El sistema registral español (0)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Derechos Reales
Año del apunte 0
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Fecha de subida 05/06/2014
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III. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD TEMA 6. EL SISTEMA REGISTRAL ESPAÑOL 6.1 Los sistemas registrales 6.2 Organización registral 6.3 El Derecho registral formal y material APUNTES MANUAL 6.2 LA ORGANIZACIÓN REGISTRAL El Registro de la propiedad depende del Ministerio de Justicia. Todos los asuntos referentes a él están encomendados – dentro de dicho Ministerio- a la Dirección General de los Registros y del Notariado.
Si bien en su unidad como organismo, el Registro es llevado, no por una única oficina sino por muchas que funcionan distribuidas en todo el territorio nacional, correspondiendo, en principio, a cada una la registración de lo relativo a la propiedad inmueble enclavada en su circunscripción o territorio donde radiquen los BI que se trate.
Dichos Registros están cada uno a cargo de un Registrador, que tiene el carácter de funcionario público a todos los efectos legales, y cuyo conjunto forma el Cuerpo de Registradores de la propiedad.
6.3 EL DERECHO REGISTRAL FORMAL Y MATERIAL Respecto del contenido del Derecho Registral tenemos un Derecho Registral Formal, el que se refiere a los órganos y al procedimiento; y por otro lado, un Derecho Registral Material, relativo a los efectos que produce la toma de razón. Ergo: todo el Derecho Registral abarca esas dos grandes partes, que lógicamente forman el “contenido” del Derecho Registral.
Vale decir que el Derecho Registral formal comprende al ente u órgano que realiza la toma de razón, es decir, a los propios Registros. Ello además del procedimiento que se hace para lograr la mentada inscripción registral (en puridad “toma de razón”).
Mientras que el Derecho Registral material se refiere a las consecuencias jurídicas -efectos- que van a producirse con la mentada toma de razón. Aquí ya nos estaremos relacionando con los Derechos sustanciales. Es claro que el tipo de Derecho de fondo dependerá del Registro de que se trate (Derecho civil  Registro inmobiliario).
APUNTES CLASE Artículo 605 El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles.
Hay una doble regulación en muchos aspectos respecto de los BI. La regulación propia que se contiene con carácter general en el CC, y la regulación que también de derecho sustantivo, no solo formal, se contempla en la legislación hipotecaria (aunque no se refiera solo a hipotecas).
Hay doble dualidad de legislaciones tanto es, la del sistema hipotecario español, que no es ni supletorio ni preferente. Están al mismo nivel porque es derecho sustantivo a pesar de no estar dentro del CC. Es cierto que el CC establece que se regulará por la legislación hipotecaria los aspectos propios formales y sustantivos, pero siempre esta legislación será respetuosa con la legislación civil. Parten de los mismos principios. La legislación hipotecaria parte también del principio y exigencia del título y el modo. No hablamos de dos legislaciones distintas, sino de la misma legislación. Si existe, por lo tanto, alguna incongruencia, tenemos que tener en cuenta que estamos ante una misma legislación en cuerpos distintos.
Artículo 608 Para determinar los títulos sujetos a inscripción o anotación, la forma, efectos y extinción de las mismas, la manera de llevar el Registro y el valor de los asientos de sus libros, se estará a lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.
¿Qué es el Registro? ¿Qué sistemas Registrales hay? En derecho romano no se llegó a la configuración, quizá porque tampoco existía la necesidad, de una estructura estatal como es el registro, para organizar un sistema de inscripción de derechos reales inmobiliarios que afectasen a las fincas, a los inmuebles, para dar publicidad. La finalidad del registro es la publicidad, publicar titularidades. En derecho romano no existía un sistema de registros. Había señales o supuestos en que se podía dar una mayor o menor publicidad a actos traslativos, como por ejemplo, sucedía con la posibilidad de que las fincas fueran valladas, o se pusieran mojones. No existía una organización administrativa que diera lugar a la necesidad de la inscripción ni que cualquier persona pudiera acudir para ver que titularidades estaban registradas.
La emancipatio era un supuesto de transmisión de derechos reales con 6 testigos. Los otros 5 eran los que atestiguaban y después podían dar fe de la existencia de la venta y, por lo tanto, de la constitución del derecho real. Este sistema de transmisión. Esta sistema se queda en el derecho clásico. La in iure cessio una persona podía señalar la existencia de constitución del derecho y se otorgaba por decisión administrativa el título que se pretendía. Esto tampoco llego al sistema justinianeo. Solo llego a este sistema el sistema de la traditio, en la cual no existía ningún tipo de autoridad ni formas solemnes, únicamente estaba el vendedor y el comprador para que éste último se hiciera propietario.
¿De dónde viene la necesidad de tener que incorporar un sistema registral a un sistema jurídico? La necesidad parte de que, tratándose de BM, hay una apariencia de titularidad que se tiene por el contacto por la cosa. Pero de los BI se hace necesario conocer la identidad del sujeto para que aquel que lo adquiera sepa que lo está adquiriendo de aquel que es dueño. Además saber si la propiedad estaba libre o había cargas. Pues las cargas no existen en las fincas, salvo que sea una servidumbre aparente. La existencia de cargas solo se podía conocer si éstas se inscribían. Es una necesidad que lo exige el tráfico jurídico, la necesidad de conformar y asegurar que las transacciones se realizan adecuadamente, y no hay mejor manera que el Estado organice un sistema que sirva para señalar la identidad de quien es titular y la existencia de los derechos reales que puedan afectar a esa finca. Para que cualquier tercero sepa lo que hay, y sepa a quien se lo está comprando, sin asumir más riesgos de los que se puedan derivar de la titularidad o adquisición de derechos reales.
Año 1946 > Ley hipotecaria vigente > es una muy buena ley. Es técnica. Es buena porque no ataca al derecho sustantivo, no ataca al CC, sino que lo complementa. Además, mantiene los principios sustantivos del Derecho civil español, no los modifica. Además, elige de entre los distintos sistemas quizás lo mejor del sistema francés y sistema alemán, nuestra LH es en gran medida fruto del sistema alemán de registros, aunque con notables diferencias.
Es técnicamente buena porque además se basa en algo que se deben basar las leyes, en ser congruente con sus propios principios, y la LH tiene sus principios. Esto no significa que no haya principios que puedan ser incongruentes unos con otros o tengan un difícil acomodo.
TRES GRANDES SISTEMAS REGISTRALES MUNDIALES Por la necesidad de que el tráfico debe ser seguro, mundialmente existen sistemas registrales.
Desde el punto de vista de la adquisición de los derechos reales: 1- SISTEMA FRANCÉS: sistema de la transcripción (le siguen los belgas, italianos, entre otros). Es el sistema del solo consenso, es decir, la propiedad se adquiere por y en virtud del negocio jurídico traslativo. Así, en un contrato de CV, cuando comprador y vendedor consienten en obligarse, en ese preciso momento, el comprador deviene propietario de la cosa. Hay un momento que el vendedor, que todavía no ha cumplido con su obligación, está obligado a entregar cosa ajena, cosa propia del comprador, porque éste ya ha devenido propietario.
En el Registro, se instaura el sistema de la transcripción, de inoponibilidad de lo no inscrito. Esto supone que el Registro publica titularidades, pero no es obligatorio inscribir, es recomendable. Pero si no está inscrito un derecho, es inoponible frente al titular no inscrito.
En todo sistema registral hay dos sujetos que pueden ser protegidos: uno de ellos el titular registral (protegido por el sistema alemán y el sistema anglosajón), pero el otro gran sujeto que merece la protección es el tercero hipotecario, es la gran figura del registro. El titular registral que consta como propietario en el Registro o como acreedor hipotecario. El tercer hipotecario es aquel sujeto que ahora constará también en el Registro porque ha inscrito su derecho en el Registro, al haberlo adquirido de alguien que constaba en el Registro (este es el que se preferirá incluso respecto al verdadero dueño, y el que se prefiere en el sistema español).
2- SISTEMA ALEMÁN: sistema de la exactitud registral (le siguen suizos, austríacos, holandeses, entre otros) 3- SISTEMA AUSTRALIANO: (le siguen, en cierta medida, y todos con muchas variantes, los americanos por ejemplo) sistema de 1857, a partir de las anotaciones de Torrens, se dictó la ley que a partir de entonces, en el mundo anglosajón se rigen por este sistema.
El sistema español se parece al alemán, pero con importantes efectos del sistema francés. Por el contrario, no se parece nada al sistema australiano.
En un sistema latino, continental, la creencia de que el sujeto que se tiene delante le dice la verdad, es mínima, por ello se instauró el sistema notarial, debe venir una tercera persona y dar fe de que esos sujetos en ese día dicen eso, quieren decir eso, y además quieren hacer lo que dicen que quieren hacer. Mediante el instrumento de fe, el documento notarial, tiene acceso al Registro, por ello, debe haber una persona que debe calificar ese documento. No se inscribe el documento, sino aquellas puntualizaciones que son lo que en la inscripción deben constar, solo aquellas que puedan tener efectos sobre terceros.
En cambio, el sistema anglosajón, parece ser que existe una consciencia de exactitud y veracidad de las personas cuando entablan negocios entre ellos. Esto supone que no se necesitan notarios, no hay un cuerpo de notarios ni en el sistema en el inglés ni en el sistema americano. En este sistema te dan título, un documento, y eres propietario porque tienes el documento. La carencia de notario se suple con el seguro, y por ello es más caro. Hay un seguro, que para el caso de que no sean las cosas que para aquél que adquiere se lo han venido, entonces el registrador responde debiendo satisfacer los daños y perjuicios causados al sujeto, y lo hace en su nombre el seguro. El sistema anglosajón protege al titular inscrito, no intenta proteger tanto al tercero hipotecario. Tanto así que si no está inscrito no es titular en los sistemas constitutivos, como es el sistema anglosajón.
20 LH > tracto sucesivo > para poder inscribir el derecho deben constar previamente el derecho de los transmitentes Artículo 20 Para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos.
En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los Registradores denegarán la inscripción solicitada.
Cuando no resultare inscrito a favor de persona alguna el expresado derecho y no se acredite fuere inscribible con arreglo al artículo 205, los Registradores harán anotación preventiva a solicitud del interesado, la cual subsistirá durante el plazo que señala el artículo 96 de esta Ley.
No será necesaria la previa inscripción o anotación a favor de los mandatarios, representantes, liquidadores, albaceas y demás personas que con carácter temporal actúen como órganos de representación y dispongan de intereses ajenos en la forma permitida por las leyes.
Tampoco será precisa dicha inscripción previa para inscribir los documentos otorgados por los herederos:  - Primero Cuando ratifiquen contratos privados realizados por su causante, siempre que consten por escrito y firmados por éste - Segundo Cuando vendieren o cedieren a un coheredero fincas adjudicadas pro indiviso a los vendedores o cedentes, pero en la inscripción que se haga habrá de expresarse dicha previa adjudicación pro indiviso con referencia al título en que así constare - Tercero Cuando se trate de testimonios de decretos de adjudicación o escritura de venta verificada en nombre de los herederos del ejecutado en virtud de ejecución de sentencia, con tal que el inmueble o derecho real se halle inscrito a favor del causante.
Cuando en una partición de herencia verificada después del fallecimiento de algún heredero, se adjudiquen a los que lo fuesen de éste los bienes que a aquél correspondían, deberá practicarse la inscripción a favor de los adjudicatarios, pero haciéndose constar en ella las transmisiones realizadas.
No podrá tomarse anotación de demanda, embargo o prohibición de disponer, ni cualquier otra prevista en la ley, si el titular registral es persona distinta de aquella contra la cual se ha dirigido el procedimiento. En los procedimientos criminales podrá tomarse anotación de embargo preventivo o de prohibición de disponer de los bienes, como medida cautelar, cuando a juicio del juez o tribunal existan indicios racionales de que el verdadero titular de los mismos es el imputado, haciéndolo constar así en el mandamiento.
Hay sistemas que la inscripción es obligatoria y otros que no lo es. Obligatoria en lo referente si es y tiene carácter constitutivo, es decir, si está inscrito hay derecho, si no está inscrito no hay derecho.
El sistema español, por ejemplo, no tiene carácter constitutivo. Pero se presume que el titular inscrito es titular en la medida que está inscrito. A excepción de la hipoteca, que sí tiene carácter constitutivo, pues no habrá hipoteca si no está inscrita, que existirá hasta que se cancele el asiento de la hipoteca.
El Registro existe en la medida que publica derechos y titularidades, porque declara su existencia. Porque declara su existencia y no constituye derechos, hay dos realidades: - La realidad registral: tal y como consta en el Registro - La realidad extra registral: tal y como son las cosas fuera del Registro El derecho debe preferir a un sujeto, y lo hará aplicando ciertas reglas. Protegerá al tercero hipotecario, al tercero que confía en el Registro (DEFENSA DEL TERCERO HIPOTECARIO).
¡! INCRIBIR. Comprar de quien consta como titular, por ello hay que ir al Registro de la Propiedad, ver quién es el titular y qué derechos grava (puede haber un censo no inscrito, pero da igual, pues se compra libre, pues a mí es a quien me protege, pues soy un tercero ajeno a la constitución de esos derechos que no constan en el Registro).
Se puede usucapir en contra del Registro (art. 35 y 36 LH) Artículo 35 A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
Artículo 36 Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo 34, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:  a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
 b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.
Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste.
Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.
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