Tema 9 (2017)

Apunte Español
Universidad Universidad Autónoma de Barcelona (UAB)
Grado Derecho - 2º curso
Asignatura Dret Civil III
Año del apunte 2017
Páginas 4
Fecha de subida 28/06/2017
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TEMA   9.   CONTRATO   DE   PERMUTA   Y  CONTRATO  DE   “CESIÓN   DE   FINCA”.  1.   La   permuta  Concepto   y  caracteres  El   contrato   de   permuta   es   un   intercambio   de   una   cosa   por   otra   cosa.   Se   diferencia   de   la   compraventa   porque   es  una   cosa   a  cambio   de   un   precio.  Esta   modalidad   es   difícil   que   se   dé   en   la   práctica.   (Tener   un   piso   que   te   interese,   y  al   mismo   tiempo,   que   otro  piso   interese   a  otra   persona)   Hay   una   confluencia   de   intereses,   y  es   difícil   que   se   de   en   la   práctica  (Características)   Mismos   caracteres   que   el   contrato   de   compraventa:  ­ ­ Consensual .  Existe   desde   que   se   ponen   de   acuerdo   las   partes.  Es   necesario   el   título   para   la   transmisión   del   dominio,   y  es   necesario   también   la   entrega.   Que   no  implica   que   cada   contratante   sea   propietario   de   la   cosa.   (Por   lo   tanto,   no   se   es   propietario)  (Regulación)   El   CC   le   dedica   los   artículos   de   1538   a  1441:  Artículo   1538.   La   permuta   es   un   contrato   por   el   cual   cada   uno   de   los   contratantes   se   obliga   a  dar   una   cosa   para  recibir   otra.  (  Definición   contrato   permuta)  Artículo   1539 . S   i   uno   de   los   contratantes   hubiese   recibido   la   cosa   que   se   le   prometió   en   permuta,   y  acreditase  que   no   era   propia   del   que   la   dio,   no   podrá   ser   obligado   a  entregar   la   que   él   ofreció   en   cambio,   y  cumplirá   con  devolver   la   que   recibió .  (Especialidad   en   cuanto   a  la   permuta   de   cosa   ajena)   Se   podrá   resolver   el   contrato.  Artículo   1540 . E   l   que   pierda   por   evicción   la   cosa   recibida   en   permuta,   podrá   optar   entre   recuperar   la   que   dio   en  cambio,   o  reclamar   la   indemnización   de   daños   y  perjuicios;   pero   sólo   podrá   usar   del   derecho   a  recuperar   la   cosa  que   él   entregó   mientras   ésta   subsista   en   poder   del   otro   permutante,   y  sin   perjuicio   de   los   derechos   adquiridos  entre   tanto   sobre   ella   con   buena   fe   por   un   tercero.    (Especialidad   en   cuanto   al   saneamiento   por   evicción)  Artículo   1541 . E   n   todo   lo   que   no   se   halle   especialmente   determinado   en   este   título,   la   permuta   se   regirá   por   las  disposiciones   concernientes   a  la   venta.  No   hay   una   aplicación   íntegra,   sino   que   se   hacen   las   adaptaciones   que   correspondan.  2.   La   cesión   de   finca   o  edificabilidad   a  cambio   de   construcción  futura   (Ley   23/2001):  Concepto   y  configuración  Surge   en   la   época   de   la   burbuja   inmobiliaria   (1990),   representa   beneficios   para   todas   las   partes.   Se   regula   en   la  Ley   23/2001,   y  en   el   libro   Sexto   CC.  La   cuestión   principal   es   el   problema   que   ha   dado   sobre   como   se   configura   el   derecho   de   cedentes   sobre   los  pisos   o  locales   futuros,   que   puede   ser   configurado   como   derecho   personal   o  real.                 ­ ­ Derecho   Personal : q   ue   yo   únicamente   tengo   la   posibilidad   de   exigir   el   cumplimiento   de   la   prestación,   y  llegado   el   plazo,   se   podrá   exigir   que   se   den   los   pisos   acordados,   solamente   tiene   un   derecho   de  crédito,   personal.   Porque   la   cosa   no   existe   y  todavia   no   hay   ningun   poder   sobre   ella.   Esta   configuración  presenta  p   roblemas:  ­ Riesgo   por   parte   del   cedente   de  p   erder   tanto   el   solar   como   la   prestación.   El   propietario   del  solar   está   entregado   el   solar   a  cambio   de   nada,   de   ninguna   prestación   (Dinero   ni   derecho  real),   es   solamente   un   derecho   de   crédito.   Se   puede   ver   privado   tanto   de   la   cosa   como   de   la  prestación.   Solamente   podrá   reclamar   en   un   juicio.  ­ Aunque   no   se   pierda   la   cosa,   se   pueden   colar  c  argas   sobre   la   finca.   El   promotor   sigue   siendo  dueño   del   solar,   se   realiza   la   obra,   y  la   entrega.   Para   la   obra   ha   necesitado   un   préstamo   al  banco,   y  se   complica,   porque   se   entrega   el   edificio   con   hipoteca,   embargo,   etc.  Derecho   real : ¿   Como   se   puede   hacer   si   el   piso   todavía   no   existe?  Se   ha   de   hacer   según   dos   supuestos:   Si   se   regirá   al   régimen   de   propiedad   horizontal   o  no.   ● Régimen   de   Propiedad   horizontal:   Acto   jurídico   por   el   que   se   constituye   como   fincas   independientes   un  departamento   de   un   edificio,   se   comprará   como   finca   independiente   del   edificio.   Si   no   se   hace   la  propiedad   horizontal,   se   compraría   un   tanto   %  del   edificio).   Se   podrá   considerar   como   real   (Ej.   Propietario   de   un   solar,   una   persona   decide   construir   en   el   solar,   y  quiere   ser  propietario.   Se   cede   el   50%   del   solar,   de   modo   que,   cuando   se   edifica   tendrán   la   misma   titularidad,   según   el  principio   de   accesión   (El   dueño   de   lo   principal   hace   suyo   el   accesorio,   lo   que   se   construye   sobre   el   solar)   De  esta   manera,   está   protegido   el   propietario,   y  la   persona   que   quiere   construir   se   podrá   embargar   en   el   50%.  Modalidad   1:   Si   se   rige   bajo   el   Régimen   de   propiedad   horizontal,   hay   dos   opciones   (Pero   no   es   necesario   ni   que  se   esté   construyendo,   en   el   momento   en   que   hay   un   proyecto   de   arquitecto   y  un   proyecto   de   obra,   ya   se   podrá  dividir   la   propiedad)   En   el   contrato   se   declara   la   obra   nueva,   y  en   el   contrato   ya   se   entrega   el   piso.  Modalidad   2:   Cuando   no   se   puede   hacer   la   permuta   porque   no   existe   licencia   de   obra,   se   reserva   5%,   y  se  transmite   el   95%.   Se   protege   de   esta   manera,   reservándose   una   parte   del   solar,   que   a  medida   que   se   hagan   las  obras,   se   completará   alguno   de   los   pisos.  Ventajas:   Las   cargas   no   afectarán.  Elementos   del   contrato  Intervienen   cedente   (propietario)   y  el   constructor   del   solar.  Requisitos   (mismo   compraventa)  Elementos   reales :  ­ ­ Solar,   se   obliga   a  transmitir   el   cedente.  La   construcción   futura  Elementos   formales :  Varía   según   si   se   hace   antes   o  después   de   la   licencia   de   obra        Artículo   3. Régimen   general.   1.   En   los   contratos   de   cesión   otorgados   antes   de   la   obtención   de   la   licencia   de   obra   correspondiente   se   han   de  hacer   constar   las   características   de   la   obra,   las   condiciones,   los   plazos   inicial   y  final   de   la   construcción   y  la  calidad   de   los   materiales   empleados.   2.   En   los   contratos   de   cesión   otorgados   una   vez   obtenida   la   licencia   de   obra   correspondiente   hay   que   incorporar  el   contenido   de   la   misma,   así   como   las   determinaciones   del   proyecto   o,   si   procede,   la   certificación   emitida   por   el  facultativo   o  facultativa   de   la   obra,   y  la   memoria   de   calidades   según   el   proyecto   redactado   por   el   facultativo   o  facultativa   correspondiente.   3.   Ambas   partes   pueden   acordar   la   constitución   de   un   aval   bancario   o  cualquier   otra   garantía   a  fin   de   asegurar   el  cumplimiento   de   la   obligación   de   la   persona   cesionaria.   5.   La   obligación   de   la   persona   cesionaria   sólo   se   entiende   cumplida   cuando   la   entrega   de   la   obra   se   hace   en   las  condiciones   y  con   las   características   pactadas.   Si   no   se   ha   estipulado   nada   en   este   sentido,   la   obra   ha   de   ser  entregada   íntegramente,   con   todos   los   requisitos   de   habitabilidad   o  los   que   sean   necesarios   para   el   uso   a  que  se   destine.   6.   La   obra   puede   ser   realizada   y  entregada   por   una   persona   distinta   a  la   cesionaria,   salvo   que   se   haya   pactado  lo   contrario.  2.5.   Garantías   y  extinción   Medidas   de   protección   del   cedente.   Cuando   se   configura,   está   en   una   situación   muy   desprotegida.   Como  protegerlo:  1.
2.
Configuración   del   derecho   como   real  Acudir   a  la   acción   resolutoria   (En   un   incumplimiento   del   contrato,   porque   al   obra   no   reúne   las  características   pactadas)   Problema:   Si   pasa   un   tiempo,   no   podrá   hacerla.  El  l egislador   catalán   tiene   la   posibilidad   de   la   resolución   cautelar,   para   evitar   que   se   avance   en   las   obras,   se  puede   resolver   si   al   plazo   pactado   no   se   ha   iniciado   o  si   la   licencia   de   obra   no   se   adapta   a  las   características  pactadas.   (Art.   3.4   Ley   23/2001)  4   .   La   persona   cedente,   después   de   un   requerimiento   fehaciente,   puede   instar   la  resolución   del   contrato   si   la   licencia   no   se   ajusta   a  los   pactos   acordados,   en   el   caso   establecido   por   el   apartado  1,   o  si   las   obras   no   se   han   iniciado   en   el   plazo   pactado   por   una   causa   que   no   le   sea   imputable.                     ...