la misma es simplemente la toma de posesión. Con el término tesoro se hace referencia, en Derecho Civil (542-21 CCC), a aquellos objetos ocultos, de valor extraordinario y de ignorado propietario. El objeto encontrado pertenece al propietario de la finca donde se ha hallado, pero quien lo ha descubierto tiene derecho a percibir en metálico la mitad del valor de dicho objeto salvo que se trate de una persona contratada por el propietario con tal finalidad (quien tiene por actividad la busqueda de tesores no le correspone el premio en metalico). 3.3 La troballa Tiene lugar en relación con bienes muebles perdidos o abandonados. El art 542-22 CCCat establece una presunción de no abandono en determinados bienes: - Animales domésticos - Sujetos muebles corporales que por sus características y función se presume que tienen un poseedor, nunca puede adquirirse por ocupación. Ej: móvil. Si se conoce al propietario del objeto, el hallador de buena fe debe acudir directamente a él, pudiendo, una vez entregada la cosa y como recompensa por el hallazgo, optar entre reclamarle el 10% del valor del objeto (a lo que se le puede añadir, si su valor es igual o superior al 6 veces el importe del salario mínimo interprofesional, el 4% del exceso) o la recompensa que hubiere ofrecido públicamente, en su caso. Si se desconoce al propietario del objeto, el hallazgo debe notificarse al Ayuntamiento del lugar donde se ha producido, en el que queda depositado durante el plazo de 6 meses, debiendo publicarse el hecho mediante edicto. Si el propietario reclama el bien, se le restituye, y el hallador tiene derecho a una recompensa en metálico equivalente al 10% del valor del bien si este es inferior a 6 veces el salario mínimo interprofesional y, si lo supera o iguala, además al 4% del valor que lo exceda. Si transcurre el plazo de 6 meses sin que se presente el propietario, el hallador tiene derecho a hacer suya la cosa, pero si el objeto supera 6 veces el salario mínimo interprofesional, el objeto debe venderse en subasta pública y el hallador tiene derecho a esta cantidad más un 25% del exceso que se obtenga en la subasta, quedando el resto a disposición del ayuntamiento; si en la subasta nadie puja por dicho valor, el hallador tiene derecho a hacer suya la cosa. Si el propietario comparece luego, carece de derecho a reivindicar la cosa, salvo que el hallador hubiera obrado de mala fe, esto es, iniciando el procedimiento ante el ayuntamiento pese a conocer la identidad del propietario. El art 543-1 y 2 establece que la propiedad se extingue por renuncia de sus propietarios, además si abandonan la posesión de la cosa. La voluntad de abandonamiento tiene que ser expresa. 3.4 L’adquisició de fruits à PLANTACIÓN EN SUELO AJENO 3.5. L’especificació LA ESPECIFICACIÓN: se da cuando alguien usa un bien ajeno y con este fabrica un nuevo bien mueble (Ejemplo: hacer ropa con telas de otro) Ø Si hay buena fe el bien será para el que lo fabrico pero deberá pagar su valor Ø Si hay mala fe se puede quedar el bien resultante y además de pagar su valor, deberá pagar una indemnización. 4. La defensa 4.1. La protecció contra la privació de la possessió: l’acció reivindicatòria La acción reivindicatoria es una acción real, lo cual implica que su ejercicio y el reconocimiento de la pretensión tendrá efectos en la esfera jurídico-real, además de que será ejercitable erga omnes. Esta regulada en los articulos 544-1,2 y 3. • Objeto (544-1): obtener la restitución del bien de cuya posesión se ha sido despojado ilegítimamente, para lo cual se requiere la condena de quien tenga el bien a efectuar dicha restitución. La acción reivindicatoria pretende, pues, recuperar el ius possidendi, o derecho a poseer la cosa. • Legitimación activa: el propietario no poseedor, como principal legitimado. También están legitimados el copropietario en beneficio de la comunidad, el nudo propietario o uno de los cónyuges cuyo régimen económico sea de comunidad de bienes. • Legitimación pasiva: el poseedor no propietario. Si posee en virtud de un justo título, deberá oponerlo al actor en la reconvención y, si posee en virtud de un título de propiedad, deberá interponer la acción de nulidad contra el título del actor. • Requisitos para que prospere la pretensión: a. Título legítimo del actor, que deberá probar su dominio acudiendo, por ejemplo, a la presunción de titularidad del Registro de la Propiedad (art. 38 LH) b. Identificación plena de la cosa que se reclama, proporcionando una descripción que sea coincidente con la cosa que posee el sujeto pasivo de la acción. c. Detentación injusta de quien posee la cosa. • Efectos (544-2): si se estima la pretensión, el poseedor no propietario es condenado a restituir la cosa y se procederá a la liquidación de la situación posesoria, de acuerdo con lo dispuesto en los arts. • Plazo para ejercerla (544-3): se trata de una acción imprescriptible, sin perjuicio de lo que dispone el CCCat en materia de usucapión. 4.2. La protecció contra les pertorbacions: l'acció negatòria Se trata de una acción de naturaleza real que permite al propietario hacer cesar todas las perturbaciones ilegitimas de su derecho no cnosistentes en la privación o retención indebidas de la posesion, que son objeto de la acción reivindicatoria. Afecta no sólo a las perturbaciones presentes, sino también a las futuras y previsibles. Se halla regulada en los art. 544-4 a 544-7. • Objeto: La acción tiene por objeto la protección de la libertad del dominio de los inmuebles y el restablecimiento de la cosa al estado anterior a una perturbación jurídica o material. • Legitimación activa (544-4): propietario del inmueble perturbado, así como a los titulares de derechos reales posesorios en cosa ajena, como el usufructuario. • Legitimación pasiva: autor de la perturbación, sin que sea necesario criterio de imputación subjetiva alguno (dolo o culpa). • Requisitos para que prospere la pretensión: a. El actor debe acreditar su dominio, la existencia de la perturbación y del perjuicio que esta causa b. La perturbación debe ser persistente o continuada, o bien futura y previsible c. La perturbación debe ser, además, ilegítima, esto es, que no haya obligación de soportarla, pero como el dominio se presume libre, el actor no debe probar la ilegitimidad de la perturbación, sino que es el perturbador quien debe probar su legitimidad. • Esta acción permite: o La declaración de cese de perturbación, o al menos, su reducción, en la medida que no perjudique el interés del propietario. o Un mandato de abstención futura de perturbación o inmisiones ilegitimas o Una indemnización por los daños. • Plazo para ejercerla (544-7): se trata de una acción que no prescribe nunca, mientras se mantenga la perturbación, sin perjuicio de lo dispuesto en el CCCat para la usucapión. Ahora bien, la pretensión para reclamar daños y perjuicios prescribe al cabo de tres años contados desde que los propietarios conocen la perturbación. 4.3 El tancament de finques EL CIERRE DE FINCAS: Puesto que no existe ninguna norma que prohíba expresamente entrar en una finca privada que no esté cerrada, el art. 544-8 habilita a los propietarios a cerrar sus fincas, salvando las servidumbres que estén constituidas sobre las mismas. El cierre de fincas puede ser material, edificando una valla, o simbólico, colocando rótulos que adviertan que se trata de una propiedad privada o que se prohíbe el paso. 4.4 La delimitació i fitació Se trata de acciones que pueden interponer los propietarios de una finca cuando los límites de la misma no estén claros. Se regulan en los art. 544-9 a 54-12 LA ACCIÓN DE DELIMITACIÓN: Consiste en trazar sobre plano o el terreno el deslinde dudoso entre dos fincas contiguas. La finalidad del deslinde es obtener un pronunciamiento judicial sobre una cuestión de hecho, que es la superficie de cada finca. La legitimación de la acción corresponde además del propietario, a los titulares de derecho real posesorio. La delimitación de las fincas se puede conseguir por un acuerdo extrajudicial entre los interesados, en un procedimiento de jurisdicción voluntaria o mediante un procedimiento declarativo ordinario. La resolución debe basarse en los títulos de propiedad y en cualquier otro medio de prueba de la propiedad y de la superficie y sus linderos, aunque el art. 544-11.2 CCCat ofrece otros criterios: A) si los títulos de propiedad no son suficientemente reveladores, deberá decidirse en función de la posesión;; B) subsidiariamente, si no pueden determinarse los límites de las fincas, la superficie dudosa se repartirá por partes iguales entre los propietarios afectados. Por otro lado, el art. 511-12.1 CCCat añade que si de la suma de las superficies que derivan de los títulos del derecho de propiedad resulta una diferente, la diferencia se distribuye proporcionalmente. LA ACCIÓN DE AMOJONAMIENTO (acció de fitació) consiste en señalar físicamente los límites de la finca. La legitimación la tienen los propietarios y los titulares de derechos reales limitados con contenido posesorio si los límites entre las fincas contiguas son incontrovertidos y no hay duda sobre el dueño de cada una de las fincas, pero no hay signos que identifiquen las lindes. En tal caso, simplemente se colocarán los hitos, mojones o signos que indiquen e identifiquen dichas lindas. El amojonamiento de las fincas se puede conseguir por un acuerdo extrajudicial entre los interesados, en un procedimiento de jurisdicción voluntaria o mediante un procedimiento declarativo ordinario. Las acciones de deslinde y amojonamiento son imprescriptibles. Por otro lado, el art. 544-12 CCCat establece que los gastos de deslinde y amojonamiento corren a cargo de las personas interesadas, excepto si se derivan de un juicio contencioso, caso en el cual la distribución de gastos se hará en función de las normas del procedimiento. 5. La propietat temporal 5.1. Concepte, objecte, adquisició i durada El propietario temporal tiene el dominio de un bien durante un periodo cierto y determinado, esto indica que llegado el plazo, se extingue automáticamente la titularidad del primer propietario y se atribuye la propiedad al nuevo adquiriente, es decir la propiedad no se extingue sino lo que se extingue es la titularidad del 1r propietario. El titular sucesivo será propietario al llegar al plazo pero mientras dura la temporalidad, lo que tiene es un derecho de adquisición que podemos calificar de derecho real, y cabe la posibilidad de ser hipotecado y sometido a cualquier otro gravamen. La P. Temporal tiene como finalidad facilitar el acceso a la propiedad de la vivienda. Surge como medio camino entre la propiedad plena y el arrendamiento. Desde la posición del comprador tiene unas ventajas: - Resulta económicamente más asequible - El p.t no podrá ser privado de la propiedad durante el plazo, y podrá alterar el bien. Inconvenientes: - Conocer a priori el tiempo que se necesitara el bien - Llegado el plazo se extingue sin recibir contraprestación, si que pueda reclamar los gastos realizados - No tienen que abonar una renta mensual, sino todo el precio en el momento de la adquisición del bien - Debe hacerse cargo de las reparaciones del bien OBJETO La propiedad temporal recae sobre un bien sujeto al régimen de propiedad horizontal, pero también se admite que pueda ser objeto cualquier bien inmueble y muebles no fungibles que puedan constar en registro público. ADQUISICIÓN Cuando se establece una propiedad temporal no se crea un derecho de propiedad diferente sino que lo que hace es transmitir y adquirir un derecho ya existente: el derecho de la propiedad. El propietario en su poder de disposición sobre el objeto transforma su derecho de propiedad pleno en una propiedad temporal y a la vez crea el derecho real de adquisición de la propiedad plena que operara automáticamente una vez llegado el plazo fijado. Mediante el acto de constitución de la propiedad temporal, donde antes había un solo objeto de derecho, pasara haber dos distintos objetos de derecho: la propiedad temporal y el derecho de adquisición. - Formas de constitución: cesión, reserva y división: Una vez constituida la propiedad temporal, se puede ceder a un tercero solo la propiedad temporal, transmitir a este tercero solo el derecho de adquisición (reserva), o transmitir a un tercero la propiedad temporal y a otro tercero el derecho de adquisición (división) (547-4.1) - Títulos constitutivos: La propiedad temporal se adquiere por: o Negocio jurídico entre vivos o A título oneroso o gratuito o Por causa de muerte. Si se constituye por mortis causa necesariamente la forma será la división: a una persona le corresponderá la propiedad temporal y a otra el derecho de adquisición. Si es intervivos admite las 3 formas de constitución. No se exige ningún requisito de forma en el titulo constitutivo, por lo que se aplicarán las reglas generales. o Si se constituye entre vivos a título oneroso rige el propio de libertad deforma o Si es por causa de muerte las reglas aplicables son las deposiciones testamentarias. o Si es una donación de un bien inmueble, hara falta la escritura publica. o Aunque la ley no lo prevea también podrá constituirse por usucapión. - La duración de la propiedad temporal (requisito): la única mención que la Ley exige que conste necesariamente en el título constitutivo es la duración de la propiedad temporal. El art. 547-4.3 establece que el plazo no puede ser inferior a 10 años para los inmuebles y 1 año para los muebles, ni superior en ningún caso a 99 años. La transmisión de la propiedad temporal debe acompañarse con un inventario de los viene que lo integran, y cuando finaliza debe elaborarse un inventario que se tiene que entregar con el bien. Se trata de una media de control para poder apreciar si se ha incurrido en dolo o culpa. 5.2. Règim jurídic El art. 547-3.1 dice que la propiedad temporal, en todo lo no establecido por el título de adquisición ni por las disposiciones del presente capítulo, se rige por las normas del derecho de la propiedad: a) Pacto entre las partes. El amplio margen que se concede a la autonomía de la voluntad se pone de manifiesto en el art. 547-5, que prevé una serie de pactos que pueden establecerse en el título constitutivo. b) Si no lo han pactado las partes se aplicaran los art 547 a 547-10, la mayoría de los cuales tiene carácter dispositivo. c) En última instancia por las normas al derecho de la propiedad (art 541 a 54614). Esto supone una clara intención del legislador que pretende asimilar la propiedad temporal a la plena propiedad. 5.3. Facultats del propietari temporal i del titular successiu Facultades del propietario temporal: El propietario temporal tiene todas las facultades del derecho de propiedad, sin ms limitaciones que las derivadas de su duración y de la existencia del titular sucesivo. Tiene las siguientes facultades: - Puede usar de forma plena los bienes que constituyen su objeto y disfrutar de ellos o Tiene todas las facultades del derecho de propiedad o No comprometer su subsistencia ni que exista la obligación de reparar o reconstruir el bien si este se deteriora en un 20% o más o Solamente se le hagan responsable de los daños que sufra el bien por dolo o culpa - La propiedad temporal se puede enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen con el límite de plazo fijado, sin necesidad de la intervención del titular sucesivo y sin perjuicio de que le sea notifica el acto una ve celebrado Además se encuentra la facultad de transmitir otra propiedad temporal de menor duración a favor de uno o más personas - Si el bien es un inmueble en régimen de propiedad horizontal, las obligaciones derivadas corresponden al propietario temporal. - Prorrogar su derecho por un plazo que sumado al suyo no exceda del máximo - Adquisición preferente para el caso de transmisión onerosa - Opción de compra de la titularidad sucesiva a favor del propietario temporal Obligaciones del propietario temporal: 1. Pagar el precio de adquisición de la propiedad si es a titulo oneroso (se admite pago a plazos) 2. Tiene que hacerse cargo de los gastos de conservación, de las obras y de las reparaciones necesarias. Los gastos no son reembolsables. La excepción se encuentra en aquellos gastos que no se hacen voluntariamente, que vienen impuesto por la administración o comunidad de propietarios etc. 3. El propietario temporal debe indemnizar al titular sucesivo de los daños ocasionados al bien por culpa o dolo. Facultades y obligaciones del titular sucesivo: Las facultades son las siguientes: 1. Puede enajenar, hipotecar y someter a gravamen y disponer de el por causa de muerte. 2. Puede exigir al propietario temporal que haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora en un 50% o mas de su valor por culpa o dolo. 3. Si así se ha establecido en el título constitutivo, el titular sucesivo tiene un derecho de adquisición preferente en el caso de transmisión onerosa de la propiedad intelectual. En cuento a sus obligaciones, el titular sucesivo no debe impedir el uso pleno del bien por parte del propietario temporal y, en su caso, y si así se ha estipulado, debe abonar los gastos por obras o reparaciones necesarias. 5.4. Extinció i efectes 1. Pérdida total de la cosa y el abandono. Por la pérdida se extingue la propiedad temporal como el derecho titular sucesivo. El abandono se extingue la propiedad temporal y subiste el derecho de adquisición. 2. Renuncia del titular y por la consolidación. Así en caso de renuncia del titular sucesivo la propiedad temporal queda libre del gravamen que pesaba sobre ella y se convierte en un a propiedad plena o libre. Consolidación: reunión de las titularidades en una sola persona. 3. Vencimiento del plazo, se produce por el transcurso del tiempo y sin que se requiera ninguna declaración de voluntad ni ningún acto especifico. 4. Deterioro del bien en un 50% más de su valor por culpa o dolo del propietario temporal, si esta una vez requerido por el titular sucesivo no se ha hecho cargo de las obras o reparación o reconstrucción. Efectos generales de la extinción: adquisición de la propiedad por el titular sucesivo y la liquidación: • La adquisición automática de la propiedad por el titular sucesivo: Cuando llega el termino se produce la adquisición automática de la propiedad por parte del titular sucesivo sin necesidad de ningún pronunciamiento por parte de este • La toma de posesión: Llegado el plazo el titular sucesivo puede tomar posesión del bien por sí mismo. A diferencia de lo que pasa con el fideicomiso. • La responsabilidad del propietario temporal: Una vez extinguida la propiedad temporal el titular sucesivo adquirirá los bienes en el estado que encuentren, ya que solo responde de los daños ocasionados al bien por culpa o dolo (deterioro del 50%). • Frutos, gastos y mejoras: Con la extinción de la propiedad, se produce la extinción de todo derecho que el propietario tuviese sobre el bien. Las mejoras y accesorias introducidas en el bien que subsisten y los frutos pendientes en el momento de la extinción en defecto de pacto pertenecen al titular sucesivo. • Protección de los terceros en caso de extinción voluntaria de la propiedad temporal: Los derechos reales que gravan la propiedad temporal en caso de renuncia al derecho y de abandono de la posesión del bien o de cualquier otra causa de extinción voluntaria de la propiedad temporal, subsisten hasta que venza el plazo o se produzca el hecho o causa que comporte su extinción. 6. Les situacions de comunitat Comunidad es la situación en la que dos o más personas comparten de forma conjunta y concurrente la titularidad de la propiedad o de otro hecho real sobre un mismo bien o un mismo patrimonio. 6.1 La comunitat ordinària indivisa Articulo 552-1: “La comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares. El derecho de cada cotitular queda limitado por los derechos de los demás cotitulares. Cada uno de los derechos determina la cuota de participación en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad. Los derechos en la comunidad y, por lo tanto, las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario.” En la comunidad ordinaria indivisa cada cotitular tiene un derecho individual sobre el objeto único, derecho del que se puede disponer. La comunidad ordinaria indivisa comporta la existencia de tantos derechos como cotitulares. Este derecho recae sobre la totalidad del objeto y, desde un punto de vista cualitativo, las facultades que otorga son las mismas que si hubiese un único titular, e idénticas para cada uno de ellos. La existencia de varios cotitulares hace que la intensidad del derecho de cada uno de ellos no sea la misma que tendría el propietario único del objeto. El derecho de cada cotitular queda limitado por los derechos de los demás cotitulares. Esta limitación puede ser distinta: la facultad de uso de la cosa puede ejercerla cada cotitular con los limites generales con respecto a los intereses de la comunidad, otras facultades, requieren el consentimiento de todos los cotitulares. Constitución de la comunidad (552.2): • Negocio jurídico: adquisición conjunta por más de una persona de la propiedad o el derecho real de que se trate. EX: marido y mujer compran conjuntamente la vivienda que será el domicilio conyugal) • Usucapión: cuando varias personas poseen en común un bien durante el tiempo y con los requisitos fijados por la ley. Cotitularidad del derecho • Por disposición por causa de muerte: tanto a titulo singular (legado) como a titulo universal (herencia). EX: padre muere y hay 6 hermanos, se adjudica la herencia de la casa a los 6 hermanos. • Por ley: cuando determinados hechos den lugar a una situación de comunidad. EX: unión indivisible de dos bienes se produce la comunidad ordinaria, con cuotas proporcionales al valor de los bienes unidos. 6.1.1 El règim de la comunitat: la quota La concurrencia de varios derechos individuales sobre el objeto único da lugar a la cuota de participación, que constituye el derecho individual de cada titular. La cuota no recae sobre una parte del objeto, sino que es el derecho de cada comunero, y determina como se participa en el uso, goce, rendimientos, gastos y responsabilidades de la comunidad. No es hasta el momento que se produce la extinción de la comunidad de bienes cuando la parte ideal de cada participe en la cosa común se convierte en un derecho de propiedad exclusivo sobre una parte física de aquella cosa común a consecuencia de la división material de la misma. EX: Un ejemplo sería que varias personas compran un coche. Uno no es dueño del asiento y del volante y otro del motor, sino que el derecho de los propietarios recae sobe todo el coche. Cada comunero puede disponer libremente de su derecho en la comunidad, debe entenderse en el sentido de que no se requiere el consentimiento de los demás para efectuar tal acto dispositivo, pero no implica que el acto sea completamente libre, ya que los cotitulares tienen unos derechos de adquisición preferente. Hay una serie de facultades que tienen los cotitulares respecto a esta disponibilidad libre: • Enajenación de la cuota: se permite al cotitular enajenar su cuota, enajenación que no supone la transmisión de una parte de la cosa, sino la incorporación del adquiriente a la comunidad, y produce efectos reales. Si esta enajenación se hace a un tercero (persona que no forma parte de la comunidad), concede a los restantes comuneros un derecho de adquisición preferente (derecho de tanteo y retracto), supuestamente fundamentado en la idea de rechazo a las situaciones de comunidad. La preferencia procede en el caso en que uno de los comuneros haya enajenado su derecho a un tercero ajeno a la comunidad, y permitirá a los demás comuneros adquirir la cuota que se pretende transmitir por el mismo valor y en las mismas condiciones que las convenidas con el tercero. La preferencia se traduce en un derecho de tanteo y retracto: o Derecho de tanteo: el comunero que pretenda transmitir su cuota debe notificar el resto de comuneros su decisión de enajenar y las circunstancias de la transmisión. A partir de este momento los comuneros tienen un mes de plazo para notificar al enajenante su decisión de ejercitar el derecho de tanteo. Si no se ha dado la notificación o si se ha producido la transmisión pero en circunstancias distintas a la notificación, el derecho de tanteo da paso al derecho de retracto. El transmitente notifica a los otros comuneros que podrán adquirirlo ya que tienen preferencia sobre los terceros. o Derecho de retracto: podrá ejercitarse en un plazo de 3 meses a contar desde el momento en que los demás cotitulares tengan conocimiento de la enajenación y sus circunstancias, o desde la fecha en que se inscribe la transmisión en el registro correspondiente. Si hay más de un titular que quiere ejercitar el derecho, se les atribuye esta capacidad en función de la proporción de sus derechos. Estos derechos son renunciables y se pueden inscribir en el título de constitución. Si la comunidad recae sobre un bien inmueble se tiene que hacer en escritura pública. El derecho de tanteo y retracto pueden ser excluidos y pueden ser renunciados por todos o algunos de los cotitulares. • • Gravamen de la cuota: la cuota de cada comunero puede ser objeto de gravamen con cualquier tipo de derecho. Podemos constituir, por ejemplo, un derecho de garantía sobre nuestra cuota. Aquí no hay derecho de adquisición preferente porque no se transmite la titularidad. La renuncia de la cuota: cada cotitular puede renunciar a su derecho en la comunidad, renuncia que comporta el acrecimiento proporcional del derecho de los demás cotitulares. Este acrecimiento no requiere su aceptación expresa, pero puede ser renunciado y por lo tanto esta deberá ser notificada a los demás titulares. La renuncia a su derecho en la comunidad no libera al renunciante del cumplimiento de las obligaciones anteriores y pendientes por razón de la comunidad. La renuncia debe considerarse un acto unilateral y recepticio, por lo que no requiere el consentimiento de los demás comuneros y únicamente liberará al renunciante en cuanto llegue a conocimiento de aquellos; la ley no prevé la forma como se debe notificar la renuncia al resto de comuneros. Pero si que se establece que la renuncia deberá constar en escriptura publica si la comunidad tiene por objeto la propiedad o un derecho real sobre un bien inmueble o sobre participaciones en sociedades mercantiles. 6.1.2 El règim de l’objecte: ús, administración i disposició El derecho a la cuota es un derecho exclusivo, en que el titular hace lo que quiere con su cuota. El objeto está limitado por la presencia de los demás titulares. Cada titular puede hacer uso del objeto de la titularidad en función de su finalidad social y económica y sin que se perjudique a los demás cotitulares. No se puede tampoco impedir el uso a los demás titulares. Uso: cada cotitular puede hacer uso del objeto de la comunidad. Cada comunero puede utilizar en su totalidad y, si ello es posible por la naturaleza de la cosa, el uso puede realizarse al mismo tiempo (EX: una piscina que pertenece en común a varias personas, el uso de la misma por parte de uno de ellos no impide el uso simultaneo de los demás). Si no es posible el uso simultaneo de la cosa común por parte de todos los cotitulares (EX: coche), los comuneros deberán organizar la distribución del uso de la cosa, que normalmente se hará por periodos temporales (una semana cada uno). El código impone unos limites a la facultad de uso: que este uso se haga de acuerdo con la finalidad social y económica de la cosa, que no perjudique los intereses de la comunidad, ni los intereses individuales de los demás cotitulares, y que no impida el uso al que tienen derecho el resto de cotitulares. Debe admitirse cualquier pacto entre los comuneros respecto al uso de la cosa común, así se podrá acordar, por ejemplo, un uso no proporcional a las cuotas, el uso exclusivo del bien por uno solo de los comuneros, o la cesión del uso a un tercero. Disfrute: los frutos o rendimientos de la cosa común corresponden a los cotitulares en proporción a su cuota. EX: los copropietarios de un apartamento en la costa deciden alquilarlo en lugar de usarlo ellos mismo, tendrán derecho a las rentas del arrendatario proporcionalmente a sus cuotas. Conviene precisar que lo que tal precepto establece es la forma de distribución (proporcional) de los frutos, para el caso en que efectivamente se proceda a tal distribución, pero no que cada comunero adquiera de manera directa tales frutos, ni que tenga derecho de apropiarse de manera unilateral de ellos; los frutos quedaran sujetos a la administración de la comunidad, que por mayoría decidirá el destino que les da. Imposibilidad de modificar la cosa común: se prohíbe que algun cotitular modifique el objeto de la comunidad, ni siquiera para mejorarlo o hacerlo más rentable, sin el consentimiento de los demás. El precepto impide al comunero hacer alteraciones que afecten a la forma, la sustancia o el destino de la cosa, salvo que exista el acuerdo de los demás. La regla general es la necesidad de consentimiento de los demás comuneros para modificar la cosa común. Cuando la modificación consista en una mejora, la ley admite también el consentimiento de los comuneros prestado a posteriori. El art. 552-6.3 establece que si un cotitular lleva a cabo obras que mejoran el objeto sin que los demás se opongan de manera expresa a la mejora dentro del año siguiente a su ejecución, podrá exigirles, en proporción a la cuota, el resarcimiento con los intereses legales devengados desde el momento en que los reclame fehacientemente. Participación en los gastos: si los cotitulares hacen suyos los frutos y rendimientos de la cosa común en proporción a sus cuotas, de la misma manera deben contribuir a los gastos necesarios para su conservación, uso y rendimiento, asi como a los de reforma y mejora que haya acordado la mayoría. En el caso que tales gastos hayan sido avanzados por algunos de los cotitulares, estos podrán exigir a los demás al reembolso de la parte que les corresponda, más los intereses legales devengados desde el momento en que los reclamen. Administración: se establece como principio general que la administración de comunidad corresponde a todos los cotitulares, luego se regula el régimen de adopción de acuerdos exigiendo diversas mayorías en función de la trascendencia del acto de que se trate: de administración ordinaria, extraordinaria o de disposición. Los actos dispositivos requerirán la unanimidad. En cuento a los actos de administración, debe distinguirse en función de si se trata de una acto ordinario o extraordinario. Un acto ordinario (ex, realización de reparación de mantenimiento común), basta el acuerdo de los cotitulares que representen la mayoría de las cuotas. Los actos de administración extraordinaria (ex, realización de mejoras que aumenten la productividad de la cosa común), se acuerdan con la mayoría de tres cuartas partes de las cuotas. Los acuerdos de la mayoría obligan a los disidentes. Estos si creen que el acuerdo les perjudica, pueden acudir a la autoridad judicial, que resolverá sobre la validez o no del mismo acuerdo. También se establece que los disidentes pueden nombrar un administrador, en aquellos casos que existan intereses contrapuestos entre los cotitulares. Los actos de administración por la ley los puede emprender cualquier cotitular, incluso con la oposición de los demás. El comunero que hubiere realizado el acto y avanzado el capital necesario, tendrá derecho a exigir al resto de cotitulares la parte que le corresponde (responsabilidad mancomunada) más los intereses legales devengados a partir del momento en que se produce la reclamación. La regla general es que la administración de la comunidad corresponde a todos los cotitulares. Admite el pacto en contrario, en el sentido que podrá conferirse a la administración a alguno o algunos de los comuneros, e incluso un tercero, siempre que así lo acuerden por unanimidad todos los comuneros. La realización de actos de administración pueden resultar obligaciones frente a terceros, de los que responderán los cotitulares de manera mancomunada en proporción a sus cuotas respectivas. 6.1.3 L’extinció: acció, procediment i efectes de la divisió El art. 552-9 enumera las causas que pueden dar lugar a la disolución de la comunidad, alguna de las cuales coinciden con las enumeradas en la extinción de los derechos reales: • La divison de la cosa o patrimonio común: es la causa más típica de la extinción de la comunidad. Se puede salir de ella por la sola voluntad de cualquiera de los comuneros. • La reunión en una sola persona de la totalidad de los derechos, lo que puede tener lugar a diferentes causas: o Por la renuncia de todos los comuneros exepcto uno o Por la adquisición e todas las cuotas por parte de uno solo de los comuneros o Por ejercicio de los derechos de adquisición preferente. Lo esencial es que uno de los comuneros pase a ser propietario único • La destrucción de la cosa común o perdida del derecho • La conversión en una comunidad especial. Los comuneros pueden seguir interesados en que subsista la situación de comunidad, pero bajo un régimen distinto. EX: copropietarios de un edificio acuerden constituir un régimen de propiedad horizontal. En este caso el nuevo régimen se adaptara mejor a las necesidades economicas • Renuncia de todos los cotitulares. Mientras la renuncia de alguno de los comuneros da lugar al acrecimiento a favor de los demás, si renuncian todos los cotitulares se producen las mismas consecuencias que si renuncia el único propietario de la cosa. • El acuerdo unánime de todos los cotitulares, acuerdo que debe recaer no solamente sobre la voluntad de extinguir la comunidad, sino también respecto a sus consecuencias, que pueden ser desde la adjudicación de la cosa a uno de los cotitulares, la venta a un tercero, etc. • El vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria pactado, si la comunidad ha nacido con una duración temporal predeterminada. Cualquier comunero puede exigir y sin cualquier motivo la disolución de la comunidad, sin tener que dar ningún motivo, basta con la voluntad del cotitular. Este derecho a pedir la división de la comunidad es imprescriptible. La división de la cosa común: cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la divison del objeto de la comunidad. Por tanto, no hace falta unanimidad ni mayoría, sino que cada cotitular, con independencia de la cuantia de su cuota, puede exigir la división del objeto de la comunidad, y tampoco hace falta que se expresen los motivos. La indivisión: A pesar de que la regla general es que cualquier titular pueda exigir la divison de la cosa común, se admiten ciertas situaciones en las que, temporalment o indefinidamente, queda excluida la acción de divison. Ello puede venir determinado por la autonomía privada, por decisión judicial o por la naturaleza de la cosa. • El pacto de indivisión: se permite a los cotitulares pactar por unanimidad la indivisión por un plazo que no puede superar los 10 años. Tal pacto de indivisión podrá reiterarse cuantas veces sea crea necesario, siempre que exista unanimidad y que no exceda de los 10 años. Si el nuevo pacto de indivisión se produce antes de finalizar el plazo inicialmente fijado, el nuevo periodo no podrá acumularse al presente que todavía falta por transcurrir. Para que el pacto de indivisión sea eficaz lo deben haber otorgado todos los cotitulares. • La indivisión como medida de protección a menores e incapaces: la autoridad judicial, si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y la división lo puede perjudicar, puede establecer, la indivisión por un plazo no superior a 5 años. • La indivisión determinada por la destinación de la cosa común: cuando el objeto que recae sobre la comunidad es una nave o un local que se destina para aparcamientos o para trasteros, en este caso no se puede pedir la división. Procedimiento para llevar a cabo la división: si alguno de los comuneros pretende la división de la cosa común, deberá comunicarlo al resto de cotitulares, quienes podrán proceder de común acuerdo o por medio de la autoridad judicial, llevar a cabo la divison. El mutuo acuerdo puede consistir en que los comuneros lleven a cabo ellos mismos la división o acuerden someter la división a la decisión de un tercero, requiriendo a ambos la unanimidad. La división puede ser: • Contractual, realizada por acuerdo unánime de los cotitulares y conforme a los criterios que hayan pactado. • Arbitral, llevada a cabo por un tercero. • Judicial, realizada por un juez a consecuencia del ejercicio judicial de la acción de división de la cosa común. Efectos de la división: la división de la cosa común produce efectos no solo a los participes sino también a terceros • Efectos respecto a los cotitulares: la regla general es que la división atribuye en exclusiva a cada adjudicatario la propiedad del bien o derecho adjudicado. En caso de división deun bien en situación de comunidad, se considera que cada • cotitular ha poseído de forma exclusiva, durante el tiempo que ha durado la indivisión, la parte que le ha correspondido en la adjudicación. Efectos respecto de terceros: la división no perjudica a terceros que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de su división. Debe distinguirse sobre: o Si el derecho se constituyo sobre la cosa común, el gravamen seguirá recayendo sobre la misma cosa si ésta se adjudicó a uno de los comuneros o a un tercero; si la cosa común se dividió en diversos objetos, el gravamen recaerá sobre cada uno de estos objetos. o Si lo que estaba gravado era la cuota de alguno de los comuneros, el gravamen pasará a recaer la porción adjudicada 6.2 La mitgeria de càrrega Es una comunidad especial. Se regula en el art. 555 del CCCat. Nos encontramos con dos fincas que son colindantes, y debido a eso queremos separarlas, por el hecho de que por ejemplo no nos vean o nosotros no los veamos a ellos. Con eso podemos hacer una pared, poner una valla, etc. En principio, tanto en medianería de vallado como en medianería de muros, la titularidad de cada uno de los terrenos pertenece a quien pertenecía. La peculiaridad de la medianería es que si se construye un muro o una valla, la cotitularidad recaerá sobre esa valla o muro. Se considera que es absurdo que cada uno de los titulares de la finca construya un muro, y es por eso que el legislador que regula la medianería. Con un muro basta. En el caso del vallado el legislador establece la servidumbre como forzosa y hay una presunción de que existe la comunidad. Si existe una pared divisoria entre dos fincas, el CC ya presume que hay una situación de cotitularidad. Por otro lado, cuando se trata de medianería de carga, no es forzosa, y no podemos obligar a nuestro vecino a soportar que construyamos una pared de carga en su terreno. No hay en este caso ninguna presunción. La medianería pues, recae sobre el muro, pero no sobre el suelo que seguirá siendo de quien era antes. Medianería de vallado: La medianería es forzosa hasta al altura máxima de 2 metros o hasta que lo establezca la normativa urbanística aplicable. Este artículo permite al propietario de una finca ocupar el suelo ajeno para construir ese muro separador, y obliga al titular de la finca colindante a soportar la construcción. Es forzosa si hacemos una pared. Si no es una pared en ese caso nos vamos a las relaciones de vecindad, es decir que podemos hacer la pared pero en nuestro terreno. No se permite que en un primer momento que uno le exija a otro el pago de los gastos. Se considera útil para el otro propietario: -Si el otro quiere cerrar su finca. -El otro supuesto es que aunque no quiera cerrar, si construye o algo le tiene que pagar su parte de la medianería. Si están de acuerdo, pagan los gastos a medias. Si no lo determina el juez. Medianería de carga: Es un elemento sustentador de edificaciones. En este caso la medianería es voluntaria y no forzosa, de modo que se requiere un primer acuerdo. La característica fundamental es esta, que es voluntaria, y en ningún momento podemos obligar al vecino. Además, no basta como requisito único el acuerdo, sino que el CC exige que haya una autorización administrativa para poder construir hasta el límite común. Toda la regulación que contiene el CCCat es supletoria, pero se utiliza en muchos casos ya que se pacta. La constitución voluntaria de la medianería faculta a un propietario para construir la pared medianera siendo la mitad de su propiedad y obliga al otro a soportarlo. El art. 555.3 se refiere a las características de la pared medianera: tiene que tener una determinada resistencia, grosor y anchura pertinente, etc. En primer lugar rige lo que pacten los propietarios. Se tiene que hacer con las reglas de construcción adecuadas. Lo tienen que hacer de acuerdo con sus necesidades. Estas paredes tienen que tener el grueso correspondiente y una mitad es en terreno propio y la otra en la parte de los vecinos interesados. Las nomas son solo siempre a falta de pacto. Los gastos están regulados en el 555.5. En principio la pared la paga el que construye. Los gastos de construcción y conservación de la pared medianera, hasta que el vecino haga la carga, son del propietario que la ha adelantado. En el momento en que el vecino carga y lo va a utilizar, cada propietario ha de contribuir en la proporción pactada, y si no lo tienen que hacer en función del uso. Hay una cuestión especial en el 555.6 que incluso llega a obligar a pagar el vecino en caso de que no llegue a hacer uso de la pared. La cantidad a pagar la establece el 555.4. El pacto constitutivo de la medianería fija el coste. Cuando uno va a cargar, tiene que pagar la mitad del coste. Hay un procedimiento judicial para rectificar la cantidad que se tiene que pagar. El CCCat regula también el derribo de la pared medianera. El 555.7 no dice que el propietario que ha construido primero tiene la facultad de derribar la pared medianera antes de que el vecino construya y antes de que pague el coste correspondiente. Le tenemos que notificar al vecino y el tiene 1 mes para oponerse o para consignar el coste de la pared para que se construya. Si un propietario vende su finca, el adquiriente adquiere la pared medianera. Al hilo de esto, el CCCat regula la medianería de suelo. En vez de ser una pared vertical, en este caso está en el suelo colocada horizontalmente. En vez de hacerse sobre un elemento vertical se hace sobre un elemento horizontal. Por ejemplo, la delimitación de una plaza pública con un garaje subterráneo. La zona de arriba será del ayuntamiento y la de abajo sería de un particular. También es un ejemplo dos casas colindantes, y A adquiere habitaciones de la casa de B, de modo que su propiedad se extiende en territorio de B. Hay que pactar una zona común para ambos (ejemplo casas). 7. La propietat compartida 7.1 Concepte, objecte i règim jurídic Art. 556-1.1 Concepto: La propiedad compartida confiere a uno de los dos titulares, llamado propietario material, una cuota de dominio, la posesión, el uso y el disfrute exclusivo del bien y el derecho a adquirir, de modo gradual, la cuota restante del otro titular, llamado propietario formal. Lo que caracteriza a la propiedad compartida es que el copropietario que tiene el goce del bien tiene un derecho de adquisición de la cuota del otro copropietario, derecho que puede ejercer gradualmente hasta llegar a convertirse en propietario exclusivo del bien. EX: el comprador de un bien, al no poder hacer frente a la adquisición del mismo, pacta con el comprador la adquisición de solo una cuota del bien, con la facultad de adquirir gradualmente el resto, y la concesión del goce exclusivo del bien a cambio de una renta. Naturaleza jurídica: En cuanto a la naturaleza jurídica, la propiedad compartida es una comunidad en la que uno de los dos copropietarios tiene, además del uso y disfrute exclusivo del bien, el derecho de adquirir, de manera gradual, la cuota del otro copropietario. Se caracteriza por: • La propiedad compartida es una comunidad • Es una comunidad por cuotas • Es una comunidad especial Régimen legal: la propiedad compartida se rige por las normas del presente código relativas a la comunidad ordinaria indivisa y a los derechos de adquisición, en lo que sean compatibles. La ley deja un amplio margen al pacto entre los interesados; algunos de los posibles pactos se citan en el preámbulo de la ley: • La contraprestación dineraria se impute al precio de adquisición de las sucesivas cuotas sobre el inmueble • Que el propietario material, en vez ce ir adquiriendo cuota, puede liberarse gradualmente de la suya, que deba ser adquirido necesariamente por el otro titular, lo que haría posible que el primero obtuviese liquidez. En lo que no prevean la ley ni el pacto serán de aplicación supletoria las reglas de la comunidad ordinaria pro indiviso y las del derecho de opción. Objeto: la propiedad compartida tiene su razón primordial de ser en facilitar el acceso a la vivienda. El CCCat ha ampliado el objeto de la institución, que podrá recaer sobre cualquier bien inmueble y también sobre aquellos bienes muebles duraderos y no fungibles, que puedan constar en un registro publico; y es que, efectivamente, la figura también puede ser útil para facilitar el acceso a la propiedad de ciertos bienes muebles valiosos, como por ejemplo, un coche, un camión, un autobús, bienes que son registrables en el registro de bienes muebles. En definitiva, la propiedad compartida encontrará su utilidad en aquellos bienes duraderos, no fungibles y registrables de ciertos valor económico. 7.2 Constitució i inscripció Arts. 556-2, 556-4, 556-5 Legitimación: la constitución de la propiedad compartida supone la transmisión de una cuota de propiedad y el gravamen de la cuota retenida con un derecho de opción. Por ello, solamente podrá constituirla quien tenga la propiedad del bien; el art. 556-2.2 admite que pueda constituirla también el propietario temporal, caos en el que la propiedad compartida cesará cuando se extinga la propiedad temporal. Titulo constitutivo: el supuesto habitual de constitución de la propiedad compartida será aquel en que el propietario de un bien cede, a titulo oneroso, una cuota del mismo más el derecho de uso exclusivo del bien. Es decir, el propietario originario vende la propiedad material y se queda con la propiedad formal. Pero existirán otras formas de constitución que, si bien no son tan habituales, si son posibles: • La propiedad compartida se puede constituir por un negocio jurídico entre vivos, a titulo oneroso o a titulo gratuito • El propietario puede ceder la propiedad material, pero también podría ceder la propiedad formal, reservándose la propiedad material. • Puede constituirse asimismo por un negocio por causa de muerte • Aunque la ley no lo prevea expresamente, entendemos que también podrá constituirse por usucapión, cuando la posesión del propietario material durante el tiempo exigido por la ley venga fundamentada en un titulo adquisitivo ineficaz. La ley no exige ninguna forma especifica para la constitución de la propiedad compartida. Ahora bien, no debemos olvidar que cuando se constituye una propiedad compartida, y la regla general que sigue el CCCat es que para constituir este tipo de comunidades se requiere escritura publica. Circunstancias que debe contener el titulo constitutivo: en el titulo constitutivo deben constar, cuando menos, las siguientes circunstancias (art. 556-4.2): • La cuota inicialmente adquirida: la ley no fija ni un porcentaje minimo ni un porcentaje máximo de cuota que debe adquirirse incialmente. • El derecho de adquisición gradual, y los requisitos y condiciones de su ejercicio: es esencial en la propiedad compartida la concesión al propietario material de un derecho de opción que le permita, a lo largo del tiempo, adquirir el 100% de las cuotas. Este derecho de adquisición puede configurarse de muy distintas maneras: o Puede fijarse una planificación o Puede dejarse al arbitrio del propietario material si se llevara a cabo la adquisición, y en que plazos y cuantas cuota se adquirirá en cada plazo • La contraprestación dineraria, si existe, para el ejercicio en exclusiva de las facultades dominicales atribuidas sobre el bien, su actualización y los criterios para su determinación. Además de estas circunstancias que deben constar en el titulo constitutivo, este puede contener otras menciones: • • La duración de la propiedad compartida. El art. 556-4.3 establece la duración de la propiedad compartida es de 30 años, salvo que las partes fijen un plazo diferente que, en ningun caso, puede superar los 99 años. La ley fija, por tanto, un plazo máximo de duración del derecho, y un plazo supletorio para el caso en que el titulo constitutivo no prevea ninguna. El pacto excluya el derecho de tanteo y retracto en caso de enajenación onerosa de la cuota de cualquiera de los propietarios. Inscripción: la inscripción de la propiedad compartida es voluntaria. El titulo de constitución de la propiedad compartida se inscribe en el registro correspondiente de conformidad con o establecido por la ley y con los efectos correspondientes. En la inscripción deben hacerse constar las circunstancias si procede de los derechos de tanteo y retracto. 7.3 Facultats i obligacions del propietari material Facultades: conforme el art. 556-6 el propietario material tiene las siguientes facultades: • Poseer y usar el bien y gozar de él de forma plena y exclusiva, con el limite, salvo que se haya pactado otra cosa, de no comprometer su subsistencia. La posesión y el uso y el goce del bien corresponden en exclusiva al propietario material. Desde este punto de vista, el propietario material se comporta no como un copropietario, sino como un propietario único del bien; por ello es coherente y posiblemente innecesario el apartado 3 del art. 556-6, conforme el cual si el bien objeto de propiedad compartida es un inmueble en régimen de propiedad horizontal, el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de las obligaciones derivados de este régimen corresponde en exclusiva al propietario material. El limite a la facultad de uso y disfrute del bien se encuentra en que tal uso y disfrute no comprometa su subsistencia • El propietario material puede ejercer todos los actos de riguroso dominio. Puede hacer modificaciones en el bien, y alterar la forma y sustancia de la cosa (a diferencia de lo que ocurre en el derecho de usufructo o la comunidad ordinaria). El limite a esta facultad se encuentra en que tales alteraciones no pueden comprometer la subsistencia del bien. Además, necesita el consentimiento del propietario formal para dividir el bien; el acuerdo de división debe contener la distribución entre los bienes resultantes, tanto del precio de adquisición como de la contraprestación dineraria. • Enajenar, hipotecar y someter cualquier otro gravamen su cuota, supuestos en los que debe comunicarlo al propietario formal, asi como disponer de ella por causa de muerte. El propietario material no se distingue del copropietario en régimen de comunidad ordinaria: la cuota es un objeto de derecho, del que se puede disponer, tanto por actos entre vivos como por causa de muerte, sin otro limite que el derecho de tanteo y retracto en caso de enajenación onerosa. Los actos dispositivos entre vivos deben comunicarse al propietario formal. No se precisa la autorización de este sino solamente que tenga conocimiento del acto dispositivo. • • Adquirir más cuota de modo gradual, de acuerdo con lo establecido por el titulo de constitución. El propietario material tiene un derecho de adquisición de más cuota; estamos ante una opción de compra, de manera que está en sus manos la decisión de adquirir o no la cuota del propietario formal. Puede realizar mejoras en la cosa, aunque éstas supongan alterar la forma y sustancia de la misma. Esta facultad, no prevista expresamente en la ley, deriva del hecho de que el propietario material se comporta en este aspecto no como un copropietario, sino como un propietario exclusivo, con el único limite de que no puede comprometer la subsistencia del bien. A diferencia de lo que ocurre con los gastos extraordinarios y de ejecución de obras de instalaciones, que deben repartirse entre ambos propietarios de acuerdo con su respectiva cuota de propiedad, el propietario material no puede exigir al propietario material que le abone parte del coste de dichas mejoras. Las razones son varias: o El carácter voluntario de tales mejoras o Que será el propietario material el que gozará de tales mejoras, al tener la posesión exclusiva del bien Obligaciones: las obligaciones del propietario material vienen establecidas en el art. 556-7 y son las siguientes: • Pagar el precio de adquisición de la cuota inicial • En el caso de que haga efectivo su derecho de adquirir de manera gradual más cuota, debe abonar el precio o la contraprestación fijada en el titulo de constitución. • Ha de satisfacer la contraprestación dineraria por el uso exclusivo del bien, cuyo importe, en defecto de pacto, disminuye proporcionalmente con la adquisición de más cuota; es decir, como más cuota tenga, menos cuota tendrá que alquilar al propietario formal, y por tanto la contraprestación, por norma general, deberá ser menor • Debe satisfacer una serie de gastos. Los gastos ordinarios con a cargo del propietario material. En cuanto a los gastos extraordinarios y de ejecución de obras de instalaciones, deben repartirse entre ambos propietarios de acuerdo con su respectiva cuota de propiedad. Los gastos ordinarios son aquellos derivados del uso del bien, serán a cargo del propietario material, en tanto que es titular del uso y goce exclusivo del bien. Pueden existir otros gastos puntuales y extraordinarios como por ejemplo las reparaciones derivadas de los daños ocasionados por una tormenta eléctrica. • El propietario material está obligado a conservar el bien, y debe abstenerse de realizar cualquier uso del bien que pueda comprometer su subsistencia. El propietario material debe hacerse cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora un 20% o más o se compromete su subsistencia. Este deterioro puede derivar tanto del uso ordinario del bien o del transcurso del tiempo, como de dolo o culpa del propietario material. Ante este deterioro, el propietario material no puede permanecer inactivo sino que debe acometer la reparación o reconstrucción del bien, sin perjuicio de que si el deterioro deriva de circunstancias extraordinarias, puede exigir al propietario formal el abono de la parte correspondiente. • El propietario material debe satisfacer los gastos e impuestos vinculados al la propiedad del bien. 7.4 Facultats del propietari formal El propietario formal tiene las siguientes facultades: • Enajenar, hipotecar y someter a cualquier otro gravamen su cuota, asi como dsponer de ella por causa de muerte, sin perjuicio de los derechos de tanteo y retracto del propietario material. Al igual que el propietario material, el propietario formal puede disponer de su cuota, tanto por actos entre vivos como por causa de muerte. No se establece la obligación general de notificar dichos actos dispositivos al propietario material, sino solamente en el caso de enajenación de la cuota. El art. 556-9.4 declara que el propietario formal que enajena su cuota debe comunicar el cambio de titularidad al propietario formal y mientras no lo haga son eficaces los pagos y notificaciones efectuados al antiguo propietario formal. Dicha notificación será preceptiva es los casos en que la enajenación pueda dar lugar al derecho de tanteo y retracto • El propietario formal puede tomar las medidas necesarias para el aseguramiento del bien. El art. 556-8.b le faculta, salvo que se pacte otra cosa, para exigir al propietario material que se haga cargo de las obras de reparación o reconstrucción si el bien se deteriora un 20% o más o se compromete su subsistencia. Para poder comprobar el estado del bien, este mismo articulo le faculta al propietario formal para acceder al inmueble, y si se le niega el acceso o si, después de haber accedido a él, se comprueba que la subsistencia del bien está afectada, el propietario formal puede solicitar judicialmente cualquier medida cautelar. • Tiene derecho a exigir al propietario material el pago del precio de adquisición y el abono de la contraprestación dineraria por el uso exclusivo del bien. En garantía del pago de dicha contraprestación, el art. 556-9.1 establece que la cuota del propietario material está afecta, con carácter real, al pago de la contraprestación correspondiente al año en curso y a los dos años inmediatamente anteriores. El crédito que se deriva de ella teien preferencia de cobro sobre la cuota, con la prelación determinada por la ley. Por tanto, se refuerza el derecho del propietario formal para el cobro de la renta, si lo comparamos por ejemplo con el derecho del arrendador. Obligaciones: el propietario formal debe consentir la posesión y el goce exclusivos del propietario material. Además, y como ya hemos señalado, debe satisfacer, en proporción a su cuota, los gastos extraordinarios y de ejecución de obras de instalaciones. Y si enajena el bien, ha de comunicar al propietario material el cambio de titularidad. Derecho de tanteo y retracto: uno de los escasos puntos de coincidencia entre el régimen de la comunidad ordinaria proindivisa y el de la propiedad compartida se encuentra en la existencia de un derecho de preferencia en el caso en que uno de los copropietarios transmita su cuota. Se trata de un derecho que viene establecido en el art. 556-10 que prevé un régimen similar al del art. 552-4 dado que: Se trata de una preferencia que concede la ley salvo que en el titulo de constitución se haya pactado otra cosa • Procede cuando se enajena a titulo oneroso la cuota de cualquiera de los propietarios • Concede el derecho de tanteo y retracto únicamente procederá el retacto cuando el tanteo no se haya podido ejercitar por casus imputables al enajenante. La preferencia le permitirá adquirir en este momento la totalidad de la cuota del propietario formal, y llevar a cabo la adquisición no por el precio fijado en el titulo constitutivo, sino por el precio que el propietario formal haya acordado con el tercero. Para el propietario formal la utilidad de la preferencia se encuentra en el posible interés que tenga en extinguir la propiedad compartida, recobrando la propiedad exclusiva a cambio de una contraprestación quizás inferior a la que haya recibido. 7.5 Extinción Conforme a lo establecido en el art. 556-11 , la propiedad compartida se extingue por las siguientes causas, muchas de ella coincidentes con las extinguen la comunidad ordinaria pro indiviso: • Por la renuncia en una sola titularidad de todas las cuotas de propiedad. Ahora bien, cuando la propiedad compartida haya tenido acceso al registro de la propiedad, puede ser interesante para el propietario (único) mantener en el registro la situación de propiedad compartida. La propiedad material y la propiedad formal estarán inscritas en distintos folios a nombre de la misma persona, y a esta persona puede convenirle que subsista la propiedad compartida, si por ejemplo quiero hipotecar una de ellas o enajenarla, sin necesidad de tener que constituir de nuevo la propiedad compartida. La propiedad compartida se mantendrá únicamente a efectos formales, ya que, ninguna contraprestación debería satisfacerse ni ningún derecho gradual de adquisición se podría ejercitar. • Por la destrucción o perdida del bien. No se especifica si la perdida del bien debe ser total. Según se dice no puede ser total y debemos entender que la perdida parcial extingue la propiedad compartida, dado que, probablemente, el bien ya no permitirá atender las necesidades a las que responde la misma; en estos casos de perdida parcial, la situación pasaría a ser de comunidad ordinaria. Debe tenerse en cuenta que se faculta al propietario formal para compeler al propietario material a la contribución a la reconstrucción del bien si este se deteriora un 20% o más o se compromete su subsistencia. • Por el vencimiento del plazo de duración de la propiedad compartida. Este plazo es como máximo de 99 años y solamente tendrá virtualidad como causa de extinción si no se ha establecido una planificación para el ejercicio gradual del derecho de adquisición, o si el incumplimiento de la misma no implica la extinción de la propiedad compartida. • Por la falta de ejercicio de cualesquiera de los derechos de adquisición gradual acordados salvo pacto en contrario. El incumplimiento del plan determina la extinción de la propiedad compartida aunque no se haya producido el vencimiento del plazo de duración. • • • • • En estos casos de vencimiento del plazo y falta de ejercicio de los derechos de adquisición, el bien afectado pasa a la situación de comunidad ordinaria indivisa. En este caso, quien ha sido propietario formal puede exigir la adjudicación de la totalidad del bien objeto de la comunidad pagando en metálico el 80% del valor pericial, en el momento de exigir la adjudicación, de comunidad ordinaria indivisa se altera el régimen del procedimiento de división; no tiene preferencia para adjudicarse el bien el copropietario que tenga la cuota superior, sino el antiguo propietario formal. Por la conversión en un régimen de comunidad ordinaria o especial Por el acuerdo de ambos titulares, que como decimos, supondrá la conversión en otro tipo de comunidad, salvo que suponga una cesión de la cuota al otro copropietario Por la renuncia de cualquiera de los titulares, renuncia que comporta el acrecimiento a favor del otro copropietario. Este acrecimiento es automático, y también renunciable. La renuncia a la propiedad compartida no exime al renunciante del cumplimiento de las obligaciones vencidas y aun pendientes; por tanto, si el propietario material tenia pendiente el pago de la contraprestación dineraria, se requiere el acuerdo con el propietario formal par que la renuncia le libere del pago de la misma. La renuncia tampoco perjudica los derechos que se hayan constituido a favor de terceros. La ejecución forzosa de cualesquiera de las cuotas no extingue la propiedad compartida, por lo que el rematante se subroga en los derechos y obligaciones correspondientes. La norma es probablemente innecesaria, ya que no es sino una lógica consecuencia de la eficacia real de la situación de propiedad compartida. ...

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