TEMA 10. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE COSAS (2017)

Apunte Español
Universidad Universidad Autónoma de Barcelona (UAB)
Grado Derecho - 2º curso
Asignatura Dret Civil III
Año del apunte 2017
Páginas 11
Fecha de subida 28/06/2017
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TEMA   10.   CONTRATO   DE   ARRENDAMIENTO   DE  COSAS  Supuesto   típico   el   arrendamiento   de   una   casa.   Pero   hay   dos   modalidades:   de   cosas   y  de   obras   y  servicios.  1.   Arrendamiento   de   cosas:   concepto,   tipos   y  caracterización  El   arrendamiento   de  c   osas:   El   arrendatario   paga   un   precio   y  a  cambio   se   le   entrega   una   cosa   que   se   puede  disfrutar.   (1543)  El   arrendamiento   de  u   na   obra:  S   e   contrata   para   conseguir   el   resultado  El   arrendamiento  d   e   servicio:  S   e   contrata   por   un   servicio   que   se   le   presta.   (típico   contrato   de   trabajo)  Diferencia,   al   AO   no   se   paga   por   las   horas   de   trabajo   en   la   obra,   en   cambio   en   el   AS    se   paga   por   las   horas   de  trabajo.  1.1.   Características  ­ Contrato   consensual:   Para   la   formalización   de   la   cosa.  ­ Contrato   bilateral   y o   neroso :  Ambas   partes   del   contrato   se   vinculan.  ­ El   derecho   del   arrendatario   será   un   derecho   real   o  personal¿?   Si   es   personal,   el   comprador   no  tendrá   que   soportar   el   arrendamiento.   (1571)   Otros   autores   dicen   que   es   un   derecho   real   y  confiere   un  poder   sobre   la   cosa,   y  el   tercero,   por   lo   tanto,   tendrá   que   soportar   el   arrendamiento.  P   osición  mayoritaria:  P   ersonal,   aunque   no   se   convierte   como   tal,    produce   efectos   contra   terceros   y  considera  que   puede   inscribirse   en   el   registro   de   la   propiedad.  1.2.   Elementos   personales   del   contrato   de   arrendamiento  Intervienen  a   rrendador   y a   rrendatario .  Pero   también   podrán   intervenir   otros   como   el   subarrendatario .  1.3.   Requisitos   ­ ­ Capacidad   general   para   contratar.   Mayores   de   edad   y  no   estén   incapacitados.   A  excepción   de   cuando  el   arrendamiento   exceda   del   tiempo,   según   el   TS,   si   el   arrendamiento   sobre   el   bien   se   concede   durante  un   largo   periodo,   se   convertirá   en   una   acto   dispositivo   (Emancipado,   tutelado   o  menor).   El   límite  temporal   varía   (Derecho   Común:   6  años   y  en   Derecho   Catalán:   15   años)  No   es   necesario   que   el   arrendador   sea   propietario,   porque   da   las   facultades   del   goce   y  disfrute   que   no  solamente   serán   del   propietario   (usufructuario   también).  1.4.   Objeto   de   arrendamiento  ­ Bienes  i nmuebles   (Pisos,   locales…)  ­ Bien  m   ueble   (Cuadros..)  ­ Derechos ,  susceptibles   de   producir   una   utilidad,   una   renta.  1.5   No   objeto   de   arrendamiento  ­ los   derechos   de   naturaleza  p   ersonalísima  ­ Derechos   de  h   abitación .  ­ Bienes  f ungibles   (1544   CC)  1.6.   Elementos   formales  ­ Se   puede   celebrar   incluso   formalmente.  1.7.   Contenido   del   contrato.   Las   obligaciones   típicas   de   las   partes.   El   arrendador   tendrá   la   obligación   de   entregar   la   cosa,   mantener   el   coste  pacífico,   pagar   los   gastos   de   conservación   y  pagar   los   tributos   sobre   la   propiedad   (Salvo   pacto   contrario)  El   arrendatario   tendrá   que   pagar   la   renta.    Duración   y  extinción  Extinción:   Las   causas   generales   (Vencimiento   del   plazo,   pérdida   de   la   cosa,   etc.)  La   venta,   si   se   vende,   el   comprador   tendrá   derecho   también   al   arrendamiento.  2.   El   régimen   jurídico   de   los   arrendamientos   urbanos:   La   Ley  29/1994,   de   24   de   noviembre  Ésta   ley   es   la   más   importante   a  efectos   prácticos   (L29/1994)   Su   ámbito   de   aplicación   será:  Diferencia:   En   el   AV,   el   principio   de   autonomía   de   la   voluntad   juega   de   manera   limitada,   porque   se   aplican  normas   imperativas   en   contra   de   las   que   las   partes   no   podrán   pactar   por   la   función   social   de   la   vivienda.   (Art.   6  L29/1994)  En   cambio   en   el   AUDV,   la   regulación   es   de   carácter   supletorio.   En   primer   lugar,   lo   que   las   partes   hayan   pactado,  y   si   no   hay,   se   aplicará   la   regulación   supletoria.  2.1.   Arrendamiento   de   la   vivienda   (AV):  Cuando   el   arrendatario   arrienda   con   la   finalidad   de   satisfacer   su   necesidad   de   arriendo   habitual.   La   regulación  irá   orientada   hacia   la   protección   del   arrendatario.  2.1.1.  D   uración   del   contrato  Art.   9.  P   lazo   mínimo.  L   a   partes   pactará   la   duración.   Se   establecen   prórrogas   hasta   llegar   a  3  años   (Para   el  arrendatario   son   voluntarias,   pero   para   el   arrendador   serán   forzosas.)  La   duración   del   arrendamiento   será   libremente   pactada   por   las   partes.   Si   ésta   fuera   inferior   a  tres   años,   llegado   el   día   del  vencimiento   del   contrato,   éste   se   prorrogará   obligatoriamente   por   plazos   anuales   hasta   que   el   arrendamiento   alcance   una  duración   mínima   de   tres   años.   salvo   que   el   arrendatario   manifieste   al   arrendador,   con   treinta   días   de   antelación   como   mínimo  a   la   fecha   de   terminación   del   contrato   o  de   cualquiera   de   las   prórrogas,   su   voluntad   de   no   renovarlo.  Excepción:   Cuando   el   arrendador   necesita   la   vivienda  3.   No   procederá   la   prórroga   obligatoria   del   contrato   si,   una   vez   transcurrido   el   primer   año   de   duración   del   mismo,   el   arrendador  comunica   al   arrendatario   que   tiene   necesidad   de   la   vivienda   arrendada   para   destinarla   a  vivienda   permanente   para   sí   o  sus  familiares   en   primer   grado   de   consanguinidad   o  por   adopción   o  para   su   cónyuge   en   los   supuestos   de   sentencia   firme   de  separación,   divorcio   o  nulidad   matrimonial.   La   referida   comunicación   deberá   realizarse   al   arrendatario   al   menos   con   dos  meses   de   antelación   a  la   fecha   en   la   que   la   vivienda   se   vaya   a  necesitar   y  el   arrendatario   estará   obligado   a  entregar   la   finca  arrendada   en   dicho   plazo   si   las   partes   no   llegan   a  un   acuerdo   distinto.  Si   transcurridos   tres   meses   a  contar   de   la   extinción   del   contrato   o,   en   su   caso,   del   efectivo   desalojo   de   la   vivienda,   no   hubieran  procedido   el   arrendador   o  sus   familiares   en   primer   grado   de   consanguinidad   o  por   adopción   o  su   cónyuge   en   los   supuestos   de  sentencia   firme   de   separación,   divorcio   o  nulidad   matrimonial   a  ocupar   ésta   por   sí,   según   los   casos,   el   arrendatario   podrá  optar,   en   el   plazo   de   treinta   días,   entre   ser   repuesto   en   el   uso   y  disfrute   de   la   vivienda   arrendada   por   un   nuevo   período   de  hasta   tres   años,   respetando,   en   lo   demás,   las   condiciones   contractuales   existentes   al   tiempo   de   la   extinción,   con  indemnización   de   los   gastos   que   el   desalojo   de   la   vivienda   le   hubiera   supuesto   hasta   el   momento   de   la   reocupación,   o  ser  indemnizado   por   una   cantidad   equivalente   a  una   mensualidad   por   cada   año   que   quedara   por   cumplir   hasta   completar   tres,  salvo   que   la   ocupación   no   hubiera   tenido   lugar   por   causa   de   fuerza   mayor.  Art.   10.   Prórroga   del   contrato.   Una   vez   transcurridos   los   3  años,   si   ninguna   de   las   partes   notifica   la   voluntad   de  renovar,   se   renovará   automáticamente   por   un   año   más.   Mismo   régimen   que   el   anterior.  “ 1.   Si   llegada   la   fecha   de   vencimiento   del   contrato,   o  de   cualquiera   de   sus   prórrogas,   una   vez   transcurridos   como   mínimo   tres  años   de   duración   de   aquel,   ninguna   de   las   partes   hubiese   notificado   a  la   otra,   al   menos   con   treinta   días   de   antelación   a  aquella  fecha,   su   voluntad   de   no   renovarlo,   el   contrato   se   prorrogará   necesariamente   durante   un   año   más.”  Art.   11.   Desistimiento   a  favor   del   arrendatario.  D   erechos   irrenunciables.  “El   arrendatario   podrá   desistir   del   contrato   de   arrendamiento,   una   vez   que   hayan   transcurrido   al   menos   seis   meses,   siempre  que   se   lo   comunique   al   arrendador   con   una   antelación   mínima   de   treinta   días.   Las   partes   podrán   pactar   en   el   contrato   que,  para   el   caso   de   desistimiento,   deba   el   arrendatario   indemnizar   al   arrendador   con   una   cantidad   equivalente   a  una   mensualidad  de   la   renta   en   vigor   por   cada   año   del   contrato   que   reste   por   cumplir.   Los   períodos   de   tiempo   inferiores   al   año   darán   lugar   a  la  parte   proporcional   de   la   indemnización.”  Art.   13  R   esolución   del   derecho   del   arrendador .   2.   Los   arrendamientos   otorgados   por   usufructuario,   superficiario   y  cuantos   tengan   un   análogo   derecho   de   goce   sobre   el  inmueble,   se   extinguirán   al   término   del   derecho   del   arrendador,   además   de   por   las   demás   causas   de   extinción   que   resulten   de  lo   dispuesto   en   la   presente   ley.  Art.   14  E   najenación   de   la   vivienda   arrendada  1.   El   adquirente   de   una   finca   inscrita   en   el   Registro   de   la   Propiedad,   arrendada   como   vivienda   en   todo   o  en   parte,   que   reúna  los   requisitos   exigidos   por   el  a   rtículo   34   de   la   Ley   Hipotecaria ,  sólo   quedará   subrogado   en   los   derechos   y  obligaciones   del  arrendador   si   el   arrendamiento   se   hallase   inscrito ,  conforme   a  lo   dispuesto   por   los   artículos   7  y  10   de   la   presente   ley,   con  anterioridad   a  la   transmisión   de   la   finca.  2.   Si   la   finca   no   se   hallase   inscrita   en   el   Registro   de   la   Propiedad,   se   aplicará   lo   dispuesto   en   el   párrafo   primero   del  a   rtículo  1571   del   Código   Civil .  Si   el   adquirente   usare   del   derecho   reconocido   por   el   artículo   citado,   el   arrendatario   podrá   exigir   que   se  le   deje   continuar   durante   tres   meses,   desde   que   el   adquirente   le   notifique   fehacientemente   su   propósito,   durante   los   cuales  deberá   satisfacer   la   renta   y  demás   cantidades   que   se   devenguen   al   adquirente.   Podrá   exigir,   además,   al   vendedor,   que   le  indemnice   los   daños   y  perjuicios   que   se   le   causen.  Inscrito   o  de   buena   fe.  2.1.2.  R   enta :  La   cuantía   de   la   renta   será   la   pactada.   El   límite   será   en   viviendas   de   protección   oficial,   en   que   los   límites   de  renta   no   podrán   sobrepasarse   de   los   determinados   por   la   administración.   La   cuantía   del   pago   será   la   pactada,   de   forma   mensual.   En   ningún   caso,   el   pago   anticipado   de   más   de   una  mensualidad   de   renta.  El   lugar   de   pago,   sin   pacto   será   en   la   finca.   La   forma   de   pago,   hay   libertad   de   pacto,   pero   en   principio   será   en  dinero,   o  también   se   podrá   en   base   a  la   mejoría   de   la   finca,   siempre   que   el   arrendador   consienta.  La   actualización   de   renta:   ­ Por   transcurso   de   tiempo   (Principio   de   libertad   de   pacto,   conforme   al   IPC   u  otras)  ­ Porque   el   arrendador   introduzca   mejoras   en   la   finca.   Si   no   se   pacta   lo   contrario,   si   el   arrendador   ha  estado   introduciendo   mejoras   en   la   finca,   podrá   incrementar   la   renta.  2.1.3.   Subrogación,   cesión   y  subarriendo.  Modificaciones   de   tipo   subjetivo,   cambio   en   las   partes.   (1)   Subrogación :  una   de   las   partes   sale   de   la   relación   y  entra   un   tercero   que   ocupa   el   lugar.   Esto   sucede   por   un  hecho   (situación   de   divorcio).  (Arrendamiento   de   Vivienda)  El   arrendador   se   va   porque   el   propietario   vende   la   finca,   y  el   tercero   que   compra   (protegido   por   el   principio   de   fe  pública)   ocupa   el   lugar   del   arrendado.  El   arrendatario   puede   ser:  ­ ­ inter   vivos:   Art.   12    y  Art.   15   (Crisis   matrimonial)  mortis   causa:   Art.   16   (El   arrendatario   fallece,   se   puede   generar   un   derecho   de   subrogación   a  favor   de  ciertos   familiares)  (Arrendamiento   del   uso   distinto   de   vivienda)  El   arrendador   vende   el   establecimiento.  El   arrendatario   (Art.   33)   si   hay   un   tercero   arrendatario,   tendrá   la   posibilidad   de   ejercer   un   derecho   de  subrogación   del   contrato.  (2)   Cesión :  Se   acuerda   con   un   tercero   que   una   de   las   partes   salga   de   la   relación   y  entre   éste   a  ocupar   el   lugar  (Un   fallecimiento).   El   resultado   será   el   mismo   que   en   la   subrogación,   pero   se   diferencian   en   la   causa.  Requisitos:  AV   (Art.   8)   se   exige   que   el   arrendador   consienta   expresamente   y  por   escrito.  AUDV   (Art.   32)   no   se   exige   el   requisito.        (3)   Subarriendo :  La   relación   jurídica   inicial   se   mantiene,   y  se   añade   otra   relación   jurídica   distinta.   Art.   8  Requisitos:   ­ ­ ­ Consentimiento   por   escrito   al   arrendador.   Que   el   subarriendo   sea  p   arcial  El   precio   del   subarriendo   no   puede   exceder   del   arrendamiento.  Artículo   8  Cesión   del   contrato   y  subarriendo  1.   El   contrato   no   se   podrá   ceder   por   el   arrendatario   sin   el   consentimiento   escrito   del   arrendador.   En   caso   de   cesión,   el  cesionario   se   subrogará   en   la   posición   del   cedente   frente   al   arrendador.  2.   La   vivienda   arrendada   sólo   se   podrá   subarrendar   de   forma   parcial   y  previo   consentimiento   escrito   del   arrendador.  El   subarriendo   se   regirá   por   lo   dispuesto   en   el   presente   Título   para   el   arrendamiento   cuando   la   parte   de   la   finca   subarrendada  se   destine   por   el   subarrendatario   a  la   finalidad   indicada   en   el   artículo   2.1.   De   no   darse   esta   condición,   se   regirá   por   lo   pactado  entre   las   partes.  El   derecho   del   subarrendatario   se   extinguirá,   en   todo   caso,   cuando   lo   haga   el   del   arrendatario   que   subarrendó.  El   precio   del   subarriendo   no   podrá   exceder,   en   ningún   caso,   del   que   corresponda   al   arrendamiento.  2.2.   Arrendamiento   de   uso   distinto   a  la   vivienda   (AUDV)  Art.   3  Ley   29/1994  1.   Se   considera   arrendamiento   para   uso   distinto   del   de   vivienda   aquel   arrendamiento   que,   recayendo   sobre   una  edificación,   tenga   como   destino   primordial   uno   distinto   del   establecido   en   el   artículo   anterior.  2.   En   especial,   tendrán   esta   consideración   los   arrendamientos   de   fincas   urbanas   celebrados   por   temporada,   sea  ésta   de   verano   o  cualquier   otra,   y  los   celebrados   para   ejercerse   en   la   finca   una   actividad   industrial,   comercial,  artesanal,   profesional,   recreativa,   asistencial,   cultural   o  docente,   cualquiera   que   sean   las   personas   que   los  celebren.  3.   Derecho   de   tanteo   y  retracto   de   viviendas  Los   derechos   de   adquisición   preferente   del   art.   31   Ley   de   Arrendamientos   Urbanos   se   remite   al   Art.   25   LAU.   Se  pretende   facilitar   al   arrendatario   (La   persona   que   usa   el   piso)   a  la   hora   de   acceder.   Utiliza   esa   vivienda   con   fines  de   actividad.   Artículo   25   Derecho   de   adquisición   preferente  1.   En   caso   de   venta   de   la   vivienda   arrendada,   tendrá   el   arrendatario   derecho   de   adquisición   preferente   sobre   la   misma,   en   las  condiciones   previstas   en   los   apartados   siguientes.  2.   El   arrendatario   podrá   ejercitar   un   derecho   de   tanteo   sobre   la   finca   arrendada   en   un   plazo   de   treinta   días   naturales,   a  contar  desde   el   siguiente   en   que   se   le   notifique   en   forma   fehaciente   la   decisión   de   vender   la   finca   arrendada,   el   precio   y  las   demás  condiciones   esenciales   de   la   transmisión.  Los   efectos   de   la   notificación   prevenida   en   el   párrafo   anterior   caducarán   a  los   ciento   ochenta   días   naturales   siguientes   a  la  misma.  3.   En   el   caso   a  que   se   refiere   el   apartado   anterior,   podrá   el   arrendatario   ejercitar   el   derecho   de   retracto,   con   sujeción   a  lo  dispuesto   en   el  a   rtículo   1.518   del   Código   Civil ,  cuando   no   se   le   hubiese   hecho   la   notificación   prevenida   o  se   hubiese   omitido  en   ella   cualquiera   de   los   requisitos   exigidos,   así   como   cuando   resultase   inferior   el   precio   efectivo   de   la   compraventa   o  menos  onerosas   sus   restantes   condiciones   esenciales.   El   derecho   de   retracto   caducará   a  los   treinta   días   naturales,   contados   desde   el  siguiente   a  la   notificación   que   en   forma   fehaciente   deberá   hacer   el   adquirente   al   arrendatario   de   las   condiciones   esenciales   en  que   se   efectuó   la   compraventa,   mediante   entrega   de   copia   de   la   escritura   o  documento   en   que   fuere   formalizada.  4.   El   derecho   de   tanteo   o  retracto   del   arrendatario   tendrá   preferencia   sobre   cualquier   otro   derecho   similar,   excepto   el   retracto  reconocido   al   condueño   de   la   vivienda   o  el   convencional   que   figurase   inscrito   en   el   Registro   de   la   Propiedad   al   tiempo   de  celebrarse   el   contrato   de   arrendamiento.  5.   Para   inscribir   en   el   Registro   de   la   Propiedad   los   títulos   de   venta   de   viviendas   arrendadas   deberá   justificarse   que   han   tenido  lugar,   en   sus   respectivos   casos,   las   notificaciones   prevenidas   en   los   apartados   anteriores,   con   los   requisitos   en   ellos   exigidos.  Cuando   la   vivienda   vendida   no   estuviese   arrendada,   para   que   sea   inscribible   la   adquisición,   deberá   el   vendedor   declararlo   así  en   la   escritura,   bajo   la   pena   de   falsedad   en   documento   público.  6.   Cuando   la   venta   recaiga,   además   de   sobre   la   vivienda   arrendada,   sobre   los   demás   objetos   alquilados   como   accesorios   de  la   vivienda   por   el   mismo   arrendador   a  que   se   refiere   el   artículo   3,   no   podrá   el   arrendatario   ejercitar   los   derechos   de   adquisición  preferente   sólo   sobre   la   vivienda.  7.   No   habrá   lugar   a  los   derechos   de   tanteo   o  retracto   cuando   la   vivienda   arrendada   se   venda   conjuntamente   con   las   restantes  viviendas   o  locales   propiedad   del   arrendador   que   formen   parte   de   un   mismo   inmueble   ni   tampoco   cuando   se   vendan   de   forma  conjunta   por   distintos   propietarios   a  un   mismo   comprador   la   totalidad   de   los   pisos   y  locales   del   inmueble.  Si   en   el   inmueble   sólo   existiera   una   vivienda,   el   arrendatario   tendrá   los   derechos   de   tanteo   y  retracto   previstos   en   este   artículo.  8.   No   obstante   lo   establecido   en   los   apartados   anteriores,   las   partes   podrán   pactar   la   renuncia   del   arrendatario   al   derecho   de  adquisición   preferente.  En   los   casos   en   los   que   se   haya   pactado   dicha   renuncia,   el   arrendador   deberá   comunicar   al   arrendatario   su   intención   de  vender   la   vivienda   con   una   antelación   mínima   de   treinta   días   a  la   fecha   de   formalización   del   contrato   de   compraventa.  Los   tipos   de   adquisición   preferente   son   dos:  1) Tanteo .  Se   utiliza   antes   de   formalizar   la   venta   (Ej.   Yo   vivo   de   alquiler.   Si   me   interesa,   haré   el   contrato  de   compraventa.   Por   lo   tanto,   puede   decidir   si   compra   o  no   en   un   plazo   de   30   días;   El   propietario   puede  vender   a  los   180   días   después)  2) Retracto .  Se   utiliza   después   de   la   venta.   (Ej.   Ya   se   ha   vendido   el   piso   por   10.000   euros,   se   llama   al  comprado   y  se   quiere   ejercer   el   derecho  d   e   retracto ,  pidiendo   el   retracto.   Entonces,   cuando   se   ha  cometido   el   derecho   de   tanteo   (no   va   a  vender,   no   me   lo   comunica),   y  se   ha   de   tener   una   notificación  en   la   que   indique   el   precio.   Cuando   se   ha   hecho,   se   han   falseado   datos,   o  después   de   la   notificación.)  Plantea   problemas:   En   una   compraventa,   voluntaria   o  forzosa,   siempre   ha   de   haber   un   precio .  Los   problemas  pueden   ser   que   la   misma   venta   genere   derechos   de   adquisición.   (ej.   Dos   hermanos   y  van   a  subasta.   Según   la  ley   29/1994   LAU,   es   preferente   cualquier   adquisición,   a  excepción   de:   El   retracto   de  c   omuneros   (De   una  comunidad)   y  el   retracto   de  o   rigen   convencional   (Yo   te   puedo   vender   el   derecho,   para   tener   así   preferencias)  ¿Cómo,   el   legislador,   se   asegura   de   salvaguardar   esos   derechos?   El   legislador   quiere   asegurar   el   derecho   de  adquisición,   cómo   se   controlan   las   notificaciones,   y  no   se   pueden   incluir   si   el   contrato   no   tiene   la   manifestación  de   la   situación   arrendaticia,   y  además,   acreditarla.   Existen   varios   casos   excepcionales:  ❖ ❖ ❖ Renúncia  Cuando   un   piso,   en   un   edificio   de   propiedad   horizontal,   todos   los   propietarios   venden   para   hacer  oficinas   o  explotaciones.  Una   misma   persona,   con   diferentes   pisos,   los   vende   al   mismo   tiempo.  En   las   obras   de   conservación,   para   que   el   arrendatario   pueda   hacer   uso   de   vivienda,  t iene   derecho   el  arrendador,   de   subir   el   dinero   por   las   obras?  n   o.   Obras   de   mejora  Si   las   realiza   el  a   rrendatario ,  serán   aquellas   que   no   afectan   a  la   configuración   de   la   vivienda.   Para   cometer  estas   obras,   el   arrendatario   necesita   el  p   ermiso   del   arrendador ,  y  si   lo   hace   sin   consentimiento,   podrá   resolverse  el   contrato;   pero   además,   tendrá   que   reponer   la   vivienda   como   estaba   anteriormente.   También   podrá   dejar   la  vivienda   tal   y  como   la   dejó,   pero   sin   pagar.   Por   lo   tanto,   el   legislador   sanciona   aquellas   cosas   que   hace   el  arrendatario   sin   consentimiento   del   arrendador.   Si   las   realiza   el  a   rrendador ,  el   legislador   prevé   que,   cuando   no   se   pueda   diferir   las   obras   de   mejora,   (Cosa   que  la   doctrina   ha   criticado   que   si   se   pueda   diferir),   cuando   no   se   puedan   concurrir,   el   arrendatario   tendrá   dos  opciones:   Exigir   el   fin   del   contrato   o  Pedir   daños   y  perjuicios.  Reparaciones   derivadas   del   uso  Las   reparaciones   del   uso   propio   de   la   cosa   se   han   generado   a  consecuencia   de   su   uso   propio.   En   caso   de  minusválidos,   el   arrendador   no   podrá   exigir   la   notificación,   pero   sí   que   podrá   pedir   que,   después,   se   entregue   la  cosa   sin   modificar   (Sin   consentimiento   del   arrendatario).  Suspensión,   Resolución   y  Extinción   del   Contrato.  ● Suspensión :  Implica   que   el   contrato   se   mantiene   vigente,   pero   se   suspenden   sus   efectos.  Artículo   26   Habitabilidad   de   la   vivienda  Cuando  la  ejecución  en  la  vivienda  arrendada  de  obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente  la  hagan  inhabitable,  tendrá  el  arrendatario  la  opción  de  suspender  el  contrato  o  de  desistir  del  mismo,  sin  indemnización  alguna.  La  suspensión  del  contrato  supondrá,  hasta  la  finalización  de  las  obras,  la  paralización del plazo del contrato y la suspensión  de   la   obligación   de   pago   de   la   renta.  ● Resolución :  El   contrato   se   quedará   sin   efectos,   e  implicará   que   una   parte   del   contrato   pueda   decidir   si  se   mantiene   o  se   extingue.      Artículo   27   Incumplimiento   de   obligaciones  1.  El  incumplimiento  por  cualquiera  de  las  partes  de  las  obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que  hubiere   cumplido   las   suyas   a  exigir   el   cumplimiento   de   la   obligación.  2.  A   demás,   el   arrendador   podrá   resolver   de   pleno   derecho   el   contrato   por   las   siguientes   causas:  a)   La  falta  de  pago  de  la  renta  o,  en  su  caso,  de  cualquiera  de  las  cantidades  cuyo  pago  haya  asumido  o  corresponda  al  arrendatario.  b)  L   a   falta   de   pago   del   importe   de   la   fianza   o  de   su   actualización.  c)  E   l   subarriendo   o  la   cesión   inconsentidos.  d)  La  realización  de  daños  causados  dolosamente  en  la  finca  o  de  obras  no  consentidas  por  el  arrendador  cuando  el  consentimiento   de   éste   sea   necesario.  e)  C   uando   en   la   vivienda   tengan   lugar   actividades   molestas,   insalubres,   nocivas,   peligrosas   o  ilícitas.  f)   Cuando  la  vivienda  deje  de  estar  destinada  de  forma  primordial  a  satisfacer  la  necesidad  permanente  de  vivienda  del  arrendatario   o  de   quien   efectivamente   la   viniera   ocupando   de   acuerdo   con   lo   dispuesto   en   el   artículo   7.  3.  D   el   mismo   modo,   el   arrendatario   podrá   resolver   el   contrato   por   las   siguientes   causas:  a)  L   a   no   realización   por   el   arrendador   de   las   reparaciones   a  que   se   refiere   el   artículo   21.  b)  L   a   perturbación   de   hecho   o  de   derecho   que   realice   el   arrendador   en   la   utilización   de   la   vivienda.  4.   Tratándose  de  arrendamientos  de  finca  urbana  inscritos  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  si  se  hubiera  estipulado  en  el  contrato  que  el  arrendamiento  quedará  resuelto  por  falta  de  pago  de  la  renta  y  que  deberá  en  tal  caso  restituirse  inmediatamente  el  inmueble  al  arrendador,  la  resolución  tendrá  lugar  de  pleno derecho una vez el arrendador haya requerido  judicial  o  notarialmente  al  arrendatario  en el domicilio designado al efecto en la inscripción, instándole al pago o cumplimiento,  y  éste  no  haya  contestado  al  requerimiento  en  los  diez  días  hábiles  siguientes,  o  conteste  aceptando  la  resolución  de pleno  derecho,   todo   ello   por   medio   del   mismo   juez   o  notario   que   hizo   el   requerimiento.  El  título  aportado  al  procedimiento  registral, junto con la copia del acta de requerimiento, de la que resulte la notificación y que  no  se  haya  contestado  por  el  requerido  de  pago  o  que  se  haya  contestado  aceptando  la  resolución  de  pleno  derecho,  será  título   suficiente   para   practicar   la   cancelación   del   arrendamiento   en   el   Registro   de   la   Propiedad.  Si  hubiera  cargas  posteriores  que  recaigan  sobre  el  arrendamiento,  será  además  preciso  para  su  cancelación  justificar  la  notificación  fehaciente  a  los  titulares  de  las  mismas,  en  el  domicilio  que  obre  en  el  Registro,  y acreditar la consignación a su  favor   ante   el   mismo   notario,   de   la   fianza   prestada   por   el   arrendatario.  ● Extinción :  Termina   el   contrato.   Las   causas   de   extinción   es   el   incumplimiento   de   las   partes   sobre   el  mantenimiento   del   contrato.   Artículo   28   Extinción   del   arrendamiento  El  contrato  de  arrendamiento  se  extinguirá,  además  de  por  las  restantes  causas  contempladas  en  el  presente  Título, por las  siguientes:  a)  P   or   la   pérdida   de   la   finca   arrendada   por   causa   no   imputable   al   arrendador.  b)  P   or   la   declaración   firme   de   ruina   acordada   por   la   autoridad   competente.  Cuando   se   produce   la   extinción,   puede   generar   un   derecho   de   indemnización   a  favor   del   arrendatario   (Art.   34).  El   arrendador   tendrá   que   indemnizar   al   arrendatario   cuando   se   cumplan   los   siguientes   requisitos:  ­ ­ ­ Cuando   haya   expirado   el   plazo   del   contrato.  Si   el   arrendatario,   en   los   5  años   anteriores,   haya   realizado   una   actividad   empresarial.  Si   el   arrendatario   ha   ofrecido   al   arrendador,   la   posibilidad   de   renovar   el   contrato   en   un   término   de   5  años,   y  se   actualice   la   renta.   Si   se   dan   las   circunstancias,   se   genera   un   derecho   de   indemnización   para   el   arrendatario.   Existen   dos   opciones:  1) 2) Si   abre   un   local   dentro,   pero   yo   lo   abro   en   otro   lugar   y  me   supone   pérdidas   de   clientela   (Gastos   de  traslados)  Si   a  los   6  meses   siguientes   al   inicio   de   la   actividad   diferente,   o  el   arrendador   se   aprovecha   y  abre   otro  local   igual   a  lo   que   se   dedica.      Artículo   34   Indemnización   al   arrendatario  La   extinción   por   transcurso   del   término   convencional   del   arrendamiento   de   una   finca   en   la   que   durante   los   últimos   cinco   años  se   haya   venido   ejerciendo   una   actividad   comercial   de   venta   al   público,   dará   al   arrendatario   derecho   a  una   indemnización   a  cargo   del   arrendador,   siempre   que   el   arrendatario   haya   manifestado   con   cuatro   meses   de   antelación   a  la   expiración   del   plazo  su   voluntad   de   renovar   el   contrato   por   un   mínimo   de   cinco   años   más   y  por   una   renta   de   mercado.   Se   considerará   renta   de  mercado   la   que   al   efecto   acuerden   las   partes;   en   defecto   de   pacto,   la   que,   al   efecto,   determine   el   árbitro   designado   por   las  partes.  La   cuantía   de   la   indemnización   se   determinará   en   la   forma   siguiente:  1.   Si   el   arrendatario   iniciara   en   el   mismo   municipio,   dentro   de   los   seis   meses   siguientes   a  la   expiración   del   arrendamiento,   el  ejercicio   de   la   misma   actividad   a  la   que   viniera   estando   dedicada,   la   indemnización   comprenderá   los   gastos   del   traslado   y  los  perjuicios   derivados   de   la   pérdida   de   clientela   ocurrida   con   respecto   a  la   que   tuviera   en   el   local   anterior,   calculada   con   respecto  a   la   habida   durante   los   seis   primeros   meses   de   la   nueva   actividad.  2.   Si   el   arrendatario   iniciara   dentro   de   los   seis   meses   siguientes   a  la   extinción   del   arrendamiento   una   actividad   diferente   o  no  iniciara   actividad   alguna,   y  el   arrendador   o  un   tercero   desarrollan   en   la   finca   dentro   del   mismo   plazo   la   misma   actividad   o  una  afín   a  la   desarrollada   por   el   arrendatario,   la   indemnización   será   de   una   mensualidad   por   año   de   duración   del   contrato,   con   un  máximo   de   dieciocho   mensualidades.  Se   considerarán   afines   las   actividades   típicamente   aptas   para   beneficiarse,   aunque   sólo   en   parte   de   la   clientela   captada   por   la  actividad   que   ejerció   el   arrendatario.  En   caso   de   falta   de   acuerdo   entre   las   partes   sobre   la   cuantía   de   la   indemnización,   la   misma   será   fijada   por   el   árbitro   designado  por   aquéllas.  4.   El   régimen   jurídico   de   los   arrendamientos   rústicos:  Ej.   En   Andalucía,   hay   apartamentos   que   se   usan   para   alquilar   a  gente   joven,   y  los   vecinos   se   quejan.   Hay   que  distinguir   dos   supuestos:  ­ Cuando   se   construye   un   edificio   nuevo,   y  se   constituye   la   eficacia   horizontal.   Se   redactan   los   estatutos  de   estos   edificios,   y  se   establecen   prohibiciones.   En   este   caso   no   habrá   problema   porque   cuando   se  compra,   ya   se   hace   con   la   condición   de   que   no   hayan   fiestas   (En   el   caso   de   los   apartamentos   de  vacaciones)  Hay   que   distinguir   el   antes   y  el   después   de   la   Ley.   Antes,   la   regulación   era   para   establecer   prohibiciones,   se  necesitaba   unanimidad,   es   decir,   si   había   un   propietario   que   se   opone   o  se   abstenía   en   la   votación.   4.1.   Introducción   a  la   Ley   49/2003   de   26   de   noviembre   de   arrendamientos   rústicos.   Los  arrendamientos   rústicos   históricos  Tres   cuestiones:  1) Ley   de   Arrendamientos   Rústicos  (  Ley   Estatal   49/2003):   El   arrendatario   paga   un   precio   para  aprovechar,   explotar   con   régimen   de   ganaderos,   agrícola   o  forestal.   Se   establecen   normas   imperativas  con   el   fin   de  p   rotege   al   arrendatario ,  ya   que   es   su   modo   de   vida   y  se   pretenden   evitar   abusos.  Una   persona   es   arrendatario   rústico,   cuando   es   un   profesional   que   dedica   el   25%   de   su   tiempo   de   trabajo   a  la  actividad   agraria   y  obtiene   un   beneficio   económico.   Se   establece   una   regulación   de   un   mínimo   de   duración   de   5  años,   si   se   establece   una   cláusula   inferior,   será   nulo   de   pleno   derecho.  Para   protege   al   arrendatario,   se   le   da   el   derecho   de  d   esistimiento   (Aunque   sólo   lleve   1  año),   siempre   se  concede   a  favor   del   arrendatario.   También,   se   puede   prever   una  p   rórroga ,  y  si   ninguna   de   las   parte   plantea   problemas,   se   dará   por   entendido   que  se   prorroga   automáticamente.  Excepción   de   pago :  el   arrendador   propietario   vende   la   finca   a  un   tercero,   y  lo   hace   de   buena   fe,   para   proteger  al   arrendatario,   se   le   ofrece   el  d   erecho   de   adquisición   preferente   (t anteo   y  retracto ).   Es   un   trato   más   fuerte   que  en   los   arrendamientos   urbanos,   porque   se   habla   de   transmisiones   inter   vivos   (Permutas,   donaciones..)  Solamente   existen   dos   excepciones:  ­ Si   la   donación   se   hace   a  los   parientes   (Descendientes,   cónyuges..)  ­ Las   permutas   a  favor   de   una   persona   con   explotaciones   colindantes.  Medidas   para   la   adquisición   preferente  Tiene   que   manifestarse   si   está   arrendado   o  no,   y  notificar   las   notificaciones.   En   materia   de   adquisición  preferente,   se   considera   de   pleno   derecho   preferente,   a  excepción   de   las   explotaciones   colindantes.   2) Arrendamientos   rústicos   históricos   (Ley   Estatal   49/2003):   Los   arrendatarios   traen   causas   de   un  anterior   arrendatario.   (Art.   1888   CC).   El   arrendatario   es   cultivador   personal.   Son   arrendamientos  antiguos.   Se   conceden   derechos   a  los   arrendatarios   porque   el   valor   de   las   fincas   es   por   el   trabajo   que   ha  tenido   un   pasado.   A   los   propietarios   (Acceso   a  la   propiedad):   Se   podía   ejercitar   hasta   el   31   de   Diciembre   del   1977.   Hoy   en   día,   no  se   puede   usar.   El   arrendatario   que   obligaba   a  vender   tenía   la   obligación   de  c   ultivar   la   finca   durante   6  años,   sino  se   perdía.   Derecho   de   prórroga :  Si   a  día   31   de   Marzo,   el   arrendatario   tenía   55   años,   se   podía   mantener   el   contrato   de  arrendatario   hasta   su   jubilación,   o  hasta   el   fallecimiento,   si   en   la   finca   rústica   había   alguna   casa   donde   el  arrendatario   vivía   en   ella.   Indemnización :  En   el   caso   de   fin   de   contrato,   que   sería   ⅓  parte   del   valor   de   la   finca.   Porque,   el   valor   actual   de  la   finca,   se   lo   dará   al   arrendatario   más   el   valor   de   los  a   ntepasados .  3) Contratos   de   cultivo  (  Ley   1/2008):   Regulaciones   de   2008.   Es   una   categoría,   no   un   contrato   único,   sino  una   modalidad   contractual   que   incluye   los   arrendamientos   rústicos.   Dentro   de   la   categoría,   se   distingue   la  aparcería   (Contrato   que   se   explota   y  se   da   un   tanto   %)   y  la  m   asonería ,  el   explotador   de   la   finca   rústica  habita   en   la   masía   de   la   finca   rústica,   se   paga   ningún   precio,   pero   se   tiene   que   usar   para   vivir.   Interesa   el  p   rincipio   de   la   autonomía   de   la   voluntad ,  de   las   normas   imperativas,   y  la   importancia   que   se  concede   a  los   usos   y  costumbres   de   este   lugar.   El   orden   sería:   1)   Normas   imperativas:   que   no   lo   regulan   todo.   2)   Pacto   3)   Usos   y  costumbres  Las   particularidades   son   el  a   rrendamiento   rústico .  En   Cataluña,   la   duración   son   7  años.   Las   prórrogas   de   5  años  (Igual   que   en   derecho   Común).   El   derecho   de   adquisición   preferente,   su   particularidad   es   que   se   efectúa   en   toda  la   enajenación.   Pueden   ser   onerosas   o  gratuitas.   Si   se   ejercita   en   Cataluña,   el   arrendatario   tiene   la   opción   de  explotar   la   tierra   durante   5  años   más,   y  si   no   lo   hace,   hay   un   derecho  d   e   reversión .            ...

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