Tema 6 dcho inmobiliario registral (2015)

Resumen Catalán
Universidad Universidad de Valencia (UV)
Grado Derecho - 4º curso
Asignatura derecho notarial
Año del apunte 2015
Páginas 10
Fecha de subida 22/03/2016
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USUARIO: gcm7 Tema 6. Derecho Inmobiliario Registral Denominación  Se llama “Derecho Inmobiliario Registral”, pero no toda la doctrina lo llama igual  Hay tres maneras de designar esta materia y cada una tiene un sentido diferente:  Derecho Hipotecario  Se le llama así porque:  La Ley fundamental que regula la materia es la “Ley Hipotecaria”, por ello la doctrina que estudia esa Ley es el Derecho Hipotecario  El Registro de la Propiedad en sus orígenes nace, fundamentalmente, para la protección de esa garantía real que es la hipoteca, así que es lógico que el Derecho que estudia toda esta materia se llame Derecho Hipotecario  Aunque “Derecho Hipotecario” es la forma tradicional no es la más correcta, porque:  Actualmente la LH no es la única que regula esta materia (por ejemplo, las leyes urbanísticas del suelo también lo hacen)  La hipoteca no es la única que está salvaguardada por el Registro de la Propiedad, hay otros Derechos Reales distintos que también acceden al Registro (usufructos, servidumbres…), y también derechos que no son reales  Derecho Registral  Los que siguen esta posición quieren unificar en una sola materia los diferentes Registros existentes en un sistema jurídico  La doctrina diferencia entre los registros administrativos y los jurídicos: los primeros solo sirven de garantía o de prueba de que se ha presentado un documento en una fecha, son los que están en cualquier oficina (ejemplo: secretaria de la Universidad  Actualmente se quiere unificar todo dentro del Registro Civil, pero no todos los Registros se rigen por los mismos principios y caracteres y es muy difícil crear elementos comunes para todos los Registros (ni siquiera entre Registro de la Propiedad mueble e inmueble se puede hacer)  Derecho Inmobiliario Registral  Es también una denominación tradicional pero es la que permite desarrollar los distintos caracteres que tiene esta materia Definición  Derecho, respecto de este término surgen dos cuestiones:  ¿El Derecho Inmobiliario Registral es de Derecho público o de Derecho privado?  Nos encontramos con normas que son de Derecho Público pero, al mismo tiempo, están al servicio de los particulares  El Registro de la Propiedad es un servicio público al servicio de los intereses particulares, ello quiere decir que no está bajo la soberanía de la Administración  Ejemplo: si llega al Registro un documento administrativo en el que se otorga la titularidad al Ayuntamiento se trata igual que si fuera un particular, el registrador no está bajo la soberanía sobre la que está Administración, y si no reúne los requisitos se devuelve para que se rectifique 1  De hecho, los registradores, organizativamente, están dentro del Ministerio de Justicia, como organización, y dentro de la DGRN; pero al mismo tiempos son soberanos en cuanto a su calificación (es decir, la calificación jurídica del documento, que conlleva la inscripción, depende del Registrador), así que la autoridad administrativa no puede ordenar qué se inscribe y qué no (de hecho es denunciable)  Así que no tienen la dependencia pública que tienen los funcionarios  Por todo ello, la doctrina entiende que el Derecho Inmobiliario Registral es fundamentalmente de Derecho Privado, pero con cuestiones que se acercan al Derecho Público  ¿Dentro de qué rama de Derecho Privado pertenece esta materia?  La doctrina mayoritaria entiende que el Derecho Inmobiliario Registral es Derecho Civil, porque comparte los principios que rigen el Derecho Civil  Cada vez más acceden al Registro hechos o negocios jurídicos que no tiene naturaleza jurídico real pero que, sin embargo, tienen publicidad registral (por ejemplo, cuando se compra un solar una vivienda el comprador debe saber todo lo que afecta a esa vivienda y que le influye en su decisión), así que no son propiamente Derechos Reales (pero el legislador quiere que tengan publicidad registral)  Además, el registrador utiliza también otros Derechos, como el Derecho Canónico (ejemplo: bienes pertenecientes a la Iglesia), el Derecho mercantil (si la propiedad es de una persona jurídica), el Derecho Administrativo (ejemplos: reparcelación, bien demanial que pertenece al Ayuntamiento o a la Administración), o el Derecho Fiscal  Por todo ello, el Derecho Inmobiliario Registral es un Derecho transversal, que está presente en las distintas ramas del Derecho y que debe tenerse presente y se actúa con ello  Por lo tanto, es Derecho Privado y Derecho Real pero es Derecho transversal, porque atraviesa las diferentes ramas del Derecho  Inmobiliario  Artículo 334 CC: definición de bien inmueble y cuatro clases de bienes inmuebles  Al Registro solamente le interesa el bien inmueble por naturaleza (ejemplo: finca o solar) y, en alguna ocasión, los que lo son por analogía (ejemplo: la concesión administrativa)  Los bienes inmuebles por destino o por incorporación no interesan, en principio  El bien inmueble, des del punto de vista registral, no interesa (porque ese bien, desde un punto de vista estático, ya se ha visto en Derecho Civil), así que lo que le interesa al Derecho Inmobiliario Registral no es el aspecto estático  Interesa el aspecto dinámico, es decir, que se transmita la titularidad dominical a un tercero o se constituya un usufructo para un tercero y la nuda propiedad para otro  El aspecto estático también importa, pero en cuanto pueda ser también dinámico (interesa saber quién es el titular de una finca, pero con efectos a una posible notificación de embargo, o transmisión de propiedad…)  Registral  Es la palabra clave, porque el Derecho Inmobiliario por sí solo no es diferente, lo que importa y diferencia esta materia es que el Derecho Inmobiliario se ve des de la perspectiva registral del Registro de la Propiedad 2  Lo que está fuera del Registro no existe, y solo importa el Derecho Inmobiliario en tanto esté inscrito o sea susceptible de inscripción, y siempre que esté bajo el marco del Derecho Registral  Jurídicamente interesa más que un bien está inscrito, aunque nuestro sistema registral es un sistema de carácter voluntario y no tiene porqué inscribirse el bien  Por ello hay dos ámbitos: el registral y el extraregistral; y el Derecho Inmobiliario Registral lo que pretende es casar estos dos ámbitos (caso en que se cambia de titularidad extraregistralmente una finca)  El Derecho Inmobiliario Registral puede definirse como una parte del Derecho Privado, y dentro del mismo del Derecho Civil, que regula el aspecto dinámico de los bienes inmuebles que se hallan o constan inscritos en el Registro de la Propiedad El Registro de la Propiedad y su objeto  Tradicionalmente la doctrina ha dicho que en el Registro de la Propiedad hay que diferenciar tres aspectos:  El Registro como conjunto de libros: en el Registro hay libros que se utilizan para la práctica de las inscripciones, aunque en realidad no es exactamente un conjunto de libros  No obstante, el Registro está casi totalmente digitalizado para que sea más ágil la tramitación  Se quiere conseguir que cualquier particular, dando los datos registrales, pueda comprobar todos sus datos, el problema de esto es que se debe dar cierta seguridad y, por ello, se sigue llevando lo impreso al mismo tiempo que lo telemático  Los libros no pueden sacarse del Registro, de hecho los particulares ni siquiera pueden mirar directamente los libros (antes sí), debido a que hubieron dos casos curiosos:  En un caso se arrancó un folio registral en el que estaba hipotecada una finca y se intentó comérsela  En otro caso ciertas empresas se dedicaban a duplicar los Registros para proporcionar sus datos  Por ello normalmente no se permite consultar directamente los libros, también puedes tener una nota simple rápidamente  Solo los abogados, si hablan con el registrador, pueden consultar los libros (junto con el registrador, para vigilarlos)  El Registro como oficina: es una oficina que da un servicio público y, por lo tanto, está estructurada como tal  Tiene su número de entrada, que sirve para averiguar informáticamente dónde está el documento que se pide  No es tan importante  El Registro como institución (esto es lo realmente importante)  En materia civil hay diferentes instituciones (la obligación, el matrimonio, la familia, la propiedad…)  Según Díez-Picazo una institución es la respuesta jurídica que se da a una necesidad social típica  El Registro de la Propiedad es una herramienta que se utiliza para algo y no tiene una finalidad en sí mismo: es un instrumento que se utiliza para dar seguridad jurídica (esa es la necesidad social tipificada) 3  Otros sistemas son, por ejemplo, el de algunos estados de EEUU en los que el contrato de seguro es el que da seguridad jurídica, allí hay abogados especializados en buscar el historial jurídico de la finca (porque no hay Registros)  En nuestro Derecho se ha adoptado el sistema de Registro de la Propiedad, que da seguridad a las siguientes cuestiones:  Si quien me vende es propietario  Si lo que me vende coincide o no con lo que extraregistralmente estoy comprando  Si tiene o no tiene cargas o gravámenes que afecten a ese bien  El objeto del Registro de la Propiedad lo da el artículo 1 LH: “El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás Derechos Reales sobre bienes inmuebles”  Este artículo está lleno de incongruencias:  La inscripción o la anotación no son los únicos asientos registrales, hay más  “Actos y contratos”: esta es una clasificación que no existe doctrinalmente y que no se sabe qué significa  “Relativos al dominio y demás Derechos Reales”: el dominio también es un Derecho Real  Artículo 1.II LH: “Las expresadas inscripciones o anotaciones se harán en el Registro en cuya circunscripción territorial radiquen los inmuebles”  El Registro es de competencia territorial, se organiza en lo que se llama “distrito hipotecario”  Mientras que los Notarios pueden otorgar documentos sobre fincas de fuera de su circunscripción, los registradores no pueden hacerlo  Toda localidad tiene asignado un Registro, pero puede radicar en otra localidad Dimensión histórica y espacial  Toda institución tiene una dimensión temporal y otra espacial Dimensión temporal. La historia de la publicidad registral se puede dividir en dos etapas:  La etapa anterior a la primera Ley Hipotecaria  Derecho romano  Se dice que el Derecho Romano no era excesivamente publicista, porque las formas de transmisión eran formas públicas (ante los tribunales, ante los testigos…) pero no daban publicidad; y por ello se dice que era bastante oscurantista, porque no había publicidad de a quien pertenecían las fincas  En el Derecho germánico se empieza a ver un sistema de publicidad, pero era muy rudimentario: cuando se iba a transmitir un bien las partes iban a la finca objeto de la transmisión y se llevaban testigos para que éstos pudieran declarar y manifestar que había habido una transmisión entre esas partes  Los testigos que se buscaban eran niños, porque se presumía que eran los que más tiempo iban a vivir  Se utilizaba un sistema nada jurídico como darles pellizcos o pegarles bofetadas para recordarles que ese mismo día que recibió una paliza se transmitió una finca  Aquello no era propiamente un antecedente de la publicidad actual 4  El primer antecedente histórico está en Colonia, en la Iglesia de San Martín, donde empieza a llevarse un libro donde se registran las trasmisiones de las fincas  Posteriormente otras iglesias llevan esos libros y, al final, son los Ayuntamientos los que llevan estos libros de transmisiones  En España, en tiempos de la Reina Juana (madre de Carlos I), hay también algunas disposiciones legales a favor de la publicidad, especialmente de las cargas  En el siglo XIX existe una oficina (oficio de contadurías e hipotecas), que era un registro muy sencillo en el que se reflejaban las hipotecas  La Constitución de 1812 ordenaba la promulgación de diversos Códigos, uno de ellos el Código Civil, dentro del cual (en los distintos proyectos que se van produciendo a lo largo de nuestra historia) se incluía la materia de publicidad registral y de hipoteca  En esa época hay una lucha política entre los absolutos (partidarios de Fernando VII) y los liberales; si gobernaban los segundos se movía la reforma del Código Civil y si no se paraba  El último intento serio de hacer un Código Civil (antes del definitivo) fue el proyecto de García Goyena de 1851, el cual ya es un intento muy serio, pero no se aprobó al final  Estamos ante una necesidad social de publicidad que, en aquellos tiempos estaba realmente muy necesitada de regulación, era una necesidad social derivada de una época como es la revolución social, la época de necesidad de crédito; y no había herramientas suficientes para dar las garantías necesarias  Ningún acreedor daba dinero sin ninguna garantía para poder recuperarlo  Debido a eso, el legislador desvincula del Proyecto de Código Civil diversas leyes especiales que necesitaban ser publicadas, y entre ellas estaba la Ley del Notariado y la Ley Hipotecaria  La etapa posterior a la primera Ley Hipotecaria o la etapa de las Leyes Hipotecarias  La primera LH es de 1861, esta Ley es magnífica en su Exposición de Motivos  Pero no tuvo el efecto que tenía que tener, porque pretendía que las distintas fincas fueran ingresando en un Registro con unos efectos determinados que protegían a los titulares; no era algo sencillo y por ello no tuvo mucho éxito  La segunda LH es la del año 1869, esta Ley está motivada por el fracaso de los resultados obtenidos por la Ley anterior de 1861, por lo que se buscan otros modos de acceso al Registro de las fincas  También se crea la DGRN y se organizan los Registros  Posteriormente se produce la reforma del año 1909, esta Ley tenía una doble motivación:  Armonizar la materia hipotecaria con el Código Civil, que ya se había publicado  El Código Civil opta por mantener vigentes las leyes especiales, por ello la LH se debía armonizar con el Código Civil  La segunda motivación fue la Ley Hipotecaria de Ultramar (Cuba, Filipinas…), en la cual se hicieron diversas pruebas jurídicas para el funcionamiento de la publicidad registral  Esas pruebas jurídicas se habían visto que eran positivas y que convenía introducirlas también en la LH que regulase la Península 5  La reforma de la LH de 1944  Tiene tres motivos:  Cierto fracaso en las Leyes anteriores, que se demostraba con que un 60% de la propiedad en España no estaba inscrita y quedaba fuera del Registro  Nos encontramos con que hacía falta también solucionar el problema de la financiación para las viviendas, ante la realidad de la emigración del campo a la ciudad y también ante la destrucción de determinadas zonas de las ciudades en la Guerra Civil  Se inicia una revista (Revista Crítica de Derecho Inmobiliario) que, desde sus inicios, se ocupa de los problemas que suscita el Derecho Inmobiliario Registral  Por esto se modifica la Ley, y la nueva LH:  Soluciona el problema de la inmatriculación haciéndolo muy sencillo: bastaba una escritura pública que durante un año hubiese sido otorgada ante Notario y posteriormente se publicaba un edicto en el Ayuntamiento (y durante 1 mes desde su publicación se llevaba al Registro)  Por ello el sistema se modifica de tal forma que se inmatricula prácticamente todo  Para solucionar el problema de la financiación de la construcción y adquisición de viviendas se permitió que, a través de la propiedad horizontal, se financiara al constructor y se financiara, independientemente, al adquiriente de la vivienda  Esto antes no se podía hacer, o se hipotecaba la finca en bloque o nada  Sin embargo ahora se permite que el adquiriente de esa vivienda que se integra en la propiedad horizontal pueda hipotecar individualmente esa vivienda y hacerse cargo de los pagos correspondientes  Este sistema no es bueno actualmente, porque no se ha sabido utilizar bien el crédito hipotecario, ni por parte de los bancos ni de los hipotecantes  Posteriormente pasamos al Texto Refundido de 1946, que es el básico actualmente (aunque se ha reformado muchas veces, la última en el 2014)  Actualmente las múltiples reformas al final lo que hacen es confundir y por ello se cree que es necesaria una reforma en profundidad de la LH Dimensión espacial  Cuando se habla del sistema espacial o la dimensión espacial y se concreta en sistemas llevados por Registros, siempre se alude a los mismos:  Sistema francés  Sistema alemán  Sistema australiano  Pero para poder diferenciar entre ellos y el sistema español antes conviene tratar las diversas clases de sistemas (apartado siguiente) 6 Sistemas Clases de sistemas registrales (importante)  Los sistemas registrales son las diferentes formas de ordenación de la propiedad inmobiliaria a través de su publicidad registral (así lo definían Chico y Bonilla)  Hay que indicar tres criterios:  Primero, respecto del objeto de la publicidad registral hay que diferenciar dos cuestiones:  Aquello que accede al Registro, y esto admite dos tipos de Registros:  Los Registros llamados totales: son aquellos a los que acceden todos los Derechos Reales sobre bienes inmuebles (la propiedad, la hipoteca, el usufructo…)  Los Registros llamados parciales: son aquellos a los que solamente acceden algunos Derechos Reales, especialmente los gravámenes (la hipoteca fundamentalmente)  Ejemplo: Registro de Hipoteca Mobiliaria  Si es un Registro del negocio jurídico que opera el cambio en el Derecho o es un Registro de Derechos (es decir, a quien se le atribuyen los Derechos inscritos)  Segundo, respecto de la forma en la llevanza del Registro de la Propiedad cabe diferenciar tres cuestiones:  Los llamados Registros de Actos y Contratos, que se contraponen a los Registros de documentos o títulos  En los primeros la voluntad negocial se manifiesta ante el propio registrador  Ejemplo: si una persona quiere vender a otra va al Registro y, ante el registrador, manifiesta su voluntad de transmitir a la otra persona  En los registros segundos la voluntad negocial se realiza fuera del Registro (ejemplo: un Notario)  Pueden ser Registros de transcripción o de inscripción  De transcripción: cuando se copia íntegramente en los libros del Registro el documento  De inscripción o de extracto: cuando se realiza un extracto del título, es decir, solamente una parte del mismo accede al Registro  Esa parte que accede al Registro es aquella parte que tiene un contenido jurídico o real (se quita lo personal o obligacional)  Esto es muy importante porque, si inscribo en el Registro una cláusula obligacional, esa cláusula tiene eficacia frente a terceros; cosa que no ocurre si no la inscribo en el Registro  El Registro se lleva por un sistema de folio personal o de folio real  En el sistema de folio personal los Libros del Registro se llevan por el orden en que se recibe el documento, o bien por el nombre de los propietarios  En el sistema de folio real se lleva por fincas, de tal manera que a cada finca se le abre una hoja especial y se le asigna un número, en el que va a constar todo su historial jurídico 7  Tercero, respecto de los efectos hay tres tipos de Registro:  El de mera publicidad o de mera oponibilidad: simplemente se opone lo inscrito a lo no inscrito, pero en igualdad de condiciones (sistema francés)  En segundo lugar hay que diferenciar entre una presunción iuris tantum de exactitud y una presunción iuris et de iure de protección de terceros (sistema español)  La presunción iuris tantum admite prueba en contrario, por ello todo lo que publica el Registro puede ser objeto de contradicción por parte de una persona, siempre que acredite los hechos y contradiga lo que dice el Registro  La presunción iuris et de iure no admite prueba en contrario respecto de la protección de un tercero  Aquel que tiene unos requisitos establecidos en la Ley no puede ser privado de sus derechos  Se refiere a los terceros, aquellos que adquieren sin saber que una persona es titular, esa persona es defendida e inatacable  En tercer lugar, cuando el Registro da plena eficacia formal y sustantiva, es decir, lo que dice el Registro es lo único que tiene eficacia (no se trata de que haya una presunción de exactitud y otra a favor de tercer), lo único que vale es lo que dice el Registro  Esa única eficacia se extiende a todo lo que publica el Registro (fincas, descripción de fincas, cargas y gravámenes…)  Este tercer tipo de efectos sólo se da en el sistema australiano Sistema francés  Es un sistema en el que el funcionario que lo lleva depende del Ministerio de Hacienda  Se inscribe en él todo acto inter vivos de transmisión de inmuebles, también algunas garantías legales o usufructos y algunos Derechos más  Es un sistema de trascripción y de folio personal  En la oficina se dan dos copias: una se la queda la oficina y la otra se devuelve al interesado  La que se queda se encuaderna por orden de recepción  Efectos: los de mera publicidad o de mera oponibilidad  Así que lo no inscrito no afecta al titular registral  Razón de este sistema: el sistema transmisivo en el Derecho francés es el de consentimiento  Debe recordarse que hay tres sistemas de transmisión:  El consensual  El acuerdo abstracto traslativo de dominio (sistema alemán)  El título y el modo Sistema australiano  Es un sistema especial, debido a:  El origen de su formación  Es un país que fue colonia de Inglaterra, así que cuando se independizó se hizo un sistema especial porque no había historia anterior  Todo parte de la llamada “Acta Torrence” de 1840  Existen diversas zonas en Australia, cada zona tiene un solo Registro y existe una sola oficina del Registro y un solo registrador general 8  En cada oficina hay dos tipos de funcionarios:  Los peritos jurídicos  Los peritos topográficos  El momento más importante de este sistema es la inmatriculación (cuando ingresa por primera vez la finca en el Registro), porque recibe un doble examen o una doble calificación:  La jurídica  La topográfica  Todo esto necesita ser acompañado de una especie de libro o libreta donde se van anotando las diversas transformaciones o cambios jurídicos y físicos de cada finca (un carnet o libreta por cada finca)  Es un sistema que parte de la nada, y por eso se pudo hacer como se hizo  Efectos: absolutos, no hay nada fuera del Registro  Lo que dice el Registro es lo que protege el ordenamiento jurídico  Es el sistema en el que más efectos produce el Registro Sistema alemán  El acuerdo abstracto traslativo de dominio es el sistema alemán  Hay registros, los cuales se llevan de ordinario por magistrados (en otros sitios son funcionarios especializados)  Hay un acuerdo que es abstracto, así que no depende de la causa (aunque hay causa, la causa no afecta al acuerdo)  En el Derecho alemán hay un vendedor y un comprador, un título de compraventa, pero lo que realmente importa es el acuerdo abstracto: el vendedor vende al comprador, da igual la causa (compraventa, donación, permuta…)  Ese acuerdo abstracto es el que importa al Registro alemán pero no es éste el que inscribe, lo que se inscribe en el Registro es el consentimiento del titular registral para que se cancele la inscripción a su favor y se ponga a favor del otro (del adquirente)  Por eso, la inscripción en el Derecho alemán de bienes inmuebles es prácticamente de carácter constitutivo y forma parte del “iter” transmisivo  El sistema alemán es de folio real  En este sistema:  En una parte se hace constar la propiedad o el dominio  En otra parte se hacen constar las cargas o gravámenes sobre la finca  Característica especial: la parte correspondiente a las cargas y gravámenes no se lleva como en el sistema español siguiendo un sistema de prioridad, sino que se hace a través de un encasillado, de tal forma que cada casilla lleva su número y se puede perfectamente practicar una hipoteca en una casilla concreta o en otra  Así que la casilla tiene un valor (no es igual inscribir la hipoteca en una casilla y que en el momento de ejecutar no hay nadie delante, que inscribirla en otra casilla en la que hay cuatro cargas delante)  Si cancelo la hipoteca la casilla queda en blanco y la puedo volver a utilizar otra vez  Las partes deciden en qué casilla se inscribe  Efectos (muy semejante al sistema español): presunción “iuris tantum” y presunción “iuris et de iure” respecto del tercero; por lo que se da más protección al titular registral 9 Sistema registral español  El Registro de la Propiedad se lleva por funcionarios: los registradores de la propiedad  Una resolución de la DGRN dice que los registradores son calificados y calificantes porque entran por oposición y califican los documentos (de hecho un registrador puede negar el acceso al Registro de una sentencia)  Si un abogado no pide en el Registro anotación de demanda (debe pedirse si se ejerce una acción real sobre un bien inscrito) como medida cautelar, la sentencia después no puede inscribirse en el Registro si hay circunstancias que hayan cambiado (si se ha hipotecado o embargado el bien); si hay un cambio de propiedad no se puede inscribir la sentencia  Se forma el cuerpo de registradores, dependiente de la DGRN y del Ministerio de Justicia  Es un Registro de inscripción o de extracto, por lo que requiere un documento otorgado fuera del Registro (notarial, judicial o administrativo), y solo en casos excepcionales hay documentos que se expiden ante el Registrador  Casos excepcionales en los que el registrador coteja la firma de quien tiene delante  Es un sistema de folio real  La finca no es lo mejor que describe un Registro, por ello se quiere relacionar el Catastro con el Registro  Es un Registro que sigue el principio de prioridad registral  Así que es primero el que primero accede al registro (“prior in tempore potior in iure”)  Ejemplo: si se presenta en primer lugar una hipoteca y después se hace otra hipoteca se inscribirá después; si se cancela la 1 la 2 ocupará su lugar (cosa que no sucede en el Derecho alemán)  Puede ser que el primer acreedor permute su rango con el segundo, eso requiere un negocio jurídico entre ambos acreedores y el propio deudor, pero es un caso excepcional  Es un Registro en el que los efectos son: una presunción iuris tantum de exactitud sobre determinados datos que constan en el Registro y una presunción iuris et de iure respecto de la protección del tercer adquirente 10 ...