El derecho real de propiedad (0)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Derechos Reales
Año del apunte 0
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Fecha de subida 05/06/2014
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V. LA PROPIEDAD TEMA 12. EL DERECHO REAL DE PROPIEDAD 12.1 Concepto, contenido y caracteres 12.2 Límites y limitaciones 12.3 Defensa del Derecho de propiedad APUNTES MANUAL 12.1 CONCEPTO, CONTENIDO Y CARACTERES El art. 348 CC establece que la propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. En este precepto se enumeran tres facultades del derecho de propiedad – gozar, disponer, reivindicar-. Del mismo modo, se pone de relieve que no es un poder ilimitado sobre las cosas, sino reducido al ámbito de señorío que la ley no excluya.
Los términos “propiedad” y “dominio”, “propietario” y “dueño”, son sinónimos (al menos a nuestros efectos). Propiedad es la palabra que se emplea en dos sentidos, un sentido impropio y un sentido riguroso. En sentido impropio se refiere, en general, a los bienes y derechos patrimoniales.
En sentido riguroso significa uno de los derechos patrimoniales sobre los bienes, el máximo posible.
En este sentido, la propiedad puede ser definida como el poder jurídico pleno sobre una cosa.
Poder en cuya virtud ésta queda sometido directa y totalmente a nuestro señorío.
El derecho de propiedad otorga un señorío pleno sobre la cosa, consistente en el poder de someterla a nuestra voluntad en todos sus aspectos y obtener de ella toda la utilidad que pueda prestar en cualquiera de ellos. Los demás derechos reales solo conceden sobre la propiedad diferentes poderes en orden de la utilidad que (directa o indirectamente) pueda proporcionar en ciertos aspectos. Es decir, estos constituyen únicamente un señorío parcial, por ello reciben el nombre de derechos reales limitados. No en el sentido de que tengan límites (que también el de propiedad los tiene) sino en el de que son más reducidos que el derecho real pleno (el de propiedad).
El derecho de propiedad, como cualquier derecho subjetivo, es un poder unitario, en el sentido de que concede sobre la cosa un señorío global, del que las distintas facultades o posibilidades de hacer respecto de la cosa son solo manifestaciones.
Existe una imposibilidad de querer definir la propiedad mediante enumeración de las facultades que encierra, pues jamás podrá ser una enumeración exhaustiva, porque siempre quedará algún aspecto del señorío sobre la cosa en el que quepa pensar singularmente. De todas maneras, algunos autores y hoy muchos de ellos, así como nuestro CC, enumeran las facultades (que se denominan frecuentemente como derechos del dueño) que la propiedad encierra, entre los cuales encontramos los siguientes:  IUS UTENDI  derecho de usar  IUS FRUENDI  derecho de disfrutar  IUS ABUTENDI  derecho de abusar  IUS POSSIDENDI  derecho de poseer  IUS DISPONENDI  derecho de disponer  IUS VINDICANDI  derecho de reivindicar En lo relativo al objeto del derecho de propiedad, pueden serlo solo las cosas corporales (ya sean muebles o inmuebles) específicamente determinadas. Como objetos excluidos quedan las cosas genéricas, las cosas incorporales, cosas complejas o universalidad de cosas (existe una pluralidad de cosas, y el derecho de propiedad recae sobre cada una de las cuales recae un derecho de propiedad, y no un derecho sobre todo – ejemplo, ovejas de un rebajo o libros de una biblioteca) y las partes de la cosa (pues la propiedad recae en la unidad, y por lo tanto, abarca todas sus partes) 12.2 LÍMITES Y LIMITACIONES Poder pleno no quiere decir ilimitado. La misma ley pone límites al derecho de propiedad, es decir, establece unas fronteras más allá de las cuales no llega el señorío que se le reconoce al titular de la cosa. Poder pleno es, pues, poder total, dentro de los límites en los que la ley concede sobre la cosa o, si se requiere, dentro de los límites máximos que la ley admite que alcance el señorío sobre las cosas.
Puede ocurrir que, cierto derecho de propiedad (por ejemplo, el de A sobre la finca X) no sea ahora un poder total sobre la cosa, porque las facultades del propietario están reducidas, al tener otra persona algún derecho sobre la misma (por ejemplo, A no puede construir en cierta zona de la finca porque B tiene sobre ella un derecho de servidumbre a que no se construya por allí para que no se le tapen las vistas). Ahora bien, esto no modifica el concepto de propiedad de poder total, totalidad bien actual o bien potencial, sino que solo muestra que la propiedad, además de tener límites, puede resultar mermada, es decir, que padece limitaciones, cuando sobre la cosa recaen también derechos (derechos reales de cosa ajena) de otras personas.
Así pues, no hay dos clases de propiedad (la libre y la gravada – ésta última es la que sufre limitaciones-) sino una sola, que puede estar libre o gravada, es decir, puede encontrarse en dos situaciones distintas.
Es decir, los límites al derecho de propiedad son las fronteras, el punto normal hasta donde llega el poder del dueño, o sea, el régimen ordinario de restricciones a que está sometido el poder. Otra cosa son las limitaciones que, procediendo de muchas causas, pueden reducir el poder que normalmente tiene el dueño sobre la cosa.
· LÍMITES DEL PODER DEL PROPIETARIO: el contenido del derecho de propiedad debe marcarse, no positivamente, mediante enumeración de las facultades que encierra, sino negativamente, mediante la indicación de aquello a lo que no alcanza. Esto es la fijación de los límites del dominio.
A veces los límites consisten en que el propietario no puede hacer algo (por ejemplo, construcciones); otras en que tiene el deber de hacerlo, quitándosele la libertad de omitirlo (por ejemplo, no revocar la fachada del inmueble o cultivar la finca rústica). No es necesario un acto especial para imponer límites a cada cosa en particular, como tampoco habrá que probarlos, sino que basta invocar la norma jurídica que los establece (a diferencia de lo que ocurre con las limitaciones).
Los límites pueden hallarse establecidos en interés público o por razones de interés privado (estos últimos son menos numerosos y su núcleo principal son las relaciones de vecindad).
Los límites en interés público son los siguientes:  En interés de la defensa nacional  En interés de la seguridad de las personas y las cosas  En interés de la navegación, la flotación, pesca y salvamento fluviales  En interés del salvamento, del paso y de la vigilancia del litoral marítimo  En interés de la aviación  En interés de las cosas socialmente útiles  En interés de la vivienda y del urbanismo  En interés de la agricultura  En interés de las vías de comunicación Los límites en interés privado se constituyen por:  Las relaciones de vecindad: el derecho de cada dueño colindante, a obrar de forma absolutamente libre en su propiedad, produciría perturbaciones y molestias, a veces exageradas, al ocupante de la contigua, razón por la que, en beneficio de ambos, se restringe la libertad de cada uno de ellos respecto de su propiedad. Este límite incluye: - Deber de soportar el descenso de aguas procedentes de otros predios - Límite a la facultad de exclusión - Límites a la libertad de abrir, en el muro propio, hueco para luces o vistas - Límites a la libertad en la forma de quedar dispuestos las cubiertas y tejados - Límites a la libertad de construir, plantar y montar instalaciones en el terreno propio - Facultad del vecino en orden a plantas y raíces ajenas que invaden espacio o suelo  Medianería: consiste en una cierta comunidad de dueños de predios contiguos sobre los elementos medianeros (muros, cercas, setos, por ejemplo). El CC lo califica de servidumbre legal. Pero verdaderamente ni es una servidumbre ni un caso de copropiedad, ya que a cada dueño corresponde la propiedad exclusiva de parte determinada del elemento medianero. Lo que realmente ocurre es que la propiedad de la parte de cada uno está sometida a determinadas restricciones en interés del otro, es decir, existen ciertas reglas especiales para utilizar cada uno la parte propia y la ajena. Esta situación origina una especie de comunidad de utilización, que cabe dentro del marco de las relaciones de vecindad.
· LIMITACIONES DE LA PROPIEDAD: Las limitaciones han de establecerse por un acto especial relativo a la cosa de cuya propiedad se trata, y como son excepcionales, han de ser probadas pues, en otro caso, la propiedad se presume libre de ellas. No son límites, sino limitaciones que reducen el poder que ordinariamente tiene el dueño. Tanto las servidumbres (voluntarias o forzosas) como, en general, cualquier derecho real ajeno (sin haber sido establecido directamente por ley) pese sobre las cosas, así como las servidumbres administrativas y las prohibiciones de disponer.
 Los derechos reales que otras personas tengan sobre la cosa, salvo los establecidos directamente por ley (pues serán límites)  Las servidumbres administrativas, consistentes en la sujeción parcial de la cosa o alguna utilización o uso en beneficio de la Comunidad.
La servidumbre administrativa es un gravamen sobre aquella, pues consiste en una sujeción parcial de la misma a alguna utilización en uso o en beneficio no de su dueño. Pero aquí cesa su semejanza con el concepto de servidumbre civil. A diferencia de ésta, se establece en beneficio de la Comunidad, bien con utilidad directa de una cosa pública, bien en la de la colectividad. Hace falta un acto especial de imposición de las servidumbres administrativas.
Se rigen por sus disposiciones propias y, en última instancia, por las reglas del CC. Es cuestión de Derecho Administrativo el estudio de tales servidumbres, como son las de camino de sirga, cuando fuese preciso ocupar para ello terrenos de propiedad particular.
 Las prohibiciones de disponer, es decir, las prohibiciones de enajenar, que consisten en ciertas restricciones que pueden establecerse a la libre disponibilidad de la cosa por su dueño. Por prohibición de disponer se puede entender toda restricción a la libre enajenación, gravamen y celebración de negocios obligacionales que recaiga sobre una cosa, reduciendo el régimen normal de libertad que en las circunstancias de que se trate corresponde ordinariamente al dueño. Las prohibiciones de disponer no constituyen un caso de discapacidad del sujeto. La capacidad es una aptitud de éste y la incapacidad la falta de tal aptitud, mientras que la prohibición de disponer no se refiere a la aptitud del sujeto, sino a algo relativo a un derecho de que es titular. Es decir, a quien se le da el derecho se le otorga también la facultad de traspasarlo – enajenarlo, disponer de él- mientras que, cuando existe una prohibición de disponer se tiene el derecho, pero no se puede enajenar porque la prohibición priva de la facultad de hacerlo. Es decir, el sujeto no puede enajenar, no porque no sea capaz para hacerlo, sino porque, objetivamente, en sus manos no se puso el poder o facultad de hacerlo.
Las prohibiciones de disponer son limitaciones del dominio, pero no crean un derecho real a favor de otra persona.
En abstracto, las prohibiciones de disponer podrían ser de cualquier clase. Por ejemplo, solo de no vender, o de no enajenar, en general, o de no hacerlo a título gratuito, o de no hacerlo sino en ciertas condiciones, o de no hacerlo a favor de determinadas personas, o bien de no gravar, con cualquier clase de gravamen o solo con algunos especificados.
Cabe destacar que, con base al principio de la autonomía de la voluntad, hay que reconocer la libertad de los particulares para establecer las que quieran, pero es preciso: por un lado, que no sobrepasen los límites que explícita o implícitamente fija la ley para que no pueda ir más allá de ellos la indisponibilidad de los bienes; y, por otro lado, el Derecho navarro establece que la prohibición debe estar establecida a favor de persona determinada o determinable, y en los restantes Derechos españoles, que no se haya puesto por puro capricho, sino que se apoye en un interés legítimo.
12.3 DEFENSA DEL DE PROPIEDAD La protección del derecho de propiedad se realiza mediante distintas acciones, según el tipo de perturbación de que se trate o el aspecto ante el que se esté de dicha protección (por ejemplo, la AR tiende a recuperar la cosa que se nos arrebató, y la AN a que se declare que no existe u obtener el cese del ejercicio de un falso derecho de otro sobre la cosa nuestra).
El derecho de propiedad está protegido íntegramente en el sentido de que cabe entablar acción para cualquier clase de defensa que le sea precisa, aunque falte un nombre especial para designar esa acción.
 ACCIÓN REIVINDICATORIA La AR tiene de a que la cosa sea restituida a su propietario por quien la posee indebidamente.
Compete, pues al propietario que tiene derecho a poseerla, contra el poseedor que carece de tal derecho. El art. 348 del CC establece que el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. Constituye la más eficaz defensa del derecho de propiedad. Se basa en haberse producido la perturbación más importante del derecho de propiedad, privar al dueño de la cosa, lo que se considera un ataque total a su derecho –a diferencia de otros casos en que éste se viola parcialmente, por ejemplo, si sin arrebatarle la cosa se ejerce sobre ella un derecho real limitado, como si estuviese gravada con él-. La acción reivindicatoria persigue, por un lado, que sea reconocido o declarado el derecho de propiedad de quien la interpone y, por otro lado que, en consecuencia, le sea restituida la cosa sobre que aquél recae.
Diferente de la AR es la acción de mera declaración de la propiedad, que solo persigue que este derecho sea constatado y reconocido. Esta acción declarativa no corresponde por el capricho de que se declare que corresponde el derecho, sino que hay que tener un interés legítimo en que se constate.
Los requisitos de la AR son los siguientes: - Reivindicante y prueba de dominio  Que se acredite que el demandante es efectivamente el dueño. En lo relativo al reivindicante, es cualquier dueño que no tenga la posesión como hecho (o condueño, en su porción), y puede reivindicar su cosa, sea BM o BI, la haya poseído o no anteriormente, y la haya perdido o entregado o le haya sido arrebatada la posesión. En definitiva, solo está excluido de poder reivindicar el propietario que sea, a la vez, poseedor inmediato y total de la cosa, y no la cabe reivindicar porque sencillamente no le hará falta.
En lo relativo a la prueba de dominio, la prueba de ser dueño incumbe al reivindicante que es quien lo alega. La prueba que se pide es precisamente la del dominio, y no la de que el demandado tiene peor o menos derecho que el demandante. Realmente, no se exige que se pruebe ser dueño ahora, sino que se pruebe que se adquirió el dominio antes de ejercitar la AR –puesto que ésta protege al que ya es dueño-. Si el demandante adquirió originariamente el dominio, le bastará demostrar el hecho adquisitivo (por ejemplo, la ocupación). Si su adquisición fue derivativa, para acreditar que efectivamente adquirió, deberá probar no solo el acto por el que adquirió, sino también que la propiedad correspondía a su transmitente – ya que en otro caso, salvo la adquisición a non dominio, no habría adquirido efectivamente al carecer el transmitente del derecho que transmitía-.
Existen facilitaciones en la prueba de dominio, según se trate de BM o BI. Cabe destacar que, en BM, para reivindicar una cosa mueble, no es necesario probar que se es dueño, sino que basta probar que la posesión de la cosa se adquirió onerosamente de buena fe en concepto de dueño. Si a su vez, el poseedor que se opone a la AR prueba que también la adquirió de buena fe en concepto de dueño, el primer poseedor deberá probar, para que AR prospere, que la perdió o fue privado de ella ilegalmente. En BI, por la inscripción en el Registro a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
- Identidad de la cosa  que se demuestre que la cosa reclamada es precisamente aquella sobre la que recae ese dominio. Debe identificarse la cosa probando el demandante que la que ha demostrado pertenecerle y reivindica es la misma que posee el demandado. La jurisprudencia exige que se trate de cosas concretas y determinadas, pero esto es solo un presupuesto necesario para que tales cosas puedan ser identificadas. La identificación consiste en hacer patente que la cosa determinada, cuya propiedad se ha demostrado, es precisamente aquella que se reclama al demandado y que éste posee.
- Posesión de la cosa por el demandado  que el demandado posea sin derecho a ello frente al demandante. Demandado de reivindicación ha de serlo solo y precisamente quien posea sin derecho frente al demandante la cosa reclamada. La prueba de que posee el demandado es a cargo del reivindicante, pero no es así la de que carece de derecho a poseer. Es decir, probada su posesión, será el demandado el que, para detener la acción haya de probar que posee porque tiene derecho a ello.
El efecto principal de la AR, si prospera, es la restitución de la cosa, que debe ser entregada con sus accesiones y sus frutos, así como abonarse las indemnizaciones que procedan (por ejemplo, por menoscabos).
En cuanto a la duración de la vida de la AR, la ley no señala plazo de prescripción para ella en particular, se debería aplicar la prescripción extintiva de las acciones reales.
Existen ciertos casos de irreivindicabilidad o reivindicabilidad bajo ciertas condiciones. En el primer caso, aunque se pruebe ser dueño, y se den los demás requisitos necesarios para la AR, éste excepcionalmente no procede en ciertos casos, principalmente por razones de seguridad del tráfico y de protección de la buena fe de quien adquirió la cosa creyendo que eran del enajenante. Estos casos son: - En materia de BI, el que resulta del art. 34 LH según el cual el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no constan en el mismo Registro. Por ejemplo, A compra una finca de B, cumpliendo los requisitos del art. 34 LH. B, que constaba en el Registro como dueño de la finca, no lo era realmente. El verdadero dueño, C, no puede reivindicar la finca de A.
- En materia de BM, el que resulta del art. 464.1 CC, que impide la reivindicación contra quien adquirió de buena fe una cosa mueble que no era ni perdida ni de la que su dueño hubiese sido privado ilegalmente.
En el segundo caso, la AR procede, pero el que siendo dueño no tendría normalmente que dar nada por recuperar la cosa, ha de hacer ciertos desembolsos si quiere recobrarla, se da en dos supuestos distintos: - Se trata de una cosa perdida o de la que se fue privado ilegalmente, pero el poseedor la adquirió de buena fe en venta pública- es decir, realizada en subasta pública, sea la clase que sea, judicial, notaria o administrativa, y tanto voluntaria como necesaria-. En este caso, el propietario no podrá obtener la restitución sin reembolsar el precio dado por ella.
- Se trata de una cosa empeñada por quien la poseía, en Monte de la Piedad establecido con autorización del Gobierno. En tal caso no podrá el dueño obtener la restitución de la cosa cualquiera que sea la persona que la hubiera empeñado sin reintegrar antes al establecimiento la cantidad de empeño y los intereses vencidos  ACCIÓN PUBLICIANA Se discute si hoy en día subsiste en nuestro Derecho la AP, que en Derecho romano se concedía para proteger al poseedor que se hallaba en vías de usucapir. Se basaba en la ficción de que ya se había cumplido el tiempo de la usucapión y, le permitía frente a cualquier poseedor de condición inferior, recobrar la cosa.
Por distintos motivos puede considerarse que la APA no está admitida en nuestro Derecho como tal: - En nuestro OJ la protección posesoria, en el sentido de protección de la posesión, solo se opera mediante interdictos - En cuanto a la protección posesoria, en el sentido de protección del derecho a poseer, es algo que depende de la relación jurídica de que emane el tal derecho a poseer y que tiene la duración que tenga la acción que proteja, en el caso de que se trate, a quien, en virtud de la relación que sea, tiene un derecho que le faculta para poseer la cosa La jurisprudencia sobre el tema es contradictoria, en unas sentencias se admite la AP como acción que protege el mejor derecho a la posesión; en otras la acoge como englobada dentro de la AR.
 ACCIÓN NEGATORIA La AN-denominada así porque el propietario niega el derecho que otro pretende tener- tiene a que se declare que la cosa no está realmente sometida al derecho que otro ejerce sobre aquella, y a que se haga cesar tal ejercicio. La AN no defiende, pues, la propiedad contra una perturbación total (privación de la cosa), como la AR, sino parcial, es decir, la restricción del señorío del dueño, por la actuación de quien se arroga el derecho que se trate.
Aunque la AN no está acogida singular y expresamente en el CC, como lo está la AR, sin duda existe, ya que es forma de defenderse contra actos ofensivos para la propiedad, que el OJ protege en toda su integridad. Muchas ST recogen casos de ejercicio de AN, sin llamarla por su nombre, pero otras sí lo denominan. En cambio, el Derecho catalán sí que la acoge específicamente en su Libro V.
El ejercicio de la AN corresponde al propietario, aunque no posea la cosa, y requiere: - Que el que la interpone justifique ser dueño de la cosa que alega estar libre del gravamen negado. Al establecer la jurisprudencia que la AN compete solo al dueño, y así, que el que la interponga debe probar su dominio, no es porque a los titulares de otros derechos reales no se les concede acción contra los que se arroguen en su perjuicio derechos inexistentes sobre la cosa, sino porque se contempla solo el caso de la defensa del derecho de propiedad - Que pruebe la perturbación que el demandado le ha producido en el goce de su derecho de dominio. Perturbación que ha de haberse verificado en presunto ejercicio de un derecho real por parte del demandado. No hace falta acudir a la AN si la perturbación simplemente fue llevada a cabo de puro hecho, sin arrogarse derecho alguno, o invocando solo alguno de crédito El demandante no ha de probar la inexistencia del derecho que niega, pues como la propiedad se presume libre hasta que conste lo contrario, será el demandado quien haya de acreditar la existencia del derecho discutido.
Los principales efectos de la AN, si ésta prospera son, como principal, hacer cesar la perturbación y prevenir perturbaciones futuras y, un efecto secundario, que es obtener una indemnización por los perjuicios ocasionados.
Respecto a la duración de la AN, nace desde que se perturba al dueño con el ejercicio del derecho negado. La Ley no señala plazo de prescripción para ella en particular, y se aplica lo relativo a la prescripción extintiva de los derechos reales. En cuanto a la AN en Derecho catalán, prescribe a los 5 años de saberse la perturbación. Su ejercicio se produce, normalmente, en materia de BI.
 ACCIÓN DE CERRAMIENTO DE FINCAS En lo relativo al cerramiento de fincas rústicas, el art. 388 CC establece que todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades por medio de paredes, zanjas, setos vivos o muertos, o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las servidumbres constituidas sobre las mismas.
En lo relativo al cerramiento de fincas no rústicas, cualquier dueño tiene la facultad de cerrar su propiedad, tanto rústica como urbana. El que el CC hable únicamente de heredades que, en una acepción significa fincas rústicas, se debe únicamente a que era para éstas para las que el Derecho histórico tuvo prohibiciones de cierre, en beneficio principalmente de la ganadería y al pronunciarse la ley sobre la libertad de tal cierre, no se consideró preciso aludir a las fincas urbanas, pero también se aplica sobre éstas.
Los cierres pueden ser materiales, como con tapia u otros obstáculos. Pero puede ser también un cierre simbólico, como cuando se anuncia por letreros u otros medios de prohibición de paso.
Realmente éste lo que significa es que el dueño, en uso de sus facultades de exclusión, desee que baste con el anuncio para que no penetren extraños en su propiedad.
Para la práctica del cierre, generalmente, parece que debe bastar con la determinación que tome y ponga en práctica el dueño. Pero, en caso de que otro entorpezca el uso de sus facultades, puede el dueño acudir a los TJ, ejercitando la acción de cierre, para que cese la oposición. Es una acción que, muchas veces, estará subsumida en otras – por ejemplo, si al cierra se hace oposición alegando la existencia de una servidumbre, se utilizará la acción negatoria (de la servidumbre)-.
Por otro lado, también existen acciones no privativas de la propiedad, es decir, también se enumeran, entre las protectoras de la propiedad, acciones como las interdictales, la ad exhibendum y la de deslinde y amojonamiento. No se trata de acciones propias del dominio, aunque, de forma accidental, pueden corresponder a quien es dueño de la cosa (por ejemplo, los interdictos que compelen al poseedor y, si lo es, al dueño) y contribuir así, de forma indirecta, a la defensa del dominio.
 ACCIÓN AD EXHIBENDUM Esta ADE es preparatoria de otras, y consiste en pedir la exhibición de la cosa mueble, para así cerciorarse de si ésta es poseída por quien se cree, y que, por tanto, proceda dirigir contra él la acción que se trata de entablar contra quien la posea.
Esta acción no es privativa del dominio y se fundamenta en el art. 256 de la LEC cuando se establece que todo juicio podrá prepararse mediante solicitud de que la persona a la que se pretende demandar exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que se haya de referir el juicio.
 ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO El poder que el dueño tiene sobre la cosa le permute deslindarla, amojonarla o cerrarla (aislarla).
Respecto a quien puede ejercerla, tampoco corresponde esta acción solo al dueño, sino a los que tengan derechos reales sobre la cosa. Se trata de una acción imprescriptible, y esta imprescriptibilidad a veces choca con el hecho de que uno de los colindantes haya poseído el tiempo necesario para usucapir la zona que luego se pretende discutir. Es decir, la usucapión limita la imprescriptibilidad.
Deslindar es fijar los linderos – límites materiales- de una finca, mientras que amojonar es señalar los límites con mojones. Como quiera que el ideal sea la delimitación perfecta –coincidente con el estado de las cosas- y visible- revelada por signos exteriores- de las fincas, la ley concede a las personas vistas de facultad de obtener el deslinde y el amojonamiento.
- El deslinde presume la duda sobre el recorrido de la línea divisoria - El amojonamiento presupone que hay seguridad en el recorrido de la línea divisoria, pero no signos externos que lo hagan visible Son posibles tres formas de practicar el deslinde: - Contractual: aunque no lo regule la ley, porque concurriendo todos los interesados, nada les impide deslindar sus fincas de mutuo acuerdo. Obliga, como todo acuerdo, a los que intervinieron, o traigan causa de ellos, ya que se basa en el consentimiento.
- En acto de jurisdicción voluntaria: se regula esta forma en la LEC, y se practica si no media oposición de alguno de los interesados, todos los cuales han de ser citados. En esta forma el Juez hará el señalamiento de los límites conforme a la voluntad unánime de todos los interesados. Igual que en la forma contractual, obliga a los que intervinieron, ya que se fundamenta en el consentimiento de los mismos.
- En juicio contencioso: esta forma se realiza cuando no hay avenencia, y uno de los interesados interpone judicialmente una acción de deslinde. Este deslinde practicado en juicio contencioso concluye con una ST que obliga a los que litigaron.
APUNTES CLASE El derecho real de propiedad es un derecho real absoluto/pleno – pero limitado-. La propia definición del derecho real, por necesidad, debe ir limitada, siempre y en todo caso – límites (intrínsecos y extrínsecos) y limitaciones-. Es el propio objeto el que limita el derecho real de propiedad. Las cosas tienen un destino propio según el uso para el que sirven, y eso conforma el contenido del derecho real de propiedad. El destino económico, la función del objeto, determina este derecho – límites intrínsecos, los que son propios del objeto-.
Hay un aspecto fundamental, el aspecto o función social de la propiedad. Antes estaba el ius abutendi, es decir, el derecho de abusar sobre la cosa; un sujeto para ser propietario puede, sin ninguna pena civil ni moral, destruir la cosa si quiere. Este aspecto cambia, pues aparecen una serie de límites sociales.
Se sigue siendo propietario a pesar de que no se pueda usar ni disfrutar de la cosa (ejemplo, el caso del arrendamiento). La utilización o uso de las facultades que le son inherentes al titular no definen su estatuto – es decir, se es propietario por que se es-. Tan propietario es quien tenga limitada la disposición, quien tiene gravado el bien que quien no está en ésta situación.
TODO DERECHO REAL DE PROPIEDAD ES UNA SUMA DE FACULTADES, QUE NO DEFINEN SU CONTENIDO. La facultad de disponer sobre la cosa, el ius disponendi, es una facultad que con independencia de que la ejerza o no, forma parte inherente a todo derecho real de propiedad.
Todo propietario tiene determinadas acciones para proteger su derecho. Pero, ¿estas acciones prescriben? No se extingue el derecho real de propiedad por no uso – como sí ocurre en el caso de derechos de servidumbre-. El derecho de propiedad no prescribe; mientras se use o no se use, se esté presente o ausente, se es propietario, no se precisa hacer actos de uso o reconocimiento de su derecho continuamente para que éste persista.
Jamás prescribe por no uso la acción, al tratarse de un derecho que no prescribe por no uso. El ejercicio de las acciones no tiene ninguna limitación. Una cosa es la capacidad de ejercicio del derecho de defensa, que nunca debe prescribir, mientras se sea propietario, se tiene capacidad para ejercitar las acciones que le son propias a éste.
 ACCIÓN REIVINDICATORIA, y por referencia, la ACCIÓN DECLARATIVA DE DOMINIO Es una acción que tiene un propietario no poseedores frente a un poseedor no propietario. Con la AR se pretende la declaración del título, es decir, toda AR presupone la declaración del dominio. No pretende la reivindicación o recuperación de la cosa, si no la mera declaración de la existencia de su dominio frente a la cosa. Con el ejercicio de la AR se pretende que se reconozca la existencia y subsistencia de un derecho real de propiedad sobre un determinado objeto. La AR supone siempre la declaración del dominio.
El legitimado pasivo es el poseedor no propietario, es decir, sería aquel que en el momento de interposición de la AR sea el poseedor de la cosa. Hay objetos irreivindicables (por ejemplo, las cosas fungibles, porque no se puede probar que esa cosa sea mía).
Probatio diabólica  dificultad de prueba. No es nada fácil probar el derecho real de propiedad.
Basta presentar la titularidad cuando consta en el Registro, en el caso de BI. No solo debe probar que adquirió –título y modo-, sino que quien lo transmitió era propietario. La probatio diabólica llega hasta los confines de la usucapión.
 ACCIÓN DE DESLINDE Y AMOJONAMIENTO El propietario tiene derecho a la limitación de su finca.
 ACCIÓN NEGATORIA Es una acción declarativa. Se trata de que se declare que es un propietario pleno, o al menos no limitado. Niega la existencia de un derecho real limitado sobre su bien. Se pretende que se declare que no existe una servidumbre, usufructo, entre otros, es decir, derechos reales limitados que afectan a su derecho “pleno” de propiedad.
LÍMITES Y LIMITACIONES El propietario no puede hacer lo que quiera con su cosa, dependiendo de qué cosa sea, por la función social de la propiedad. El derecho urbanístico es un límite a la capacidad del propietario. Las limitaciones al destino y función de la finca vienen delimitadas por el plan urbanístico.
Hay limitaciones extrínsecas – como el derecho urbanístico- pero también está limitado, tratándose de fincas, por las denominadas relaciones de vecindad. En CCAT entra en lugar las inmisiones (ruidos, humo, cualquier tipo de actividad molesta que sobre la finca uno no puede realizar).
Cuando se habla de límites, se debe entender que el propietario debe de asumir esas inmisiones que pueda realizar un tercero. Todo el exceso es indemnizable, pero hay un punto en que ya no lo es. El propietario puede hacer lo que quiera, por su derecho absoluto y pleno, pero hay funciones sociales de la propiedad y relaciones de vecindad que se deben cumplir. Lo que no se tolera es la utilización abusiva del propio derecho.
ACAE PLUVIAIA AD ARCAENDAE  servidumbre que debe soportar la caída de lluvias Se tienen como límites los derechos reales de propiedad de otras personas, y casi siempre no depende tanto del propio derecho, sino de la utilización, se trata de actuaciones propias de los titulares.
¡! El fin o función social de la propiedad es fundamental para definirla, porque el propietario, en la medida que lo es, podrá hacerlo todo, pero no como quiera. La utilización de la cosa dependerá, por un lado, de la propia cosa, del límite intrínseco, y por otro lado, los límites extrínsecos. Pero, además, de esto, están las limitaciones, que son todos aquellos límites impuestos por voluntad del sujeto (a diferencia de los anteriores que vienen impuesto por normativa y afectan al contenido del derecho real de propiedad), dentro de las limitaciones se encuentran los derechos reales limitados (por ejemplo, un usufructo).
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