Tema 2 ESCRIPUB de prestamo hipotecario (2015)

Resumen Catalán
Universidad Universidad de Valencia (UV)
Grado Derecho - 4º curso
Asignatura derecho notarial
Año del apunte 2015
Páginas 6
Fecha de subida 22/03/2016
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USUARIO: gcm7 Tema 2. La escritura pública de préstamo hipotecario  El préstamo hipotecario consta de dos actos:  El préstamo: dar dinero a otro para que lo devuelva con o sin interés  También puede ser un crédito (una disponibilidad, poner a disposición de alguien una cantidad), que es diferente del préstamo  El préstamo y el crédito pueden ser hipotecarios o no  El préstamo personal se hace en póliza y no hace falta escritura  Ahora los bancos han buscado una nueva figura de garantía, consistente en firmar un préstamo para evitar la intervención notarial y, para el banco asegurarse de la devolución del préstamo, hace firmar un pagaré en blanco y sin cifra (es un título ejecutivo y cuando no pagas el banco pone en el pagaré la cifra que le debes)  El Tribunal Supremo dice que esto no es correcto, porque el pagaré se utiliza como garantía de un préstamo  Una forma de garantizar por el banco el pago del crédito (aparte de la póliza, pagarés o avales): la hipoteca  La hipoteca es la garantía del préstamo o del crédito  Debe estar constituida en escritura pública e inscrita en el Registro de la Propiedad (es uno de los pocos casos en los que la inscripción en el Registro es constitutiva)  Si no está inscrita en el Registro sólo habrá un préstamo en una escritura, que será un título ejecutivo pero no será un préstamo hipotecario  Lo primero que pide el Juez cuando se va a ejecutar una hipoteca es una certificación del Registro para ver si está inscrita; y si no hay el bien no responde Encabezamiento (igual) Comparecencia  Pueden comparecer:  El banco acreedor  El deudor  El avalista  El hipotecante no deudor: puede ser que una tercera persona que no es el deudor hipoteque un bien propio en garantía del préstamo de otra persona  La diferencia del hipotecante no deudor y el avalista es que el avalista responde personalmente (es decir con todos sus bienes presentes y futuros), mientras que el hipotecante no deudor tiene una responsabilidad real y limitada al bien que hipoteca Manifestaciones o parte expositiva  Se describe la finca objeto de hipoteca  El deudor o el hipotecante no deudor manifiesta que es propietario de una finca (bien inmueble) con su descripción detallada (cómo se ha dicho, solo que no interesa si está al corriente de pago la comunidad ni el CEE) 1  Artículo 51 RH: datos de la finca  El dueño de la finca debe comparecer en todo caso Parte dispositiva o disposiciones (es lo que diferencia la escritura de préstamo hipotecario del resto)  Se dispone que uno presta y el otro recibe  En la actualidad se regula el orden y contenido de esta parte  Como el préstamo es un contrato de carácter real no hay contrato hasta que no se presta el dinero (la promesa de préstamo no es préstamo), por ello en las escrituras se dice que “recibe en este acto” Cláusulas del préstamo  Capital (debe estar en euros)  Los bancos sacaron un nuevo préstamo (préstamo multidivisas) en los que se pagaba la cuota en una moneda extranjera, era rentable porque pagabas en una moneda extranjera que tenía un valor inferior al euro pero posteriormente si sube su valor también lo debes asumir  Interés, puede ser de dos tipos:  Fijo  Variable: el tipo variable es un tipo oficial que publica el Banco de España más un diferencial, que es lo que el Banco te carga como sobrecoste  El banco de España sacó una serie de índices (entre ellos el MIBOR y el LIBOR) que eran la media de tipos a los que se cambiaban los préstamos hipotecarios  Al entrar a Europa apareció el EURIBOR y también había otros como los IRPH de bancos, de cajas… (los IRPH son tipos a tres años)  El “mejor” es el EURIBOR, ahora está al 0,38 % y se supone que ese es el tipo de cambio de las operaciones a un año  El diferencial es lo que pagas además del EURIBOR, que son los beneficios para el banco  Aparece el problema de las cláusulas suelo, que las impusieron los bancos cuando vieron que bajaban los tipos de interés  Supone que se establece un suelo (o también un techo) que se va a pagar siempre aunque el tipo de interés suba o baje  Los Tribunales de Justicia están eliminando estas cláusulas (las cuales son legales si se aceptan), pero lo que no está permitido es no informar o asesorar debidamente a las partes, y aunque muchas si lo fueron nunca se pensó que esto iba a llegar  La Ley de Protección de Deudores del 2013 ha encontrado una solución a esto: cuando haya una cláusula suelo o techo los deudores deben escribir una carta de su puño y letra explicando que entienden lo que significa y que se le ha informado correctamente  No los protege mucho  Plazo: son los años que vas a estar pagando el préstamo  Comisiones, hay de muchos tipos:  De apertura: por darte el préstamo te cobran un porcentaje  De estudio: por estudiarte el préstamo te cobran un porcentaje  De cancelación anticipada  De desistimiento: esta comisión ha ido bajando por disposiciones legales 2  Cuando se trata de viviendas (sea para lo que sea) que se hipotecan se establece un límite: del primer al quinto año se pueden cobrar como máximo el 0,5% y a partir del quinto año el 0,25%  De modificaciones: son libres, excepto la de ampliación de plazo (que es el 0,1%) para favorecer a los deudores que pactaron una hipoteca corta  La cuota a pagar: puede ser mensual, bimestral, trimestral o anual  Interés de demora: lo que nos cobran si nos retrasamos en un pago, el retraso comporta:  El interés de demora (la Ley de 2013 dice que cuando se trata de una vivienda el interés de demora no puede ser superior al triple del interés legal del dinero)  En las escrituras de préstamo también debe constar la TAE (Tasa Anual Efectiva): es lo que realmente pagas, el interés que realmente pagas, sumando las comisiones que pagas  Ahora se están ofertando unas pólizas sin interés pero con una comisión de apertura muy elevada, por lo que la TAE es equivalente a lo que pagarías con intereses, así que lo pagas todo el primer día  La escisión de recibos  Se supone que el banco tiene que tener dos documentos:  CIPRE: q es una especie de  CIPER?: cuando ya has pedido el préstamo y te han hecho el estudio, te lo deben dar 5 días antes en la notaría para que te estudies el préstamo  La tasación de la vivienda se debe entregar en la escritura  La finca debe estar asegurada para que el seguro pague el préstamo si perdemos la casa (por incendio, inundación…)  Carencia de amortización: durante un tiempo se puede pactar pagar solo intereses, para recuperarse de comisiones de apertura o otros  En todos los préstamos el Banco de España obligó a incorporar la fórmula de cálculo del interés  La finalidad de poner la fórmula en las escrituras y pólizas es evitar que la cambien (un matemático vio que le cambiaba el tipo de interés del EURIBOR, hizo cálculos y le salía a pagar más porque le habían cambiado la fórmula)  Al incluirla los bancos ya no pueden cambiarla  Son importantes las cláusulas de vencimiento anticipado, ahora la Ley exige dejar de pagar tres cuotas para ir a los tribunales, antes por 1 mes ya se iba  Al final aparece la cláusula en la que se constituye la hipoteca  La ley regula muchas cosas (tipos, suelo y techo, comisiones…)  Ahora los bancos quieren que el cliente se vincule a lo que está en la hipoteca, pero el consumidor se puede reducir la cantidad si tiene con el banco la nómina, el seguro… Responsabilidad hipotecaria  La finca responde del capital, más una cantidad (que se fija a tanto alzado o por mensualidades) de intereses, de unos meses de intereses de demora y unos euros para costas y gastos  Esto significa que cuando tienes una hipoteca no se responde sólo de la cantidad que se presta, sino de más cosas, y esto no es deuda, es responsabilidad  Hasta ahí responde la finca si no pagas (esto suele subir mucho) 3  Esto tiene su transcendencia, porque los impuestos se pagan sobre la hipoteca, porque según Europa los préstamos están exentos de IVA…, pero las hipotecas no y eso es lo que se paga aquí  Por lo tanto el préstamo no se cobra sobre el préstamo sino sobre la garantía hipotecaria  Por último, si se hipotecan varias fincas en una misma escritura debe distribuirse la responsabilidad hipotecaria de cada finca, de cuánto responde cada finca  Si se subastan se subastan por separado y si se venden se puede cancelar independientemente una garantía de la otra La novación del préstamo hipotecario  Como el préstamo es un negocio a largo plazo pueden aparecer necesidades para el prestatario  Una de ellas es la novación (es una modificación del préstamo), en un préstamo puede modificarse: el objeto y los sujetos Novación del objeto del negocio  Puede modificarse:  El capital, la modificación del cual puede dar lugar a una:  Ampliación  Reducción (cancelación parcial de la hipoteca): beneficia a terceros  Ejemplo: se vende a un particular una finca con una hipoteca A, para financiarse hace una hipoteca con otro banco, para vender y que el particular compre libre de cargas se cancela la hipoteca A (de la finca) y se vende libre de cargas¸ y no se comprobó que en el Registro había una notificación de embargo de Hacienda; así que el embargo lo pagó el Notario por no ver la nota de Hacienda  El plazo, casi siempre es una ampliación  La ampliación de capital y la ampliación de plazo perjudica a los que van detras, el principio hipotecario es el de “prior in tempus potior in iure”  La Ley 2/1994, de 30 de marzo, dice que la ampliación de capital y de plazo perjudica a tercero, porque no es lo mismo para la Seguridad Social, Hacienda o un tercer acreedor que yo tenga una hipoteca a 5 o 10 años ni de 5.000 o 50.000 euros  Los acreedores tienen algo claro y si se amplía el capital o el plazo los terceros no pueden salir perjudicados, así que esa ampliación sería eficaz una vez hayan cobrado los acreedores  La ampliación va detrás de las cargas preferentes  No obstante, cualquier otro tipo de modificación no perjudica a terceros, y mantendrá el rango de la hipoteca primero  La Ley dice que estas otras modificaciones, como no perjudican a terceros, se inscribirán con rango de hipoteca (delante), aunque se haga la escritura después de los terceros anotados y con preferencia  No acaba de ser eficaz, porque se puede modificar y aplicar una carencia de 20 años y sólo pagar el capital el último año, y eso también perjudica a los terceros, pero la Ley no les da preferencia sobre esto  El tipo de interés  La forma de amortización 4  La creación de una carencia o un plazo durante el cual solo se van a cobrar intereses Novación de los sujetos del negocio  Las modificaciones subjetivas se llaman subrogaciones  Pueden modificarse los dos sujetos así que hay dos tipos de subrogación:  Activa (la del acreedor): cuando nos queremos cambiar de banco  Se permitió que se hiciera libre de impuestos por la Ley 2/1994, porque bajaban los tipos de interés y se quería beneficiar a los consumidores  La Ley regula como hacer las subrogaciones activas:  Lo primero es ir otro banco con una copia de escritura de hipoteca y ver si el banco lo mejora  Debe haber una mejora:  En el plazo  O en el tipo de interés  Entonces el banco inicial debe hacer una oferta vinculante diciendo qué te ofrece, esta oferta se la mandaban los bancos entre sí pero en el 2003 cambió la Ley y ahora hay que hacer un acta notarial  En esta acta el banco que quiere subrogar la hipoteca notifica al otro banco que ha hecho una oferta vinculante y le comunica para que haga un certificado de la deuda (de lo que debe el cliente)  El banco subrogado puede:  Certificar en el plazo de 7 días, y en este caso hay dos opciones:  La enervación (igualar la oferta), si enerva tiene 15 días para hacer la escritura de novación y equiparar el préstamo a lo que ha ofrecido el otro banco  La no enervación: se continua  No certificar: la escritura de subrogación cambia  Escritura de subrogación (cuando te cambias de banco), presenta un problema: se debe pagar al primer banco  Si hay certificado hay una transferencia así que se sabe cuánto se debe (incluso se dice que cada día que pase se genera un interés determinado): el segundo banco hace una transferencia al primero  Si no hay certificado se deja un cheque en el Notario y el éste va al banco a decir que ya se ha hecho la subrogación y habrá que ir a la Notaría a recoger el cheque (los días que ese cheque está en la Notaría lo pierde el primer banco)  El primer banco lo único que puede hacer es acudir a un procedimiento semiarbitral si el cheque no está bien hecho, pero si está bien hecho y no se va a recogerlo es responsabilidad del primer banco  La subrogación se hace en la escritura y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, y a partir de ese momento aparece como acreedor otro; y si el primer banco intenta ejecutar, cómo el juez sabe quién es el acreedor, no podría ejecutar 5  Todo este procedimiento está libre de impuestos, para que sea lo más económico posible  Pasiva (la del deudor): cuando vendes y el comprador paga la hipoteca Escritura de cancelación de hipoteca  Hay que hacer una escritura de cancelación de hipoteca cuando ya las has pagado toda  Esa escritura debe pedirse al banco y él va solo al notario (acto unilateral) y dice que ha cobrado y que se solicita la cancelación de hipoteca, y eso se lleva al Registro de la Propiedad (está libre de impuestos)  Así la finca se libera de cargas  Si no se cancela en el Registro aparecerá como una carga, aunque ya esté pagado  Es voluntaria la escritura de cancelación de hipoteca  Puede solicitarse la cancelación de hipotecas cuando haya transcurrido la acción hipotecaria (dura 20 años), es decir, a partir del día de fin de la hipoteca y 20 años y un día más tarde se puede ir al Registro a pedir que se cancele  Ejemplo: si la hipoteca es de 15 años, caduca a los 15 + 20 años y un día Otorgamiento (igual) 6 ...