Civil II Tema 14 (2014)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 2º curso
Asignatura obligaciones y contratos
Año del apunte 2014
Páginas 7
Fecha de subida 26/11/2014
Descargas 10
Subido por

Vista previa del texto

Tema 14. L'arrendament 1. L’arrendament de coses en el Codi civil 1.1 Concepte Entenem per arrendament de cosa el contracte pel que una persona (arrendador) s’obliga a proporcionar a una altra (arrendatari) durant un cert temps l’ús i gaudi d’una cosa o dret a canvi d’una contraprestació (preu) (1543).
Es tracta d’un contracte consensual i onerós, ja que es perfecciona amb el consentiment de les parts i la seva essència és la permissió del arrendador al arrendatari de gaudir d’alguna cosa a canvi d’un preu. A més, es fa obvi que es tracta d’un contracte bilateral ja que es produeixen obligacions en les dues parts. És temporalment limitada.
L’arrendament pot ser de coses, obres o serveis (1542): • Arrendament de coses: una de les parts s'obliga a donar a l'altra el gaudi o ús d'una cosa per temps determinat i preu cert. Els béns fungibles que es consumeixen amb l'ús no poden ser matèria d'aquest contracte (1545).
• Arrendament d’obres i de serveis: una de les parts s'obliga a executar una obra o a prestar a l'altra un servei per preu cert (1454).
1.2 La forma del contracte En l’aplicació del principi de llibertat de forma, el contracte d’arrendament no és precís que sigui celebrat observant cap forma determinada.
L’article 1280 CC exigeix document públic per a atorgar arrendaments de béns immobles per 6 anys o més, sempre que puguin perjudicar a un tercer, i com a mínim document privat per aquells que el valor de l’arrendament excedeixi les 1.500 pessetes (9 euros en la actualitat).
Es tracta d’unes condicions que al estar recollides en el Codi Civil creat l’any 1889 han quedat desfasades en el temps. Realment les condicions dels arrendaments es troben recollits en les respectives lleis de cada tipus d’arrendament, com la Llei d’Arrendaments Urbans.
1.3 Els subjectes 1.3.1. El poder de disposició de l’arrendador Pel que fa al poder que hagi de tenir l’arrendador sobre la cosa arrendada, en realitat no li fa falta cap poder. Ara bé, la doctrina sol dir que, encara que l’arrendador ha de ser l’amo e la cosa, és precís que tingui el dret al seu ús i gaudi ja que són aquests els que realment es cedeixen. Tal afirmació tan sols és exacta si s’entén en el sentit que, mancant el dret no podrà complir l’obligació que contrau de proporcionar-li a l’arrendatari, raó per la qual aquest podrà exigir danys i perjudicis.
Article 13 LAU Si durant els cinc primers anys de durada del contracte el dret de l'arrendador quedés resolt per l'exercici d'un retracte convencional, l'obertura d'una substitució fideïcomissària, l'alienació forçosa derivada d'una execució hipotecària o de sentència judicial o l'exercici d'un dret d'opció de compra, l'arrendatari tindrà dret, en tot cas, a continuar en l'arrendament fins que es compleixin cinc anys. En contractes de durada pactada superior a cinc anys, si, transcorreguts els cinc primers anys del mateix, el dret de l'arrendador quedés resolt per qualsevol de les circumstàncies esmentades en el paràgraf anterior, quedarà extingit l'arrendament.
S'exceptua el supòsit en què el contracte d'arrendament hagi accedit al Registre de la Propietat amb anterioritat als drets determinants de la resolució del dret de l'arrendador. En aquest cas continuarà l'arrendament per la durada pactada.
Els arrendaments atorgats per usufructuari superficiari i quants tinguin un anàleg dret de gaudi sobre l'immoble, s'extingiran al final del dret de l'arrendador, més de per les altres causes d'extinció que resultin del que es disposa en la present Llei.
Duraran cinc anys els arrendaments d'habitatge aliè que l'arrendatari hagi concertat de bona fe amb la persona que aparegui com a propietari de la finca en el Registre de la Propietat, o que sembli ser-ho en virtut d'un estat de coses que la seva creació sigui imputable al verdader propietari.
1.3.2. L’oposabilitat del contracte a tercers El comprador d'una finca arrendada té dret a que acabi l'arrendament vigent en un cop verificada la venda, excepte quan hi hagi pacte en contrari i el quan disposi en la Llei Hipotecària. Si el comprador fes ús d'aquest dret, l'arrendatari podrà exigir que se li deixi recollir els fruits de la collita que correspongui a l'any agrícola corrent i que el venedor li indemnitzi els danys i perjudicis que se li causin (1571).
1.4. Els efectes 1.5. L’extinció del contracte. L’acció de desnonament 1.6. La tàcita reconducció Durant els 5 primers anys de contracte, l’arrendatari té el dret de prorrogar el contracte unilateralment cada cop que aquest finalitzi el seu termini. La pròrroga del contracte significa la subsistència del contracte.
A partir del 5è any, es durà a terme la tàcita reconducció, per la qual, si arribada la data de venciment del contracte, una vegada transcorreguts com a mínim cinc anys de durada d'aquell, cap de les parts hagués notificat a l'altra, almenys amb un mes d'antelació a aquella data, la seva voluntat de no renovar-ho, el contracte es prorrogarà obligatòriament per terminis anuals fins a un màxim de tres anys més, tret que l'arrendatari manifesti a l'arrendador amb un mes d'antelació a la data de terminació de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte. Al contracte prorrogat, li seguirà sent aplicable el règim legal i convencional al que estigués sotmès (10 LAU). En aquest cas de renovació del contracte, aquest no subsisteix, sinó que en neix un de nou, degut a la aquiescència de l’arrendador.
No procedirà la pròrroga obligatòria del contracte quan, al temps de la seva celebració, es faci constar en el mateix, de forma expressa, la necessitat per a l'arrendador d'ocupar l'habitatge arrendat abans del transcurs de cinc anys per destinar-la a habitatge permanent per a si.
Si transcorreguts tres mesos a explicar de l'extinció del contracte, no hi hagués l'arrendador procedit a ocupar l'habitatge per si, haurà de reposar a l'arrendatari en l'ús i gaudi de l'habitatge arrendat per un nou període de fins a cinc anys amb indemnització de les despeses que el desallotjament de l'habitatge li hagués suposat fins al moment de la reocupació o indemnitzar-li, a elecció de l'arrendatari, amb una quantitat igual a l'import de la renda pels anys que quedessin fins a completar cinc (9.3 LAU).
L'arrendament de finques urbanes. La Llei 29/1994, de 24 de novembre, de arrendamientos urbanos 2.
Segons la Llei d’Arrendament de Finques Urbanes, es realitzar una distinció entre arrendament de finques destinat a l’habitatge i el destinat a altres usos. Aquests dos tipus comparteixen una normativa imperativa concreta recollida en els títols I, IV i V de la LAU.
En primer lloc, pel que fa a la Fiança: Article 36 LAU (Títol IV) A la celebració del contracte serà obligatòria l'exigència i prestació de fiança en metàl·lic, en quantitat equivalent a una mensualitat de renda en l'arrendament d'habitatges i de dos en l'arrendament per a ús diferent del d'habitatge. Durant els cinc primers anys de durada del contracte, la fiança no estarà subjecta a actualització. Però cada vegada que l'arrendament es prorrogui, l'arrendador podrà exigir que la fiança sigui incrementada, o l'arrendatari que disminueixi, fins a fer-se igual a una o dues mensualitats de la renda vigent, segons com pertocarà, al temps de la pròrroga.
L'actualització de la fiança durant el període de temps en què el termini pactat per a l'arrendament excedeixi de cinc anys, es regirà per l'estipulat a aquest efecte per les parts.
Mancant pacte específic, l'acordat sobre actualització de la renda es presumirà volgut també per a l'actualització de la fiança. El saldo de la fiança en metàl·lic que hagi de ser restituït a l'arrendatari al final de l'arrendament reportarà l'interès legal, transcorregut un mes des del lliurament de les claus pel mateix sense que s'hagués fet efectiva aquesta restitució.
Les parts podran pactar qualsevol tipus de garantia del compliment per l'arrendatari de les seves obligacions addicional a la fiança en metàl·lic.
Queden exceptuades de l'obligació de prestar fiança les Administracions Públiques, l'Administració General de l'Estat, les Administracions de les Comunitats Autònomes i les entitats que integren l'Administració Local, així com els organismes autònoms, entitats de dret públic i altres ens públics dependents d'elles, quan la renda hagi de ser satisfeta amb càrrec als seus respectius pressupostos. (afegit per llei 13/1996) Per altra banda l’article 37, també en el títol IV parla sobre la formalització del contracte d’arrendament: Les parts podran compel·lir-se recíprocament a la formalització per escrit del contracte d'arrendament. En aquest cas, es farà constar la identitat dels contractants, la identificació de la finca arrendada, la durada pactada, la renda inicial del contracte i les altres clàusules que les parts haguessin lliurement acordat.
El Títol V ha estat derogat per la Llei d’Enjudiciament Civil.
2.1. L’arrendament d’habitatge arts. 2 i 7 Imperativitat tot tipus d’arrendament de finca urbana: Títols I, IV i V, Autonomia de la Voluntat, CCespanyol.
Arts. 1-3 LAU • DE LA RENDA Determinació (17 LAU): La renda serà la que lliurement estipulin les parts. Excepte pacte en contrari, el pagament de la renda serà mensual i haurà d'efectuar-se en els set primers dies del mes. En cap cas podrà l'arrendador exigir el pagament anticipat de més d'una mensualitat de renda. El seu pagament s'efectuarà en el lloc i pel procediment que acordin les parts, o, en defecte d'això, en metàl·lic i en l'habitatge arrendat.
Actualització (18 LAU): Durant els cinc primers anys de durada del contracte la renda només podrà ser actualitzada per l'arrendador o l'arrendatari en la data en què es compleixi cada any de vigència del contracte, aplicant a la renda corresponent a l'anualitat anterior la variació percentual experimentada per l'IPC, prenent com a mes de referència per a la primera actualització el que correspongui a l'últim índex que estigués publicat en la data de celebració del contracte i en les successives el que correspongui a l'últim aplicat. A partir del sisè any de durada l'actualització de la renda es regirà per l'estipulat sobre aquest tema per les parts.
Elevació (19 LAU): La realització per l'arrendador d'obres de millora, transcorreguts cinc anys de durada del contracte li donarà dret a elevar la renda anual en la quantia que resulti d'aplicar al capital invertit en la millora el tipus d'interès legal dels diners en el moment de la terminació de les obres incrementat en tres punts, sense que pugui excedir l'augment 20% de la renda vigent en aquell moment. L'elevació de renda es produirà des del mes següent a aquell en què, ja finalitzades les obres, l'arrendador notifiqui per escrit a l'arrendatari la quantia d'aquella, detallant els càlculs que condueixen a la seva determinació, i aportant còpies dels documents dels quals resulti el cost de les obres realitzades.
• - DE LES DESPESES DE L’ARRENDAMENT: 20 (DISPOSITIU) 21-24 (IMPERATIU) Despeses generals i de serveis individuals (Article 20, dispositiu).
Les parts podran pactar que les despeses generals per a l'adequat sosteniment de l'immoble, els seus serveis, tributs, càrregues i responsabilitats que no siguin susceptibles d'individualització i que corresponguin a l'habitatge arrendat o als seus accessoris, siguin a càrrec de l'arrendatari. Per a la seva validesa, aquest pacte haurà de constar per escrit i determinar l'import anual d'aquestes despeses a la data del contracte.
Durant els cinc primers anys de vigència del contracte, la suma que l'arrendatari hagi d'abonar pel concepte al fet que es refereix a l'apartat anterior, amb excepció dels tributs, només podrà incrementar-se anualment, i mai en un percentatge superior al doble d'aquell en què pugui incrementar-se la renda. Les despeses per seran en tot cas de compte de l'arrendatari - Conservació de l'habitatge (Article 21), Obres de millora (Article 22), Obres de l'arrendatari (Article 23), Arrendataris amb minusvalidesa (Article 24) (tots ells imperatius).
L'arrendador està obligat a realitzar, totes les reparacions que siguin necessàries per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat per servir a l'ús convingut, excepte quan la deterioració de la reparació de la qual es tracti sigui imputable a l'arrendatari, a tenor del que es disposa en els articles 1.563 i 1.564 del Codi Civil. Quan l'execució d'una obra de conservació no pugui raonablement diferir-se fins a la conclusió de l'arrendament, l'arrendatari estarà obligat a suportar-la, encara que li sigui molt molesta o durant ella es vegi privat d'una part de l'habitatge, i si l'obra durés més de vint dies, haurà de disminuir-se la renda en proporció a la part de l'habitatge de la qual l'arrendatari es vegi privat.
L'arrendatari haurà de posar en coneixement de l'arrendador, la necessitat de les reparacions als sols efectes del qual haurà de facilitar a l'arrendador la verificació directa de l'estat de l'habitatge. En tot moment, i prèvia comunicació a l'arrendador, podrà realitzar les que siguin urgents per evitar un dany imminent o una incomoditat greu, i exigir immediatament el seu import a l'arrendador. Les petites reparacions que exigeixi el desgast per l'ús ordinari de l'habitatge seran de càrrec de l'arrendatari.
L'arrendatari estarà obligat a suportar la realització per l'arrendador d'obres de millora l'execució de la qual no pugui raonablement diferir-se fins a la conclusió de l'arrendament. L'arrendador que es proposi realitzar una de tals obres, haurà de notificar a l'arrendatari amb tres mesos d'antelació, la seva naturalesa, començament, durada i cost previsible. Durant el termini d'un mes des d'aquesta notificació, l'arrendatari podrà desistir del contracte, tret que les obres no afectin o afectin de manera irrellevant a l'habitatge arrendat. En cas que l'arrendatari suporti les obres tindrà dret a una reducció de la renda, així com a la indemnització de les despeses que les obres li obliguin a efectuar.
L'arrendatari no podrà realitzar, sense el consentiment de l'arrendador, obres que modifiquin la configuració de l'habitatge. Sense perjudici de la facultat de resoldre el contracte, l'arrendador que no hagi autoritzat la realització de les obres podrà exigir, en concloure el contracte, que l'arrendatari reposi les coses a l'estat anterior o conservar la modificació efectuada, sense que aquest pugui reclamar indemnització alguna.
L'arrendatari, prèvia notificació escrita a l'arrendador, podrà realitzar en l'habitatge les obres que siguin necessàries per adequar aquesta a la seva condició de minusvàlid o a la del seu cònjuge o de la persona amb qui convisqui de forma permanent en anàloga relació d'afectivitat, quedant obligat al final del contracte, a reposar l'habitatge a l'estat anterior si així ho exigeix l'arrendador.
• DE LA SUSPENSIÓ, RESSOLUCIÓ I DESISTIMENT DEL CONTRACTE 16-30 Quan l'execució en l'habitatge arrendat d'obres de conservació o d'obres acordades per una autoritat competent la facin *inhabitable, tindrà l'arrendatari l'opció de suspendre el contracte o de desistir del mateix, sense indemnització alguna.
La suspensió del contracte suposarà, fins a la finalització de les obres, la paralització del termini del contracte i la suspensió de l'obligació de pagament de la renda (article 26 LAU) L'incompliment per qualsevol de les parts de les obligacions resultants del contracte donarà dret a la part que hagués complert les seves a exigir el compliment de l'obligació o a promoure la resolució del contracte d'acord amb el que es disposa en l'article 1124 del Codi Civil (article 27 LAU) L’arrendador podrà resoldre de ple dret el contracte per les següents causes: a. La falta de pagament de la renda o, si escau, de qualsevol de les quantitats el pagament de les quals hagi assumit o correspongui a l'arrendatari.
b. La falta de pagament de l'import de la fiança o de la seva actualització.
c. El sotsarrendament o la cessió no consentits d. La realització de danys causats dolosament en la finca o d'obres no consentides per l'arrendador, quan el consentiment d'aquest sigui necessari.
i. Quan en l'habitatge tinguin lloc activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o il·lícites.
f. Quan l'habitatge deixi d'estar destinada de forma primordial a satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari o de qui efectivament la vingués ocupant d'acord amb el que es disposa en l'article 7.
L’arrendatari podrà resoldre el contracte per les següents causes: a. La no realització per l'arrendador de les reparacions necessàries del habitatge.
b. La pertorbació de fet o de dret que realitzi l'arrendador en la utilització de l'habitatge.
S'extingirà també per la pèrdua de la finca arrendada per causa no imputable a l'arrendador i per la declaració ferma de ruïna acordada per l'autoritat competent (article 28 LAU).
En cas de mort de l'arrendatari (article 16 LAU) podran subrogar-se en el contracte el cònjuge de l'arrendatari que al temps de la defunció convisqués amb ell o bé la persona que hagués vingut convivint amb l'arrendatari de forma permanent en anàloga relació d'afectivitat a la de cònjuge, durant, almenys, els dos anys anteriors al temps de la defunció, tret que haguessin tingut descendència en comú, en aquest cas bastarà la mera convivència. Els descendents, ascendents i germans que en el moment de la seva defunció estiguessin subjectes a la seva pàtria potestat o tutela, o haguessin conviscut habitualment amb ell durant els dos anys precedents. Finalment, aquelles persones que sofreixin una minusvalidesa igual o superior al 65 per 100, sempre que tinguin una relació de parentiu fins al tercer grau col·lateral amb l'arrendatari i haguessin conviscut durant els 2 anys abans de la defunció amb l'arrendatari.
Si al temps de la defunció no existís cap d'aquestes persones, l'arrendament quedarà extingit. També s'extingirà si en el termini de tres mesos des de la mort de l'arrendatari l'arrendador no rep notificació per escrit del fet de la defunció.
• DE L’ADQUISICIO PREFERENT 25-31 En cas de venda de l'habitatge arrendat, tindrà l'arrendatari dret d'adquisició preferent sobre la mateixa. Podrà exercitar un dret de tempteig sobre la finca arrendada en un termini de trenta dies naturals a explicar des del següent en què se li notifiqui en forma fefaent la decisió de vendre la finca arrendada, el preu i les altres condicions essencials de la transmissió. Els efectes de la notificació previnguda en el paràgraf anterior caducaran als cent vuitanta dies naturals següents a la mateixa.
Podrà l'arrendatari exercitar el dret de retracto, quan no se li hagués fet la notificació previnguda o s'hagués omès en ella qualsevol dels requisits exigits. El dret de retracto caducarà als trenta dies naturals, explicats des del següent a la notificació que en forma fefaent haurà de fer el adquirent a l'arrendatari de les condicions essencials en què es va efectuar la compravenda, mitjançant lliurament de còpia de l'escriptura o document en què estigués formalitzada.
El dret de tempteig o retracto de l'arrendatari tindrà preferència sobre qualsevol altre dret similar, excepte el retracto reconegut al coamo de l'habitatge o el convencional que figurés inscrit en el Registre de la Propietat. El pacte pel qual l'arrendatari renuncia als drets de tempteig i retracto serà vàlid en contractes de durada pactada superior a cinc anys (article 25 LAU).
• ALIENACIÓ DE L’HABITATGE ARRENDAT D’acord als articles 1571 CC i 14 LAU, l’adquirent d'un habitatge arrendat quedarà subrogat en els drets i obligacions de l'arrendador durant els cinc primers anys de vigència del contracte, encara que el contracte no hagi estat registrat.
Si la durada pactada fos superior a cinc anys, l’adquirent quedarà subrogat per la totalitat de la durada pactada, a no ser que el contracte no estigues registrat. En aquest cas, el adquirent només haurà de suportar l'arrendament durant el temps que resti per al transcurs del termini de cinc anys, devent el alienant indemnitzar a l'arrendatari amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que, excedint del termini citat de cinc anys, resti per complir. Quan les parts hagin estipulat que l'alienació de l'habitatge extingirà l'arrendament, el adquirent només haurà de suportar l'arrendament durant el temps que resti per al transcurs del termini de cinc anys. Per tant, un cop expirats els 5 anys, VENTA QUITA RENTA, encara que l’arrendament tingui una duració que vagi més enllà d’aquest temps.
2.2. L’arrendament per a ús distint de l’habitatge Imperativitat de l’Autonomia de la voluntat, Títol III, CCespanyol (per aquest ordre) Es considera arrendament per a ús diferent del d'habitatge, aquell arrendament que recaient sobre una edificació tingui com a destinació primordial un de diferent de l'establert en l'article anterior. En especial, tindran aquesta consideració els arrendaments de finques urbanes celebrats per temporada, sigui aquesta d'estiu o qualsevol altra, i els celebrats per exercir-se en la finca una activitat industrial, comercial, artesanal, professional, recreativa, assistencial, cultural o docent, qualsevol que siguin les persones que els celebrin (article 3 LAU).
Pel referent a la Conservació, millora i obres de l'arrendatari, al Dret d'adquisició preferent i a la resolució i extinció del contracte, s'utilitzarà la mateixa normativa que en seu d'arrendaments urbans destinats per a l'habitatge.
Malgrat això, cal fer un matís ja que en cas de defunció de l'arrendatari, quan en el local s'exerceixi una activitat empresarial o professional, l'hereu o legatari que continuï l'exercici de l'activitat, podrà subrogar-se en els drets i obligacions de l'arrendatari fins a l'extinció del contracte. La subrogació haurà de notificar-se per escrit a l'arrendador dins dels dos mesos següents a la data de la defunció de l'arrendatari (article 33 LAU).
Respecte a la venda de finca arrendada, el adquirent de la finca quedarà subrogat en els drets i obligacions de l'arrendador (Article 29 LAU).
Quant a la cessió del contracte i sotsarrendament, quan en la finca arrendada s'exerceixi una activitat empresarial o professional, l'arrendatari podrà sotsarrendar la finca o cedir el contracte d'arrendament, sense necessitat de comptar amb el consentiment de l'arrendador.
L'arrendador té dret a una elevació de renda del 10% de la renda en vigor en el cas de produir-se un sotsarrendament parcial, i del 20% en el cas de produir-se la cessió del contracte o el sotsarrendament total de la finca arrendada. Tant la cessió com el sotsarrendament, hauran de notificar-se de forma fefaent a l'arrendador en el termini d'un mes des que aquells s'haguessin concertat (article 32 LAU).
Finalment, l'extinció per transcurs del terme convencional de l'arrendament d'una finca en la qual durant els últims cinc anys s'hagi vingut exercint una activitat comercial de venda al públic donarà a l'arrendatari dret a una indemnització a càrrec de l'arrendador sempre que l'arrendatari hagi manifestat amb quatre mesos d'antelació a l'expiració del termini la seva voluntat de renovar el contracte per un mínim de cinc anys més i per una renda de mercat. Es considerarà renda de mercat la que a aquest efecte acordin les parts; a falta de pacte, la que, a aquest efecte, determini l'àrbitre designat per les parts (Article 34 LAU).
3.
L'arrendament de finques rústiques. La Llei 1/2008, de 20 de febrer, de contractes de conreu 4. L'arrendament d'obra i de serveis 4.1. La distinció entre els conceptes d'obra i servei 4.2. L'arrendament d'obra 4.3. L'arrendament de serveis ...