Tema 14: La Compraventa Civil (2013)

Apunte Español
Universidad ESADE (URL)
Grado Administración y Dirección de Empresas (BBA) + Derecho - 2º curso
Asignatura Derecho Civil II
Año del apunte 2013
Páginas 12
Fecha de subida 17/10/2014
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Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14     Tema  14:  La  Compraventa  Civil   Concepto  y  caracteres   La   compraventa   queda   regulada   en   los   art.   1.445   a   1.537   Cc.   La   compraventa   mercantil   se   encuentra   regulada   en   el   325   a   345   C.   de   c.   Asimismo   encontramos   regulación  diversa  en  leyes  especiales.     La  compraventa  es  un  contrato  por  el  que  se  intercambia  cosa  por  precio.  La  idea   del   precio   es   esencial   para   que   haya   compraventa,   sin   precio   no   estaremos   ante   este  tipo  de  contrato.  Además  hace  falta  que  el  precio  sea  en  dinero  o  signo  que  lo   represente  (cheque,  talón…).     Caracteres  de  la  compraventa:   • Consensual   • Obligatorio   • Bilateral   • Oneroso   • Conmutativa   o   aleatoria:   en   la   compraventa   las   prestaciones   pueden   ser   concretas,   ciertas   y   determinadas   desde   el   primer   momento   o   puede   ser   que   la   prestación   de   alguna   de   las   partes   haya   cierto   margen   de   aleatoriedad.   Ejemplo:   me   comprometo   a   pagar   un   precio   que   variará   en   función  de  la  abundancia  de  la  cosecha.       Formación:  elementos  subjetivos  y  objetivos   Elementos  necesarios  para  que  la  compraventa  quede  perfeccionada.     Subjetivos:   vendedor   y   comprador.   A   la   hora   de   señalar   la   capacidad   necesaria   para   efectuar   el   contrato   de   compraventa,   el   Cc   hace   una   remisión   a   la   norma   general  de  capacidad  para  obligarse  (1.263  Cc).     Hay   una   serie   de   supuestos   en   que   se   prohíbe   la   compraventa   de   determinados   bienes  por  determinadas  personas  (1.459  Cc).  Esto  se  regula  porque  hay  algunos   supuestos   en   que   puede   haber   un   conflicto   de   intereses   si   se   permitiese   realizar   la   compraventa,   cosa   que   se   prohíbe   para   solventarlo.   No   son   supuestos   de   incapacidad  de  obrar  sino  prohibiciones  expresas.    La  prohibición  alcanza  tanto  a   la   compra   directa   (incluso   siendo   en   subasta   pública   o   judicial)   como   la   efectuación  mediante  persona  interpuesta.  Estas  prohibiciones  son:   ! El  tutor  no  podrá  adquirir  los  bienes  de  la  persona  bajo  su  guarda   ! El   mandatario   no   podrá   adquirir   los   bienes   cuya   administración   o   enajenación  se  le  hayan  encargado.   ! Los  albaceas  no  podrán  adquirir  los  bienes  confiados  a  su  cargo   ! Los   empleados   públicos   no   podrán   adquirir   los   bienes   de   cuya   administración  estuvieren  encargados.   ! Los   magistrados,   jueces,   secretarios…   no   podrán   adquirir   los   bienes   que   estuviesen  en  litigio  ante  el  tribunal.       121   Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14       Estos   supuestos   se   interpretan   de   manera   estricta   y   acarrean   la   nulidad   del   contrato  de  compraventa.     Objeto  u  elemento  objetivo:  cosa  y  precio.     Cosa:  se  puede  comprar  cualquier  cosa  mueble  o  inmueble,  material  o  inmaterial,   consumible   o   no   consumible…   Absolutamente   todo   lo   que   está   en   el   comercio   puede  ser  objeto  de  este  contrato.       Requisitos  de  la  cosa:     • Lícito:  debe  ser  una  cosa  dentro  del  comercio  de  los  hombres     • Determinado  o  determinable:   o Cosa  específica   o Cosa   genérica:   basta   que   estén   fijados   los   criterios   de   determinación   sin  necesidad  de  nuevo  acuerdo  entre  las  partes.     • Posible:  se  puede  comprar  tanto  una  cosa  que  existe  como  una  cosa  futura.   Si  la  cosa  desaparece  antes  de  la  perfección  del  contrato  el  contrato  quedará   sin  efecto  (no  nulo)  pues  la  cosa  sí  que  existió  antes  del  contrato.  Si  la  cosa   se   ha   destruido   totalmente   será   ineficaz,   sin   embargo   si   se   destruye   parcialmente  el  comprador  podrá  optar  entre  rebajar  el  precio  o  si  la  cosa   con   esa   perdida   parcial   ya   no   le   sirve   para   lo   que   la   compraba   dejarlo   sin   eficacia.     Encontramos   otro   elemento   denominado   culpa   in   contrahendo   cuando   el   vendedor  sabía  que  se  había  perdido  antes  de  celebrar  el  contrato  pero  se   lo  ha  ocultado  a  un  comprador.  De  haberlo  destruido  él  mismo  la  cosa  ya  no   estaremos   simplemente   en   culpa   in   contrahendo   por   haber   ocultado   sino   responsabilidad  por  haber  destruido  la  cosa.  Si  la  cosa  es  destruida  por  un   tercero  habrá  responsabilidad  extracontractual  del  mismo.     Si  se  vende  cosa  futura  (1.271  Cc)   • Compraventa   de   cosa   esperada   o   emptio  rei  speratae:   es   una   venta  de  una  cosa  que  todavía  no  existe  pero  la  previsión  de   las   partes   es   que   llegue   a   existir   y   la   consumación   de   la   compraventa   depende   de   que   llegue   a   existir   la   cosa   con   las   cualidades  y  elementos  que  se  precisan  en  el  contrato.  El  pago   del  precio  depende  de  que  la  cosa  llegue  a  existir.  En  caso  de   que   la   cosa   no   llegue   a   existir   el   comprador   queda   liberado;   si   la   cosa   existe   con   unas   cualidades   distintas   que   las   que   debería   tener   la   contraprestación   se   deberá   adecuar.   En   esa   compraventa  de  cosa  esperada  si  la  cosa  no  tiene  la  cualidad   que   tenía   y   es   culpa   del   vendedor   se   le   podrá   exigir   responsabilidad  por  daños  y  perjuicios.         122   Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14     •   Compraventa   de   esperanza   o   emptio   spei:   En   este   caso   si   la   cosa   no   llega   a   existir   sigue   igualmente   obligado   a   pagar   el   comprador.   El   comprador   asume   todos   los   riesgos   de   lo   que   suceda  con  la  cosa.  Si  hay  negligencia  sí  que  podrá  responder   por  daños  y  perjuicios.     La  venta  de  cosa  ajena  es  posible  en  cuanto  vendes  una  cosa  que  crees  que   va   a   ser   tuya.   Se   admite   la   compraventa   de   cosa   ajena   dado   que   en   el   contrato   simplemente   nacen   obligaciones   personales   por   lo   que   se   puede   vender  una  cosa  que  no  es  suya  asumiendo  la  obligación  de  entregar  dicha   cosa.  Allá  él  si  el  día  que  toca  entregarla  no  puede  hacerlo  por  no  ser  suya,   pues   responderá   por   incumplimiento.   La   compraventa   es   válida   pues   hay   consentimiento,   causa   y   objeto   (no   es   mío   pero   existe).   El   problema   no   es   de   validez   del   contrato   sino   que   estaremos   ante   casos   de   eficacia   o   ineficacia.  En  estos  contratos  pueden  suceder  distintas  cosas:     • • • • Entrega   como   propia:   adquiero   la   cosa   a   la   que   me   había   obligado  y  la  entrego  en  el  momento  pactado.       Entrega   sin   haber   adquirido   la   propiedad:   entrego   una   cosa   que   estaba   en   posesión   pero   no   propiedad   del   vendedor.   En   estos   casos   el   comprador,   que   no   recibe   la   propiedad   directamente,  podrá  adquirir  la  propiedad  del  bien  mediante:   o Usucapión   o Saneamiento   por   evicción:   Puede   suceder   que   el   propietario  interponga  una  demanda  para  recuperar  la   cosa  (evicción).   o Adquisición   non  dominio:   comprador   de   una   cosa   que   no   era   del   vendedor   puede   adquirir   la   propiedad   directamente   en   supuestos   muy   tasados.   Sucede   dado   que   en   ese   supuesto   concreto   toda   la   apariencia   era   que   el   vendedor   parecía   ser   el   propietario   y   el   comprador  actuaba  con  buena  fe.    El  verdadero  dueño   le  podrá  reclamar  a  quien  vendió.       ¿Otras   opciones   del   comprador   al   descubrir   que   el   que   le   ha   vendido  no  era  el  dueño?  "  Si  hay  un  error  excusable  podré   impugnar  el  contrato  por  error.  Asimismo  podré  impugnarlo   por  dolo  pero  es  más  difícil  de  probar.  Podré  también  resolver   el  contrato  por  incumplimiento.     No  entrega  porque  no  ha  adquirido  la  propiedad.  En  este  caso   será  un  claro  incumplimiento.     Precio:  Tiene  una  serie  de  requisitos:   • Existente:   si   pactamos   una   compraventa   con   un   precio   pero   luego   este   precio  no  se  paga  estamos  ante  una  simulación  por  lo  que  la  compraventa   no  será  válida.       123   Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14     •   •   Determinado   o   determinable:   la   determinabilidad   del   precio   puede   depender   de   lo   que   pacten   las   partes.   Se   puede   dejar   el   precio   al   arbitrio   de   un  tercero  pero  nunca  al  arbitrio  de  uno  de  los  contratantes.     ¿Debe  ser  justo?  "  El  equilibrio  entre  el  precio  y  la  cosa  vendida  lo  fijan  las   partes.   Encontramos   únicamente   la   rescisión   por   lesión   para   bienes   inmuebles   en   Cataluña   (excepción   a   la   norma   general).   Determinados   bienes   tiene   precios   intervenidos   pero   siempre   hará   falta   una   norma   expresa  que  lo  diga.   En   casos   de   precios   irrisorios   (muy   por   debajo   de   mercado)   se   considera   que  no  es  precio  por  lo  que  consideraríamos  que  no  existiría  precio  por  lo   que   no   habría   compraventa.   No   atacaríamos   el   contrato   por   falta   de   equivalencia  en  las  partes  sino  por  simulación.     Elementos   formales:   para   la   perfección   del   contrato   de   compraventas   no   hace   falta   más   que   acuerdo   de   voluntades   sobre   el   objeto   y   el   precio.   Con   carácter   general   hay   libertad   de   forma.   Hay   ciertas   normas   especiales   para   algunas   compraventas.  La  compraventa  es  válida  sin  formalidades.       Contenido  (I):  Las  obligaciones  del  comprador   El   comprador   está   obligado   a   recibir   la   cosa.   Ejemplo:   comprar   sobre   plano   pero   después  no  lo  quieres  así  que  no  aceptas  la  entrega,  te  haces  el  tonto  para  ver  si  se   olvida  el  contrato.  El  vendedor  podrá  obligarle  a  recibir  la  cosa.  El  vendedor  puede   obligar  al  comprador  a  recibir  la  cosa  en  el  tiempo  y  lugar  pactado.  Para  casos  en   que  el  comprador  no  quiera  recibir  la  cosa  se  consignarán  los  bienes  mediante  el   procedimiento  adecuado.       Asimismo   está   obligado   el   comprador   al   pago   del   precio   (1.500   Cc).   Habrá   de   pagarse   donde   y   cuando   se   haya   pactado.   Si   hay   pago   anticipado   no   hay   ningún   problema.   Los   problemas   surgen   en   casos   de   pagos   aplazados.   En   estos   casos   se   podrá   pactar   que   se   paguen   intereses,   además,   si   no   se   pacta   también   cabra   que   pague  intereses  en  determinados  casos  tasados:   • Si  la  cosa  produce  frutos  deberé  pagar  intereses  entre  la  entrega  del  bien  y   el  pago  del  precio.   • Si  me  demoro  a  la  hora  de  pagar  el  precio  (1.100  Cc).       En   casos   de   precio   aplazado,   además   de   los   intereses,   debido   a   la   incertidumbre   que  produce  existen  una  serie  de  garantías:     • Garantías  para  el  vendedor:     o Puede   suspender   el   deber   de   entrega   hasta   que   pague,   aún   habiéndose   pactado   pagos   aplazados,   en   el   siguiente   supuesto:   Cuando   todavía   no   ha   habido   entrega   ni   de   la   cosa   ni   del   precio   el   vendedor   descubre   que   el   comprador   es   insolvente,   consecuentemente   suspende   la   entrega   de   la   cosa.   A   no   ser   que   el   comprador  garantice  o  afiance  el  pago  del  precio.  (1.467  Cc)     124   Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14     o Establecer   una   hipoteca,   fianza   o   reserva   de   dominio   (se   vende   y   entrega   la   cosa   hoy   pero   pactamos   que   la   propiedad   no   se   transmitirá  hasta  que  se  produzca  el  pago)  sobre  el  bien.       o Resolver  el  contrato  (1.503  a  1.515  Cc):   # 1.503:  antes  de  que  haya  cumplimiento    por  temor  fundado  a   perder  la  cosa  inmueble  vendida  o  el  precio.(esto  es  previo  a   la  resolución  por  incumplimiento.  Es  una  resolución  antes  de   que  haya  la  posibilidad  de  cumplimiento).     # En   el   1.504   encontramos   una   condición   resolutoria   automática   en   que   el   vendedor   de   un   bien   inmueble   podrá   haber  pactado  resolver  la  venta  en  caso  de  no  haberse  pagado   en  el  plazo  previsto.  Hay  un  requisito  que  es  el  requerimiento   judicial  o  notarial  de  que  el  contrato  queda  resuelto.  Aunque   no   se   cumpla   el   presupuesto   de   la   inclusión   del   pacto   de   condición  resolutoria,  la  jurisprudencia  lo  amplía  a  todos  los   casos  de  compraventa  de  inmueble.  Si  no  se  paga  el  precio  y   se   notifica   la   resolución   del   contrato   la   compraventa   queda   resuelta   sin   posibilidad   de   ampliar   el   plazo   haya   clausula   o   no.   # El   1.505   nos   plantea   otra   condición   resolutoria   para   bienes   muebles.  Mirar  del  código.           Otras  obligaciones  del  comprador:   • Gastos  de  formalización,  transporte  e  impuestos  (arts.  1455  y1465  CC).     Incumplimiento:  resolución  (art.  1506  CC  en  relación  al  1124  CC  y  concordantes).   Contenido  (II):  Obligaciones  del  vendedor   Obligación  principal:  entrega  de  la  cosa   La  obligación  fundamental  del  vendedor  es  la  entrega  de  la  cosa.  Sin  embargo  nos   debemos  plantear  si  significa  transmitir  la  propiedad  o  únicamente  la  posesión  de   la  misma.  La  jurisprudencia  entiende  que,  a  pesar  de  no  decirse  así  explícitamente,   la  obligación  consiste  en  la  transmisión  de  posesión  y  propiedad  del  bien.  Se  obliga   a  transmitir  la  cosa  y  todos  sus  elementos  accesorios.     Se   entrega   la   cosa   allí   donde   lo   hayan   pactado,   de   no   haber   señalado   nada   se   atenderá   a   las   reglas   generales.   En   el   momento   que   se   entrega   la   cosa   se   paga   el   precio.  El  vendedor  puede  suspender  la  entrega  de  la  cosa  sí  se  percata  de  que  hay   riesgo  de  que  no  cobre  el  precio  (1.466  y  1.467  Cc).             125   Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14     En   el   artículo   1.462   y   ss.   el   código   explica   como   se   puede   efectuar   la   entrega   o   traditio   de   las   cosas.   Formas   de   cumplimiento   de   la   obligación   de   entrega,   modalidades  de  entrega:     ! Traditio   real   (1.462   Cc):   Entrega   física.   Esto   es   inviable   para   bienes   inmuebles.     ! Traditio   instrumental   (1.462   Cc):   Otorgamiento   de   un   documento   público,   sobretodo  escritura  pública  ante  notario.  Sin  embargo  no  tiene  porque  ser   escritura   pública   sino   que   podrá   ser   otro   documento   público   como   por   ejemplo   sentencia   o   documento   administrativo.   La   escritura   pública   debe   cumplir  con  todos  los  requisitos  formales  y  no  debe  excluir  el  efecto  de  la   traditio;   debe   simbolizar   la   entrega   de   la   cosa.   Sin   embargo,   cabe   que   las   partes   no   quieran   e   indiquen   que   la   escritura   no   sirva   simbólicamente   para   entregar   la   cosa   bien   porque   ya   la   han   entregado   antes   y   solo   lo   quieren   hacer   constar   ante   escritura   pública   bien   porque   aún   no   la   quieren   comprar.  En  estos  casos  la  escritura  pública  excluirá  el  efecto  de  la  traditio   por   lo   que   no   podremos   hablar   de   traditio   instrumental.   Si   no   se   excluye   este  efecto  expresamente  mediante  una  cláusula  la  escritura  pública  servirá   para  la  entrega  del  bien.     ¿Puedo   efectuar   una   traditio   instrumental   a   pesar   de   no   tener   la   posesión?   Es   decir,   ¿puedo   simbolizar   la   entrega   de   la   propiedad   a   pesar   de   no   tener   la   posesión  del  bien?  !  La  escritura  pública  transmite  la  propiedad  por  lo  que  si   lo   podré   efectuar.   Al   entregar   la   propiedad   al   comprador   el   comprador   podrá   recuperar  la  posesión  mediante  la  acción  reivindicatoria.       ! Traditio   simbólica   (1.463):   Mediante   la   entrega   de   algún   elemento   simbólico   del   bien   simbolizo   la   entrega   del   mismo.   Esto   sucede   con   la   entrega   de   llaves   que   el   precepto   indica   respecto   de   las   mercancías   y   la   doctrina  y  jurisprudencia  amplía  para  otros  supuestos.       ! Traditio  consensual   (1.463):   Consiste   en   la   máxima   espiritualización   de   la   traditio.   Se   puede   pactar   en   el   propio   contrato   de   compraventa   indicando   que   el   contrato   produzca   el   efecto   de   la   entrega   o   traditio   de   la   cosa.   El   efecto   de   esto   es   la   transmisión   de   la   propiedad   de   la   cosa   pues   título   y   modo  están  en  el  mismo  contrato.   Esto   sin   embargo,   solo   se   puede   efectuar   en   determinados   casos   tasados   pues   sino   carecería   de   sentido   nuestro   sistema   de   título   y   modo   para   la   transmisión   de   la   propiedad.   Esto   se   podrá   realizar   en   los   siguientes   supuestos:     1. Traditio  consensual  strictu  sensu:  cuando  las  cosas  muebles  vendidas   no   se   pueden   poner   en   el   momento   de   la   venta   a   disposición   del   comprador.  Solo  cabe  en  el  caso  de  bienes  muebles  que  están  lejos  y   deben   trasladarse   para   llegar   al   comprador.   El   sentido   de   esto   es   para   evitar   responsabilidades.   De   ya   haberse   producido   la   traditio   el   riesgo   de   que   perecieren   recaerá   sobre   el   comprador   por   ser   ya   el   propietario.     126   Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14       2. Brevi   manu:   Alguien   que   poseía   físicamente   un   bien   compra   la   propiedad  de  la  cosa.  Es  el  caso  del  arrendatario  que  adquiere  el  bien   que   tenía   arrendado.   “Quien   era   arrendatario   pasa   a   actuar   como   propietario”     3. Constitutum  possessorium:  El  propietario  del  bien  en  el  momento  del   contrato  de  compraventa  quiere  entregar  la  propiedad  pero  no  dejar   de  poseer  físicamente  el  bien.  Ejemplo:  te  vendo  el  piso  pero  necesito   quedarme  en  el  piso  3  meses  hasta  que  me  den  mi  piso  nuevo.     ! Cuasitraditio   (1.464):   Es   la   manera   de   entregar   bienes   incorporales,   intangibles.  Dado  que  físicamente  no  las  podremos  entregar  nunca.  No  nos   aporta  demasiado  pues  para  transmitir  bienes  intangibles  lo  efectuaremos   bien   en   escritura   pública   (traditio   instrumental)   bien   mediante   la   entrega   de  los  títulos  de  propiedad  del  bien  (traditio  simbólica).       Podrán  darse  distintos  modos  de  transmisión  de  la  propiedad.  Sin  embargo  cabrá   identificar  cual  se  ha  dado  con  anterioridad  para  saber  cuando  se  ha  transmitido   efectivamente  la  propiedad.     En  todos  los  supuestos  de  traditio  es  fundamental  que  haya  voluntad  de  transmitir   la   propiedad   de   la   cosa.   También   hace   falta   que   el   vendedor   tenga   la   facultad   de   disponer  para  poder  hablar  de  la  transmisión  de  la  propiedad.       La   entrega   anómala:   excesos   y   defectos   de   cabida;   saneamiento   por   evicción;   saneamiento  por  vicios  ocultos;  saneamiento  por  gravámenes  ocultos.   La  anomalía  en  la  entrega  de  la  cosa  puede  venir  dada  por  los  problemas  de  cabida   y   de   calidad   en   bienes   inmuebles,   por   evicción,   por   vicios   ocultos   o   por   gravámenes  ocultos.     Excesos  y  defectos  de  cabida.  Defectos  de  calidad   Queda  regulado  por  los  artículos  1.469  a  1.472.     Los   defectos   o   disminuciones   de   cabida   hace   referencia   a   que   la   extensión   del   bien   inmueble  es  menor  a  la  pactada.  Este  problema  se  aprecia  y  es  relevante  cuando  la   venta   se   efectúa   a   razón   de   la   medida   del   bien,   la   extensión   es   fundamental   para   fijar   el   precio.   No   se   vende   una   finca   sino   se   vende   una   finca   de   1.000   metros   cuadrados   a   X   el   metro.   En   estos   supuestos   el   comprador   podrá   reclamarle   siempre  al  vendedor  la  disminución  del  precio.   Sin   embargo,   si   la   menor   cabida   de   la   fina   es   mayor   del   10%   podrá   reclamar   la   rescisión   de   la   venta.   No   es   necesario   que   haya   habido   dolo   por   parte   del   vendedor,  puede  haberlo  efectuado  de  buena  fe  pero  sin  saberlo.     Los  aumentos  de  cabida  consisten  en  la  entrega  de  un  bien  inmueble  más  grande   de  lo  que  se  pensaba.  También  es  necesario  que  se  haya  comprado  en  razón  de  la   medida  del  bien,  que  el  precio  estuviese  fijado  en  función  del  tamaño.  El  Cc  indica     127   Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14     que  si  la  cosa  es  de  mayor  medida  y  el  precio  se  ha  fijado  en  función  de  la  unidad  el   comprador  estará  obligado  a  entregar  un  aumento  en  el  precio  siempre  y  cuando   el   tamaño   recibido   no   sea   un   5%   más   grande   que   el   pactado.   Sin   embargo,   si   es   más  de  un  5%  podrá  bien  pagar  el  exceso  bien  rescindir  el  contrato.     Esto   se   fundamenta   en   que   a   pesar   de   que   es   más   negligente   el   vendedor,   el   comprador  también  podría  haber  medido  el  bien.       Los  defectos  de  calidad  quedan  regulados  por  el  1.469  y  se  compensan  de  la  misma   forma,  con  arreglos  en  el  precio.  En  vez  de  calcular  porcentajes  sobre  la  cabida  se   calcula  sobre  el  valor  del  bien  en  este  caso.       Estas   normas   de   ajuste   de   precio   no   se   aplican   cuando   en   vez   de   venderse   a   razón   del   metro   cuadrado   se   vende   el   bien   inmueble   a   precio   alzado:   1.471   Cc.   En   principio   si   el   bien   tiene   menor   superficie   no   tendrá   lugar   el   aumento   o   disminución  de  precio  por  cambios  en  la  extensión  del  inmueble.  Sin  embargo,  en   ciertos  casos  la  jurisprudencia  ha  corregido  lo  que  indica  el  1.471  llevándolo  por   defectos  de  cualidad.  Los  defectos  de  cualidad  pueden  dar  lugar  a  la  aplicación  de   la  doctrina  del  aliud   pro   alio,  es  decir  considerar  que  se  ha  alterado  la  esencia  del   objeto   vendido   tanto   que   se   ha   entregado   una   cosa   por   otra.   Esto   únicamente   en   casos  extraordinarios  cuando  el  objeto  ha  tenido  una  norma  bastante  importante.       Todas  estas  acciones  prescribirán  a  los  6  meses  de  la  entrega  del  bien.   Saneamiento   El   concepto   de   saneamiento   consiste   en   la   obligación   que   tiene   el   vendedor   de   entregar   la   cosa   pacífica   y   útil   para   el   comprador   y,   de   no   ser   así,   responder.   En   función   de   esto   se   prevén   tres   tipos   de   situaciones   en   que   se   puede   dar   lugar   al   saneamiento:  evicción,  gravámenes  ocultos,  vicios  ocultos.     La   evicción   consiste   en   que   un   tercero   interpone   una   demanda   ejercitando   un   derecho  de  propiedad  previo  a  la  venta  y  con  intención  de  privarte  del  bien.  Para   que   haya   evicción   hace   falta   1)   que   un   tercero   me   prive   de   la   propiedad   de   la   cosa   mediante   sentencia   firme,   2)   que   yo   al   llegarme   la   demanda   haya   notificado   al   vendedor  y  pida  que  en  el  juzgado  se  notifique  todo  al  vendedor  y  3)  que  ejercite  el   derecho   dentro   del   plazo   (15   años   de   prescripción   a   contar   desde   la   sentencia   firme).   De   no   concurrir   los   tres   requisitos   no   podré   después   reclamarle   al   vendedor  por  evicción.       La   evicción   puede   ser   tanto   total   como   parcial.   Cuando   te   privan   por   evicción   puedes   reclamar:   precio   de   la   cosa   al   tiempo   de   la   evicción,   gastos   generados,   costas  del  proceso  judicial  y  daños  y  perjuicios  (únicamente  si  el  vendedor  actuaba   de  mala  fe  sabiendo  que  había  un  tercero  con  un  derecho  sobre  el  bien  responderá   por  daños  y  perjuicios).  1.477  y  1.478     El  saneamiento  por  gravámenes  ocultos  consiste  en  que  alguien  adquiere  un  bien   con   un   derecho   real   no   apreciable   a   simple   vista   ni   inscrito   en   el   registro,   éste   podrá   reclamar   conforme   al   1.483   que   le   permite   reclamar   una   indemnización   o   rescindir   la   venta.   No   podrá   solicitar   que   se   elimine   el   gravamen   pues   es   un   derecho  de  un  tercero.  Ejemplo:  había  una  hipoteca  sobre  el  bien.     128   Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14     Los   vicios  ocultos   consisten   en   defectos   que   tiene   una   cosa   comprada   comparada   con   cosas   similares.   No   es   lo   mismo   que   el   que   compre   sea   un   ciudadano   corriente   que   el   que   compre   sea   un   arquitecto;   el   deber   de   diligencia   que   se   le   exige   al   comprador  para  detectar  vicios  ocultos  antes  de  efectuar  la  compra  es  distinto.  Los   vicios   ocultos   deben   ser   graves   y   encuentran   un   límite   mínimo   (disminuyen   cualitativamente   la   funcionalidad   del   bien)   y   un   límite   máximo   (lo   hacen   absolutamente  inepto  para  la  función  del  bien).       El  plazo  para  ejercer  la  acción  por  saneamiento  de  vicios  ocultos  es  de  seis  meses.   Este   plazo   es   tan   breve   ya   que   en   todo   caso   podrá   reclamar   por   incumplimiento   contractual.  Los  seis  meses  se  empiezan  a  computar  desde  el  momento  en  que  se   manifiesta   y   hace   evidente   el   vicio.   Un   requisito   para   poder   reclamar   por   vicios   ocultos   es   el   hecho   de   que   no   fuera   fácilmente   reconocible   por   el   comrpador   antes   de  efectuar  la  compra.       Se   puede   reclamar   bien   la   resolución   del   contrato   (acción   dehibitoria)   bien   una   reducción  del  precio  proporcional  a  la  entidad  del  defecto  (quanti  minoris).     Las   tres   acciones   de   saneamiento   son   renunciables,   es   derecho   dispositivo.   Así   pues   en   el   contrato   de   compraventa   se   puede   excluir   con   pacto   la   posibilidad   de   reclamar  por  saneamiento.  El  límite  lo  encontraremos  en  el  saneamiento  mediante   mala  fe  del  vendedor.       Transmisión  de  riesgo   Un   problema   que   hay   que   ver   en   la   compraventa   son   los   riesgos,   es   decir   que   sucede  cuando  la  cosa  vendida  pero  no  entregada  se  destruye  de  manera  fortuita   (contrato   perfeccionado   pero   no   consumado).   ¿Sobre   quién   recae   las   consecuencias   negativas   de   la   pérdida?   "   Si   la   asume   el   comprador   pagará   el   precio  y  no  recibirá  la  cosa.  Si  la  asume  el  vendedor  perderá  la  cosa  y  no  recibirá  el   precio.       El   artículo   1.452   nos   da   una   solución   a   este   problema   en   que   se   indica   que   el   daño   o  el  provecho  de  la  cosa  vendida  una  vez  perfeccionado  el  contrato,  se  regulará  por   los  artículos  1.096  y  1.182  Cc.     El   vendedor   que   tiene   que   entregar   la   cosa   y   la   cosa   se   ha   perdido   por   causa   fortuita   queda   liberado,   sin   embargo   no   nos   dice   que   sucede   con   el   comprador.   Para  saberlo  la  doctrina  se  centra  en  dos  principios:   ! Periculum   est   emptoris:   Perfeccionado   el   contrato   la   cosa   pasa   a   ser   del   comprador.   ! Res  perit  dominio:  El  riesgo  lo  asume  el  propietario.     Esto  funciona  en  el  sistema  francés  que  el  título  transmite  la  propiedad  por  lo  que   al   vender   la   cosa   pasa   a   ser   automáticamente   del   comprador,   pero   no   acaba   de   funcionar  en  el  nuestro  pues  son  dos  principios  que  se  contradecirían.       La  doctrina  dice  que  el  riesgo  lo  asume  el  comprador.  Pues  dado  que  el  1.452  solo   nos   indica   que   el   vendedor   queda   liberado   sin   hacer   referencia   al   comprador,   el   comprador   seguirá   obligado   y   deberá   cumplir   con   la   obligación.   Esto   está   de     129   Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14     acuerdo  con  la  regla  de  que  los  frutos  de  la  cosa  comprada  pero  no  entregada  son   para  el  comprador.  En  este  sentido  el  TS  acaba  diciendo  que  según  el  1.452,  si  la   cosa  vendida  antes  de  ser  entregada  se  pierde  de  manera  fortuita,  el  riesgo  es  para   el  comprador  que  debe  igualmente  pagar  el  precio  y  no  recibe  la  cosa.       Ahora  bien,  habrá  que  probar  que  el  vendedor  no  ha  tenido  ningún  tipo  de  culpa   en  la  perdida  de  la  cosa  y  partimos  de  la  presunción  de  que  la  pérdida  es  imputable   a  quien  tiene  la  obligación  de  entrega.  Si  la  cosa  no  estaba  todavía  a  disposición  el   vendedor,  el  comprador  no  estaba  en  consecuencias  de  entregársela,  el  comprador   quedará  liberado  también  pues  se  entiende  que  no  ha  podido  entregar  la  cosa  por   causa  imputable  a  él.  Veremos  más  adelante  que  en  mercantil  esto  no  sucede  así.       Pluralidad  de  ventas   El  1.473  Cc  da  una  solución  para  cuando  una  misma  cosa  es  vendida  a  más  de  una   persona.       El  primer  supuesto  es  que  un  vendedor  realice  una  compraventa  y  se  formalice  la   traditio  y  el  mismo  vendedor  realice  una  segunda  compraventa  del  mismo  bien  con   otro  comprador.  Esto  sería  un  ejemplo  de  venta  de  cosa  ajena.     El  otro  supuesto  es  que  vendo  la  misma  cosa  dos  veces  sin  que  haya  formalizado  la   traditio  y  por  tanto  no  haya  transmitido  la  propiedad.  Es  decir  es  una  doble  venta.     Contractualmente   la   doble   venta   o   venta   de   cosa   ajena   es   posible   ya   que   el   contrato  únicamente  genera  obligaciones  que  después,  a  lo  mejor,  se  incumplen.       El   1.473   establece   unos   requisitos   para   determinar   a   quien   corresponde   la   cosa   (aplicable  tanto  a  la  doble  venta  como  la  venta  de  cosa  ajena):   • Cosa  mueble   o Si   se   produce   una   doble   venta   de   una   cosa   mueble   el   primero   que   reciba   materialmente   la   cosa   tendrá   la   propiedad   de   la   cosa.   Se   debe   tener   en   cuenta   que   la   buena   fe   es   ineludible   en   el   ámbito   de   las   obligaciones  patrimoniales,  así  pues  el  comprador  debe  ser  de  buena   fe.     • Cosa  inmueble   o Tendrá   la   propiedad   el   comprador   que   una   vez   formalizada   la   compraventa   haya   inscrito   con   anterioridad   en   el   registro   de   la   propiedad.   Esto   prima   aunque   la   otra   compraventa   haya   sido   anterior  y  aunque  el  otro  comprador  tenga  materialmente  la  cosa.     o De   no   inscribirse   en   el   registro   ninguna   de   las   dos   compras   se   atenderá  a  aquél  de  los  compradores  que  tenga  la  posesión  material   del  bien,  que  haya  recibido  materialmente  la  cosa.   o Si   ninguno   tiene   la   posesión   material   del   bien   se   atenderá   a   la   antigüedad  del  contrato  celebrado  por  cada  uno       130   Marcos  Sauquet  Trías          Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14     Los  que  resulten  beneficiados  como  propietarios  de  la  cosa  deben  ser  siempre  de   buena  fe.  En  estos  casos  la  buena  fe  debe  ser  que  el  que  compra  ignorase  de  la  otra   compraventa;  debe  ser  una  ignorancia  excusable.                                                                                           131   Marcos  Sauquet  Trías       Índice  T14      Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  14     Tema  14:  La  Compraventa  Civil  ...................................................................................  121   Concepto  y  caracteres  ..............................................................................................................  121   Formación:  elementos  subjetivos  y  objetivos  .................................................................  121   Contenido  (I):  Las  obligaciones  del  comprador  ..............................................................  124   Contenido  (II):  Obligaciones  del  vendedor  ......................................................................  125   Obligación  principal:  entrega  de  la  cosa  .......................................................................................  125   La  entrega  anómala:  excesos  y  defectos  de  cabida;  saneamiento  por  evicción;   saneamiento  por  vicios  ocultos;  saneamiento  por  gravámenes  ocultos.  .......................  127   Transmisión  de  riesgo  .............................................................................................................  129   Pluralidad  de  ventas  ................................................................................................................  130         132   ...