12. Derechos de adquisición (2016)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Derecho civil III: Derechos reales
Año del apunte 2016
Páginas 28
Fecha de subida 09/02/2017
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LECCION 12: DEREHCOS DE ADQUISICION El cc catalán regula los derechos de adquisición en el capitulo 8 del titulo que regula los derechos reales limitados. Los artículos son 568-1 y siguientes.
Dentro de este capítulo el legislador catalán regula los derechos reales de adquisición voluntarios, y derechos legales de adquisición. Dentro de estos regula el retracto de colindantes, y el retracto gentilicio del valle de aran (los bienes familiares si uno los vende a terceros tiene derecho de adquisición preferente los de la familia).
Pero esto no son los únicos derechos legales de adquisición, porque hemos visto también que en el censo hay adquisición preferente, también en………en distintos derechos reales hay derecho de adquisición preferentes.
Entonces el cc catalán no da una definición genérica de lo que es un derecho de adquisición preferente. Define los distintos tipos. Que son la opción, el tanteo y el retracto. Pero no da definición genérica común a todos ellos. Y la nota común a estos 3 derechos y que constituirá la definición genérica: es un derecho que faculta a su titular a adquirir un bien.
13/11/2015 PREGUNTAS DE LA CLASE DE AYER A y B convienen la constitución de un derecho de tanteo sobre finca X propiedad de A. entonces supuesto 1: A le notifica a B, estoy en negociaciones con C, para venderle esta finca. Que pasa? ayer decíamos que para que se pueda ejercer el derecho de tanteo, que supuesto se tiene que dar? Se tiene que dar el contrato..
Cuando A notifique a B que ha celebrado el contrato de compraventa con un tercero, entonces si que B podrá ejercer el tanteo.
Entonces que pasaría si B celebra el contrato de compraventa con un tercero, le sigue la tradición del bien, el tercero B adquiere la propiedad, y A no ha notificado nada de esto a B. que pasaría? el tanteo implica el retracto. Aunque solo se pacte un derecho de tanteo, si no se respeta el tanteo, el tanteo implicara el retracto.
El supuesto de hecho es que el propietario del bien gravado con el derecho de retracto lo haya enajenado a un tercero, pero no solo que haya celebrado el contrato de enajenación, sino que al contrato de enajenación le haya seguido la tradición de la cosa. Porque sino hay tradición ya hemos visto que lo que hay que hacer es el tanteo.
Lo último que dijimos ayer es el supuesto de hecho que se tiene que dar para que opere el retracto, que el propietario del bien gravado con el derecho de retracto, no solo lo venda a un tercero, sino que a esto le siga la tradición y el tercero sea ya propietario del bien.
Esto lo decíamos de la definición del cc de derecho de retracto y el derecho de tanteo.
El derecho de retracto dice que: una vez haya tenido lugar la transmisión.
Sobre todo lo que no había duda de que el retracto ha de proceder una vez…. La tradición.
Se ha de notificar el acuerdo con los terceros. Es decir, tiene que abrir un negocio de enajenación. Si el tanteo lo tienes que ejercitar……………..(min 8) Sin embargo, vamos a recordar la regulación del cc en los derechos de adquisición preferente, en situaciones jurídicas que hemos estudiado. Por ejemplo, en la comunidad de propietarios.
552-4 – cuando un copropietario quiere vender su cuota, los otros copropietarios tiene derecho de adquisición preferente. Fíjense que dice: los cotitulares que pretenden hacer la transmisión han de notificar a los otros cotitulares, la decisión de enajenar. Y lo que se dice cuando el cc regula el derecho de tanteo voluntario: habla de la notificación del acuerdo de transmisión, notificación de la decisión de enajenar y notificación del acuerdo de transmisión. Es decir, en el derecho de adquisición preferente de los comuneros lo que hay que notificar es la decisión de enajenar. El legislador catalán esta pensando que el tanteo ya se puede ejercer ante una venta meramente proyectada. Pero no así al regular el derecho voluntario de tanteo. Aquí tiene que haber un contrato de trasmisión, que no puede ser otro que el contrato de enajenación.
En el caso del retracto del derecho de adquisición preferente de los comuneros y los otros derechos de adquisición preferente el tanteo ya se puede ejercitar ante una venta meramente proyectada.
Pero en la voluntaria ya tiene que haberse ejercitado el contrato de enajenación.
Ahora vamos a ver, aunque ya lo sabemos, supuesto que tiene qu darse para que el titular del derecho de retracto pueda ejercerlo. Y ahora vemos el supuesto que tiene que darse para que el titular de derecho de tanteo pueda ejercerloEl propietario del bien gravado con el tanteo haya celebrado un contrato de enajenación con un tercero, sin que se haya producido todavía la tradición. Porque si se produce la tradición lo que hay que ejercitar es el retracto.
Esta configuración que hace el legislador catalán de que el tanteo requiere ya el contrato de enajenación…. Y que no basta con una venta meramente proyectada.
Presenta el inconveniente de que al ejercerse el tanteo deja inútil o ineficaz el contrato que el propietario del bien ya ha celebrado con el tercero.
Parecería mas lógico que el tanteo actuara ante una venta meramente proyectada, de forma que el propietario del bien, antes de celebrar el contrato con el tercero, se lo ofreciera al tanteante por si quiere adquirirlo. Así al tercero no se le hace celebrar un contrato que puede devenir ineficaz para el, si el tanteante ejercita su derecho.
Pero al tercero lo que mas le perjudica no es la celebración de un contrato, que devendrá ineficaz si el tanteante ejercita su derecho, sino el haber realizado unas negociaciones previas con los siguientes gastos de dinero y tiempo, para nada, para no conseguir nada, o para qei se beneficie de los esfuerzos que ha empleado en conseguir unas buenas condiciones para la adquisición del bien, que ha realizado el tercero,…. el tanteante, si es que este decide ejercitar su derecho.
Desde este punto de vista seria preferible otra configuración del derecho de tanteo.
Seria preferible que el tanteo se pudiera ejercer cuando el tanteante tuviera la intención de vender el bien pero sin que se requiera la existencia de un tercero determinado dispuesto a comprarlo. Es decir, el propietario del bien tendiera que ofrecer el bien al tanteante, en unas determinadas condiciones, y si este no quiere comprarlo, quedara libre para venderlo a un tercero. Más en las condiciones ofrecidas al tanteante. Y si lo vende en condiciones mas ventajosas el tanteante podría ejercitar el retracto.
El propietario del bien gravado con el tanteo quiere vender el bien? primero lo ofrece al tanteante sin necesidad de que haya un tercero que quiera comprar el bien.
Entonces no perjudicamos a un tercero.
Fíjense que esta configuración en los derechos de adquisición preferentes legales que hemos visto como por ejemplo el de comuneros, había un inconveniente para que esta configuración se aceptara sin reservas. En le derecho de comuneros, si un comunero quiere vender la cuota a un tercero. Los oros comuneros para ejercer derechos de adquisición preferente que habrán de tener en cuenta? Ustedes con sus hermanos con copropietarios de un bien, un apartamento en la playa, y un hermano quiere vender la cuota a un tercero. para decidir si ejercitan o no, y adquieren esa cuota, que influirá para tomar la decisión? tendríamos en cuenta quien es la persona eu si yo no ejerzo el tanteo, se va a quedar con la copropiedad. Yo no quiero que el copropietario sea un tío problemático. Antes de venderlo a ese, compro yo la cuota.
Por eso en el caso de los derechos de adquisición referente de los comuneros, cuando habla de las circunstancias que los cotitulares… las circunstancias de la transmisión, entre ellas esta (min 27) la identidad del tercero ajeno a la comunidad al que se le va a vender la cuota.
En el derecho de adquisición preferente, en favor del…………..(min 27). No me interesa tenerlo como usufructuario, compro yo el derecho de usufructo.
Esto en el derecho voluntario de tanteo no se da. Al tanteante no le interesa saber la identidad del tercero para ver si ejerce el tanteo o no. Le interesara saber el precio y las condiciones del pago del precio que se han pactado con el tercero.
En el derecho voluntario de tanteo si que hay un inconveniente para configurar el derecho de tanteo como hemos dicho antes que ofrezca un bien aunque no haya un tercero determinado que lo quiera comprar, pero el otro puede decir que le interesa adquirir el bien si lo adquiere otra persona y no el. Pero el tanteante no tiene la certeza de si va a encontrar un tercero o no para comprarlo.
Que el tanteo actúe ante una venta ya celebrada presenta ventajas frente a las solución de que el tanteo actúe frente a una venta meramente proyectada.
Las ventajas son: Que si el tanteo actuara frente a una venta meramente proyectada, el propietario del bien se podría confabular con un tercero y fingir un proyecto de venta, para provocar así que el tanteante adquiriera el bien. Si el tanteo actuara frente a una venta meramente proyectada con un amigo suyo que tienen la intención de vender, o no vender……… esto provoca que el tanteante adquiera el bien y resulta que en realidad la venta era fingida y simulada.
Es mas difícil que se de esta situación ante un contrato de compraventa ya celebrado. Porque? También se puede fingir un contrato de compraventa con un amigo. Pero es mas peligroso porque si hay un contrato ya, resulta que aunque dicen que es fingido, luego uno u otro exige el cumplimiento. Porque el precio que hay en ese contrato fingido le favorece mucho. (tendría que ir a los tribunales para demostrar que era fingido).
Hemos visto el primer subapartado, que era el apartado cuando hay una titularidad en el derecho de adquisición preferente. Ahora hemos visto el supuesto que ha de darse para que se puedan dar los derechos de adquisición preferente y el tercer subapartado es la forma de ejercicio.
Se admite que el ejercicio sea judicial y extrajudicial Judicial interponiendo una demanda Extrajudicial comunicando al titular del bien, la declaración de voluntad de ejercer el derecho.
El ejercicio extrajudicial está expresamente previsto en el 568-12.4 para la opción.
Pero no hay ningún problema para admitirlo en los otros derechos que son el tanteo y el retracto.
Si es posible el ejercicio extrajudicial del derecho de adquisición, parece que basta con que el titular del derecho lo ejerza dentro del plazo exigido. Si el propietario del bien se opone, el titular del derecho tendrá que acudir a los tribunales e interponer la demanda. Y la demanda tendrá que ser estimada, aunque en el momento de su interposición, el plazo de ejercicio del derecho de adquisición estuviera ya caducado.
Primero ejerces extrajudicialmente el derecho dentro del plazo de ejercicio. Si el propietario de opone, se interpone la demanda.
Conceptualmente esto es correcto Sin embargo, en la jurisprudencia del TS en relación con derechos de adquisición preferente arrendaticios. Aunque ha habido sentencias que lo han admitido como la de 22 de noviembre de 1993, y 12 de febrero de 1981. Lo han rechazado dos sentencias.
Cuales son las razones para rechazar esto? Tu extrajudicialmente lo has ejercitado dentro del plazo de ejercicio, pero cuando has interpuesto la acción, no estabas dentro del plazo de ejercicio, y por lo tanto te desestimo la demanda.
Cuando has ejercitado la acción no estaba dentro del plazo de ejercicio y te desestimo la demanda.
Las razones cuales son? El espíritu de la ley en el ejercicio de los derechos de adquisición preferente, lo que pretende la ley es que una vez que se puede ejercer el tanteo, el plazo de ejercicio por la ley es breve, porque la ley pretende que esta situación se consolide en un pazo breve.
Si se permitiese que una vez ejercido extrajudicialmente el derecho de retracto en estas sentencias, se permitiese que luego el retrayente tuviera un plazo largo para interponer la acción de retracto, que debería ser el plazo de prescripción. Se oiría contra ese espíritu del legislador que impide que la situación se consolide en un plazo breve de tiempo El razonamiento jurídico de estas sentencias tiene su sentido. Pero también es cierto que actuando así no se favorece la solución extrajudicial del conflicto. Porque si a mi me obligan a interponer la acción………. Esto no favorece ni mucho poder llevar a una situación ansiosa contra quien se opone a mi derecho de retracto Además también toma en consideración que si el retrayente, para ejercer extrajudicialmente el derecho de adquisición, ha tenido que consignar el precio, entonces claro al retrayente tampoco le interesa dejar en suspenso la interposición de la demanda indefinidamente o durante un tiempo muy largo. (tengo ahí paralizado o inmovilizado el precio que he tenido que pagar para poder ejercer el retracto).
Tengo la cosa, porque todavía no he puesto al demanda, y tengo el pecio paralizado que he tenido que consignar para ejercer el retracto.
En cambio, el TS, pensando en el cc español, si que admiten en caso del derecho de opción si que admite en el caso de derecho de opción, La demanda se puede interponer fuera del plazo de ejercicio. Lo que no admitían esas sentencias, si que lo admite el TS en relación al derecho de opción.
El ejercicio extrajudicial consiste en la declaración de voluntad unilateral del titular del derecho de adquisición, de adquirir la cosa dirigida al propietario de la misma.
Se discute si la declaración de voluntad es recepticia. Es decir, que para que produzca efectos ha de llegar a conocimiento del interesado, o aunque no llegue a un efectivo conocimiento también producirá efectos si el interesado no puede ignorarlas sin faltar a la buena fe.
O por el contrario no es recepticia y por tanto la declaración dará efectos desde que el declarante la emitió y la remisión al propietario de la cosa. Aunque todavía no haya llegado a su conocimiento.
Esto tiene una importancia práctica, pus se dice que si es recepticia, tiene que llegar a conocimiento del destinatario antes de que finalice el plazo de ejercicio del derecho de adquisición. En cambio sino es recepticia basta que el titular del derecho remita su declaración de voluntad al propietario del bien dentro del plazo de ejercicio aunque llegue a conocimiento del destinatario transcurrido el plazo de ejercicio.
Para el derecho de opción 568-12.4 dice que los optantes en el plazo de duración del derecho de opción deben notificar a los propietarios el ejercicio de dicho derecho, dentro del plazo de duración del derecho de opción. Parece que aquí la declaración de voluntad no sea recepticia. O se puede defender con base en esta norma, que en el cc catalán la declaración de voluntad no es recepticia. Habría un argumento para defender que el cc catalán la declaración de voluntad no es recepticia.
En relación con el cc español el ts ha dicho en relación con el derecho de opción, que la declaración de voluntad si es recepticia.
Pregunta numero 4 del programa: si es requisito del ejercicio del derecho de adquisición que se pague el precio. Para el derecho de opción, el 568-12.1 dice que loa optantes deben pagar el precio al ejercer el derecho de opción o antes de ejercerlo. Sin perjuicio de lo que se establezca en el titulo de constitución (la norma admite que se pacte lo contrario).
Para el tanteo y el retracto el cc catalán no dice nada. Pero es más seguro que proceda la aplicación analógica, que no lo contario (es más seguro un razonamiento a simili que un razonamiento a contrario) – de la misma manera que en la opción pasa esto, en el tanteo y el retracto también.
Razonamiento a contrario, si el legislador solo prevé esto para la opción, al contrario no sucederá lo mismo en el tanteo y el retracto.
Si el propietario del bien no acepta el pago se habrá de confirmar el pago del precio judicial o notarialmente. Y si desconoce la cuanta del precio lo que tendrá que hacer es prestar caución de consignarlo así como le sea conocida la cuantía.
El cc español, exige para poder ejercitar el retracto, exige que el retrayente pague al retraido,a demás del precio de la finca, de lo que el retraído pagó al propietario del bien gravado con el derecho del retracto. A parte de este precio que pago, exige también al retrayente que pague al retraído los gastos de la venta. (Todo lo que haya desembolsado el retraído por razón del contrato de compraventa), y los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa comprada por el retraído.
Entonces el cc catalán no dice nada al respecto y se entiende que no es procedente la aplicación subsidiaria de esta norma del cc español, pero al retraído le cabria plantear una acción de enriquecimiento injusto contra el retrayente, o acudir a las normas de liquidación de la posesión.
El art 266.3 de la LEC dice que cuando la consignación del precio se exija por ley o contrato se ha de acompañar a la demanda, el documento que acredite haber consignado, si fuera conocido, el precio de la cosa objeto del retracto. O haberse constituido caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere.
Para el derecho de retracto legal del cc español, la stc del tc de 13 de septiembre de 2004, entiende que no hay que confundir la consignación como requisito procesal para la admisión a tramite de la demanda del retracto a la que se refiere el 266.3 LEC. Y QUE SUPEDITA a que se exija por ley o contrato, con el reembolso al comprador del precio de la venta que impone el cc español, e derecho sustantivo. No como requisito para la admisión a tramite de la demanda, sino como requisito sustantivo para el ejercicio del derecho de retracto, una vez obtenida sentencia estimatoria del mismo. Por tanto, dice que no se ha de consignar nada para que sea admisible la demanda. Porque la ley no dice que para que sea admisible la demanda de retracto se haya de consignar el precio.
Lo que dice la ley es que para hacer uso del retracto tendrás que pagar el precio de la venta. Pero para interponer la demanda no. Una vez que hayas interpuesto la demanda y se haya estimado, y se haya dicho que si que el demandante tiene derecho a retracto, entonces será cuando tendrás que pagar el precio.
Esta interpretación del tc es discutible Tu cuando estas interponiendo una demanda de retracto, estas ejercitando el derecho de retracto judicialmente. Por lo tanto, para ejercer el derecho de retracto tienes que pagar el precio, ya tendrías que consignar.
Otro subapartado – subapartado 5 dentro del ejercicio de derechos de adquisición preferente EFECTOS DEL EJERICIO En primer lugar veremos los Efectos obligacionales. Distinguiremos opción o retracto y tanteo.
El convenio de constitución de un derecho de opción de compra, que seria, desde el punto de vista contractual que figura seria? Seria un precontrato de compraventa.
Ahora bien que es un precontrato: el precontrato tiene que tener todas las condiciones que ha de tener un contrato, pero como se convierte en contrato? Por la simple declaración de voluntad de la parte a quien se le ha concedido la facultad de poner en vigor el precontrato. En un precontrato la facultad de ponerlo en vigor se puede conceder a una parte o a las dos partes. Entonces el convenio por el que se concede un derecho de opción de compra seria como un precontrato de compraventa. Es decir, se fija el precio…. Todo, pero todavía no entra en vigor. Se suspende a su eficacia, y se faculta a una parte o a las dos, a ponerlo en vigor.
Al ejercitar el derecho de opción harba puesto en vigor el precontrato, y ya estaremos ante un contrato de compraventa. Por tanto el concedente dela opción tendrá que ofrecer la cosa y el otro tendrá que pagar el precio.
El efecto es que se pone en vigor el precontrato que es lo que realmente hubo cuando se constituyó el derecho de opción, entre el propietario del bien y el titular del derecho de opción. Tenemos ya un contrato de compraventa eficaz y en vigor entre el concedente del derecho de opción y el titular del derecho de opción.
Pero que pasa cuando el concedente del derecho de opción ha transmitido el bien a un tercero? Indudablemente el titular del derecho de opción puede ejercitar la acción. Pero no la ejercitara ante quien ha ejercido?? el derecho de opción, que es con quien ha celebrado el precontrato, sino que la ejercitara con el nuevo propietario, a quien el concedente del derecho de opción le ha transmitido el bien.(1:15) La configuración que hemos hecho funciona cuando el concedente del derecho de opción no ha transmitido? El bien. Pero cuando ha transmitido el bien, podría poner en vigor ese precontrato porque ya no tiene ningún sentido, porque el vendedor ya no tiene el bien sino que lo ha transmitido a un tercero. (damos por supuesto que puede ejercer el derecho de opción contra el tercero) La única solución es entender que el tercero a quien el concedente del derecho de opción, y por tanto, la parte en el precontrato le ha transmitido el bien, hay que entender que no solo le transmite el bien sino también su posición contractual en ese precontrato. (su posición como parte en ese precontrato) Así también podemos entender que al ejercer el derecho de opción se pone en vigor el precontrato. Pero en el precontrato la parte vendedora no será el concedente del derecho de opción, sino el propietario actual del bien (que lo adquirido del otro que se ha subrogado en posición de vendedor).
A mi se me concede un derecho de opción en una cosa, y resulta que tiene vicios ocultos. El propietario del bien que me ha concedido la opción la vende a un tercero.
Que pasa con los vicios ocultos? Que se los vas a reclamar al tercero. Cuando hay transmisión aun tercero esta entre el que tiene el derecho de opción y el tercero que ha adquirido la propiedad del propietario originario… El tercero le podría reclamar los bienes ocultos al propietario originario que fue quien le vendió el bien.
Entonces EFECTOS OBLIGACIONALES EN EL RETRACTO 16/11/2015 Estábamos en el subapartado de los efectos del ejercicio y habíamos visto en primer lugar los efectos obligacionales en relación con el derecho de opción.
Ahora pasamos a hablar de los efectos obligacionales en relación con el ejercicio del derecho de retracto.
En cuanto al retracto la discusión doctrinal tradicional ha sido la de si el retrayente al ejercer el retracto exige al retraído que celebre un contrato de venta con el. O el retrayente se subroga en el lugar del comprador retraído en el contrato de compraventa que este celebró con el propietario originario.
En el primer caso el retrayente adquirirá del retraído. Y en el segundo caso de subrogación adquiere del propietario originario.
Entonces si el legislador catalán siendo perfectamente conocedor de esta discusión doctrinal, nos dice como ya sabemos, que el retracto faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente, lo mas probable es pensar que efectivamente ha querido que haya una verdadera subrogación del retrayente en el lugar del retraído, en la posición contractual del retraído en el contrato de compraventa que el retraído celebro con el propietario del bien sujeto a retracto.
este seria el efecto obligacional de retracto. Que yo me subrogo en el contrato que el retraído ha realizado con el propietario originario del bien, de forma que resulta que en el aspecto obligacional resulta que tendremos un contrato de compraventa entre el retrayente y el propietario originario del bien, aunque el contrato lo hayan celebrado el propietario originario y el retraído. Pero en virtud de la subrogación habrá un contrato de compraventa entre el retrayente y el propietario originario del bien. No porque lo hayan celebrado, sino porque el retrayente se subroga en ese contrato de compraventa, ocupando la posición contractual del comprador retraído.
Esto que consecuencias tiene? Las acciones que un comprador tiene derivadas del contrato de compraventa, que acciones puede tener? La obligación de saneamiento por vicios ocultos o por evicción, si es un bien inmueble de saneamiento por diferencias de cabida y de calidad, pues las ejerza el retrayente contra el propietario originario del bien. Que fue el que vendió al retraído.
El problema esta en las acciones que asisten al vendedor contra el comprador. El vendedor en este caso quien es? Después del ejercicio del retracto quien es el vendedor? el propietario del bien gravado con el retracto. Que es el que lo vendió a un primer comprador que resulto que es el retraído. Y el comprador después del ejercicio del retracto ya es el retrayente. Antes del ejercicio del retracto era el futuro retraído, el primer comprador Ejemplo: la acción que correspondería al propietario del bien gravado con el retracto, para pedir el pago del precio si se pactó un aplazamiento. Cuando el propietario del bien gravado con el retracto, vende el bien pero en vez de recibir todo el precio al contado se pacta que recibirá el precio en diferentes plazos, el TS admite el ejercicio del retracto permitiendo al retrayente que pague al retraído solo el precio efectivamente pagado por el retraído al propietario originario del bien hasta la fecha del ejercicio del retracto.
esto es lógico porque el retrayente se subroga en el lugar del comprador retraído en las mismas condiciones que este tiene, y si el comprador retraído contaba con el beneficio del plazo, el retrayente también contara con el beneficio del plazo.
Pero entonces el propietario del bien como vendedor tiene un derecho de crédito al recibir la parte del pecio que resta. Si hay subrogación a quien tendrá que exigir la parte del precio que resta? Al retrayente. Porque como hay subrogación el comprador pasa a ser el retrayente. Y esto contra que principio fundamental del derecho de obligaciones va? Que el deudor del propietario del bien originario que fue el que lo vendió, el deudor de la parte del precio aplazado, sea no el retraído que fue a quien el propietario vendió el bien, sino que sea el retrayente, con el que el propietario no celebró ningún contrato esto va contra el principio de buena fe.
INCISO: Para cambiar un deudor, para que el acreedor pase de tener un deudor a tener otro deudor, cual es el requisito fundamental? El consentimiento del acreedor.
Y a la inversa, para que un deudor pase de tener un acreedor a otro? No es necesario el consentimiento del deudor.
el deudor que ha vendido el bien con precio aplazado sea el retrayente con el cual no ha celebrado ningún contrato, iría contra el principio de que no se puede cambiar de deudor sin consentimiento del acreedor. El contrato fue con el comprador retraído.
La jurisprudencia del ts que admite el ejercicio del retracto diciendo que el retrayente solo ha de pagar al retraído lo que este hasta la fecha ha pagado al propietario del bien, no se plantea este problema de quien va a ser el deudor del resto del precio no pagado.
Y encontramos dos sentencias que aluden a este problema de pasada y además la solución que dan es contradictoria: Una dice que El deudor es el comprador retraído Otra dice que El deudor es el retrayente La solución mas fácil y practica cual es? Que el deudor del resto no pagado sea el retrayente. Porque es mas fácil? Que pasaría si fuera el retraído? Tendría que luego recuperar del retrayente que es el que se queda con el bien… entonces lo mas fácil es que el deudor sea el retrayente, que sea el quien pague el resto del pago al propietario del bien.
Otra consecuencia de la subrogación es la siguiente: La legitimación pasiva para ejercer la acción de retracto a quien se ha de mandar necesariamente? El retracto que es? (CUIDADO CON ESTAS PREGUNTAS PARA VER SI LO HEMOS ENTENDIDO). Cual es el supuesto de hecho para que se pueda ejercitar el tracto? Que le propietario de bien gravado con el retracto no solo lo haya vendido sino que haya transmitido la propiedad. O sea que el retraído ha adquirido la propiedad, y el retrayente con la acción de retracto esta pidiendo que esa propiedad pase a el.
Le afecta esto al propietario originario del bien? En principio no le afecta para nada.
Entonces cuales son las stc del ts, dicen que basta con demandar el comprador retraído. Sin embargo, doctrinalmente esto tiene su problemática, que la acabamos de exponer. El propietario del bien gravado con el retracto cuando le afectará la acción de retracto? Cuando quedan obligaciones pendientes a su favor (el pago del resto de precio por ejemplo). No es lo mismo que el deudor sea el retraído que es mucho mas solvente que no el retrayente.
Sin embargo esto es atendible desde un punto de vista de lógica jurídica. Lo que hay que decir es que en todos los casos del ejercicio del retracto, estos casos que llegan a la jurisprudencia cuando se ejerce el retracto en casos que el retraído no ha pagado todo el precio, la jurisprudencia admite que es posible el ejercicio del retracto, en estos casos se demanda solo al retraído? Y no se entiende que este mal fundamentado porque no se haya demandado también al propietario del bien gravado con el retracto.
Entonces ahora vamos a ver los efectos del retracto en un supuesto mas concreto.
Cuando el primer comprador antes del ejercicio del retracto, ha transmitido la propiedad a un subadquierente. El primer comprador antes del ejercicio del retracto ha trasmitido la propiedad a un subadquirente.
en la práctica no se dará con mucha frecuencia porque el plazo de ejercicio del retracto es breve. Y no habrá tiempo para sucesivas transmisiones. Pero puede haberlas y en la practica se dan estos supuestos.
Problema que se plantea? El retrayente que se subroga en el primer contrato que es el que ha celebrado el propietario del bien con el primer comprador, o en el ultimo contrato de compraventa celebrado por el último subadquierente? En teoría en el primero. Y que consecuencias tiene subrogarse en el primero, en relación a los contratos posteriores? Que quedaran resueltos. Los contratos posteriores quedaran resueltos si mantenemos esto Y si mantenemos que se subroga en el ultimo entones no quedaría resueltos…… no tendría ninguna base Lo podemos configurar de estas dos formas. Hay alguna stc que dice que los contratos posteriores quedan resueltos. (rescisión de las sucesivas transmisiones). En cambio otra stc en que había habido dos enajenaciones (una de retracto, y la otra del comprador a un subadquierente) no declara ineficaz la primera de las enajenaciones. Condena al segundo comprador. O sea el retrayente de quien adquiere es del ultimo comprador. La propiedad va del ultimo comprador al retrayente En cambio en la primera stc iría del primer comprador al retrayente.
Bien, entonces, cuestión practica en estos casos el ts entiende que no solo se ha de demandar al último adquirente sino también a todos los anteriores. Y si el retrayente se olvida de demandar a los anteriores, entonces hay Litis consorcio pasivo necesario y no se puede entrar el fondo del asunto. Y tendrá que demandar a todos para que se pueda entrar en el fondo del asunto.
Fíjense que esta doctrina no es coherente con la postura del ts que dice que la acción de retracto solo se ha de ejercitar contra el comprador retraído y no el propietario originario del bien gravado con el retracto. Según esta doctrina lo coherente sería demandar solo al ultimo adquirente.
Entonces pasamos a los EFECTOS OBLIGACIONALES EN EL TANTEO El tanteo, recordemos, cuando se puede ejercer? Cuando se ha celebrado el contrato de compraventa, enajenación, antes de haberse producido la tradición. Porque una vez se ha producido la tradición se ejercita el retracto.
Entonces que pasa con este contrato que se ha celebrado? Si el tanteante ejercita el tanteo? Caben dos posibilidades: 1. Que este contrato se declare ineficaz. (no es nulo porque tiene todos sus requisitos, lo único que pasa es que se declara ineficaz) 2. La otra posibilidad seria como en el retracto, que el tanteante se subrogara en ese contrato, en la posición del comprador.
Si el legislador no habla de subrogación en el tanteo, lo mas lógico es pensar que el primer contrato deviene ineficaz cuando se ejercita el tanteo. Pero desde el punto de vista practico es igual una solución o otra, porque siempre las acciones como comprador que pueda ejercer el tanteante siempre las ejercerá contra el propietario del bien gravado con el tanteo.
Entonces hemos visto los efectos obligacionales del ejercicio del derecho de adquisición Ahora vamos a ver los efectos reales del ejercicio de los derechos de adquisición: el efecto real del ejercicio de un derecho de adquisición es adquirir la propiedad de un bien ajeno. Esto ya lo sabemos. Pero esta adquisición de la propiedad como se lleva a cabo - En el caso de OPCION: partiendo de la configuración jurídica tradicional de la opción que vimos (que la opción no sería sino poner en vigencia un precontrato de compraventa). Como consecuencia de la opción cobra plena eficacia el contrato de compraventa realizado entre el propietario y el optante. Realizado en forma de precontrato. Pero al ejercitar la acción ya estamos ante un contrato. Y por tanto nacerán las obligaciones, la obligación del propietario dl bien a entregar el bien, y cuando entregue el bien el comprador que es el optante adquirirá la propiedad.
- En el caso del Tanteo: sucederá lo mismo, ya se entienda que el tanteante se subroga en el contrato celebrado, o se entienda que el contrato deviene ineficaz y el tanteante y el propietario celebran uno nuevo.. ya se entienda una cosa u otra nos encontraremos con que de ese del ejercicio del tanteo nacerá la obligación del propietario de entregar el bien, y por la tradición el tanteante adquirirá la propiedad del bien.
- Sin embargo, en el caso del retracto: si entendemos que hay subrogación, se puede entender que no solamente hay subrogación en el contrato de compraventa celebrado entre el comprador retraído y el propietario del bien gravado con el retracto, sino también subrogación en la titularidad real, subrogación en el derecho de propiedad del comprador retraído. Entonces el retrayente adquirirá la propiedad del bien automáticamente al ejercitar el esto es lo que mantiene la stc del ts de 19 de febrero de 2015, retracto.
para un retracto arrendaticio. Esta stc dice que se fija como doctrina de esta sala que el fenómeno adquisitivo que se deriva del ejercicio de adquisición preferente del arrendatario se produce cuando se realiza el pertinente pago a través de la consignación, según lo previsto en los art 1528 y 1529 del cc que regulan el retracto.
El fenómeno adquisitivo se deriva del ejercicio de adquisición preferente… se produce cuando se realiza el pago a través de la consignación. Lo fundamental es que se pague. (min 49) No solo en el retracto, sino también en la opción el ejercicio de la opción que conlleva la adquisición automática de la propiedad. En el retracto esto se mantiene porque la subrogación no solo es el la posición obligacional sino también la titularidad del derecho de propiedad. Pero en la opción el profe no esta de acuerdo con lo que dice el manual –> 568-2.2 se basa el manual. Que dice que el ejercicio de los derechos de adquisición voluntaria comporta la adquisición del bien. Pero esta no es una frase aislada, sino que la frase continua diciendo en la misma situación jurídica en que se hallaba en el momento de la constitución el derecho de adquisición preferente . El legislador quiere decir no es que el ejercicio del derecho de adquisición comporta la adquisición del bien automáticamente, quiere decir que comporta la adquisición del bien en la misma situación que el bien tenia en el momento de la constitución del ejercicio por esto, le toro efecto real que produce el ejercicio de derecho de adquisición preferente es este. La extinción de los derechos constituidos con posterioridad a los derechos de adquisición preferente.
La norma que acabamos de ver también continua diciendo que cuando se ejerce el derecho, se produce la extinción de los derechos incompatibles constituidos con posterioridad sobre el bien.
yo convengo con una persona la constitución de un derecho de opción sobre esta finca. Si antes de esto constituyo una hipoteca, ya estaré perjudicando al optante.
Por esto dice que no que los derechos que has constituido posteriormente, se extinguen cuando el titular del derecho de adquisición preferente ejercite su derecho.
Con esto acabamos la pregunta 4 que es el EJERICIO (pregunta muy larga con muchos subapartados) EXTINCION DE ESTOS DERECHOS – leer lo que dice el manual y el art 568-7.1 y punto 2 y hay suficiente.
ESTUDIO EN CONCRETO DEL DERCHO DE OPCION: El concepto que ya lo hemos dicho y no lo vamos a repetir.
En cuanto a los CARACTERES DEL DERECHO DE OPCION. Hay dos - Temporalidad - Transmisibilidad El 568-8.1 dispone que el derecho real de opción puede constituirse por un tiempo máximo de 10 años. Por tanto, una característica del derecho de opción es la temporalidad. Y la otra característica es la transmisibilidad: es transmisible salvo que se haya constituido en consideración a su titular.
puede gravar.
y si es transmisible también se En cuanto a la duración del derecho de opción, será pactada por las partes, que no puede exceder de 10 años como hemos visto. Pero hay una excepción. Cuando el derecho de opción es una estipulación integrada en otro negocio jurídico, se permite que la opción tenga la duración del negocio en que se halla integrada aunque exceda los 10 años. Cual es un caso muy frecuente de opción integrada en otro negocio jurídico? Arrendamiento con opción de compra. Que se llama leasing. Y si la escritura de constitución no prevé la duración, se entiende que es de 4 años. Puede ser objeto de prórrogas sucesivas.
En cuanto a la constitución, nos remitimos a lo que dijimos para la constitución de los derechos reales. Pero el cc catalán dice que la escritura de constitución ha de fijar la contraprestación para adquirir el bien, esto es esencial, si es un precontrato de compraventa, para que haya precontrato, los elementos han de quedar fijados.
Por tanto, ha de fojar la contraprestación para adquirir el bien, y si es el caso el pacto unilateral de la facultad de optar (luego veremos que es esto).
Mientras el derecho de opción esta pendiente, hay qe tener en cuenta que los propietarios están obligados a conservar con la diligencia debida el bien sujeto al derecho de opción. Corren a su cargo los gastos necesarios, salvo pacto en contrario, y responden ante los optantes por el deterioro que el bien objeto de opción, sufra por negligencia o dolo del que es propietario del bien hasta que se ejercita la opción.
Pero el optante solo podrá pedir la indemnización cuando ejerza la opción, sino no, En garantía del derecho del optante, el cc catalán le concede la facultad de inspeccionar el bien para comprobar su estado de conservación.
19/11/2015 Para acabar el derecho de opción veremos cuestiones que se plantean cuando se ha ejercido el derecho de opción. Si la opción es sobre bien mueble no se plantean problemas – el optante reclama el bien mueble al propietario y ya esta Puede ser mas complicado al ser un bien inmueble porque el optante lo que le interesa es inscribir su adquisición en el registro de la propiedad. Entonces para inscribir derechos en el registro de la propiedad o el registro mercantil siempre se tienen que presentar escrituras públicas. (aquí hablamos del registro de la propiedad en concreto).
Entonces en la practica cuando el propietario del bien se aviene al ejercicio de la opción, pues entre el propietario del bien y el optante formulan una escritura de compraventa. El optante va al registro y así constara el optante como el propietario del bien. Y si el propietario del bien no se aviene al ejercicio del acción, el optante tendrá que interponer una acción judicial, si es..
Esto que es lo que se hace en la practica les sugiere alguna observación? Como habíamos configurado la constitución del derecho de opción? Como un precontrato de compraventa. Se concede al optante la facultad de ponerlo en vigor. Entonces no tendrían porque otorgar una escritura de compraventa porque la compraventa ya se hizo al constituir la acción, lo que pasa es que se dejo en suspenso la eficacia de ese contrato. Por lo tanto, ya no tiene sentido que se otorgue una escritura de compraventa, porque ya se ha hecho. Si se quiere hacer un negocio jurídico sería una escritura e que se declarase que el optante ejerce la opción, y el propietario del bien lo aceptase. Esto es solo una observación.
Volvemos a lo de antes, para inscribir en el registro de la propiedad escrituras públicas. Nosotros tenemos la escritura pública de constitución del derecho de opción. Bien inmueble, se ha de constituir en escritura pública, así lo dice el cc catalán. Entonces imaginemos que el optante emite su declaración de voluntad de ejercer el derecho de opción también en escritura pública. Y que es notificada notarialmente al propietario del bien. Y por otro lado el optante acredita que ha pagado el precio. Lo ha consignado judicial o notarialmente, hay un documento judicial o notarial de que se ha pagado el precio. Entonces con todos estos documentos parece ser que n habría ningún obstáculo para que el registrador inscribiese el dominio a nombre del optante. Sin embargo, la dirección general de los registros y del notariado no lo ha admitido, a no ser que las partes hayan pactado al constituir la opción, el denominado ejercicio unilateral de la opción, sin intervención del concedente de la opción. Y esta postra de la dirección general de los registros y del notariado es la que ha adoptado el legislador catalán 568-6.b que contempla que al constituir la opción, el título puede contener el pacto de ejercicio unilateral de la facultad de optar. Y el 568-12.3 dice que el optante puede ejercer unilateralmente el derecho de opción cuando se cumplan las siguientes condiciones: - Que se haya pactado al constituir el derecho, que es lo que hemos visto - Que el optante tenga la posesión del bien o pueda adquirirla instrumentalmente por medio de la formalización del ejercicio de la opción.
El optante puede tener ya el bien porque por ejemplo la opción de compra, fuera una cláusula accesoria de un contrato de arrendamiento. El optante es el arrendatario que ya tiene el bien y ejercita la facultad de opción.
La adquisición de la posesión instrumental (se refiere, cuando hablábamos de la tradición instrumental, es la que se produce cuando el negocio se realiza en escritura pública). La puede adquirir instrumentalmente por medio del ejercicio de opción.
Quiere decir que el ejercicio de opción se formalice en escritura pública. Y que el precio o contraprestación se deposite notarialmente a disposición de los propietarios y de las terceras personas que acrediten derechos inscritos después del derecho de opción en el registro de la propiedad si se trata de inmuebles. O bien que se garantice dicho precio si se ve aplazado su pago.
Aunque se pudiera pensar, de la literalidad de las normas, que cuando el optante tenga la posesión del bien, por ejemplo arrendatario con opción de compra, se podría pensar que para la acción unilateral no tiene que para ejercer la opción declarar su voluntad de adquirir en escritura publica pero no es así, siempre tendrá que declarar su voluntad de ejercer la opción en escritura publica. Tiene que tener constancia de que se ha ejercido la opción. Y la constancia ha de ser en escritura publica.
Extinción: hay una norma especifica que no veremos. En el 568.11 que se refiere al supuesto de la extinción de la opción cuando se pierde el bien. Lo que hace es distribuir el riesgo de la perdida en cuanto a la prima entre el optante y el concedente de la opción.
solo para que nos suene.
LOS DERECHOS VOLUNTARIOS DE TANTEO Y RETRACTO Lo primero que vamos a precisar aunque ya se desprende de los conceptos de tanteo y retracto que vimos, que para que la transmisión del propietario del bien gravado con estos derechos permita el ejercicio de los mismos, ha de ser una transmisión onerosa. No cabe una transmisión gratuita. Ante una transmisión gratuita no se puede ejercer el tanteo ni el retracto.
El 568-14.3 establece que las transmisiones gratitas inter vivos o por causa de muerte, no afectan al derecho de tanteo. La finalidad de esta norma no es decir que ante una transmisión gratuita no se puede ejercer el tanto, pues esto ya deriva del concepto de tanteo. Sino aclarar que ante una transmisión gratuita, aunque el tanteante no puede ejercer su derecho, no lo pierde. Y el adquirente quedara gravado con el derecho de tanteo.
En segundo lugar, para que se pueda ejercer los derechos voluntarios de tanteo y retracto, la contraprestación que ofrece el tercero ha de ser fungible. Es decir, el negocio ha de ser oneroso pero además la contraprestación que ofrece el tercero, ha de ser fungible. Es decir ha de poder ofrecerla también el titular del derecho de adquisición. Que significa fungible en derecho? Fungible es sustituible. (un libro es fungible porque se puede sustituir por otro ejemplar de la misma edición).
Como hemos visto al definir los derechos de tanteo y retracto, la adquisición del tanteante y el retrayente se ha de hacer en las miasmas condiciones que las del tercero. Luego solo podrá ser posible ejercer el tanteo y el retracto cuando sus titulares puedan ofrecer la misma contraprestación que el tercero. Lo cual sucederá cuando la contraprestación sea fungible, no necesariamente en dinero. Si el tercero ofrece como contraprestación un coche peugot, citroen o seat, es totalmente fungible. Se puede entregar otro coche del mismo modelo.
La razón de no admitir el ejercicio de los derechos voluntarios de adquisición (tanteo y retracto) cuando la contraprestación del tercero es infungible es distinta en el caso del tanteo que en el caso del retracto. Cunado se trata de un derecho de tanteo, la razón estriba en que el titular del tanteo no podrá ofrecer al propietario del bien gravado con el tanteo, la contraprestación que le ofrece el tercero. Y puede ser que el motivo por el que el propietario del bien lo enajena a un tercero, sea recibir esa contraprestación infungible, de forma que de no recibirla, no la habría enajenado. El propietario del bien le dice al tanteante, tu ofrece tu tanteo, pero me tienes que dar lo mismo que me ha prometido el tercero que me dará. En el caso del retracto, partiendo que este actúa de una venta consumada, la razón es distinta. Puede ser que el propietario del bien solo estuviera dispuesto a enajenarlo a cambio de la contraprestación infungible que le ofrece el tercero. Pero el ejercicio del retracto no le afecta a el, al propietario del bien gravado con el retracto que ya no la enajenado, pues el conservará la contraprestación infungible que le ha dado el tercero. A quien afecta es al tercero, que se verá privado por el retrayente del bien objeto del retracto que adquirió y el retrayente que le podrá dar? A cambio de que? Si tu ejercitas el retracto yo me quedaría… y tu a cambio que me darías? El valor en dinero. Solo podrías darme el valor de mi contraprestación en dinero.
Entonces la razón de la no aplicación del retracto cuando la contraprestación es infungible hay que buscarla con un razonamiento diferente que en el caso del tanteo: ej: si el tercero celebra con el propietario del bien gravado con el retracto, una permuta, y el tercero ofrece un bien infungible, la contraprestación del tercero es un bien infungible, puede ser que el tercero solo estuviera dispuesto a desprenderse de ese bien infungible a cambio del bien gravado con el retracto. Y si se admitiese el retracto quedaría privado el bien gravado con el retracto y del bien infungible que dio en permuta. A cambios solo tendría en dinero el valor del bien que ofreció en permuta. Es decir, no se conseguiría que el retraído quedase en la misma situación en que estaría de no haber adquirido el bien gravado con el retracto.
Deshacemos el negocio que he realizado con el propietario del bien gravado con el retracto, per tu me dejas en la misma situación que tenia antes. Pero si yo he entregado un bien infungible, como tu retrayente no me lo puedes dar a mi ya no me puedo quedar en la situación que tenia antes. Por eso se exige que la contraprestación del tercero sea fungible.
Tanteo en el tanteo como en el retracto, aunque la fundamentación es distinta – pero en ambos casos se exige que la contraprestación sea fungible.
Negocios típicamente fungibles: compraventa, y la dación en pago. La dación en pago se puede considerar un negocio típicamente fungible pensando que lo que se da en pago es para el pago de una deuda pecuniaria. Sino seria mas discutible.
En la permuta la contraprestación normalmente es infungible, pero también puede ser de bienes fungibles. Yo recibo una cosa y en contraprestación te entrego un coche citroen.
Si el negocio que realiza el propietario del bien gravado con el tanteo y el retracto fuese por ejemplo una renta vitalicia. Es decir, transmite el bien gravado con unos derechos de adquisición preferente, a cambio de una renta vitalicia. Aquí que dificultad habría? La contraprestación es fungible, porque es dinero. Pero habría alguna dificultad? La solvencia del que tiene que pagar la pensión. El propietario del bien no tiene inconveniente en transmitir el bien a cambio de una renta vitalicia porque la persona que le transmite el bien y le ha de pagar la renta vitalicia sabe que es solvente. Pero… El titular de los derechos de tanteo y retracto a parte de ofrecer la misma contraprestación que el tercero, ha de hacerlo en las mismas condiciones. Ejemplo: imaginemos que la venta que pone en acto el ejercicio del derecho de adquisición es a plazos y el tercero garantiza el precio aplazado. Entonces el titular del derecho de adquisición preferente también ha de garantizar el precio aplazado.
En cuanto a los caracteres, estos derechos de adquisición voluntaria (tanteo y retracto) a diferencia de la opción, no son esencialmente temporales. Así se pueden pactar por tiempo indefinido. Lo dice el 568-13.1 para el tanteo. Y lo mismo vale para el derecho de retracto aislado. O sea por tiempo indefinido. Puedes pactar sea cual sea el tiempo en el que el propietario del bien gravado con estos derechos realice la transmisión que da lugar al ejercicio de estos derechos, por tiempo indefinido.
La norma añade que el tiempo indefinido es para la primera transmisión. Y que solo puede constituirse por un máximo de 10 años si se ha pactado el ejercicio en segundas y ulteriores transmisiones. Que significa esto? Que aunque el titular del derecho de adquisición no lo ejerza ante la primera transmisión el que adquiere el bien en esta primera transmisión lo adquiere gravado con el derecho de adquisición preferente, de forma que si lo transmite el titular del derecho de adquisición lo puede ejercitar.
Interpretada literalmente esta norma del 568-13.1 dice que el plazo máximo es de 10 años tanto para la primera como para sucesivas sucesiones. Pero no tiene sentido limitar el plazo para la primera transmisión, por el hecho de que el derecho de adquisición también se pacte para segundas y sucesivas transmisiones. La finalidad el legislador es que cuando se ha pactado el ejercicio del tanteo en segundas y ulteriores transmisiones quien adquiera el bien sujeto al tanteo, solo pueda seguir gravado con el derecho de tanteo temporalmente, en concreto por un plazo máximo de 10 años. Esta es la finalidad de la norma, no es impedir que el propietario del bien que constituye el tanteo pueda quedar indefinidamente gravado, aunque se haya pactado también para segundas transmisiones. O sea características que al contrario de la opción pueden tener una duración indefinida, y la otra es la transmisibilidad.
El cc catalán no dice como dice para la opción expresamente, que son transmisibles estos derechos, pero no hay ninguna duda que lo son. Ej: el cc catalán permite la hipoteca sobre los derechos reales de adquisición, no solo sobre la opción. Y hay una norma que se refiere a la hipoteca en el derecho de tanteo, y lo que se puede hipotecar se puede enajenar.
El racamento de lo que se puede hipotecar se puede enajenar es? No lo dice En cuanto a la duración de estos derechos, ya hemos visto bastantes cosas. En restos derechos de tanteo y retracto el plazo de duración significa el plazo durante el que tiene que darse la transmisión del bien gravado con el derecho de adquisición preferente que faculta a los titulares del derecho de opción a ejercitarlos. Entonces la duración de estos derechos será la pactada. Se puede pactar por tiempo indefinido. Y sino se pacta nada la duración es de 4 años.
Sino se dice nada al respecto se entiende que los derechos solo se pactan para la primera transmisión, de forma que si pudiendo hacerlo no se ejercen, se extinguen.
Cuando hay un derecho de tanteo, al que le sigue un derecho de retracto ejercitable, cuando el derecho de tanteo se vea lesionado, dentro del plazo de duración del derecho, ha de tener lugar el negocio jurídico entre el propietario y el tercero que pone en acto el tanteo. Pero la tradición de la cosa que pone en acto el retracto, ha podido tener lugar pasado el plazo pactado de duración del derecho de tanteo.
El derecho de tanteo y retracto pueden ser objeto de prorrogas sucesivas cada una de las cuales no puede exceder del plazo de 10 años. Claro lógicamente solo tiene sentido hablar de prorrogas cuando el tanteo de estos derechos de adquisición tengan un plazo de tiempo determinado, no cuando lo tengan indefinido.
U para el caso de que se pacten estos derechos en segundas y ulteriores transmisiones, recordemos que el plazo máximo de duración es de 10 años. Este plazo se contara a partir de la primera transmisión. Si no se pacta la duración para las ulteriores transmisiones, se entenderá que es de 4 años.
Cuando se pacta el tanteo para ejercerlo en sucesivas transmisiones, el plazo de duración para las sucesivas transmisiones también puede ser prorrogado. Pero el plazo de duración para las segundas transmisiones inicialmente pactada, mas la prórroga, no puede exceder de 10 años.
Si se constituye un derecho de tanteo para ulteriores transmisiones y se pacta que el plazo de duración en las ulteriores transmisiones es de 10 años, antes de la primera transmisión el propietario del bien y el tanteante pueden prorrogarlo hasta un plazo de 10 años. Es decir, la prorroga no podrá exceder los 4 años.
Si se constituye el tanteo para las segundas transmisiones con un plazo de 10 años de duración, antes de haberse producido la primera transmisión, podrá prorrogarse ese plazo de 10 años para las segundas transmisiones? No, porque el plazo máximo ha de ser 10 años. Y el máximo de 10 años ya esta pactado, no podrás prorrogarlo.
Después de la primera transmisión, la prorroga se tendrá que constituir entre el adquirente del bien y el titular del derecho de tanteo. En este caso, el plazo de la prorroga mas el plazo transcurrido entre la primera transmisión y el momento en que se pacta la prórroga, no podrá exceder los 10 años. Si se ha constituido por tanto un derecho de tanteo con un plazo de duración para las ulteriores transmisiones de 6 años, a los dos años de acaecida la primera transmisión el adquirente y el titular del tanteo pueden prorrogarlo por un plazo máximo de 8 años.
En cuanto al ejercicio de estos derechos: EJERICIO DEL TANTEO Y EJERICICIO DEL RETRACTO El ejercicio del tanteo, sino se ha fijado su plazo, caduca a los dos meses a contar del día siguiente al día en que se notifican fehacientemente el acuerdo de transmisión entre el propietario del bien y el tercero y sus condiciones. O sea es un plazo de caducidad con la consecuencia de que no se puede interrumpir. Es decir, o el tanteante lo ejercita en este plazo de caducidad o se queda sin el tanteo.
Si la transmisión está sometida a plazo o condición suspensiva, el plazo del ejercicio debe contarse desde el vencimiento del plazo suspensivo o desde el conocimiento del cumplimiento de la condición.
El propietario del bien gravado con el tanteo, una vez gravado el negocio de enajenación con el tercero, tiene la obligación de notificarlo al tanteante. El cc catalán al regular el tanteo y retracto voluntario no establece expresamente esta obligación, pero se deriva de otros artículos que esta obligado a notificarlos.
20/11/2015 Habíamos dicho que el propietario del bien gravado con el tanteo tiene la obligación de notificar al titular de derecho de tanteo el negocio de transmisión realizado que es el que pone en acto el derecho de tanteo. Aunque el cc catalán no recoge esta obligación, esta claro que la tiene, y hay artículos en el cc cat que la responde 568-14.4 la notificación ha de hacerse de forma fehaciente, que quede constancia indubitada de que se ha realizado la notificación y del contenido de la notificación.
Indudablemente una notificación judicial será fehaciente, burofax, un telegrama, etc.
La notificación por correo certificado ya no es fehaciente, porque lo único que queda constancia es que se le ha enviado una notificación al titular del derecho de tanteo pero no el contenido de la misma.
Se le ha de notificar el titular del derecho de tanteo no solo el negocio de enajenación sino las condiciones relevantes para decidir si ejerce el tanteo o no.
Indudablemente el precio, pero no solo el precio, si ha habido un aplazamiento en el pago. Si el precio es aplazado si se ha garantizado.
Sino se notifica al tanteante el acuerdo transmisivo pero el titular del tanteo tiene conocimiento del mismo, se plantean dos cuestiones: si puede ejercer el tanteo y si empieza a contar el plazo del ejercicio del tanteo desde dicho conocimiento.
La literalidad del 568-14.4 nos llevaría a una respuesta negativa en ambos casos porque esta norma dice que el ejercicio del tanteo caduca en dos meses a contar desde el día siguiente en que se notifica el acuerdo de transmisión. El ejercicio del tanteo caduca. Parece que hasta que no se le notifique no empieza el plazo para ejercer el tanto, y por tanto no puede ejercerlo. Y el plazo empieza a contar desde la notificación, no desde que tiene conocimiento de la enajenación.
Sin embargo, en cuanto a la primera cuestión, si el tanteante no pudiera ejercer su derecho desde que tiene conocimiento de la enajenación, aunque no le ha sido notificada, tendría que esperar o bien a que se le notifique, o sino se le notifica tendría que esperar a que se de la tradición para ejercer el retracto, lo cual no tiene mucho sentido.
En cuanto a la segunda cuestión, para el caso del tanteo arrendaticio en el que las leyes arrendaticias también dicen que se iniciara el plazo a partir de la notificación.
Hay una corriente jurisprudencial que señala que si el arrendatario ha tenido conocimiento por otros medios, el plazo comenzara a contarse desde que tuvo conocimiento.
El derecho de tanteo puede ejercitarse aunque la transmisión se haga en subasta judicial o extrajudicial, lo que prevé expresamente el 568-14.2.
En este caso cuando haya una subasta habrá que esperarse a la aprobación del remante, habrá que informar al tanteante del remate, y el tanteo deberá igualar el precio del ofrecido por el rematante…… El titular del tanteo nos dice el 568-7.2 puede renunciar al mismo con relación a un determinado acuerdo de transmisión. Esta norma esta pensada para el caso de que se haya constituido el tanteo no solo para la primera transmisión del bien, sino también para transmisiones sucesivas. La renuncia a ejercer el tanteo ante una determinada transmisión no supone renuncia al derecho de tanteo. Su titular podrá ejercerlo cuando el adquirente en la transmisión en la que sea renunciado a ejercer el derecho, desee enajenar de nuevo el bien.
Esto era en cuanto al tanteo. El ejercicio del tanteo.
Ahora vamos a hablar del retracto: primero del retracto precedido del derecho de tanteo (hablamos del derecho voluntario de retracto) Cuando el retracto va precedido de un tanteo previo se podrá ejercer si falta la notificación fehaciente de los elementos esenciales del acuerdo de transmisión, o si la transmisión se ha hecho en condiciones diferentes de las que constaban en la notificación o antes de vencer el plazo para ejercer el tanteo.
El derecho de retracto debe ejercerse en un plazo igual al pactado para el ejercicio del derecho de tanteo. O sino se ha pactado ninguno, en un plazo de 3 meses. En ambos casos contados desde la fecha en que la enajenación se inscribe en el registro de la propiedad o en que el retrayente tiene conocimiento de la enajenación. Que la fecha se cuente a partir de la inscripción ene le registro de la propiedad, de la enajenación. Tiene el inconveniente de que el retrayente.. es la solución tradicional que ha habido siempre. Tiene el inconveniente de que el titular del retracto no tiene porque enterarse de cundo se inscribe en el registro de la propiedad la enajenación que provoca el retracto. Sin embargo, se mantiene esta solución tradicional. O en que se tiene conocimiento de la enajenación con todas sus condiciones relevantes.
de esto se desprende lo que ya dijimos, la notificación al retrayente…. Inscripción ene el registro desde que el retrayente tiene conocimiento. No pasa como con el tanteo, que el plazo se cuenta desde que se le notifica.
En cuanto al derecho de retracto aislado el 568-14.5 dice que lo establecido por el presente artículo se aplica al derecho de retracto desconectado de un derecho de tanteo. No presenta problema la aplicación al retracto de los 3 primeros números del 568-14. El que presenta problemas es el numero 4 porque es el que dice que se entiende que el ejercicio de tanteo empieza contar desde el día siguiente que se notifique el acuerdo de transmisión al tanteante. Y hemos visto que en el derecho de retracto no tiene que haber plazo de notificación.
Con esto pasamos a la ultima pregunta de la lección: DERECHOS DE RETRACTOS LEGALES Ya dijimos que aquí el cc catalán regula los derechos de retractos legales - Retracto de colindantes: Es el que se concede entre propietarios de fincas colindantes rusticas cuando una de ellas se enajena a quien no tiene la condición de colindante. Se evita que haya fincas rusticas con superficies tan pequeñas que no las hagan rentables. Es favorecer la agricultura. Para ejercitar este retracto se ha de ser persona física o jurídica que de acuerdo con la legislación especial tenga la consideración de cultivador directo y personal. Y la finca que se enajena ha de ser de superficie inferir a la de la unidad mínima de cultivo. Y las unidades mínimas de cultivo esta regulado por la normativa de la generalitat, dependiendo de las poblaciones, del tipo de cultivo, etc.
El derecho de retracto de colindantes solo puede realizarse en caso de venta o dación en pago. Aunque la ley es taxativa, quizá se podría defender también en caso de permuta de cosa fungible El plazo para ejercerlo es de dos meses contados para el derecho de retracto voluntario desde la inscripción en el registro de la propiedad o desde que tiene conocimiento de la enajenación de sus condiciones.
El retrayente que ha ejercitado su derecho y ha adquirido la finca esta obligado a agrupar la finca adquirida con la finca de la que es titular. Y a conservar grupada un mínimo de 6 años. Tampoco puede enajenarla entre vivos durante 6 años.
Si hay varios colindantes que pueden ejercer el retracto se prefiere al propietario de la finca colindante de menos superficie, y si la superficie es igual, al de la finca con mas perímetro colindante. Sepan también que hay un retracto de colindantes establecido en una ley de modernización de las explotaciones agrarias. Un retracto especial.
- Y el otro retracto legal que regula es el de la tornería que se aplica en el territorio del valle de aran Es el derecho de retracto que tienen los parientes hasta el cuarto grado en la línea de la que proceden los bienes de quien vende o da en pago una finca rustica situada en el territorio de Aran, a una persona extraña o con un parentesco mas allá del 4º grado colateral si la finca ha pertenecido a los parientes por consanguinidad durante dos o mas generaciones inmediatamente anteriores a la del disponente.
Aunque el objeto es una finca rustica, el derecho de torneria puede ejercerse también sobre la casa solariega y sus dependencias aunque se hallen en suelo urbano, salvo que formen parte de una explotación comercial o turística. El retrayente ha de tener vecindad local en aran.
El plazo para ejercer este derecho es mas amplio que los otros. Hasta un año y un día.
Y el que ha ejercido el retracto no puede enajenar la finca entre vicos ni a titulo gratuito en el plazo de 6 años.
Si hay varios parientes que quieren ejercer el retracto se prefiere al mas próximo, y en igualdad de proximidad, al de mas edad.
Por ultimo: preferencia ante los derechos de adquisición legales (568-27): Es preferente el de comuneros, como nos dice el numero 1. Lo cual también dice el 568-26 que dice que el derecho de tornería es preferente a todo otro derecho de adquisición legal excepto el de comuneros. Por tanto, el de comuneros, luego en virtud de este articulo en orden vendrá el derecho de tornería.
Observen que el derecho de adquisición d los comuneros puede entrar en conflicto con el derecho de tornería, el derecho de adquisición del nudo propietario, del censatario, dela arrendatario, del colindante, cuando el bien objeto del derecho de adquisición pertenece a varios titulares y uno de ellos quiere vender su cuota.(el caso de la tornería el bien objeto de la tornería. Si uno quiere vender su cuta será preferente de comuneros sino ya el de tornería. Si ninguno quiere ejercer el derecho ya entra en juego en favor de los parientes… El numero 1 también nos dice que después de estos en el orden de preferencia estará el de los nudos propietarios, cuando se enajene el usufructo.
A parte de con el derecho de adquisición de los comuneros, el derecho de adquisición de los nudos propietario puede entrar en colisión con el derecho o de los arrendatarios, si el usufructuario ha arrendado el bien usufructuado.
Y en este caso será preferente el derecho de adquisición de los nudos propietarios El siguiente en orden de preferencia es el derecho de adquisición de los censatarios.
Si hay una comunidad sobre el derecho de censo y uno de los censualistas desea vender su cuota, prevalece el derecho de adquisición de los otros censualistas sobre el del censatario.
No parece que el derecho de adquisición del censatario pueda entrar en colisión con otros derechos de adquisición. Y sino procede ninguno de los derechos de adquisición que hemos dicho, tienen preferencia los derechos de adquisición que corresponden a los arrendatarios. O sea que el derecho de arrendatario solamente será preferente frente al de los colindantes. Si se enajena una finca rustica arrendada, será preferente el derecho de adquisición del arrendatario, sobre el derecho de adquisición del colindante. Es lo que nos dice el 568-27.3 Y el cc aclara que todo este orden de preferencia es sin perjuicio de lo establecido, por leyes especiales con relación a los retractos a favor de la generalitat, del estado o de las corporaciones locales.
Acabamos la lección EXAMEN 5 PREGUNTAS, 2 PUNTOS PREGUNTA Pregunta uno: Propietario material es el que utiliza la propiedad Propietario formal es el que tiene la otra parte de copropiedad. No tiene derecho a usar.
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