Lección 15: Derechos de adquisición preferente (2015)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Derechos Reales
Profesor M.A.E.P.
Año del apunte 2015
Páginas 8
Fecha de subida 15/12/2015
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Lección 15: Los derechos de tanteo y retracto Concepto Facultan a su titular para conseguir la transmisión a su favor de un bien por parte de su dueño a cambio de un precio. Son: 1. Derecho de tanteo.
2. Derecho de retracto.
3. Derecho de opción.
Son derechos muy prácticos que limitan la facultad de disponer del propietario para decidir a quién venderá sus bienes.
Rasgos comunes 1. Son derechos reales que gravan un bien ajeno (mueble o inmueble) y limitan su facultad de disposición.
Limitan la facultad de disposición porque la venta se ha de dirigir a la persona que tiene la titularidad del derecho de adquisición preferente.
2. Tienen eficacia erga omnes; el titular puede reclamar su derecho frente a quien ha adquirido el bien gravado con el derecho.
3. Son derechos de tracto único.
Una vez se ejerce el derecho éste se extingue.
4. El TANTEO Y RETRACTO pueden ser de origen legal o voluntario.
5. El DERECHO DE OPCIÓN es siempre voluntario.
Cuando los derechos de adquisición preferente son de origen voluntario, pueden constituirse en el contrato como: 1. Una obligación inter partes  NO TIENE EFICACIA ERGA OMNES.
2. Un derecho real con eficacia erga omnes.
Ahora bien, cuando son de origen legal siempre tienen eficacia real.
Régimen legal 1. Llei 22/2001, de 31 de desembre, de regulació dels drets de superfície, de servitud i d’adquisició preferent.  DEROGADA.
2. CCC, arts. 568-1 a 568-27 (DERECHOS REALES).
La Disposición Transitoria 18ª de la Ley 5/2006 establece: los derechos de adquisición preferente constituidos antes de la entrada en vigor del CCC se rigen por la legislación anterior. Ahora bien, resulta de aplicación el art. 568-12 CCC ya que regula cómo se ejercita el derecho de opción de compra de carácter real.
Regulación del derecho de adquisición preferente en el CCC Su estructura es: 1. Disposiciones generales sobre el tanteo, retracto y opción.
2. Derecho de opción.
3. Derechos voluntarios de tanteo y retracto.
4. Derechos de retracto legales: a. Retracto de colindantes.
b. La tornería. Solamente está reconocido para los inmuebles situados en la Vall d’Aran.
5. Preferencia entre derechos de adquisición preferente.
Diferencia entre los derechos de adquisición preferente TANTEO.
Faculta a su titular a adquirir a título oneroso un bien con preferencia sobre otros adquirientes cuando el propietario decida vender y en las mismas condiciones en que se haya proyectado su enajenación (art. 568-11.1.b) CCC).
La diferencia con el derecho de opción es que aquí el propietario decide cuándo se vende.
RETRACTO.
Faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente, una vez ha tenido lugar la transmisión, con las mismas condiciones convenidas en un negocio jurídico oneroso (art. 568-1.1.c) CCC).
 El TANTEO siempre comporta un RETRACTO.
 El RETRACTO puede ir precedido o no por el TANTEO.
OPCIÓN.
El titular del derecho (optante) tiene la facultad de decidir el momento de adquisición del bien gravado dentro del plazo y condiciones previstas en el contrato (art. 568-1.1.a) CCC).
En el mismo contrato se establecerá el precio de la compra.
Eficacia de los derechos de adquisición preferente (art.568-2 CCC)  Adquisición de los bienes en la misma situación jurídica en que se encontraban en el momento de la constitución del derecho.
 Se extinguen los derechos incompatibles sin perjuicio de lo dispuesto por la LH.
 Art. 568-12-2 CCC  en caso de derechos reales o gravámenes posteriores, el precio de la contraprestación se consigna a disposición de los titulares de la carga.
Constitución 1. Forma: - Escritura pública para válida constitución, si recaen sobre inmuebles.
- Se deben inscribir en el Registro de la Propiedad, si recaen sobre bienes inmuebles (art. 568-2 CCC). No se dice que si no se inscribe no tenga eficacia real.
2. Tipo de negocio: inter vivos o mortis causa.
Se pueden constituir en un negocio propio o como estipulación accesoria de otro negocio.
Contenido mínimo del título constitutivo (art.568-6 CCC)  Duración del derecho y duración de su ejercicio.
A falta de pacto: o Duración del derecho  4 años.
Se aplica tanto al tanteo y retracto voluntario como a la opción.
o Duración del ejercicio  1 mes.
Solo se aplica al tanteo y retracto, puesto que se debe dar un plazo para decidir si se va a ejercer o no el derecho.
 Si los derechos se constituyen de forma onerosa, se deberá indicar su precio o contraprestación.
 Si se constituye un derecho de opción, el precio de la enajenación.
 El domicilio del concedente de la opción o de los titulares del tanteo y retracto (para las notificaciones).
Clases El tanteo y el retracto pueden tener origen legal o voluntario: - Origen legal:  Tanteo y retracto de comunes (art. 552-4.1 CCC).
 Nudo propietario (art. 561-10 CCC).
 La fadiga (art. 565-23 CCC).
 Retracto de colindantes (art. 568-16 CCC).
- Origen voluntario:  Negocio inter vivos.
 Negocio mortis causa.
Ahora bien, el derecho de opción solo se constituye de forma voluntaria, nunca tiene origen legal.
Régimen del derecho de tanteo y retracto voluntario (arts. 568-13 a 568-15 CCC)  Duración (art. 568-13 CCC).
o El tanteo se puede pactar con duración indefinida, PERO solo con respecto a la primera enajenación.
o Para segundas y ulteriores trasmisiones, se puede pactar una duración máxima de 10 años.
 Ejercicio del tanteo (art. 568-14 CCC).
o REQUISITO PREVIO. Notificación fehaciente al titular del derecho del acuerdo de transmisión del bien entre el propietario y un tercero.
o Plazo para ejercer el tanteo: empieza a correr desde la notificación. A falta de pacto, son 2 meses.
Aquí hay una contradicción porque anteriormente se establece que el plazo máximo será de 1 mes, pero la doctrina entiende que como este artículo es el concreto para su ejercicio se deberá aplicar este período de 2 meses.
o El ejercicio del tanteo comporta la adquisición del bien.
o También se puede ejercer si el bien se ha vendido en pública subasta (art.
568-14.2 CCC).
Incluso si ya se ha vendido el bien podrá ejercer el derecho de tanteo frente a terceros.
 Ejercicio del retracto (art. 568-15 CCC).
o REQUISITO PREVIO. Falta de notificación de la transmisión, notificación incompleta, hecha fehacientemente, etc.
o Plazo. Empieza desde la inscripción registral de la venta o de su conocimiento por el titular del retracto. En principio, el plazo es igual que el de tanteo, si así se pactó.
A falta de pacto, son 3 meses.
Ámbito del ejercicio del tanteo y el retracto Art.568-14.1 CCC 1. El tanteo y retracto voluntarios solo se pueden ejercer en el caso de enajenaciones onerosas (además, art.568-14.3 CCC) de los bienes gravados con el derecho que pueden ser bienes muebles o inmuebles.
2. A falta de pacto, el tanteo y retracto SOLO tendrá eficacia y se podrá ejercitar en la primera enajenación o transmisión onerosa (o se puede pactar que se apliquen a sucesivas ventas).
Ejemplo: tanteo y retracto para única enajenación onerosa A constituye a favor de B un derecho de adquisición preferente de tanteo y retracto, con carácter real, durante un plazo de treinta años… Ejemplo: tanteo y retracto para primera y sucesivas ventas Durará un máximo de primera venta durante 30 años, si no vende se extingue todo el derecho, si vende porque prosegur no ejerce su derecho de adquisición preferente, el nuevo adquirente tiene el otro plazo de 10 años es para segundas y sucesivas ventas, es decir, si quiere vender el nuevo adquirente tendrá que comunicarlo a prosegur, y si vuelve a vender.
Valdecantos 2015 constituye el derecho de adquisición prefenre en favor de prosegur, en el año 2016 decide vender a ikea, tiene que notificarle a prosegur, como prosegur no le interesa, el nuevo propietario del bien es ikea, pero ikea si quiere vender a zara o a cualquier empresa ese mismo inmueble tendrá que respetar el derecho de adquisición preferente constituido para la primera y sucesivas ventas, en sucesivas ventas el derecho durara 10 años.
La finca pertenece a ikea desde 2016, pero prosegur tiene un derecho de adquisición de 10 años, es decir, una vigencia de hasta 2026, si quiere en 2018 vender a zara, se notifica a prosegur y si no le interesa, zara es el nuevo propietario y si quiere vender deberá notificar en los siguientes 8 años a prosegur antes de vender a otro.
Por tanto, no se sabe la duración del derecho, solo se dan plazos máximos.
La eficacia real existe no solo porque seguirá existiendo en las sucesivas ventas, sino que prosegur le podrá exigir a ikea la entrega del bien si no se le ha notificado.
Extinción del tanteo y del retracto Está regulada en el art.568-7 CCC    Se extinguen por su ejercicio: si se lleva a cabo la venta, si no se vende se extinguirá por el plazo.
Por vencimiento del plazo de duración del derecho: Causas generales de extinción de derechos reales: o Renuncia o Perdida del bien Derecho de opción Faculta a su titular a adquirir un bien en las condiciones previstas en el negocio que lo constituye.
Tiene plena eficacia real solo si se inscribe en el registro de la propiedad (art.568-2.1 CCC y art.14 RH, exige que se inscriba en el registro para que tenga eficacia real, es decir, es un requisito constitutivo).
La diferencia con el derecho de tanteo y retracto es que aquí el titular del derecho de opción escoge cuando comprar, no debe esperarse a que se le ofrezca.
Eficacia real del derecho de opción Es oponible erga omnes (art.568-9.1 CCC):  Al propietario del bien que lo ha constituido  A cualquier tercero que adquiera el bien El optante puede disponer de su derecho sin el consentimiento del propietario concedente del derecho, a no ser que fuera otorgado intuitu personae, es decir, en razón de la consideración de personificación de este optante, art.568-9.2 CCC.
Constitución del derecho de opción    Duración: debe indicarse siempre su duración: o Máximo de 10 años (prorrogables) o Si no se indica, 4 años (art.568-6) Se puede establecer en negocio propio o en otro contrato (ej. Arrendamiento con opción de compra).
Se debe indicar: o Precio de la adquisición o Si es oneroso, la prima por la opción (se puede pactar que la prima se impute al precio de adquisición, si esta se efectúa, art.568-5.2).
Se establece la prima siempre para el caso de que le optate no compre, porque es posible que haya más interesados, si los hay, el titular del derecho de opción puede dar su consentimiento para que se venga, quedándose vigente el derecho de opción con el adquirente.
Transmisión del bien sujeto a la opción Art.568-9.1 Si durante la vigencia del derecho de opción, los bienes sujetos a la opción son enajenables, sin consentimiento del optante, pero el adquirente se subroga en las obligaciones que adquirió el concedente del derecho de opción.
Ahora bien, la cuestión es quien va a comprar el bien gravado con la opción, porque el derecho se va con el inmueble.
Obligaciones del propietario del bien gravado con la opción (art.568-10 CCC) 1. Debe conservar el bien en buen estado, responde del deterioro por dolo o culpa 2. Debe permitir que el optante inspeccione el bien 3. Debe pagar gastos necesarios: a. Si hay frutos pendientes y mejoras cuando se ejerce la opción, son del optante (sin obligación de pagar su importe).
Perdida del bien (art.568-11):    Si hay pérdida total por caso fortuito o fuerza mayor, el optante pierde el derecho y la prima.
Si la perdida es por dolo o culpa del propietario, deberá devolver la prima e indemnizar Si la perdida es parcial, el optante puede escoger entre no ejercer el derecho o ejercerlo solo respecto a la parte subsistente (el precio de la adquisición será reducido proporcionalmente).
Ejercicio de la opción (art.568-12)     Notificación del ejercicio al concedente o propietario actual.
Entrega del precio del bien pactado El propietario deberá entregar el bien y otorgar escritura pública de venta Si hubiera derecho reales o gravámenes sobre el inmueble posteriores al derecho de opción, el optante deberá depositar a sus titulares el precio del bien para su cancelación.
Se puede pactar:   Que el ejercicio de la opción la lleve a cabo únicamente el optante y tenga efectos adquisitivos(art.568-12.3 CCC): o Sin escritura de compraventa por el propietario del bien gravado.
Condiciones: o El optante debe tener la posesión del bien o Deberá depositar el precio notarialmente a la disposición del propietario Retracto legal de colindantes 568-16 a 20 CCC.
Lo tienen reconocido los propietarios de fincas colindantes agrícolas y pequeñas Es un derecho de retracto en caso de venta o dación en pago.
El titular del derecho es el propietario y cultivador de fincas rusticas (art.6 de ley de contratos de cultivo) Su objeto es la finca rustica con extensión inferior a la unidad mínima de cultivo que es establecida por el ministerio de agricultura, lo que se intenta es evitar la excesiva parcelación de fincas rusticas.
El plazo de 2 meses desde que el titulo tuvo conocimiento de la enajenación o inscripción.
Derechos de retracto legal: la tornería Tiene como finalidad mantener fincas rusticas dentro de un patrimonio familiar Es un derecho de retracto en caso de venta o dación en pago de la finca rustica El titular es una persona física con vecindad local aranesa y pariente hasta un 4º del vendedor.
El objeto es la finca rusticas de la vall d’aran El plazo es un 1 año + 1 día desde la inscripción de la adquisición en el registro de la propiedad o en la enajenación Preferencia entre derechos de adquisición reales (art.568-27) Si en una misma enajenación coincide derecho de adquisición preferente, prevalecen los de los copropietarios.
Ejemplo: de A y B como fincas colindantes ...