TEMA 8. CONTRATO DE COMPRA-VENTA (2017)

Apunte Español
Universidad Universidad Autónoma de Barcelona (UAB)
Grado Derecho - 2º curso
Asignatura Dret Civil III
Año del apunte 2017
Páginas 12
Fecha de subida 28/06/2017
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TEMA   8.   CONTRATO   DE   COMPRA­VENTA  Rige   el   principio   de  a   utonomía   privada   de   la   voluntad ,  hay   libertad.   Artículo   1255.   Los   contratantes   pueden   establecer   los   pactos,   cláusulas   y  condiciones   que   tengan   por  conveniente,   siempre   que   no   sean   contrarios   a  las   leyes,   a  la   moral   ni   al   orden   público.  1.   La   compraventa:   concepto   y  caracteres.   Compraventa   civil   y  mercantil.   Sujetos   y  capacidad.   Prohibiciones   de   comprar  Consideraciones   Generales  ● Regulación   de   la   compraventa.   El   contrato   de   compraventa   está   regulado   en   título   IV   libro   4º   del   CC.  Des   del   punto   de   vista   de   las   obligaciones   de   las   partes   ● (Artículo   1445.   Por   el   contrato   de   compra   y  venta   uno   de   los   contratantes   se   obliga   a  entregar   una   cosa  determinada   y  el   otro   a  pagar   por   ella   un   precio   cierto,   en   dinero   o  signo   que   lo   represente.  ● Características:  a.
b.
Consensual .  Para   que   nazca   el   contrato,   tiene   que   haber   un   acuerdo   de   voluntades.  (Préstamo:   no   basta   el   consentimiento,   sino   también   un   acto   físico   de   entrega)   Hay   que  distinguir   entre:  ■ Reales  ■ Formales:   Para   que   exista   como   tal,   ha   de   existir   como   tal.   En   la   compraventa,   se  suele   formalizar   como   medio   para   probar   el   contrato.   Se   requiere   la   forma   para   su  existencia.  A   Título   para   transmitir   el   dominio.  L   a   compraventa   es   un   título   para   transmitir.   T   ª   del   título  y   el   modo .  La   compraventa   es   la   causa   para   adquirir   el   modo,   que   es   el   acto   de   entrega.  ❖ Artículo   609.  L   a   propiedad   y  los   demás   derechos   sobre   los   bienes   se   adquieren   y  transmiten   por   la   ley,  por   donación,   por   sucesión   testada   e  intestada,   y p   or   consecuencia   de   ciertos   contratos   mediante   la  tradición.  ❖ Artículo   1095.  E   l   acreedor   tiene   derecho   a  los   frutos   de   la   cosa   desde   que   nace   la   obligación   de  entregarla.   Sin   embargo,   no   adquirirá   derecho   real   sobre   ella   hasta   que   le   haya   sido   entregada .  No   basta   el   contrato   de   compraventa,   es   necesario   que   exista   como   causa,   y  luego   el   acto   material   de   entrega.  ­ Derecho   comparado:   ­ ­ ­ Sistema   Alemán,   se   distinguen   el   acuerdo   causal,   por   un   lado,   independiente,   del   acuerdo  abstracto,   desconectado   de   la   causa   por   la   cual   hay   un   acuerdo   de   transmitir   y  adquirir.   Sistema   Austriaco:   Bienes   muebles   (Teoría   titulo   y  modo,   causa   y  entrega   de   la   cosa),   y  bienes   inmuebles   (Registro   de   la   propiedad)  Sistema   Francés:   El   comprador   se   con   en   titular   en   el   mismo   momento   de   firmar   el   contrato.  Progresiva   espiritualización   del   acto   de   entrega.   (entrega   simbólica,   en   vez   de   poseerlo   como   acto   de   entrega,   te  dan   las   llaves,   se   considera   que   el   propietario   ha   adquirido   la   propiedad)  c.
Bilateral.   Las   dos   partes   del   contrato   tienen   que   realizar   prestaciones.   (Pagar   la   cosa   y  realizar   la   entrega).   Obligación   para   las   dos   partes  d.
Oneroso .  Supone   un   aprovechamiento   para   las   dos   partes,   las   dos   partes   obtienen   beneficio.  Lucrativo  e.
Conmutativo .  Las   prestaciones,   determinadas,   se   conocen   des   del   principio   del   negocio  jurídico.   Antónimo   a  los   contratos   aleatorios   (en   el   momento   de   la   celebración   del   contrato,   no  se   sabía   el   beneficio   que   se   iba   a  obtener).  ■ Excepción:   Comprar   una   producción   agraria,   con   independencia   de   la   cantidad.   Sería  aleatorio,   se   asume   el   riesgo   por   parte   del   comprador.   Por   lo   tanto,   casi   siempre   es  conmutativo.        ● Clases:  a.
Civil   o  Mercantil  ■ Civil.   Finalidad   de   satisfacer   una   necesidad   tuya  ■ Mercantil.  S   erá   mercantil   cuando   (Intención   de   reventa   y  ánimo   de   lucro)   la   finalidad  del   comprador,   es   de   revenderla   para   obtener   beneficio.   Tiene   como   objeto,   comprar  una   cosa,   y  con   el   ánimo   de   revenderla,   sacar   beneficio.  b.
Por   razón   de  o   rigen .  Puede   ser  v   oluntaria   o n   ecesaria .  c.
Por   razón   de  f  orma .  Pública   (Una   deuda   que   sale   a  subasta)   o  Privada  d.
Por   razón   de   su  e   jecución .  Ordinaria   (Consumado   una   vez   entregado)   o  Suministro   (Luz,  agua..   una   prestación   periódica)  e.
Por   razón   de  o   bjeto .  Bien   inmueble   o  propiedad   intelectual   o  industrial  f.
Por   razón   del  s   ujeto .  Si   es   menor,   ausente   o  discapacitado.  Elementos   personales  1.
Sujetos   intervinientes.  C   omprador   y  vendedor.   2.
Requisitos   de   capacidad   de   estos   sujetos.   Distinción   entre   capacidad   para   comprar   (No   autorización)   y  para   vender   (Un   bien   inmueble,   de   un   determinado  valor,   un   bien   específico   que   no   va   a  pasar   otra   vez   con   el   mismo   valor)  ­ Menores .  (+16   si   que   se   puede   consentir).   ­ Artículo   1263.   No   pueden   prestar   consentimiento:   1.º   Los   menores   no   emancipados,   salvo   en  aquellos   contratos   que   las   leyes   les   permitan   realizar   por   sí   mismos   o  con   asistencia   de   sus  representantes,   y  los   relativos   a  bienes   y  servicios   de   la   vida   corriente   propios   de   su   edad   de  conformidad   con   los   usos   sociales.   2.º   Los   que   tienen   su   capacidad   modificada   judicialmente,  en   los   términos   señalados   por   la   resolución   judicial.  ­ Tutelados   (Es   necesaria   una   autorización)  ­ Curatela .  En   menores   emancipados,   sería   necesario   el   complemento   de   capacidad.  ­ Concursado .  Si   es   concurso   voluntario,   se   intervienen   las   facultades,   necesita   el   complemento.   si   es  necesario,   pierde   las   facultades,   y  por   tanto,   es   necesaria   la   intervención   directa   de   la   administración  concursal,   sin   que   el   concursado   pueda   hacer   algo.  ­ Personas   con  A   lzhéimer   no   incapacitadas .  No   bajo   tutela,   pero   necesita   actos   de   gestión   diarias,   en  este   caso,   el   guardador   de   hecho   puede   realizar   actos   de   administración   ordinaria,   no   puede   comprar   o  vender   inmuebles.  En   resumen,   para   comprar   en   estos   casos,   ningún   inconveniente.   Para   vender,   es   necesaria   una   autorización   o  complemento,   según   el   caso.  3.
Las   prohibiciones   de   compra   venta  Artículo   1458.  L   os   cónyuges   podrán   venderse   bienes   recíprocamente .  Anteriormente,   se   prohibía   que   se  vendieran   bienes   entre   sí.   Se   cambió   en   la   Ley   81.   A  cambio,   la   ley   concursal   hace   situaciones   de   fraude,   si  vende   bienes   a  familiares,   hay   una   presunción   de   fraude,   de   modo   que   el   acreedor   puede   restringir   los   contratos  de   compraventa  Artículo   1459.  N   o   podrán   adquirir   por   compra,   aunque   sea   en   subasta   pública   o  judicial,   por   sí   ni   por   persona  alguna   intermedia:   1.º   Los   que   desempeñen   algún   cargo  t utelar ,  los   bienes   de   la   persona   o  personas   que   estén   bajo   su   guarda   o  protección.   2.º   Los  m   andatarios ,  los   bienes   de   cuya   administración   o  enajenación   estuviesen   encargados.   3.º   Los   albaceas ,  los   bienes   confiados   a  su   cargo.   4.º   Los   empleados  p   úblicos ,  los   bienes   del   Estado,   de   los   Municipios,   de   los   pueblos   y  de   los   establecimientos  también   públicos,   de   cuya   administración   estuviesen   encargados.   Esta   disposición   regirá   para   los   Jueces   y  peritos   que   de   cualquier   modo   intervinieron   en   la   venta.        5.º   Los   Magistrados,   Jueces,   individuos   del   Ministerio   Fiscal,   Secretarios   de   Tribunales   y  Juzgados   y  Oficiales   de  Justicia,   los   bienes   y  derechos   que   estuviesen   en   litigio   ante   el   Tribunal,   en   cuya   jurisdicción   o  territorio  ejercieran   sus   respectivas   funciones,   extendiéndose   esta   prohibición   al   acto   de   adquirir   por   cesión.   Se   exceptúa   de   esta   regla   el   caso   en   que   se   trate   de   acciones   hereditarias   entre   coherederos,   o  de   cesión   en  pago   de   créditos,   o  de   garantía   de   los   bienes   que   posean.   La   prohibición   contenida   en   este   número   5.º  comprenderá   a  los   Abogados   y  Procuradores   respecto   a  los   bienes   y  derechos   que   fueren   objeto   de   un   litigio   en  que   intervengan   por   su   profesión   y  oficio.  El   fundamento   de   estas   prohibiciones   para   evitar   el   conflicto   de   intereses.   Una   persona   en   una   situación   de  poder   respecto   de   otra,   no   pueda   crear  ● Artículo   151   Prohibición   de   adquirir   bienes   y  derechos   de   la   masa   activa  1.   Los   administradores   concursales   no   podrán   adquirir   por   sí   o  por   persona   interpuesta,   ni   aun   en   subasta,   los  bienes   y  derechos   que   integren   la   masa   activa   del   concurso.  2.   Los   que   infringiere   la   prohibición   de   adquirir   quedarán   inhabilitados   para   el   ejercicio   de   su   cargo,   reintegrarán  a   la   masa,   sin   contraprestación   alguna,   el   bien   o  derecho   que   hubieren   adquirido   y  el   acreedor   administrador  concursal   perderá   el   crédito   de   que   fuera   titular.  3.   Del   contenido   del   auto   por   el   que   se   acuerde   la   inhabilitación   a  que   se   refiere   el   apartado   anterior   se   dará  conocimiento   al   registro   público   previsto   en   el   artículo   198.  4.
Terceros   interesados   en   la   compra   venta  1) El  c   ónyuge   o  pareja   de   hecho,   si   se   pretende   vivir   en   la   vivienda   familiar,   no   puede   venderla,   sin   el  consentimiento   de   la   otra   persona.   (Artículo   1320.  P   ara   disponer   de   los   derechos   sobre   la   vivienda  habitual   y  los   muebles   de   uso   ordinario   de   la   familia,   aunque   tales   derechos   pertenezcan   a  uno   solo   de  los   cónyuges,   se   requerirá   el   consentimiento   de   ambos   o,   en   su   caso,   autorización   judicial.   La  manifestación   errónea   o  falsa   del   disponente   sobre   el   carácter   de   la   vivienda   no   perjudica   al   adquirente  de   buena   fe .)    2) Derecho   de   adquisición   preferente.   Se   vende   un   piso,   y  se   tiene   en   copropiedad   con   un   hermano,   si  se   vende   un   50%   tiene   un   derecho   de   preferencia   o  de   trato,   puede   resolver   el   contrato   de  compraventa,   haciendo   el   mismo   pago   al   que   le   ha   pagado,   y  se   queda   todo.  2.   Objeto:   la   cosa   y  el   precio.   La   venta   de   bienes   futuros  ● La  c  osa ,  puede   ser   cualquier   bien   mueble   o  inmueble,   cosas   específicas,   bienes   incorporales   (energía).  Por   lo   tanto,   no   puede   ser   objeto   de   compraventa   aquello   que   no   es   lícito,   posible   o  existente   (o   cosa  cuya   existencia   se   espere   en   un   futuro   (Contrato   con   condición   suspensiva   (Vendedor   asume   el   riesgo);  Compraventa   de   la   Esperanza   (Comprador   asume   el   riesgo));   Si   ya   no   es   existente,   el   contrato   es   nulo)  Artículo   1460:  S   i   al   tiempo   de   celebrarse   la   venta   se   hubiese   perdido   en   su   totalidad   la   cosa   objeto   de   la   misma,  quedará   sin   efecto   el   contrato.   Pero   si   se   hubiese   perdido   sólo   en   parte,   el   comprador   podrá   optar   entre   desistir  del   contrato   o  reclamar   la   parte   existente,   abonando   su   precio   en   proporción   al   total   convenido.   ● El  p   recio,  e   l   dinero   que   tiene   que   pagar   el   comprador.   Requisitos:   ○ Precio  v   erdadero ,  es   decir,   que   exista.   (Anteriormente,   se   hacían   compraventas   simuladas  encubriendo   donaciones,   porque   el   tipo   fiscal   era   más   amplio)  ○ Determinado   o D   eterminable .  Determinable   cuando   se   sujeta   a  una   substancia   objetiva,   y  en  ningún   caso   se   puede   dejar   la   determinación   del   precio   a  opción   de   una   de   las   partes.   Art.  1449   CC  “  El   señalamiento   del   precio   no   podrá   nunca   dejarse   al   arbitrio   de   uno   de   los  contratantes”  ○ Signo   que   lo   represente.   Dinero   en   metálico.   En   la   compraventa,   hay   obligación   de   mencionar  el   medio   del   pago.  ○ Precio  j usto .  CC,   basado   en   economia   liberal,   deja   plena   autonomía   de   voluntad.   CCCat,  lesión  u   ltra   dimidium  “ e  l   enajenante   haya   sufrido   lesión   en   más   de   la   mitad   del   justo   precio,   serán  rescindibles   a  su   instancia,   aunque   en   el   contrato   concurran   todos   los   requisitos   necesarios   para   su  validez”        Arras  Garantía   en   el   caso   de   que   se   pierda   dinero.   Se   protege   al   vendedor.   Dos   funciones:   Confirmatorias   o  Penitenciales/   Desistimiento.  ­ ­ Arras  C   onfirmatorias .  Pretenden   servir   como   prueba   de   celebración   del   contrato   y  como   anticipación  del   pago.   Ordinario.  Arras   de  D   esistimiento .  Si   se   echa   atrás,   se   pierde   el   dinero   o  se   doble   el   pago,   según   sea   comprador  o   vendedor.   Pacto   expreso.
  3.   La   venta   de   bienes   ajenos:   régimen   jurídico.   La   pluralidad   de  ventas   de   un   mismo   bien   La   venta   de   bienes   ajenos,   algo   de   lo   que   no   soy   propietario.   Hay   que   tener   en   cuenta   si   es   admisible   o  no;   Art.   1461   CC  “  El   vendedor   está   obligado   a  la   entrega   y  saneamiento   de   la   cosa   objeto   de   la   venta.”  C   ivilmente,  es   válido.   En   tema   registral,   Según   el  p   rincipio   de   tracto   sucesivo ,  si   en   el   registro   de   la   propiedad   aparece  como   propietario,   estará   protegido.  Efectos :  Por   tanto,   es   válida   la   venta   de   bienes   ajenos.  ­ Cuando  n   o   se   puede  c   umplir   con   la   entrega.   Que   pasa   si   se   celebra   un   contrato   de   bienes   ajenos,   se  puede   resolver   el   contrato,   no   está   obligado   a  pagar,   y  pedir   indemnización.    (Art.   1124   CC  “  La   facultad  de   resolver   las   obligaciones   se   entiende   implícita   en   las   recíprocas,   para   el   caso   de   que   uno   de   los  obligados   no   cumpliere   lo   que   le   incumbe.”  ­ Cuando   si   se   puede  c   umplir   con   la   entrega,   si   el   verdadero   propietario   ejerce   una   acción  reivindicatoria,   se   podrá   hacer   el   saneamiento   y  se   tendrá   que   reparar   el   perjuicio   económico   realizado.  ­ El   que   compra   la   cosa   ajena   puede   llegar   a  ser   propietario   de   manera   instantánea,  A   dquisiciones   a  non   domino .  Vendiendo   una   cosa   ajena,   el   comprador,   siempre   en   buena   fe,   se   convierte   en  propietario   automático   de   la   cosa.   Prima   el   registro   de   la   propiedad.  Pluralidad   de   ventas   de   un   mismo   bien  La   doble   venta   o  pluralidad   de   ventas   de   un   mismo   bien   es,   básicamente,   que   el   propietario   hace   dos   ventas   del  mismo   objeto.   La   finalidad   de   la   norma   es   determinar,   en   los   diferentes   contratos,   quien   va   a  ser   el   propietario.  Régimen   Jurídico   distinto   para   bienes   muebles   y  para   bienes   inmuebles  Artículo   1473.  S   i   una   misma   cosa   se   hubiese   vendido   a  diferentes   compradores,   la   propiedad   se   transferirá   a  la  persona   que  p   rimero   haya   tomado   posesión   de   ella   con   buena   fe,   si   fuere   mueble .  Si   fuere  i nmueble ,  la   propiedad   pertenecerá   al   adquirente   que   antes   la   haya   inscrito   en   el   Registro.  Cuando   no   haya   inscripción,   pertenecerá   la   propiedad   a  quien   de   buena   fe   sea   primero   en   la   posesión;   y,  faltando   ésta,   a  quien   presente   título   de   fecha   más   antigua,   siempre   que   haya   buena   fe.   En   los   bienes   inmuebles,   hasta   el   2007,   el   tribunal   acudía   al   criterio   de  t  emporalidad ,  si   las   ventas   eran  simultáneas   en   el   tiempo.   Si   pasaba   un   cierto   tiempo,   consideraban   que   no   era   una   doble   venta,   sino   una   venta  de   cosa   ajena,   y  la   segunda   venta   no   estaba   protegido.  Después   de   2007,   queda   protegido   el   primero   que   lo   deja   inscrito   en   el   Registro   de   la   propiedad,   con   los  requisitos   (Buena   fe,   a  título   oneroso..)   4.   Obligaciones   del   vendedor:  ­ Entregar   la   cosa   vendida   (Entregar)  ­ ­ En   tanto   que   no   la   entrega,   conservarla   (Conservar)  Prestar   saneamiento.   (Saneamiento)        1º  C   onservación :  ● Si   se   produce   la   pérdida   por   el  c   omprador   ,  tendrá   la   obligación   de   pagar   el   precio.   ● Esto   dependerá   de   la   causa   de   la   pérdida   de   la   cosa   (Con   mala   fe,   si   ha   incurrido   en   mora,   o  se   ha  entregado   la   cosa   a  más   de   una   persona),   puesto   que   es   una   conducta   dolosa   por   parte   del  v   endedor ,  no   tendrá   que   pagar   nada   el   comprador.  ● Si   la   pérdida   se   da   por  c   aso   fortuito   o  la   fuerza   mayor   (T.   Derecho   Romano),   el   comprador   está  obligado   a  pagar   el   precio.   El   comprador   se   aprovecha   de   lo   positivo,   también   de   lo   negativo.   (En   el  caso   de   cosas  e   specíficas ).   Para   las   cosas  f ungibles ,  el   comprador   no   tendrá   que   pagar   el   precio   en  tanto   que   no   se   haya   puesto   a  disposición   del   comprador   y  separada   del   resto.  ● Cuando   se   produce   la   pérdida   de   la   cosa   entre   la   celebración   y  la   entrega   de   la   cosa.   Si   el   comprador  tiene   o  no   que   pagar   el   precio,   lo   hará   según   la   causa.  2º  E   ntrega :  Lo   fundamental   de   la   entrega   es   que   el   comprador   adquiera   los   efectos   jurídicos   de   esa   entrega   (Ser  propietario).  Formas   de   la   entrega:  ­ ­ ­ ­ Tradicional   o  Clásica;   Entrega   física   o  real  d   e   la   cosa.   Entrega  s  imbólica   o  fingida ,  la   entrega   de   una   cosa   que   representa   la   que   verdaderamente   se   ha  comprado.   (1463)  Entrega  I nstrumental ;  por   el   otorgamiento   de   escritura   pública.   Si   la   compraventa   se   da   en   escritura  pública,   se   entiende   que   el   comprador   ya   se   ha   hecho   propietario   de   la   cosa.  Quasi   tradición ,  para   cosas   incorporales.  El  o   bjeto   de   la   entrega,   todo   aquellos   que   se   ha   pactado.   Se   plantea   el   problema   que   en   fincas   o  pisos   no  tienen   en   realidad   los   metros   pactados,   en   esos   casos,   el   legislador   distingue   según   se   haya   fijado   el   precio   (En  función   de   metros   o  en   función   del   interés   en   la   finca).   Cuando   no   se   tienen   los   metros.  ­ ­ Cuando   se   ha   fijado   el   precio   en   función   a  la   casa ,  y  tiene   menos   metros,   no   se   puede   pedir   dinero.  Cuando   se   ha   fijado   el   precio   en   función   de  m   etros ;  el   CC   establece   que   si   es   menor   en   un   10%,   solo  se   tiene   derecho   a  reclamar   el   precio,   no   a  la   resolución   del   contrato.   Si   es   mayor   en   un   5%,   se   tiene  derecho   a  reclamar   el   precio.  3º  S   aneamiento  ­ Saneamiento   por  e   vicción  (Significado)   El   legislador   pretende   .  Cuando   el   comprador   pierde   la   cosa   ,  porque   un   tercero   ha   aplicado   un  mejor   derecho   que   el.   Operan   en   el   plano   civil.  Artículo   1475. Tendrá   lugar   la   evicción   cuando   se   prive   al   comprador,   por   sentencia   firme   y  en   virtud   de   un  derecho   anterior   a  la   compra,   de   todo   o  parte   de   la   cosa   comprada.   El   vendedor   responderá   de   la   evicción  aunque   nada   se   haya   expresado   en   el   contrato.   Los   contratantes,   sin   embargo,   podrán   aumentar,   disminuir   o  suprimir   esta   obligación   legal   del   vendedor.   El   comprador   puede   renunciar,   sino   se   pacta   lo   contrario,   el   vendedor   tendrá   que   responder   por   el   saneamiento.  Puede   haber   renúncia  s   imple   (igualmente   tendrá   que   pagar   el   precio)   o c   ualificada   (El   vendedor   entienda   que  hay   un   riesgo   de   evicción   y  que   se   someta   a  las   consecuencias,   tendrá   que   devolver   al   precio)  Requisitos :  ­ Cuando   se   ejercita   la   acción,   ha   de   haber   una   notificación   al   vendedor   de   los   efectos   de   la   demanda.  ­ Sentencia   firme.  Efectos:   El   vendedor   devuelve   el   precio,   devuelve   el   contrato,   los   frutos,   las   inversiones   que   se   han   hecho.   Se  protege   al   comprador   que   se   ha   visto   privado   de   la   cosa.  ­ Saneamiento   por  v  icios  o   cultos  (Significado)   Cuando   el   objeto   tiene   un   estado   diferente   al   pactado.   Tu   compras   una   cosa   pensando   que   tiene  unas   características   distintas.  Características :  ­ ­ ­ Ha   de   ser   oculto,   es   decir,   no   perceptible   a  la   vista  Anterior   a  la   compra  Grave,   que   afecte   a  la   autoridad   de   la   cosa  Aº   Régimen   General  Derechos   del   comprador   cuando   identifica   los   vicios   de   la   cosa   comprada  ­ ­ Si   lo   descubre  a   ntes   de   la   pérdida   de   la   cosa:   Podrá   resolver   el   contrato   o  recibir   una   rebaja   del   precio  Si   lo   descubre  d   espués   de   la   pérdida   de   la   cosa:   El   comprador   puede   reclamar   el   precio,   los   gastos   del  contrato,   y  si   ha   actuado   de   mala   fe   el   vendedor,   podrá   solicitar   daños   y  perjuicios.  Reglas   especiales:  ­ ­ Si   se   compra   en   subasta   pública,   no   se   tendrá   derecho   ni   a  saneamiento   ni   a  reclamar.  Si   eres   un   técnico,   que   podrás   fácilmente   observar   los   fallos,   tampoco   se   podrá   reclamar.  Problemas   en   la   práctica:  El   plazo   de   prescripción   para   reclamar   son   muy   cortos   (6   meses).   El   Tribunal   Supremo   ha   habilitado   una   acción,  de   tal   manera   que   el   plazo   de   prescripción   cambia   a  15   años.  Bº   Régimen   de   Gravámenes   ocultos  Hay   una   servidumbre   de   paso   o  de   desagüe,   si   se   descubre   con   posterioridad   al   contrato,   el   CC   se   rige   por   un  criterio   de  t  emporalidad .  Si   en   un   plazo   de   1  año   se   descubre,   se   podrá   resolver   o  rebajar   el   precio.   Si   es   más  allá   de   1  año,   solamente   podrá   pedir   la   rebaja   proporcional   en   el   precio.  5.   Obligaciones   del   comprador  ­ ­ Pago   del   precio   de   la   cosa   vendida   (Fundamental)  En   la   práctica,   se   paga   el   Impuestos   de   transmisiones,   al   notario..   (Adicionales)  Pago   del   precio  Garantías   respecto   del   comprador:  ­ Acción   reivindicatoria   contra   el   vendedor,   se   podrá  s   uspender   el   pago,   aún   no   habiendo   pagado   el  precio.   Se   perjudica   al   vendedor,   porque   éste   se   desprende   de   la   cosa,   y  realmente   no   ha   sido   privado  de   la   cosa   el   comprador.   El   comprador   ha   de   consignar   el   precio.   Se   puede   suspender   en   caso   que   sea  perturbado.  Garantías   respecto   del   vendedor:  ­ Garantías   Legales ,  ante   una   posible   situación   de   insolvencia   del   comprador.   Podrá   suspender   la   cosa  vendida   en   tanto   que   no   reciba   el   pago   del   precio.   (1467)   o  (1503,   donde   el   vendedor   podrá   resolver   el  contrato).  ­ Garantías   Convencionales ,  ante   la   posibilidad   de  h   ipotecar  (  pacto   expreso)   o t ransmitir   el   dominio  sujeta   a  condición   suspensiva   (excepción   a  la   teoría   del   título   y  el   modo;   porque   el   vendedor   sigue  siendo   el   propietario.   Hay   contrato   y  hay   entrega   pero   hay   una   condición   suspensiva   hasta   que   no   se  pague   el   precio)   o  condición  r  esolutoria ,  donde   el   contrato   queda   resuelto   si   no   hay   pago,   sin   embargo,  el   comprador   si   que   es   propietario.   (pacto   tácito)  El   pacto   de   reserva   de   dominio  Condición   resolutoria  Que   el   vendedor   haya   cumplido   sus   obligaciones,   notifique   su   voluntad   de   resolver   el   contrato,   y  si   hay  oposición,   se   ha   de   ir   a  la   via   judicial.  Se   tiene   que   dar   un   incumplimiento  d   oloso   por   parte   del   comprador.  Se   restituye   a  la   situación   anterior   del   contrato.      7.   Compra­venta   a  carta   de   gracia.  Una   compraventa   normal   a  la   que   se   añade   un   pacto   adicional   (El   vendedor   se   reserva   a  recuperar   la   cosa  vendida).   Carta   de   Gracia =  Derecho   a  recuperar   la   cosa   vendida  Cuestiones:  1.
El   comprador,   es   un  v  erdadero   propietario ?  Temporalmente,   si,   pero   existe   una   amenaza   de   resolución  por   parte   del   vendedor.  2.
Qué   derechos   ostenta   el   vendedor,   un   derecho   personal   o  real ?  El   derecho   personal   es   una   persona  sobre   otra,   y  en   el   derecho   real,   es   un   derecho   sobre   la   cosa,   erga   omnes.   Es   un   derecho   real,   sobre   la  cosa   (326.4),   que   incluso   se   puede   vender   la   carta   de   gracia   o  incluso   hipotecarla.  3.
Derecho  i ndefinido   o t emporal ?  Es   temporal,   los   derechos   reales,   generalmente,   se   tienen   que   limitar  en   el   tiempo.   (Límite   temporal:   En   derecho   común,   10   años­   4  años.   En   cataluña,   en   bienes   muebles   (6  ­3   años),   bienes   inmuebles   (30­20   años)  Es   un   derecho   indivisible ,  no   se   puede   ejercitar   el   derecho   a  recuperar   la   cosa   vendida   sobre   una  parte.   El   Código   Civil   pretende   evitar   situaciones   de   comunidad   de   bienes.   A  excepción   de   que   se  hayan   vendido   varias   cosas,   hay   un   derecho   a  recuperar   de   manera   separada,   si   se   ha   fijado   un   precio  separado   para   cada   una   de   las   cosas  4.
Efectos  ­ Se   puede   ejercer   la   compraventa   por   carta   de   gracia,   ante   compraventa,   embargo   o  hipoteca.  8.   La   venta   en   función   de   garantía  Ejemplo:   Se   deben   50.000   euros,   y  no   se   tiene   liquidez   suficiente.   Se   transmite   la   propiedad   de   mi   casa   y  eres  propietario,   y  si   el   dia   de   devolver   el   dinero   se   tiene   el   dinero,   se   devuelve   la   propiedad.  Diferencia   con   la   dación   en   pago:   Yo   te   debo   50.000   y  no   te   puedo   pagar,   te   transmito   la   propiedad   de   mi   casa,   y  las   deudas   se   extingue.   En   la   VFG,   la   deuda   inicial   subsiste.   En   cambio,   la   DP   queda   pagada   la   deuda.   (Se  atiende   a  la   finalidad   de   negocio:   de   garantía   o  de   pago)  Cuestión   fundamental:   si   se   ha   admite   la   función   de   garantía   o  no?   No   se   admite   porque   el   legislador   entiende  que   hay   una   causa   falsa,   la   finalidad   de   negocio   jurídico   es   de   garantía,   pero   se   está   transmitiendo,   entiende  que   hay   un   negocio   simulado.  No   se   admite   por   el   “P   acto   comisorio”  :   Al   acreedor   no   le   permite   quedarse   las   cosas   en   garantía,   y  por   la  desproporcionalidad .  Además,   puede   perjudicar   a  acreedores   posteriores.  9.   Fuera   del   programa  El   derecho   administrativo   se   va   mezclando   con   las   normas   civiles.   ( “cédula   de   habitabilidad” )  Opción   de   compra:   se   concede   la   posibilidad   de   que   en   el   plazo   de   4  años   tu   decidas   unilateralmente   decidas  celebrar   el   contrato,   el   vendedor   está   vinculado   y  obligado.   “reserva”   de   celebración   de   un   plazo   de  compraventa.                  ...

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