Tema 17: Arrendamiento de Cosas (2013)

Apunte Español
Universidad ESADE (URL)
Grado Administración y Dirección de Empresas (BBA) + Derecho - 2º curso
Asignatura Derecho Civil II
Año del apunte 2013
Páginas 10
Fecha de subida 17/10/2014
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Marcos  Sauquet  Trías           Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  17   Tema  17:  Arrendamiento  de  cosas   Concepto,  caracteres  y  elementos   En  el  código  encontramos  el  arrendamiento  de  cosas,  de  obra  y  de  servicios.  Aquí   nos  centraremos  en  el  de  cosas.       Están   regulados   por   los   artículos   1.542   a   1.582   Cc   así   como   la   la   Ley   de   Arrendamientos  Rústicos  y  Ley  de  Arrendamientos  Urbanos.     Consiste  en  un  contrato  por  el  que  una  de  las  partes  se  obliga  a  dar  a  la  otra  el  goce   o  uso  de  una  cosa  por  tiempo  determinado  o  determinable  y  precio  cierto.     Esencialidad  de  la  onerosidad:  Es  imprescindible  que  haya  precio,  de  no  haberlo  no   podremos  hablar  de  arrendamiento.  Un  arrendamiento  en  el  que  no  haya  precio  ni   éste   se   pueda   determinar   será   nulo.   El   precio   puede   ser   pagado   tanto   en   dinero   como   en   especie   (ya   sea   frutos,   servicios….).   En   el   precio   efectuado   a   través   de   servicios   éstos   deben   ser   fácilmente   transformables   en   dinero.   Ejemplo:  servicios   de  atención,  cuidado…  no  son  admitidos  como  precio  por  la  jurisprudencia.     Caracteres     ! Consensual     ! Oneroso     ! Bilateral  y  sinalagmático     ! Conmutativo:   las   prestaciones   de   las   partes   están   establecidas   desde   el   principio  y  no  se  alteran  por  elementos  externos.       ! De   duración   temporal:   no   caben   los   arrendamientos   perpetuos   pues   eso   sería  gravar  de  manera  eterna  el  derecho  de  propiedad.  En  nuestro  derecho   patrimonial  no  se  puede  gravar  a  perpetuidad.     ! De  tracto  sucesivo  o  continuado     Elementos     Elementos  subjetivos:   • Arrendador  (art.  1546)     o Legitimación  para  arrendar:  la  tiene  el  dueño  del  bien.     " ¿Es   válido   el   arrendamiento   de   cosa   ajena?   Se   pueden   celebrar   contratos   sobre   bienes   que   son   de   un   tercero.   En   este   caso   bien   adquiero   la   cosa   antes   de   que   se   empiece   a     146   Marcos  Sauquet  Trías           Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  17   ejecutar   el   arrendamiento   bien   incumpliré   el   contrato   en   cuyo  caso  se  podrán  reclamar  daños  y  perjuicios.       o Capacidad  (art.  1548):       " Acto   administración   ordinaria:   capacidad   general   (menor   emancipado).   En   principio   un   arrendamiento   es   un   acto   ordinario   por   lo   que   atenderemos   a   la   capacidad   necesaria   para  los  actos  de  administración  ordinaria.   " Acto   de   administración   extraordinaria:   capacidad   de   obrar   plena   (bien   mayor   de   edad   bien   menor   emancipado   con   autorización).  A  pesar  de  que  por  regla  general  se  necesitará   la   capacidad   general   se   requerirá   la   capacidad   de   obrar   plena   si   se   pacta   el   arrendamiento   para   más   de   6   años.   Se   dará   cuando   el   arrendamiento   se   pacte   por   duración   superior   a   seis   años   y   recaiga   sobre   bienes   inmuebles   o   muebles  de  extraordinario  valor.     Norma   especial   en   CCCat   (art.   236-­‐27   g):   en   Cataluña   el   limite   para   la   necesidad   de   capacidad   de   obrar   plena   son   15   años.       • •   ¿Qué   pasa   si   son   varios   propietarios?   #   Será   necesaria   una   mayoría   simple   en   situaciones   de   cotitularidad  para  actos  de  administración  ordinaria.   Sin   embargo,   para   los   actos   de   administración   extraordinarios  se  requerirá  unanimidad.     ¿Y   si   es   la   vivienda   familiar?   #   El   cónyuge   deberá   prestar  consentimiento.     • Arrendatario:  capacidad  general  para  actos  de  administración.       Elementos  objetivos     Se   podrá   arrendar   cualquier   tipo   de   bien,   a   pesar   de   que   el   Cc   en   general   hable   únicamente  de  inmuebles.       Para  poder  ser  arrendado  la  cosa  debe  ser:   • Objeto  intra  commercium   • Mueble  o  inmueble   • Susceptible  de  uso/disfrute     • No  personalísimo  e  intransferible   • No   consumible   por   el   uso   para   el   que   se   arrienda   (art.   1545):   para   esta   regla  deberemos  atender  al  uso  que  se  le  vaya  a  dar.     • Cosas  singulares  o  universales     • Cosas  determinadas  individualmente  o  genéricas       147   Marcos  Sauquet  Trías           Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  17   Determinados   inmuebles   (urbanos   y   rústicos)   tienen   un   régimen   especial   determinado  por  la  LAU  y  LAR.     El   otro   elemento   objetivo   es   el   precio.   Puede   ser   dinero   o   en   especie   y   debe   ser   determinado  o  determinable.       Si   no   hay   precio   no   hay   contrato,   es   nulo.   Sin   embargo   a   la   hora   de   anular   el   contrato  se  deberá  determinar  el  uso  que  se  haya  hecho  del  bien  durante  el  tiempo   en  que  aún  no  se  había  declarado  la  nulidad  del  contrato  pues  sino  habría  habido   un  enriquecimiento  injusto,  esto  lo  determinará  el  perito  o  juez.  1.547.     La   LAR   tiene   una   previsión   especial   en   que   de   no   haber   precio   se   atenderá   a   las   costumbres  del  lugar  por  lo  que  no  cabrá  la  nulidad  del  contrato.       En   algunas   sentencias   la   jurisprudencia   ha   llegado   a   fijar   el   precio   con   el   fin   de   salvar  la  validez  del  contrato.  Esto  lo  hará  el  juez  a  ojo  rascando  por  aquí  o  por  allá.       No   hay   precios   tasados,   el   precio   queda   al   arbitrio   de   las   partes.   Sin   embargo   en   general  se  atenderá  a  las  características  del  bien  (valor  en  uso  del  bien)  y  el  tiempo   del  mismo.       Forma  y  eficacia   No   hay   ninguna   forma   requerida   para   la   validez   de   los   contratos   de   arrendamiento.  Se  puede  hacer  de  cualquier  manera,  verbal,  en  un  impreso,  en  una   servilleta…  El  único  problema  en  caso  de  ser  verbales  no  es  el  de  validez  sino  el  de   prueba  del  mismo.       A   tenor   del   1.280.2º   deberán   constar   en   escritura   pública   los   contratos   de   arrendamientos   por   seis   o   más   años   que   puedan   perjudicar   a   un   tercero.   Sin   embargo,   al   ser   inscribibles   en   el   Registro   de   la   Propiedad   todo   tipo   de   arrendamientos  y  siendo  un  requisito  esencial  para  su  inscripción  que  consten  en   escritura   pública   se   entiende   que   todos   los   contratos   de   arrendamientos   pueden   efectuarse   ante   escritura   pública   a   pesar   de   que   el   tiempo   pactado   sea   inferior   a   los  seis  años  previamente  aludidos.       A  pesar  de  que  como  regla  general  prima  la  libertad  de  forma,  nos  encontraremos   con  distintos  requisitos  especiales  en  la  LAR  y  LAU,  sobretodo  en  la  primera.       Los  arrendamientos  producen  efectos  interpartes,  como  el  resto  de  los  contratos.   Si   el   arrendamiento   no   está   inscrito   en   el   Registro   de   la   Propiedad   no   será   oponible  ante  un  tercero.  En   caso  de  no  estar  inscrito  se  podrá  aplicar  el  principio   venta  quita  renta  por  el  que  el  comprador  de  un  bien  que  tiene  un  arrendatario  lo   podrá  sacar.       Sin  embargo  si  es  un  arrendamiento  sobre  bienes  inmuebles  se  podrá  inscribir  en   el  RP,  esto  significa  que  es  oponible  frente  terceros.    Ejemplo:   se   vende   un   piso   con   un   arrendador   que   tenía   un   inquilino   inscrito   en   el   RP,   así   pues   será   el   tercero   comprador   que   saldrá   perjudicado   por   no   haberlo   mirado.   El   vendedor   deberá     148   Marcos  Sauquet  Trías           Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  17   responder   por   daños   y   perjuicios   al   tercero   al   no   haberle   informado   de   dicha   situación  pero  no  podrá  sacar  al  arrendatario.     Duración  del  arrendamiento   El   punto   de   partida   que   nos   da   el   1.543   Cc   que   nos   indica   que   será   tiempo   determinado.       Como  norma  general  el  contrato  durará  el  tiempo  que  pacten  las  partes.   De   no   haberse   concretado   el   tiempo   entran   en   juego   los   artículos   1.577   y   1.581   que   nos   indican   que   el   contrato   durará   el   tiempo   del   pago   de   una   cuota.   Si   esta   hecho  por  días  un  día,  si  esta  hecho  por  meses  un  mes,  si  está  hecho  por  años  un   año.   De   haberse   pactado   una   duración   indefinida   se   atenderán   a   las   reglas   1.577   y   1.581  Cc  pues  ya  hemos  dicho  que  debe  haber  un  tiempo  determinado.       La   duración   puede   no   haberse   fijado   con   criterios   temporales   se   pueden   haber   fijado   mediante   otros   criterios   (ejemplo:   quilómetros   en   el   alquiler   de   vehículos).     Caben   prórrogas,   sin   embargo   éstas,   por   norma   general,   deberán   de   ser   consensuadas  pues  no  se  podrá  dejar  al  arbitrio  de  una  de  las  partes  del  contrato  el   establecimiento  de  la  misma.     No  cabrá  el  pacto  de  duración  perpetua.     Obligaciones  del  arrendador   La   principal   obligación   del   arrendador   es   la   entrega  de   la   cosa   arrendada   en   buen   estado  para  el  uso  previsto.  El  artículo  1.562  señala  una  presunción  de  buen  estado   a  la  hora  de  la  entrega  salvo  que  el  arrendatario  indique  lo  contrario.       En   cuanto   a   la   conservación   de   la   cosa   durante   la   duración   del   contrato   el   arrendador  tiene  el  derecho  y  el  deber  de  repararla  con  la  carga  de  notificar  y  de   tolerar  para  el  arrendatario.       Si   el   arrendador   no   realiza   las   reparaciones   necesarias   el   arrendatario   las   podrá   efectuar   y   después   solicitarle   la   devolución   de   lo   satisfecho   al   arrendador.   Podrá   descontárselo  de  la  renta  que  debe  pagar.       Sin   embargo   debemos   destacar   que   de   los   daños   que   sean   imputables   al   arrendatario  no  responderá  el  arrendador.  Respecto  a  esto  el  Código  establece  una   presunción  iuris   tantum  de  que  el  arrendatario  a  causado  los  daños  originados  en   la  cosa  arrendada.     La  última  obligación  prevista  en  el  1.554  para  el  arrendador  es  la  de  mantener  el   goce  pacífico  de  la  cosa  durante  la  duración  del  contrato.  Esto  significa  mantener   al   arrendatario   en   la   posesión   del   bien   arrendado   cosa   que   se   traduce   en   los   siguientes  elementos.       A   tenor   del   1.560   el   arrendador   no   estará   obligado   a   responder   de   las   perturbaciones  de  hecho  provocadas  por  un  tercero  pero  sí  lo  estará  respecto  a  las   obligaciones  de  derecho.  En  cuanto  a  las  perturbaciones  de  hecho  el  arrendatario,     149   Marcos  Sauquet  Trías           Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  17   como  poseedor  que  es,  estará  legitimado  para  ejercitar  los  interdictos  frente  a  las   perturbaciones  o  despojos  de  su  posesión  que  provengan  de  un  tercero  (o  incluso   del   propio   arrendador).   Ejemplo:   el   arrendador   podrá   ir   a   los   tribunales   si   tiene   okupas.   En   cuanto   a   las   perturbaciones   de   derecho,   el   arrendador   tiene   la   obligación  de  responder  ante  perturbaciones  jurídicas  procedentes  de  terceros.  El   arrendador  costeará  la  demanda  y  demás  con  el  fin  de  proteger  a  su  inquilino.       Obligación   de   saneamiento   por   parte   del   arrendador   tanto   por   evicción   o   gravámenes   como   por   vicios   ocultos.   Nos   remitimos   en   ambos   casos   a   la   compraventa  dado  que  tienen  un  régimen  idéntico     Deber   del   propio   arrendador   de   no   perturbar   ese   goce   pacífico.   En   caso   de   cualquier  tipo  de  perturbaciones  de  hecho  o  de  derecho  por  parte  del  arrendador,   el  arrendatario  queda  facultado  para,  si  lo  desea,  instar  la  resolución  del  contrato.   Las  perturbaciones  de  derecho  por  parte  de  un  tercero  encuentran  solución  en  el   saneamiento  por  evicción.       Obligaciones  del  arrendatario   La  principal  obligación  del  arrendatario  es  el  pago  del  precio  pactado.  A  tenor  del   1.922.7  los  créditos  por  arrendamientos  gozarán  de  preferencia  en  el  pago.     Tendrá   derecho   a   hacer   uso   de   la   cosa.   Este   uso   deberá   ser   diligente   y   tendrá,   asimismo,  la  obligación  de  conservarla:     • Se  le  requerirá  un  nivel  de  diligencia  estándar,  la  del  buen  padre  de  familia.       • Deberá   destinarla   para   el   uso   pactado,   de   no   haberse   efectúado   pacto   alguno   se   atenderá   al   uso   que   se   infiera   de   la   naturaleza   de   la   cosa   arrendada   y   costumbre  del  lugar.       • Uso  no  impeditivo  del  ejercicio  de  facultades  del  arrendador.     • Obligación   de   devolución   en   buen   estado   y   presunción   de   culpa   en   el   deterioro.   Si   hay   deterioros   (fuera   de   lo   normal)   se   presumirá   que   lo   ha   causado  el  arrendatario  (1.563).       • A  pesar  de  que  el  uso  como  tal  no  puede  ser  visto  como  una  obligación,  sino   como   un   derecho,   la   obligación   de   conservar   la   cosa   hará   que   el   uso   de   la   misma  sea  obligatorio  si  éste  fuere  necesario  para  conservarla.       El   arrendatario   tendrá   la   obligación   de   pagar   los   gastos   de   la   escritura   de   constitución.     Deberá  notificar  al  arrendador  en  caso  de  que  haya  una  perturbación  jurídica  de   un  tercero  dado  que  solo  le  podrá  reclamar  por  evicción  si  le  dado  la  oportunidad   de  contestar  a  la  demanda.  También  deberá  advertir  al  arrendador  de  la  necesidad   de  efectuar  ciertas  reparaciones  .       150   Marcos  Sauquet  Trías           Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  17   El  arrendatario  está  obligado  a  tolerar  las  reparaciones  urgentes  aunque  le  sea   muy  molesta  y  se  vea  privado  de  parte  de  la  finca  durante  un  tiempo  (1.558).  Sin   embargo,  el  propio  artículo  señala  ciertos  límites:       • Si   la   reparación   dura   más   de   40   días   tiene   derecho   a   que   se   le   reduzca   la   renta  en  proporción  a  la  privación  que  sufre.     • Si   la   reparación   es   de   tal   magnitud   que   hace   el   bien   inhabitable   el   arrendatario  tiene  derecho  a  rescindir  el  contrato.       Mejoras:   El   arrendatario   podrá   realizar   mejoras   con   carácter   general   siempre   y   cuando  no  se  alteren  las  características  del  bien  (1.573).  Se  deberá  tener  en  cuenta   que   no   tendrá   derecho   a   solicitar   el   resarcimiento   de   las   mejoras   efectuadas.   Sin   embargo  tendrá  lo  que  se  denomina  ius   tollendi  por  el  cual  gozará  del  derecho  de   retirar   las   mejoras   realizadas   siempre   y   cuando   no   se   menoscabe   o   deteriore   el   bien.       En  el  caso  de  la  LAU  se  deberá  pedir  permiso  expresado  por  escrito.       ¿  Consecuencias  del  incumplimiento  del  arrendatario?   – Obligación  de  indemnizar  los  daños   – Exigencia  de  cumplimiento  o  acción  resolutoria     Lo   mismo   sucederá   si   incumple   el   arrendador,   en   cuyo   caso   se   podrá   solicitar   la   indemnización  por  daños  y  perjuicios  ligada  o  no  a  la  acción  resolutoria.       Extinción   Son  aplicables  las  causas  generales  de  todo  contrato:  mutuo  disenso,  cumplimiento   de   condiciones   resolutorias   o   de   plazo,   desistimiento   unilateral   en   ciertos   casos,   incumplimiento   de   obligaciones   principales,   confusión,   destrucción   o   pérdida   del   bien  arrendado.       Causas  específicas  o  que  merecen  concreción:   ! Cumplimiento  del  fin  pactado:  si  se  consigue  el  fin  para  el  cual  se  pactó  el   contrato  este  último  se  extinguirá.       ! Por  transcurso  del  plazo:   o No   hará   falta   requerimiento   si   el   plazo   era   determinado   o   se   fijó   utilizando  los  artículos  1.577  o  1.581.   o Hará   falta   requerimiento   si   era   determinable   por   algún   hecho   adicional     La  prorroga  del  plazo  pactado  será  posible  y  se  efectuará  de  alguna   de  las  siguientes  formas:   ! Por  acuerdo  expreso  entre  las  partes  de  renovar  o  prorrogar   el  contrato.   ! Mediante   la   denominada   tácita   reconducción   del   art.   1.566.   Esto  consiste  en  la  permanencia  en  el  uso  del  bien  arrendado   con   consentimiento   del   arrendador.   Si   llegado   a   termino   el   contrato   el   arrendador   permanece   durante   quince   días   más     151   Marcos  Sauquet  Trías           Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  17   (pagando,   por   supuesto)   y   el   arrendatario   no   se   opone   se   entenderá   que   la   voluntad   de   las   partes   va   dirigida   a   la   prórroga  del  contrato.  El  Supremo  dice  que  este  es  un  nuevo   arriendo   con   efectos   novatorios   respecto   al   primero.   Ahora   bien,   mientras   que   tiene   exactamente   las   mismas   características,  difiere  en  cuanto  al  plazo.  El  plazo  por  el  que   se   entiende   prorrogado   no   será   el   tiempo   pactado   en   el   anterior  contrato  sino  el  previsto  por  los  art.  1.577  o  1.581.       ! Por   venta   a   un   tercero:   “Venta   quita   renta”.   El   1.571   señala   que   el   comprador   de   un   bien   arrendado   tendrá   derecho   a   terminar   el   arrendamiento   que   haya   vigente.   En   este   caso   el   arrendatario   tendrá   derecho  a  solicitar  que  se  le  indemnicen  los  daños  y  perjuicios  causados  al   vendedor.       Hay   una   serie   de   excepciones   que   pueden   surgir   bien   por   pacto   expreso   entre   las   partes   bien   por   disposición   legal.   De   estar   ante   una   de   estas   excepciones   el   comprador   se   subrogará   en   la   posición   de   arrendador   que   tenía  el  vendedor.  Éstas  son:   1. Si  el   tercero   adquirente   no   ejercita   su   facultad   de   dar   por   terminado   el  arriendo   2. Si   dicha   facultad   hubiere   quedado   excluida   por   pacto   en   contrario   entre  el  arrendador  (vendedor)  y  el  tercero  adquirente  (comprador)   3. Si,   siendo   la   cosa   arrendada   un   bien   inmueble,   el   arrendamiento   estuviere   inscrito   en   el   Registro   de   la   Propiedad   y   concurren   los   requisitos  para  que  el  mismo  sea  oponible  frente  a  terceros.     4. Cuando   la   subrogación   del   tercer   adquirente   en   l   posición   contractual  del  arrendador  se  produzca  por  disposición  legal.       En  determinados  casos  aparece  la  figura  del  desahucio.  Una  vez  se  haya  extinguido   el  arrendamiento  pero  no  se  ha  ido  el  arrendatario  se  le  debe  sacar  por  la  fuerza   mediante   un   procedimiento   judicial.   El   ordenamiento   pone   a   disposición   del   arrendador  un  proceso  declarativo  sumario  denominado  desahucio  para  que  éste   recupere   la   posesión   inmediata   de   la   cosa   que   mantuviere   el   arrendatario.   El   desahucio  es  un  mecanismo  procesal  abreviado  y  rápido  que  consiste  en  que  una   persona   que   ya   no   tiene   título   para   permanecer   allí   salga   de   ahí   lo   más   rápido   posible.   Es   un   mecanismo   procesal   para   proceder   a   desocupar   un   inmueble   arrendado  de  la  manera  más  rápida  y  ágil  posible.       Procederá  el  desahucio:   • Impago  renta   • Cumplimiento  del  plazo   • Incumplimiento  grave  de  obligaciones  principales   • Uso  indebido     Se   debe   señalar   que   el   desahucio   no   produce   efectos   de   cosa   juzgada   por   lo   que   después  de  este  procedimiento  sumario  se  podrá  iniciar  otro  plenario  por  las  vías   ordinarias.         152   Marcos  Sauquet  Trías           Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  17   Transmisión  de  la  posición  jurídica  de  arrendatario   Para  transmitir  la  posición  jurídica  de  arrendatario  se  requiere  el  consentimiento   del   arrendador   si   estamos   ante   una   cesión   total.   Ahora   bien   hay   una   excepción   para   la   cesiones   de   locales   de   negocios   sujetos   a   la   LAU,   éstos   no   requerirán   consentimiento   del   arrendador   sin   perjuicio   de   que   se   le   haya   de   notificar   dado   que  tendrá  derecho  a  un  aumento  porcentual  de  la  renta.       El   subarriendo   consiste   en   una   cesión   parcial   o   total   del   derecho   de   uso   de   la   cosa.   Queda   regulado   por   los   artículos   1.550   a   1.552.   Para   efectuar   este   no   será   necesaria  la  aprobación  del  arrendador  dado  que  mientras  que  en  la  transmisión   de  la  posición  jurídica  (cesión  total  del  contrato)  el  arrendatario  desaparecía  de  la   imagen,  en  ésta  seguirá  respondiendo  frente  al  propietario  del  piso  (pues  no  está   cediendo   su   posición   en   el   contrato   sino   el   uso   del   bien   en   cuestión).     Frente   al   propietario  del  piso  responderán  tanto  el  arrendatario  como  el  subarrendatario.  El   arrendatario   responderá   de   los   dos   y   el   subarrendatario   sólo   de   él   mismo.   Surge   una  posibilidad  de  acción  directa  entre  el  arrendador  y  subarrendatario.       En   la   LAU   hay   ciertas   especialidades   también.   Así   pues   sólo   cabe   el   subarriendo   parcial  y  habiendo  obtenido  el  consentimiento  escrito  del  arrendador.  Asimismo  el   precio  del  subarriendo  no  podrá  exceder  del  que  corresponda  al  arrendamiento.       El  contrato  de  arrendamiento  urbano   Hay   regímenes   especiales   para   los   arrendamientos   de   inmuebles   destinados   a   vivienda  como  para  los  rústicos  con  destino  a  cultivo.       En  España  la  legislación  en  materia  de  arrendamientos  urbanos  ha  ido  cambiando   en   función   de   si   se   tenía   la   intención   de   proteger   al   arrendador   o   de   hacer   lo   propio  respecto  al  arrendatario.  Hemos  pasado  de  unas  leyes  muy  rígidas  a  otras   demasiado   flexibles.   La   LAU   todavía   vigente   hoy   en   día   llega   a   un   punto   intermedio.   Desparecen   las   prórrogas   indefinidas   pero   protege   bastante   al   arrendatario.       En  julio  del  año  pasado  tuvimos  la  última  reforma  de  la  LAU  por  la  Ley  4/2013  en   que  se  reduce  a  tres  años  la  duración  mínima  del  arrendamiento  con  el  objetivo  de   flexibilizar  y  agilizar  la  contratación.       El  tiempo  mínimo  de  3  años  durante  los  cuales  puede  permanecer  el  arrendatario   únicamente   serán   exigibles   si   el   arrendador   sigue   siendo   el   mismo   o   el   arrendamiento  se  ha  inscrito  en  el  RP.  Si  el  bien  se  ha  vendido  o  se  ha  ejercitado   una   hipoteca   u   otro   tipo   de   derecho,   el   arrendatario   que   no   haya   inscrito   el   arrendamiento   en   el   registro   de   la   propiedad   deberá   abandonar   el   bien   pues   el   adquirente   no   tiene   porque   aceptar   a   un   arrendatario   con   quien   no   había   contratado  (venta  quita  renta).       Únicamente   habrá   responsabilidad   por   parte   del   primer   propietario   por   incumplimiento   contractual   del   tiempo   pactado   (no   del   que   legalmente   podía   permanecer).    Es  decir  que  si  se  había  pactado  un  año,  aunque  tuviese  derecho  a   estar  3  si  en  el  segundo  se  vende  el  inmueble  y  el  arrendamiento  no  está  inscrito  se     153   Marcos  Sauquet  Trías           Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  17   aplicará   el   principio   venta   quita   renta   y   el   arrendatario   no   percibirá   indemnización.       Están   sujetos   a   la   LAU   (2.1   LAU)   los   arrendamientos   de   vivienda   con   algunos   excepciones.   Estarán   excluidos   de   las   normas   de   protección   especial   del   arrendatario  de  la  LAU:   • Suntuosos  (de  lujo):  Se  considerarán  como  tales  las  que  tuvieran  un  alquiler   de  más  de  3.000  euros.     • De  temporada   • Segundas  viviendas     El  régimen  de  la  LAU  es  imperativo,  no  se  puede  excluir.       Según   la   LAU   hay   obligación   de   prestar   fianza.   Las   fianzas   se   depositan   en   el   instituto  catalán  del  suelo.     Especialidades:   • Duración   • Régimen  imperativo   • Derecho  de  adquisición  preferente  del  arrendatario  en  caso  de  venta   • Obligación  de  prestar  fianza       Arrendamiento  para  uso  distinto   Hay   una   serie   de   arrendamientos   que   no   se   regirían   por   la   LAU   pero   siguen   estando   regulados   por   la   LAU   pero   con   un   régimen   distinto.   Esta   norma   va   pensada   principalmente   para   arrendamientos   de   locales   de   negocio   para   fines   empresariales  o  comerciales  y  de  plazas  de  parking.     Respecto   los   arrendamientos   de   locales   de   negocio   tienen   un   régimen   más   dinámico  y  flexible:   • No  hay  duración  obligatoria   • Se  puede  ceder  y  traspasar  sin  consentimiento     El  contrato  de  arrendamiento  rústico   “1.   Se   considerarán   arrendamientos   rústicos   aquellos   contratos   mediante   los   cuales   se   ceden   temporalmente   una   o   varias   fincas,   o   parte   de   ellas,   para   su   aprovechamiento  agrícola,  ganadero  o  forestal  a  cambio  de  un  precio  o  renta.  (…)   3.  Tendrán  también  la  misma  consideración  los  arrendamientos  de  explotaciones   agrícolas,  ganaderas  o  forestales…”    (art.  1  LAR).     Debido  a  las  numerosas  leyes  especiales  (LAU  y  LAR)  el  régimen  de  arrendamiento   del   código   civil   regula   pocas   cosas.   Entre   otras   el   arrendamiento   de   bienes   muebles,   el   arrendamiento   de   inmuebles   que   no   recaigan   en   ninguna   de   las   dos   leyes,   los   arrendamientos   de   fincas   rústicas   que   no   tengan   por   objetivo   llevar   a   cabo   una   explotación   ganadera   (ejemplo:   alquiler   de   fincas   rusticas   para   dejar   el   ganado  o  para  mantener  el  ganado  almacenado).     154   Marcos  Sauquet  Trías           Contratos  en  especial   Derecho  Civil  II  –  Tema  17   Índice  T17   Tema  17:  Arrendamiento  de  cosas  .............................................................................  146   Concepto,  caracteres  y  elementos  .......................................................................................  146   Caracteres  ..................................................................................................................................................  146   Elementos  ..................................................................................................................................................  146   Forma  y  eficacia  ......................................................................................................................................  148   Duración  del  arrendamiento  .............................................................................................................  149   Obligaciones  del  arrendador  .............................................................................................................  149   Obligaciones  del  arrendatario  ..........................................................................................................  150   Extinción  .....................................................................................................................................................  151   Transmisión  de  la  posición  jurídica  de  arrendatario  ..............................................................  153   El  contrato  de  arrendamiento  urbano  ...............................................................................  153   Arrendamiento  para  uso  distinto  ....................................................................................................  154   El  contrato  de  arrendamiento  rústico  ...............................................................................  154         155   ...