TEMA 9 (Contracte permuta i contracte cessió finca) (2015)

Apunte Catalán
Universidad Universidad Autónoma de Barcelona (UAB)
Grado Derecho + Administración y Dirección de Empresas - 2º curso
Asignatura Dret Civil III
Año del apunte 2015
Páginas 3
Fecha de subida 22/03/2016
Descargas 7
Subido por

Vista previa del texto

TEMA 9. CONTRACTE DE PERMUTA I CONTRACTE DE CESSIÓ DE FINCA 1.LA PERMUTA 1.1.CONCEPTE I CARÀCTERS La permuta és un contracte a partir del qual cada un dels contractants s’obliga a donar una cosa per rebre’n una altra; com un “trueque”, no hi ha preu. Però té els mateixos caràcters que el contracte de compravenda: - Consensual: es perfecciona amb el simple consentiment de les parts i els dóna dret a exigir-se mútuament el compliment.
Onerós: desplaçament patrimonial per ambdues parts.
Reciprocitat: les obligacions vinculen tant comprador com venedor.
Commutativitat: l’obligació que assumeix una part, es considera equivalent a la que assumeix l’altre part.
Es regeix per les mateixes normes que el contracte de compravenda, menys els art. 1538-1540.
Permuta de cosa aliena: en el cas de rebre la cosa en permuta (P1) i, que posteriorment, s’acrediti que aquesta cosa no és de qui li va donar (no és realment d’en P2), ell (P1) no estarà obligat a entregar el que havia promès a l’altre part i es resoldrà el contracte tornant el que va rebre. La facultat de resolució exigeix la BF del permutant, és a dir, desconeixia que la cosa pertanyia a un tercer en el moment de celebració d’un contracte.
Permuta amb sobrepreu: es dóna quan hi ha un intercanvi entre les parts, i una de les parts entre la cosa que canviarà més una part en metàl·lic: estem davant d’una permuta o d’una compravenda? En principi aquesta decisió queda a la voluntat de les parts, sinó s’estipula res: serà permuta quan el valor de la cosa excedeixi dels diners, i compravenda en cas contrari.
1.2.OBLIGACIONS DE LES PARTS: EVICCIÓ I VICIS OCULTS Evicció en la permuta: si un dels permutants perd la cosa perquè ja era d’un tercer, és a dir, aquest tercer (comprador/ permutant 1) ha accionat per evicció contra el venedor/permutant A), i per tant el permutant 2 perd la cosa. Aquest podrà demanar indemnització per DiP, o bé, reclamar la cosa que ell va entregar (sempre que subsisteixi en el poder de l’altre permutant (A)), en cas de no estar en la possessió del permutant A, sinó que ja la té un 3r, no podrà reclamar-li res a aquest tercer sempre que hagi actuat amb BF.
Vicis ocults en la permuta: el mateix que la compravenda (T8).
2.LA CESSIÓ DE FINCA O EDIFICABILITAT A CANVI DE CONSTRUCCIÓ FUTURA Regulat en la Llei 23/2001, de 31 de desembre. Aquest contracte permet als particulars edificar en el sòl que posseeixen, i a les constructores edificar-hi sense necessitat de despeses inicials (adquisició d’un terreny).
Qualificació jurídica del contracte: seria similar a un contracte de permuta, però difereix d’aquest en que les prestacions no són del mateix gènere i els efectes que produiran tampoc seran els mateixos. Pel que fa al propietari del sòl hi ha una cessió immediata de la finca o del volum d’edificabilitat, i la contraprestació la rebrà en el moment de finalitzar l’obra. Pel que fa al constructor, es compromet a entregar la obra un cop realitzada i, a més, a realitzar aquesta obra. Per tant, no estem davant d’una permuta sinó del que s’anomena “Contracte de cessió innominada amb prestació subordinada d’obra”.
Caràcters: - Consensual: es perfecciona amb el simple consentiment (no es requereix de cap forma especifica perquè sigui vàlid el contracte).
Onerós: desplaçament patrimonial per ambdues parts.
Reciprocitat: les obligacions del contracte vinculen comprador i venedor.
Commutativitat: la obligació que assumeix una part es considera equivalent a la de l’altre.
Per norma general no es tracte d’un contracte personalíssim celebrat en atenció de la persona i la constructora (a menys que es pacti el contrari).
2.3.MODALITATS DE CESSIÓ Segons l’art. 2 de la Llei de contracte de finques, l’intercanvi del sòl per ser edificat pot assumir 2 modalitats: a) Cessió/transmissió total: atribueix al constructor el domini ple sobre la finca a canvi de construcció futura.
b) Cessió/transmissió parcial: (art. 5) presenta 2 variants: 1. Pot consistir en cedir només una quota de la finca (implica que es crea situació de copropietat entre el cedent [qui posseeix el sòl] i cessionari [constructor]). 2. També pot consistir en la cessió d’un volum edificable; es constitueix a favor del constructor un dret real limitat que ho permeti.
*La propietat és el Dret Real Ple (es pot fer qualsevol cosa sobre allò que en tens el DRPle).
La b) és menys arriscada pel cedent perquè conserva la propietat de la finca (ja sigui amb la copropietat o DR limitat). En canvi, la a) és molt més arriscada perquè des d’un inici el cedent perd la propietat de la finca, rebent a canvi l’obligació del cessionari d’edificar i seguidament de lliurar-li tot o part de lo construït). Com a garantia pel cedent (en aquest últim cas) per la desproporció en les prestacions, l’art. 3 estableix: algunes de les més importants: aval bancari (el banc pagarà pel constructor si es donen els requisits, llavors ja reclamarà al constructor), o bé, resolució contracte per no haver-se realitzat l’obra.
*És necessari el requisit de propietat horitzontal (PH) sobre la cosa? Sigui quina sigui la modalitat de cessió pactada, en la determinació de la contraprestació s’exigeix com a requisit que s’hagi constituït el règim de PH. Aquest ens permet distingir les parts de l’edifici que són susceptibles d’aprofitament independent i, per tant, poden ser atribuïdes al cedent (parcel·la o parcel·les que se li entregaran). Per exemple, en un edifici el dret de propietat inclou un % de propietat sobre els elements comuns, a més del seu propi pis.
Permet l’organització i la divisió de la propietat en habitatges, oficines...
L’art. 8.3 Llei Hipotecària: exigeix com a requisit per establir el règim de PH que la construcció estigui com a mínim començada. Avui dia, la jurisprudència ha flexibilitzat aquest requisit, i ha dit que és suficient amb que existeixi un projecte tècnic de la futura edificació i així delimitarne la prestació que rebrà el cedent.
ADQUISICIÓ PEL CEDENT DELS PISOS O ELEMENTS CONSTRUÏTS 1. Cessió total: l’adquisició de la propietat de lo construït tindrà lloc quan, finalitzada l’obra, li són lliurats els elements designats en el contracte.
2. Cessió parcial: aquest acte de traditio és prescindible (lliurement material de la cosa) i seguidament l’adquisició per part del cedent és automàtica, és a dir, a mesura que va finalitzant l’obra en va adquirint la propietat de lo construït, i és gràcies a l’ accessió (DR que diu que allò que hi ha sobre el terra va amb ell, per tant, pertany al propietari del terra).
2.4.RÈGIM INCOMPLIMENT CONTRACTE La llei dedica especial atenció a l’incompliment del contracte per part del cessionari, cosa que perjudicaria molt al cedent, i estableix 3 formes que permetran al cedent alliberar-se del contracte: 1. Facultat resolutòria de caràcter cautelar: està basada en indicis d’un futur incompliment.
Per exemple: no començar les obres en el termini pactat. O bé, quan no s’ha obtingut la documentació administrativa (llicència d’obres...). No és automàtica i haurà de ser decidida per un jutge.
2. Facultat resolutòria ordinària: incompliment del contracte per part del cessionari, no compleix amb la seva prestació. 1124: tampoc és automàtica, necessitarem acció judicial. Els tribunals decidiran: resoldre el contracte (DiP...), o bé, si el contracte perviu atorgant nou termini al cessionari per complir.
3. Facultat resolutòria expressa: art. 6.2 Llei 23/2001: és una facultat de resolució automàtica que les parts han de pactar expressament i prèviament en el contracte. Ens serveix per evitar la discrecionalitat d’una decisió judicial. No obstant, la llei ho limita considerablement: en primer lloc: perquè sigui automàtica el cessionari disposarà de 15 dies des de la notificació de la resolució per oposar-s’hi (per tant, com a mínim ja durarà 15 dies més d’automàtic poca cosa té). I en segon lloc, en cas de que el cessionari s’hi oposés dins d’aquests 15 dies, no operarà de forma automàtica, sinó que haurà de decretar-la una autoritat judicial. Quina és la utilitat doncs?  evitem que el jutge pugui decidir a allargar el contracte (eliminem la discrecionalitat judicial). És a dir, si el cessionari s’hi oposa dins el termini dels 15 dies, la resolució ja no operarà de forma automàtica i passarà a les autoritat judicials, però el jutge (en el cas que acrediti l’incompliment: “no ha acabat la primera planta en el termini pactat) únicament podrà optar per resoldre el contracte i no podrà atorgar termini al cessionari.
CONSEQÜÈNCIES RESOLUCIÓ CONTRACTE Efecte ordinari previst per la llei: recíproca restitució de les prestacions realitzades. La llei estableix que el cedent recupera la propietat del que havia cedit (sòl) i per accessió recuperarà també lo construït a sobre (o la part construïda). Però el cessionari també ha de ser compensat pel cedent pel cost de l’obra realitzada fins el moment, per tal d’evitar un enriquiment injust.
El cedent també haurà de compensar si és el cas de tercers (creditors del cessionari o titulars de drets constituïts sobre la finca); i el cost del que es paga a aquests tercers es restarà d’allò que se li ha d’abonar al cessionari pel cost de l’obra.
Recuperada la finca pel cedent i adquirida la construcció per accessió, la llei preveu 2 possibles situacions: 1. Cedent finalitza l’obra. 2. No la finalitza perquè li és molt costós; en aquest cas la llei diu que quan el cost d’acabament de les obres és superior a la meitat del cost total de l’obra Cedent pot optar per enderrocar (a càrrec del cessionari).
EXTINCIÓ CONTRACTE CESSIÓ FINCA 1. Opera alguna de les resolucions contractuals vistes(cautelar/ordinària/expressa).
2. Compliment natural del contracte (construeix allò pactat i lliurement al cedent).
...