La edificación (0)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Bienes Públicos y Urbanismo
Año del apunte 0
Páginas 6
Fecha de subida 05/06/2014
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TEMA 6. LA EDIFICACIÓN I.
LA LICENCIA URBANÍSTICA La edificación es la culminación del proceso urbanístico (planeamiento + gestión + edificación).
La Ley somete el uso artificial del suelo a previo control administrativo, con la finalidad de comprobar que la actividad de los particulares se somete a la legalidad.
El TRLS especifica, siendo numerus apertus, todos los supuestos en los que el uso del suelo está sujeto a licencia urbanística. La Ley sujeta a autorización las siguientes actuaciones: - Las parcelaciones urbanísticas (no solo obras, el hecho de dividir terrenos se sujeta) - Las obras de construcción - La demolición total o parcial - Las obras puntuales de urbanización no incluidas en proyecto de urbanización - El cambio de uso de los edificios o instalaciones - Los movimientos de tierra u obras de desmonte o explanación - Los usos provisionales - La extracción de áridos y explotación de canteras - Acumulación de residuos - Construcción o instalación de muros o vayas - Instalación de casas prefabricadas - Instalación de invernaderos - Colocación de carteles y vayas visibles desde la vía pública - Instalación de vías eléctricas - Construcción de régimen de propiedad horizontal Es decir, la Ley sujeta a licencia administrativa muchas otras actividades que no tienen nada que ver con el proceso constructivo. La Ley da un numerus apertus –cualquier otra que determine el planeamiento- pero será el planeamiento de Municipio + Ordenanzas las que dirán qué actos se sujetan a licencia y cuál será su régimen de autorización (hay una remisión).
 RÉGIMEN GENERAL DE LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS Una de las características principales, es que la licencia es un acto de autorización (ya tienes el derecho preexistente, y lo único que hace la AP es comprobar que se reúnen las características necesarias).
El derecho a edificar no lo otorga la licencia, sino que lo otorga el hecho de que el proceso de urbanización haya culminado. Ejemplo: en un suelo urbano consolidado, en el momento que el terreno tiene la condición de solar, es inmediatamente edificable. La licencia lo único que hace es constatar que el proyecto que se presenta se adecua a la legalidad.
Por estos motivos, el acto de concesión tiene carácter reglado, es decir, si el proyecto cumple la legalidad y los parámetros urbanísticos que marca el planeamiento, la AP no puede denegar la licencia (queda totalmente excluida la discrecionalidad en materia de concesiones de licencias). ¡! Si se deniega una licencia, debe ser de forma justificada y motivada en un precepto normativo, es decir, mencionar que precepto se infringe.
Las obras se clasifican, tradicionalmente, en obras mayores - las que afectan a estructura de obra (pilares, paredes maestras, paredes de carga, por ejemplo) - y obras menores.
Los principios que inspiran la concesión de licencias son: - Principio de congruencia - Principio de proporcionalidad - Principio de in dubio pro libertate (si hay varias normas que pueden ser aplicables, se escogerá la menos gravosa, las más generosas) - Principio de igualdad  LA REGLA DEL SILENCIO ADMINISTRATIVO Como consecuencia, al tratarse de un acto reglado, y hay un derecho preexistente, el silencio siempre será positivo. Así como en materia de planeamiento proyectos de reparcelación, el silencio no tiene carácter positiva, en licencias siempre lo tendrá.
Esto implica que la normativa ya establece que, para las licencias de obras mayores, si en el plazo de 2 meses no ha contestado la AP, se entenderá concedida la licencia por silencio administrativo y, por consiguiente, se podrá solicitar que la AP expida un certificado en el plazo de 20 días. En caso de obras menores, el plazo será de 1 mes.
En cualquier caso, frente al silencio administrativo, se deberá acudir al art. 5.2 del TRLUC, que establece que en ningún caso se pueden considerar adquiridas por silencio administrativo facultades urbanísticas que contravengan a esta Ley o al planeamiento urbanístico. Es decir, es una autorización, se tiene un derecho adquirido previamente, PERO por silencio administrativo, nunca se podrá consolidar o adquirir derechos que contravengan la Ley.
No obstante, aunque se adquiera por silencio administrativo, no se debe iniciar una edificación sin la licencia material, pues existirán numerosidad de dificultades, tanto de financiación como a la hora de construir. Es decir, la eficacia real de una licencia concedida por silencio positivo es limitada, salvo en supuestos de muy poca trascendencia.
 LA COMUNICACIÓN PREVIA Es relevante la Directiva de Servicios 2006/123 que aboga por la libertad en la prestación de los servicios y en el ejercicio de las actividades. Como consecuencia de ello, modifica totalmente el sistema de las autorizaciones, de tal manera que impone la simplificación de los procedimientos para la obtención de licencias.
Establece el régimen de autorización y comunicación, y reserva el de concesión de licencia a aquellas obras de mayor entidad en las que, si no se produjese este control previo, las consecuencias para el interés público serían gravosas.
Se transforma el régimen de concesión y se sustituye por la comunicación previa y declaración responsable. Es decir, en actuaciones o actividades de pequeña entidad se declara que aquello que se va a realizar cumple con la normativa, y se comunicas así a la AP, y el particular se responsabiliza de ello.
Solo en aquellos supuestos de mayor entidad se precisa un control administrativo previo, pues si resulta defectuoso, el perjuicio es superior para el interés general, y será preciso este control anterior.
II. PROCEDIMIENTO PARA EL OTORGAMIENTO DE LICENCIAS 1. Se presenta el proyecto a iniciativa particular, debidamente visado por el técnico correspondiente (arquitecto superior, arquitecto técnico o ingeniero).
2. Concurrencia de informe jurídico que menciona, con carácter general, la obra o el uso es compatible en ese edificio concreto.
3. Concurrencia de informe técnico que entra a valorar las determinaciones y componentes puramente técnicos del proyecto.
4. (Hay algún tipo de licencia que existe vista a los vecinos, mientras que otras no.) 5. Se concede o deniega la licencia. La denegación de la licencia deberá estar suficientemente motivada, y solo podrá ser por infracción de normas urbanísticas o sectoriales de aplicación, y nunca por criterios discrecionales o de oportunidad.
Una vez se ha concedido la licencia, cualquier tramitación de proyecto de obras conlleva el pago de tasas municipales –responden a pagar, de alguna manera, el servicio que presta la AP, es decir, la actividad de comprobación que ha debido desarrollar el arquitecto municipal- y el Impuesto sobre construcciones –solo se genera si conceden la licencia, y es un Impuesto municipal regulado por Ley cuando se realiza una construcción-. La licencia no será efectiva hasta que no se produzcan estos dos pagos.
 LA CADUCIDAD DE LICENCIAS Las licencias de obras tienen fecha de caducidad. Anteriormente existían las licencias en cartera sin plazo de caducidad. A consecuencia, se introdujo en la Ley que las licencias se conceden con un plazo determinado para iniciar la obra y para acabarla. El plazo se concede en función de la naturaleza y entidad de las obras.
Normalmente, en obras grandes se da 1 año y medio para empezar y 3 para acabar. Si no se ha iniciado dentro del año y medio, la Ley prevé como derecho la concesión de prórroga de licencia, tanto del plazo de inicio como el de fin. Por el contrario, si no se solicita la prórroga y no se ha realizado la obra en el plazo determinado, la licencia caducará, y se deberá solicitar una nueva.
El art. 189 del TR establece que todas las licencias urbanísticas deben fijar un plazo para comenzarlas y otro para acabarlas, en función del principio de proporcionalidad. Si no lo fijan, para iniciarlas será de 1 año y para acabarla de 3. La licencia urbanística caduca si, al finalizar los plazos o las prórrogas correspondientes, no se han iniciado o finalizado las obras. ¡! El documento de la licencia deberá contener la advertencia correspondiente. Si la licencia urbanística ha caducado, las obras no se pueden iniciar o proseguir salvo obtención de nueva licencia.
III. LA CÉDULA DE HABITABILIDAD La cédula de habitabilidad es la autorización definitiva dentro de la cual se declara que esa vivienda cumple con los requisitos de la habitabilidad, es decir, que es habitable.
Cuando se trata de una obra nueva, no se concede la cédula de habitabilidad sin la licencia de primera ocupación. Hay una segunda licencia, que es la de primera ocupación, que se solicita cuando finalizan las obras. Dicha licencia consiste en una inspección del técnico municipal para determinar que la obra que se ha construido realmente se ajusta a la licencia. No sirve un control previo si, posteriormente, no existe un control de constatación.
Como consecuencia de la Directiva Europea y de todo el paquete de Leyes (ómnibus, paraguas, entre otros), se estableció que la licencia de primera ocupación se obtendría por silencio administrativo, es decir, si en un plazo determinado no se decía nada, se entendía favorable.
Esto ha sido recurrido ante el TC, que ha acordado su suspensión, pues podría no ser constitucional. Es decir, a pesar de lo que establezca la normativa, la licencia de primera ocupación sigue siendo un acto de concesión que se debe otorgar.
Licencia de primera ocupación = Cédula de habitabilidad = ¡! Suministros La cédula de habitabilidad se convierte, de alguna manera, en un control adicional de obras ilegales, pues no se podrán contratar suministros si no es exhibiendo dicha cédula.
IV. LAS LICENCIAS DE ACTIVIDADES Se aplica el régimen de comunicación previa, salvo aquellas que puedan constituir afectaciones graves para las personas o para el MA (art. 70 bis LO 30/1992). Es decir, actualmente, es un régimen de simple comunicación. Además, se pueden iniciar en el mismo momento que se presenta la comunicación.
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