La Propiedad Horizontal. Derecho Civil (2017)

Apunte Español
Universidad Universidad de Zaragoza
Grado Derecho - 1º curso
Asignatura Derecho Civil 1 - Persona y Bienes
Año del apunte 2017
Páginas 10
Fecha de subida 14/06/2017
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La propiedad horizontal, régimen jurídico de la Ley de Propiedad Horizonal

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DERECHO CIVIL – DERECHOS REALES - LA PROPIEDAD HORIZONTAL I - INTRODUCCIÓN La propiedad horizontal surge debido a la concentración de la población en las ciudades y la escasez de suelo urbano, además de que su adquisición es menos cuantiosa y la única asequible para grandes sectores de la población Se trata de una forma de propiedad que recae sobre un edificio dividido en pisos, locales u otras partes susceptibles de aprovechamiento independiente y en virtud del cual se atribuye al titular de cada una de dichas partes privativas el dominio exclusivo de la misma y además la copropiedad sobre los elementos comunes del edificio.
EL articulo 396 del CC y la Ley de propiedad horizontal, en adelante ''LPH'' .
El punto de partida lo constituye el Art 396 CC, en este precepto por una parte se fija la estructura básica de la propiedad horizontal y por otra contiene una norma de remisión en lo que representa al régimen jurídico por el que se regirá la propiedad horizontal. La estructura de la propiedad horizontal se caracteriza por conjugar la propiedad separada de los pisos de un edificio y la copropiedad de los elementos comunes del mismo.
Configuración de la propiedad horizontal: propiedad separada y copropiedad: La propiedad separada: En virtud de los dispuesto en el Art 396 CC la propiedad horizontal conlleva de entrada, la propiedad privativa sobre los pisos locales o partes de ellos siempre que sean susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elementos común, (escalera, portal o via pública). Cada propietario puede disponer libremente de su derecho sin separar los elementos que lo integran.
La cuota de participación: El Art 3 LPH dispone que ''A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo''. La cuota de participación se determina por el propietario único del edificio al iniciar la venta de pisos; por acuerdo de todos los propietarios y de manera subsidiaria por laudo o resolución judicial. Los efectos de la cuota constituyen el módulo al que se habrá de recurrir para: a) Determinar la contribución a las cargas y gastos generales de la comunidad.
b) Establecer la participación en los beneficios de la comunidad (como de un rotulo publicitario) c) Conformar las mayorías exigidas por la LPH para que la Junta de Propietarios pueda tomar acuerdos.
d) Explicitar el quantum por el que habrá de responder cada propietario por las deudas de la comunidad.
La copropiedad. Los elementos comunes: • La copropiedad: Inherente a la propiedad separada sobre los pisos o locales, corresponde al dueño de cada piso o local junto con los demás propietarios un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio • Los elementos comunes: Son copropiedad de los propietarios, los elementos ''necesarios pasa su uso y disfrute'' portal, fachadas, porterías, conducciones de agua, gas, electricidad, cuya enumeración contiene el Art 395 CC la cual es meramente enunciativa, no tiene un carácter numerus calusus, se trata de una enumeración ad exemplum y que no es de ius cogens ni todos los elementos y servicios descritos en el CC han de ser ineludiblemente comunes ni tampoco excluye que pueda extenderse dicho carácter a otros elementos o servicios que no figuran en el mismo.
El régimen jurídico de la propiedad horizontal: Normas aplicables y autonomía de la voluntad El Art 396 del CC contiene una norma de remisión en lo que respecta al régimen jurídico por el que habrá de regirse la propiedad horizontal. El Art dispone que la propiedad horizontal ''Se rige por las disposiciones legales especiales y en lo que las mismas permitan por la voluntad de los particulares'': • • La propiedad horizontal se regirá en primer lugar por la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal reformada por la Ley 8/1999 También se remite a la voluntad de los particulares, que solo juega en cuanto las disposiciones legales lo permitan. La autonomía de la voluntad opera en el régimen de la propiedad horizontal a través del titulo constitutivo, de los estatutos, del reglamento del régimen interior o de los acuerdos de la Junta.
II - ÁMBITO DE APLICACIÓN DE LA LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL De conformidad a lo establecido en su Art 1º la LPH se aplicará: 1. A las comunidades de propietarios constituidas formalmente mediante el otorgamiento del correspondiente título.
2. A las comunidades que cumplen los requisitos del Art 396 CC pero no se han constituido formalmente 3. A los complejos inmobiliarios que reúnan los requisitos establecidos por el Art 24 LPH Las comunidades de propietarios con titulo constitutivo. (art 2.a LPH) El titulo constitutivo es el documento en el cual se hacen constar necesariamente los supuestos de hecho que sirven de base para la determinación del régimen jurídico de la propiedad horizontal.
Aunque no se exige una forma específica para el otorgamiento de este título se emplea la escritura publica para facilitar su inscripción en el registro de la propiedad. Este titulo podrá ser otorgado: • • • Siendo uno solo, por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos o locales De no ser ello así, por todos los copropietarios Si no se llega a un acuerdo por los propietarios por laudo (arbitro) o resolución judicial.
El contenido del título constitutivo (Art 5 LPH) • El contenido necesario del titulo constitutivo: De modo necesario debe de constar: 1) La descripción del inmueble en su conjunto 2) La descripción de cada uno de los pisos o locales al que se asignará un número correlativo 3) La cuota de participación que corresponde a cada piso o local • Contenido facultativo del titulo constitutivo: Tiene que ver con el uso, destino, tanto del edificio como de los pisos y locales, disposiciones referentes a la administración, gastos, conservación, reparaciones que conforman lo que se califica por la propia ley como (Estatuto privado). ECHEVARRIA sintetiza lo que suele ser el contenido de los estatutos: 1.
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Disposiciones generales y reglas de aplicación Elementos privativos y comunes Derechos, obligaciones y prohibiciones Órganos de administración y representación Normas referentes al edificio en su conjunto Cabe apreciar que la finalidad a que responden los estatutos consiste en explicitar la regulación legal del edificio de que se trata. Más de no figurar inscrito en el Registro de la Propiedad, el estatuto privativo no podrá perjudicar a terceros de buena.
• Modificación del titulo constitutivo: El Art 5º LPH establece ''En cualquier modificación del titulo y a salvo de lo que se disponga en validez de acuerdos, se observarán los mismos requisitos que para la constitución''. Salvo que siga siendo un único propietario para la modificación de reglas contenidas en el título constitutivo o en los estatutos se requerirá como principio general el acuerdo unánima de la Junta Las comunidades de propietarios sin titulo constitutivo (2.b LPH): Aun cuando no hubiesen otorgado el título constitutivo de la propiedad horizontal, las comunidades de propietario que reúnan los requisitos establecidos en el Art 396 CC (propiedad separada de los diferentes pisos y locales del edificio susceptibles de aprovechamiento independiente que lleva inherente la copropiedad sobre los elementos comunes) también están sometidas a la LPH.
Los complejos inmobiliarios privados (art 2.c LPH): Este articulo dispone la aplicación de la LPH a estos. En el desarrollo de estos complejos han incidido tres factores: • • • La necesidad de compartir elementos y servicios para reducir costes La necesidad de compensar el alejamiento de los complejos de los centros tradicionales de población mediante la dotación de un gran número de servicios complementarios para los titulares de viviendas y locales.
La enorme expansión del fenómeno vacacional en la sociedad actual.
El art 24.1 LPH subordina la aplicabilidad del régimen de propiedad horizontal al cumplimiento por los complejos de estos requisitos: • • Habrán de estar integrados por dos o mas edificaciones independientes entre sí cuyo destino sea la vivienda o locales Los titulares de estos inmuebles en que se encuentren divididos horizontalmente, habrán de participar con carácter inherente a dicho derecho en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmoviliarios Las subcomunidades (2.d) y las entidades urbanísticas de conservación (2.e) III – REGIMEN JURÍDICO Normas de régimen interior Con relación a las obligaciones de los propietarios tiene una especial importancia las normas de régimen interior. Dentro de los limites de la ley y estatutos subordinadas a estos, los propietarios podrán fijar normas de régimen interior ''reglamento interno'' que atienda a normas de convivencia, así como la adecuada utilización de los servicios y cosas comunes (horarios de recogida de basuras, periodo de funcionamiento de calefacción, tendido de ropa, ruidos...) Procediendo comúnmente de la Junta de Propietarios, la aprobación y modificación de estas normas se rige por el sistema de mayorías regulado 17.4º LPH. Las normas de régimen interior obligarán a todo titular, pero también según opinión común a los que habitan en el inmueble.
Obligaciones de los propietarios y actividades prohibidas: El Art 9 LPH impone algunas obligaciones a los propietarios orientadas a: a) Salvaguardar el interés general, respetando los elementos comunes o contribuyendo a los gastos generales y a la dotación del fondo de reserva.
b) Respetar el interés particular de los demás propietarios c) Propiciar el adecuado funcionamiento de la comunidad, cumpliendo determinados deberes de comunicación Obligaciones: • • • • • • 9.1 a) Respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando que se causen daños o desperfectos.
9.1 b) Mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas en términos que no perjudiquen a la comunidad o a otros propietarios 9.1 c) Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en el las servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de interés general acordados por la Junta de Propietarios teniendo derecho a que la comunidad le resarza de los daños y perjuicios ocasionados 9.1d) Permitir la entrada en su piso o local a los efectos prevenidos en los tres apartados anteriores.
9.1 e) Contribuir, con arreglo a su cuota de participación a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización 9.1 f) Contribuir con arreglo a su cuota de participación a la dotación del fondo de reserva que existirá en la comunidad de propietarios para atender a las obras de conservación y reparación de finca. Este fonde cuya titularidad pertenece a la comunidad debe estar dotado de una cantidad que en ningún caso puede ser inferior al 5%100 de su último presupuesto ordinario • • 9.1 g) Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con los demás titulares, respondiendo ante éstos de las infracciones cometidas y de los daños causados. Incumpliria por ejemplo este deber de diligencia el propietario que deja un grifo abierto y causa daños en el piso inferior. El sujeto responsable frente a la comunidad de la infracción del deber de diligencia o del incumplimiento de las demás obligaciones del art 9 sera siempre el dueño no el inquilino.
9.1 h, i) Comunicar a quien ejerza las funciones de Secretario de la comunidad la necesidad de reparaciones urgentes el cambio de titularidad de la vivienda o local, si este no lo comunica seguirá respondiendo de manera solidaria con el nuevo titular por las deudas de la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión Actividades prohibidas: El Art 7.2 LPH prohíbe al propietario y ocupantes desarrollar en el piso o local, así como en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En estos casos el Presidente de la comunidad a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes requerirá a quien realice tales actividades la cesación de las mismas bajo apercibimiento de iniciar las actividades judiciales procedentes. Si el infractor persistiese en su conducta, el Presidente previa autorización de la Junta de propietarios convocada al efecto podrá entablar la correspondiente acción de cesación Si la sentencia fuese estimatoria, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, podrá disponer la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, si el infractor no fuese propietario, la sentencia podrá declarar extinguidos todos sus derechos relativos a la vivienda o local así como su desalojo.
IV – ORGANOS Y ACUERDOS Órganos de gobierno de la comunidad: De conformidad con los dispuesto en el Art 13.1 LPH el gobierno de la comunidad corresponde a: i )La Junta de Propietarios; ii) El presidente (Vicepresidente o Vicepresidentes); iii)Secretario; iv) El administrador.
La existencia de Vicepresidente es facultativo. El Presidente de la comunidad será quien ejerza las funciones del Secretario y Administrador, salvo que los estatutos o la Junta de Propietarios por acuerdo mayoritario dispongan la provisión de dichos cargos separados de la presidencia, en todo caso estos dos cargos pueden recaer en una misma persona o nombrarse independientemente. En los estatutos o por acuerdo mayoritario de la Junta podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad Junta de propietarios (Art 14 – 19 LPH) Compuesta por la totalidad de los titulares de los pisos y locales, es el órgano rector colectivo de la comunidad. En los complejos inmobiliarios privados constituidos en una agrupación de comunidades de propietarios, la Junta estará compuesta salvo acuerdo en contrario por los presidentes de las comunidades integradas, representando a los propietarios de cada comunidad.
Competencias A la Junta se le atribuyen cometidos propios de un órgano rector colectivo, de conformidad con lo establecido en el Art 14 le corresponde: 1. El nombramiento y remoción de las personas que ejerzan los cargos de gobierno de la comunidades 2. La aprobación o reforma de los estatutos y determinación de las normas de régimen interior.
3. La aprobación del plan de gastos e ingresos previsibles y las cuentas correspondientes 4. La aprobación de los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias.
5. La resolución de las reclamaciones que formulen los propietarios contra la actuación de los órganos de gobierno.
6. Cualquier otro asunto de interés para la comunidad ha de ser conocido y decidido por la Junta .
Asistencia a las reuniones de la Junta y derecho de voto Los propietarios podrán asistir con derecho de voto a las reuniones de la Junta de modo personal, por medio de representante legal o voluntario, la acreditación de la representación voluntaria podrá hacerse mediante simple escrito firmado por el propietario. En caso de que en la vivienda hubiese usufructo la asistencia y voto son del nudo propietario, si algún piso perteneciera a diferentes propietarios la asistencia y voto corresponde al representante que los propietarios hubieran nombrado. (15.1 LPH) En virtud del Art 15.2 LPH no tendrán derecho a voto los propietarios que en el momento de iniciarse la Junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas de la comunidad, pero podrán asistir y participar (morosos), su persona y cuota no se computará a efectos de alcanzar la mayoría de los acuerdos de la junta, pero si a efectos de asistencia.
Clases de juntas (16.1 y 16.3 LPH) a) Ordinaria: Habrán de reunirse por lo menos una vez al año para aprobar los presupuestos y cuentas.
b) Extraordinaria: La Junta se reunirá en las ocasiones que lo considere conveniente el Presidente y cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios o un nº de estos que representes al menos el 25% de las cuotas de participación.
La convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y en su defecto los que hubieran promovido la junta extraordinaria, en esta debe constar: i) asuntos a tratar; ii)lugar, día y hora en que se celebra la junta en 1º o 2º convocatoria; iii) relación de propietarios morosos sin derecho a voto. En todo caso para la celebración de la Junta de propietarios en primera convocatoria se exige la concurrencia de la mayoría de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas, para la segunda convocatoria no se exige el quorum solo mayoría de asistentes y podrá ser media hora después Adopción de acuerdos Se computan como votos favorables los de los propietarios ausentes pero se exige que hayan sido informados del acuerdo, tienen un plazo de 30 días naturales para oponerse, de lo contrario se entiende que son votos favorables. Los acuerdos válidamente adoptados obligan a todos los propietarios. Si hay discrepancia sobre la naturaleza de las obras, se resolverá por medio de la junta de propietarios. Las derramas deben pagarla el que sea propietario en el momento que sea exigible • • • • • Para la validez de los acuerdos que conlleven la aprobación o modificación de las reglas del título constitutivo o los estatutos se exige como regla general unanimidad Se exige el voto favorable de 3/5 del total de propietarios que a su vez representen las 3/5 partes de las cuotas de participación para los acuerdos referentes al establecimiento o supresión de servicios de ascensor, portería, conserjería, vigilancia u otros de interés general, aunque supongan la modificación del título constitutivo o de los estatutos Se precisa el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas para los acuerdos referentes a la realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de minusvalidos.
Se exige el acuerdo de 1/3 de los integrantes de la comunidad a efectos de instalar infraestructuras comunes para acceso a telecomunicaciones, sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energía solar, infraestructuras necesarias para acceder a nuevos suministros energéticos colectivos Para el resto de acuerdos 17.4 bastara el voto de la mayoría del total de los propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación en 1º convocatoria y el de la mayoría de los asistentes cuando represente más de la mitad del valor de las cuotas de los presentes en segunda convocatoria.
El libro de actas Los acuerdos de la Junta de Propietarios habrá de reflejarse en un libro de actas diligenciado por el Registrador de la Propiedad. El Art 19 regula el contenido de cada acta, cierra y subsanación de los defectos o errores. En esta se debe expresar la fecha y lugar de celebración, el autor de la convocatoria, el carácter de la convocatoria, si se ha celebrado en 1º o 2º, la relación de todos los asistentes y sus cargos, el orden del día, los acuerdos adoptados. Posteriormente tras la firma de Presidente y Secretario se reparten a todos los propietarios, este es el momento del cierre, a partir del cual tiene los acuerdos de la Junta tiene carácter ejecutivo Impugnación de acuerdos Los acuerdos de la Junta son ejecutivos desde el momento del cierre. Según el Art 18 LPH estos acuerdos pueden ser impugnados ante Tribunales. Esta impugnación procede cuando los acuerdos: • Fuesen contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad de propietarios • Resultasen gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de uno o varios propietarios • Cuando supusieran un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
En lo que atañe a la legitimación para la impugnación de los acuerdos sólo puede ser instada por los propietarios: i) que hubieren salvado su voto en la junta, ii)los ausentes por cualquier causa, iii) los propietarios que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho al voto. Para que el propietario pueda impugnar los acuerdos debe estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas de la comunidad. En lo que respecta al plazo de caducidad de la acción para impugnar los acuerdos : con carácter general tres meses, si son acuerdos contrarios a la ley o estatutos 1 año Otros órganos de gobierno de la comunidad El nombramiento de estos órganos se hará por el plazo de un año, pudiendo la Junta mediante acuerdo en sesión extraordinaria removerlos de sus cargos antes de la expiración de su correspondiente mandato.
Presidente Habrá de ser nombrado por la Junta de entre los propietarios, es una norma ius cogens que conlleva la nulidad radical del acuerdo de la Junta por el que se designe presidente a quien no tuviera condición de propietario. El nombramiento se hará mediante elección, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento tiene carácter obligatorio, el propietario designado podrá solicitar su relevo al Juez invocando razones que le asistan para ello. Con respecto a sus funciones (Art 13.3 LPH) le corresponde legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él. Además también le corresponden las funciones de secretario y administrador salvo que los estatutos o junta por acuerdo mayoritario dispusieran la provisión de dichos cargos separadamente de la presidencia.
Vicepresidente Su existencia es facultativa y habrá de ser nombrado por el mismo procedimiento que el establecido para el nombramiento de Presidente. Les corresponde: i) sustituir al Presidente en los casos de ausencia, vacante, imposibilidad, ii) asistir al Presidente en el ejercicio de sus funciones, en los términos que establezca la Junta Administrador El administrador puede ser un propietario o no. Además de las atribuciones que la junta le confiera, le corresponde la gestión ordinaria de la comunidad: 1. Velar por el buen régimen de la casa, sus instalaciones y servicios, haciendo a tales efectos las oportunas advertencias y apercibimientos 2. Preparar con la debida antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles proponiendo como hacer frente a los mismos 3. Atender a la conservación de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten urgentes 4. Ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras y efectuar pagos y cobros procedentes 5. Actuar en su caso como secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la documentación de la propiedad Secretario Puede ser propietario o no. Le corresponde las siguientes funciones: 1.
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Cerrar con su firma y la del Presidente el acta de cada reunión de la Junta Custodiar los libros de actas de la Junta Conservar durante 5 años las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos...
Expedir certificaciones relativas a cuestiones de la comunidad con el visto bueno del Presidente 5. Practicar citaciones y notificaciones relacionadas con la comunidad, con el visto bueno del Presidente V - RÉGIMEN JURÍDICO DE LAS OBRAS A REALIZAR EN EL INMUEBLE Obras necesarias u obligatorias De acuerdo al Art 10.1 y 10.2 incumbe a la comunidad la obligación de realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios para que sea habitable, seguro y accesible. Siempre y cuando el importe total de las obras no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes tienen carácter de obras necesarias todas de accesibilidad en favor de personas con discapacidad o mayores de 70 años.
Innovaciones Conforme al Art 11 son innovaciones las nuevas instalaciones, servicios o mejoras en el inmueble.
El régimen a seguir dependerá de si la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características requerirá o no la innovación. La LPH no impone la realización de tales obras de modo que habrá de pasar por acuerdo de la Junta Obras a realizar por el propietario en el piso o local.
El Art 7 LPH faculta al propietario para modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de su piso o local. Para ello es preciso: i) de que previamente de cuenta de las obras a quien represente a la comunidad ii) que no se altere ni menoscabe la seguridad del edificio, su estructura general su configuración iii) que las obras no perjudiquen los derechos de otros propietarios Las deudas frente a terceros de la comunidades La comunidad de propietarios responde, con todos los fondos y créditos a su favor, de sus deudas frente a terceros (art 22). Para los casos en que los acreedores no pudieran percibir lo que se les adeuda, la LPH sanciona la responsabilidad subsidiaria de los propietarios Extinción del régimen de propiedad horizontal.
En virtud del Art 23 LPH el régimen de propiedad horizontal se extingue: 1. Salvo pacto en contrario por la destrucción del edificio 2. Por conversión del régimen de propiedad horizontal en propiedad o copropiedad ordinarias. Como por ejemplo cuando una persona adquiere todos los pisos y locales.
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