Introducción a los Derechos reales (0)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Derechos Reales
Año del apunte 0
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Fecha de subida 05/06/2014
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I.
INTRODUCCIÓN TEMA 1. INTRODUCCIÓN A LOS DERECHOS REALES 1.1 Concepto y caracteres de los Derechos reales 1.2 Derechos reales y Derechos personales 1.3 Clases de Derechos reales 1.4 Normativa y legislación aplicable APUNTES MANUAL 1.1 CONCEPTO Y CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES A diferencia del Derecho de crédito (o derecho de obligación), que es el poder de exigir de otro una prestación, el derecho real es un poder directo e inmediato sobre una cosa, que concede a su titular un señorío, bien pleno (propiedad), o bien parcial (derecho real de cosa ajena) sobre aquélla, de forma que en el ámbito de poder concedido (que varía en función del derecho real que se trate), tiene la cosa sometida su dominación.
El derecho real consiste en un poder directo, pero ello no quiere decir tenencia material y tangible (en manos del titular), pues es también poder directo aquél puramente formal que, sin contacto del titular recae el poder sobre la cosa sometiéndola a un señorío inmediato. Es decir, poder directo es el señorío jurídico que atribuye la posibilidad de operar inmediatamente sobre la cosa de alguna forma (por ejemplo, promover su venta o promover su adquisición).
1.2 DERECHOS REALES Y DERECHOS PERSONALES La distinción entre derechos reales y derechos de crédito no es puramente conceptual, sino que también es relevante a efectos prácticos. La diferencia fundamental entre derechos reales y de crédito es la que hay entre tener y el que nos deban.
En lo relativo al objeto, el derecho de crédito tiene por objeto la conducta de otra persona, mientras que el derecho real tiene por objeto una cosa. También es cierto que los derechos de crédito pueden otorgar el poder de exigir conductas que recaigan sobre cosas (Ejemplo: A adquiere por contrato de CV contra el B el derecho de crédito a que se le entregue la cosa vendida [conducta o prestación que consiste en transmitir una cosa]). Pero en el derecho de crédito no hay poder directo sobre la cosa, sino que inmediatamente tiene el señorío solo sobre la conducta del obligado.
Solo a partir de la entrega de la cosa adquirirá el derecho real (de propiedad) sobre ella.
En el derecho real, por el contrario, como el poder se tiene sobre la cosa, si, por ejemplo, ésta se nos arrebata, podemos pedir que nos la entregue cualquiera que la tenga (sea quien la arrebató un a quién se la dio después), porque no es que nuestro derecho nos autorice a exigir solo de una persona (el D), la conducta consiste, sino que el poder directo que sobre la cosa tenemos nos permite pretender que nos la devuelva cualquier persona que la posea.
En este sentido, se puede decir que el derecho real atribuye un poder directo sobre la cosa, que se puede hacer valer frente a cualquiera, mientras que el derecho de crédito solo se puede hacer valer frente al D.
En el derecho de crédito, el beneficio, la utilidad o la satisfacción de su interés que el titular obtiene por el uso del derecho se lo proporciona la conducta del obligado (D), mientras que en el derecho real, su titular obtiene estos beneficios directamente de la cosa.
En lo relativo al sujeto, como el derecho de crédito el real pertenece a una persona, a su titular.
Pero puede corresponder a varios conjuntamente, por ejemplo, la copropiedad, cuando la cosa objeto de propiedad es de varios.
En lo relativo al contenido, el contenido del derecho real es el señorío que se atribuye sobre la cosa.
Así que si es pleno es un derecho de propiedad, y si se atribuye solo un poder más reducido, se está ante un derecho real limitado (o derecho real en cosa ajena), porque al no tener el poder pleno sobre ella, no es nuestra, sino que siendo de otro, se tiene cierto poder sobre ella, poder que, por un lado, no siendo pleno, se llama limitado, y por otro lado, reduce el poder del dueño, le resta facultades, y por ello es limitativo de éste.
1.3 CLASES DE DERECHOS REALES Existe un derecho real pleno, el derecho de propiedad, y otros limitados, o derechos reales de cosa ajena. Estos últimos pueden ser de distintos tipos:  De goce, cuando el poder que otorgan es el de gozar o disfrutar o, en general, de utilizar o aprovecharse de alguna manera de la cosa. Ejemplo: usufructo, habitación, servidumbre, superficie y censo.
 De garantía, cuando el poder que otorgan sobre la cosa ajena es el de hacer que si se incumple la obligación que se aseguró con aquel derecho, la cosa objeto de éste sea vendida, para hacerse cobro con su precio de la obligación insatisfecha. Ejemplo: hipoteca, prenda y anticresis.
 De adquisición, cuando el poder que otorgan es el de que el titular haga suya (pagando su valor), si es enajenada por su dueño, la cosa ajena sobre la que recae el derecho. Ejemplo: derechos de tanteo y retracto.
Los derechos reales en cosa ajena puede ocurrir que, por un lado, absorben toda la utilidad que ésta presta, de forma que, mientras estos subsisten, dejan al duelo vacío del goce de la misma (por ejemplo, el usufructo, que da derecho a usar y disfrutar totalmente de la cosa) o, por otro lado, solo sustraen al dueño alguna parte de la utilidad que la cosa puede proporcionarle, o le reducen únicamente en algún aspecto su poder pleno sobre ésta (por ejemplo, la servidumbre de paso, que solo le impide prohibir que quien la tiene atraviese por la finca de su propiedad).
Cabe destacar que estos derechos reales no son los únicos posibles. Se les puede llamar típicos, en cuanto regulados singular y específicamente cada uno de ellos en la Ley (del mismo modo que se llaman típicos los negocios jurídicos regulados en particular), pero junto a ellos, y siempre que se cumplan los requisitos adecuados al derecho real general y se trate verdaderamente de que se establezca un poder directo e inmediato sobre una cosa, y no solo de que las partes así lo digan o califiquen de derecho real a la figura que creen, caben, en principio, cualquier otro derecho real concreto que los particulares quieran establecer. Estos recibirían el nombre de atípicos, porque la Ley no los regula en particular. Admitiéndolos pues, la Ley no adopta un sistema de numerus clausus (según el cual no se pueden establecer más derechos reales que aquellos concretos que la ley fija), sino un sistema de numerus apertus (o sistema permisivo, que permite poder establecer los interesados los derechos reales que ellos configuren). La posibilidad de establecer derechos reales atípicos es posible en virtud del principio de la autonomía de la voluntad del art. 1255 CC.
1.4 NORMATIVA Y LEGISLACIÓN APLICABLE Legislación aplicable  art. 10 CC  territorialidad  ius soli  la legislación aplicable es la legislación del lugar en el cual se encuentra el bien o el derecho sobre ese bien.
1- CCCat (art. 111-3  territorialidad de las normas) 2- CC Hipoteca > Ley hipotecaria de 1946 Usufructo o servidumbre > CCCat (libro quinto, regulador de derechos reales) Posesión > CC (también regulado en CCCat, a partir de 2006) APUNTES CLASE EJEMPLO: Un CV  un sujeto vende a otro  bien inmueble  derecho real de retracto  el comprador solicita un préstamo que lo garantiza con hipoteca. En principio no hay porque separar derecho de obligaciones y el derecho real. La CV es un negocio jurídico en que nacen obligaciones para dos partes, la de comprar y la de vender. Mediante la consensualidad, las dos partes consienten en obligarse, nace el contrato. Nacen las obligaciones, un derecho de crédito.
La titularidad del bien se modificará, cambiará el sujeto. El comprador tiene un derecho de crédito para poder exigir en el momento establecido en el contrato la entrega de la cosa. Ese comprador será dueño de la cosa que ha adquirido, ese sujeto será propietario en el momento de la entrega de la cosa. El derecho real exige en nuestro sistema algo más que el mero título, con el que nace el derecho de crédito. Necesita la entrega de la cosa, la tradición. El derecho real nace solo al tiempo y al momento de la transmisión posesoria. Entonces, quien es propietario, quien es titular del derecho real, es el comprador.
Dentro de la cláusula del CV, el vendedor se reserva un derecho de retracto (derecho de adquisición preferente, junto con el de tanteo y el de opción). No es una limitación de la capacidad de disposición por parte del titular del bien, el titular del derecho de opción, tanteo o retracto, puede ejercerlo si se produce antes de la venta (opción, tanteo) o después de la venta (retracto). Ejemplo: al cabo de 5 años volverá a tener la cosa con la devolución de lo adquirido).
El derecho de adquisición preferente es derecho real, porque la capacidad de recuperar, de ejercitar el derecho, no se tiene respecto de la parte con la que se ha contratado, si no frente a cualquiera.
Esto es una característica que diferencia el derecho de obligaciones y el derecho de crédito.
Principio de relatividad contractual  contratos solo surten efectos entre partes contratantes. Por el principio de autonomía de la voluntad, solo quedan obligados las partes que conforman el contrato, nadie más (solo herederos en su caso). Esto no es cierto para los derechos reales. El titular del derecho real puede exigir y mantener su derecho frente a cualquiera con independencia del sujeto que le esté perturbando. Esta es una característica propia del derecho real.
Si el derecho de retracto solo lo pudiera efectuar vendedor  comprador, sería un derecho de crédito. Si además lo puede ejercitar frente a cualquier tercero que haya adquirido del comprador, será derecho real. Es la capacidad de perseguir el bien, en el ejercicio del derecho, con quien sea, con independencia de que haya habido relación entre ellos. Todos los derechos reales gozan o pretenden gozar de esta característica.
Derecho real absoluto solo hay uno, la propiedad. El resto son derechos reales limitados, porque limitan al derecho real de propiedad, no porque en sí sean limitados.
Artículo 609 La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
Cuando hablamos de derecho patrimonial, estamos siempre en situaciones de conflicto de intereses entre sujetos.
Vendedor (derecho de retracto)  comprador inicial  X Ejemplo: ¿El primer vendedor tiene derecho a ejercitar derecho de retracto frente a X?, el comprador inicial se lo ha vendido sin indicarle el retracto.
Un criterio de seguridad jurídica, se debe amparar y proteger a quien posee una cosa y además con preferencia de su propietario, porque la apariencia jurídica, exige para el OJ, un plus de protección (para los inmuebles esto funciona mediante el Registro de la Propiedad).
- Si el retracto está inscrito (por ser acto con transcendencia real), la inscripción hace que sea oponible (por la fe pública registral) frente a cualquiera, pues el Registro publica titularidades. Por lo tanto, X, no puede señalar desconocimiento de la existencia de un derecho inscrito. Por lo tanto, la acción para solicitar la retroacción de bien, vence. En el Registro de la propiedad, no solo se inscriben titularidades reales, sino fenómenos con transcendencia real del bien (ejemplo: arrendamiento).
- Si el retracto no está inscrito, es el mismo derecho. El vendedor no podría ir contra X, porque atacaría el principio de seguridad jurídica y la obligación que tiene todo sujeto en el Registro. Una de las consecuencias de no inscripción, puede ser la pérdida de la acción.
En garantía del eventual incumplimiento de la obligación principal que garantiza, se constituye un derecho real de garantía  hipoteca. El acreedor hipotecario puede ejecutar el bien. Todas las acciones que derivan de derecho real, son acciones de derecho real o con transcendencia real (derecho personal derivan acciones personales). No todos los derechos reales tienen dentro del contenido propio de su derecho el de la posesión (hipoteca no, anticresis y prenda sí). La acción real solo se podrá ejercitar y solo podrá perseguir el interés de su titular con independencia del sujeto que en ese momento sea titular del derecho y que tenga que satisfacer esa pretensión. Si fuera una acción de carácter personal, solo podría ir contra el comprador en su día, por el principio de relatividad contractual. Por el contrario, quien es titular del derecho real, tiene la capacidad de ejercitar la acción contra cualquiera.
Un mismo titular, del derecho real (Acreedor hipotecario) nace la capacidad de poder exigir por la vía de la acción real, sino también por la acción personal.
La inscripción de los derechos reales en nuestro sistema es de carácter declarativo, y no es de carácter constitutivo. Se puede ser propietario de una casa aunque en el Registro no conste. Salvo el derecho de enfiteusis e hipoteca. Que para que existan, además deben estar inscritos en el Registro, en este caso la inscripción será de carácter constitutivo.
Clasificación de los derechos reales […] - Propiedad (carácter absoluto, pero ello no significa que el sujeto pueda hacer lo que quiera). Hoy en día existe un componente social en el derecho de propiedad, que no se puede sustraer. Otorga la capacidad de poseerlo, hacer suyos los frutos, disponer de él libremente, tiene un contenido muy amplio que solo se puede ver limitado con carácter real, cuando existe un tercero titular de un derecho real limitado. Por ello, cuando hablamos de los demás derechos reales, se da por supuesto que existe un titular de un derecho real de propiedad.
Ejemplo: un sujeto que tiene el bien hipotecado, lo ha dado en garantía, ¿puede vender su casa libremente? Sí, no afecta en absoluto sobre el poder de disposición de la vivienda.
Pero, quien lo adquiera, lo adquiere con el gravamen, con la carga.
El derecho no limita nada, lo único que atiende es la eventual fijación de la responsabilidad sobre un determinado bien en caso de incumplimiento de la obligación.
- Usufructo: el usufructuario es el sujeto que puede usar la casa, el nudo propietario (en derecho romano llamado desnudo, pues no podría poseerla). El usufructuario limita enormemente al derecho de propiedad.
- Servidumbre: es un derecho que tiene una finca respecto de otra finca, que la limita dependiendo del contenido del derecho de servidumbre. Ejemplo: agua, luces, vistas, paso, recogida de lluvias. Estos derechos tratan de limitar la aptitud del titular de un derecho real de propiedad.
- Derecho de retracto: en principio no limita en nada al propietario, pero el valor puede ser inferior del bien por vender ese derecho real.
¡Problema!: números clausus o apertus de los derechos reales. Dentro del sistema del derecho de obligaciones, uno de los principios rectores es el de autonomía de la voluntad, ello significa que las partes pueden establecer cualquier tipo de condición, auto regular sus intereses de la manera que quieran. La cuestión es si depende de la capacidad de los sujetos para crear o no. Hay situaciones en que las personas cuando crean una relación jurídico-obligatoria, incorporan cláusulas que les pretenden dar una trascendencia real. No se pueden crear derechos reales, si no que las partes pueden auto regular como quieran, y configurarlo a su manera.
Ejemplos: si un tercero que no ha consentido, cuando adquiera el bien, ese bien tendrá que pasar por la disposición que en su día las partes establecieron en el contrato. Si es así, es derecho real.
- A vende una casa y A se reserva el derecho de hacer hoyos en la casa > se niega la inscripción en el registro porque no tiene trascendencia real. Se pretendía la trascendencia real de esa cláusula o estipulación, porque se puede constituir derechos reales de los que conocemos, y de los que no conocemos, serán meros subtipos de los que conocemos. Lo que las partes no pueden hacer es constituir tipos distintos, pero sí pueden configurar el derecho. El contenido del derecho real si puede ser regulado por las partes, pero nunca se cambiará el título del derecho real.
- B vende una casa y solo quiere que ésta se utilice para poner un centro educativo religioso, no se puede utilizar para nada más o B regala o dona la casa para esos fines.
Cuando se es titular del derecho de crédito, sobre aquellas cosas que se pueden exigir al otro, son aquello que se ha pactado, y eso constituye los derechos de crédito. Si me venden una casa y me dicen que el destino de la casa sea solo eso, eso vale, pero vale para las partes, y eso NO valdría para tercero, ni tiene tampoco acceso para el Registro. El Registro mira con lupa los pactos entre las partes, nunca inscribirá aquellas relaciones entre partes que no tienen trascendencia real o puedan tenerla. No se puede limitar la capacidad del propietario, que haga lo que quiera, salvo que haya habido pacto privado. Cuando hay un contrato oneroso, aquel que adquiere sin gravámenes para terceros. Si el tercero pone un bar, no podrá exigirle nada, pues no es un derecho real. Lo mismo que para el oneroso no caben limitaciones, si cabe para los gratuitos, y son inscribibles además. Ejemplo: si recibo por herencia finca y dentro de la transmisión se señala un modo en que se dice que el destino es tal, no solo cabe la revocación, sino que se podrá exigir a cualquiera que en su día que traiga causa y siempre que se haya inscrito en el Registro.
Art. 1255 CC > en derechos de crédito las partes pueden realizar negocios distintos de los previstos, son negocios jurídicos que participan de otros pero no están regulados, y las partes pueden regularlo como quieran. En cambio, en los derechos reales, las partes pueden darle el contenido que quieran, siempre que sean susceptible de ello, y teniendo en cuenta una serie de limitaciones.
Por ello, se deberá pasar si es un contrato típico.
- Ius in re  es un derecho sobre la cosa, es el poderío que otorga quien es titular de un derecho real sobre el contenido que otorga ese derecho real. El usufructuario hará lo que el derecho real diga que puede hacer.
- Ius ad rem  es un derecho a la cosa, es la expectativa jurídica de adquisición de un derecho real. Ejemplo: me venden un reloj, y yo en ese momento y con respecto al reloj, no tengo nada. Pero (art. 1450 CC) si pactamos ya el precio, le pago, y me dice que al día siguiente me lo dará  ahora tengo la expectativa jurídica de adquisición del derecho, tengo el derecho a la cosa. La posición jurídica que tengo es defendible dentro del punto de vista del derecho de crédito.
Artículo 1121 El acreedor puede, antes del cumplimiento de las condiciones, ejercitar las acciones procedentes para la conservación de su derecho  la conservación del derecho que va a adquirir. Existen los derechos de expectativas, la defensa de las expectativas jurídicas de adquisición, las ius ad rem.
El deudor puede repetir lo que en el mismo tiempo hubiese pagado.
Artículo 348 La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
Artículo 1473  dicotomía entre derecho de crédito y derecho real. El legislador señala la preferencia de un sujeto antes que otro. El derecho tiene que optar a quien otorgarle el derecho real.
Se entiende que el modo se da, y quien es más diligente y primero inscribe, el derecho lo prefiere, SIEMPRE QUE SEA POSEEDOR. Si ambos son poseedores, y ninguno inscribe, ambos tienen un ius ad rem, falta algo para completar el ítem, será el vendedor. No gana quien tiene más fuerza en el ius, sino en la política legislativa de aplicación de este art.
Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
- Ob rem  las vinculaciones o los títulos ob rem es la vinculación que se tiene sobre la cosa, no se podrá enajenar una cosa sin la otra. Es el título que queda vinculado por otro título.
Ejemplo: en un régimen de propiedad horizontal, el titular del elemento privativo es a su vez titular de los elementos comunes (pueden ser también solo de uso por parte del titular).
Además hay otra comunidad vinculada a esta (la de las plazas de aparcamiento). Puede ser que cada una de las fincas sea registral o que haya una participación. La vinculación ob rem significa que si el sujeto vende la casa, vende también la coparticipación que tiene en otra comunidad. Se trata de una vinculación sobre la cosa. No puede ser vender la casa y se reserve la plaza de aparcamiento.
 Obligaciones in facendo  aquellas obligaciones prop ter rem (siguen a la cosa) y que, con independencia de lo que sean, sabemos que  quien debe prestar o cumplir con esa obligación no es el deudor por el hecho de ser deudor, sino porque es titular de un derecho real. Y sea quien sea el titular del derecho real, será quien se considere persona deudora. El concepto de deudor se tiene por su afección a la cosa. Ejemplo: régimen de propiedad horizontal con las deudas de la comunidad, quien debe es el titular del bien, y no la persona que en su momento era el titular, sino quien lo es el momento; también sucede con el IBI (auténtica carga real que afecta a la finca y que el acreedor podrá dirigir la acción de reclamación de la cantidad, no quien era titular en su día, sino al titular actual). Son situaciones jurídico-intermedias, que no encajan muy bien con el carácter de derecho real.
DIFERENCIAS ENTRE DERECHO DE CRÉDITO Y DERECHO REAL - El derecho de crédito es un derecho de carácter personal que afecta en la relación entre dos sujetos (A  D). El derecho real es oponibilidad erga omnes, es oponible frente a todos, todos deben pasar por esa situación, afecta a todo el mundo, puedo perseguir la cosa de quien la tenga, es perseguible frente a todo el mundo.
- El derecho de crédito nace para extinguirse, el A lo que quiere es dejar de serlo, porque ello significa que el otro ha cumplido con su obligación, hay una sensación de temporalidad. En los derechos reales hay una idea de perpetuación, se quiere mantener la situación de dominio y titularidad sobre la cosa.
DIFERENCIA ENTRE DERECHO REAL Y DERECHO DE CRÉDITO DERECHO REAL Usucapión DERECHO DE CRÉDITO Pueden adquirirse por usucapión No pueden adquirirse por usucapión Caso de En caso de colisión, prevalece el La antigüedad colisión más antiguo (regla prior tempore preferencia no es razón de potior iure) Extinción Se extinguen si se destruye la cosa Teniendo por objeto una conducta (por sobre la que recaían (siendo ésta ejemplo, entregar una cosa), aunque se su objeto, no pueden subsistir sin haga imposible, por destrucción del la misma) objeto, no siempre se extinguen, si no que cuando de la imposibilidad es responsable el obligado, subsisten convertidos en el deber de abonar los daños y perjuicios que acarree el acreedor la imposibilidad de entregar lo debido Dirigirse contra Permiten dirigirse contra Solo podrá dirigirse contra el deudor, cualquiera (erga omnes) que tenga único obligado a la prestación la cosa objeto de los mismos Sujetos Solo hay un sujeto, el titular Hay dos sujetos, el activo o acreedor y el pasivo o deudor La trascendencia es el efecto que tiene el derecho, si es de carácter personal o bien de carácter real.
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