Contenido del derecho de propiedad. Clases de suelo (0)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Bienes Públicos y Urbanismo
Año del apunte 0
Páginas 5
Fecha de subida 05/06/2014
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TEMA 3. EL CONTENIDO DEL DERECHO DE PROPIEDAD. CLASES DE SUELO I.
INTRODUCCIÓN El contenido del derecho de propiedad viene dado por la legislación urbanística, los planes urbanísticos y sectoriales y otras legislaciones en confluencia con la materia. Desde el punto de vista legal, existen 2 textos fundamentales: - Texto Refundido de la Ley del Suelo estatal 2/2008 - Decreto Legislativo 1/2010, Texto Refundido de la Ley de Urbanismo de Cataluña Las CCAA tienen asumidas el 100% de las competencias en materia de urbanismo. Es decir, toda cuestión relacionada con urbanismo se regula por normativa autonómica. Aun así, como el Estado tiene competencias en materia del derecho de propiedad, de garantizar un régimen estatutario de la propiedad igual para todos los ciudadanos españoles, en virtud de lo que dispone el art. 1, art. 9.1 y art. 149.1.1, se regula desde el punto de vista del derecho de propiedad. Así, la legislación estatal, en su consecuencia, desde el punto de vista de la propiedad habla de situaciones del suelo, y distingue entre el suelo urbanizado –suelo transformado- y el suelo rural –suelo en estado original-. Posteriormente se establecen métodos de valoración del suelo, por ello debe tomar unas referencias.
En la legislación catalana ya se emplean términos propiamente urbanísticos, y se habla de clasificación del suelo. De este modo, el Título II (art. 24 a 54) distingue entre suelo urbano (suelo transformado), suelo no urbanizable (suelo rural no transformado y no podrá transformarse) y suelo urbanizable (suelo que, estando en estado originario, está destinado a transformarse en urbano).
El régimen de derechos y deberes de cada tipo de suelo es muy distinto, y por ello es necesario tener presenta la anterior clasificación.
II. EL SUELO URBANO En virtud del art. 12.3 del TRLS es aquel integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los núcleos de población. En CAT se define el suelo urbano en el art. 26 del DL y establece que constituye el suelo urbano [4 tipos] los terrenos que el planeamiento incluye en esta clase de suelo porque están integrados en el tejido urbano; tienen todos los servicios urbanísticos; o están comprendidos en áreas edificadas en 2/3 partes. A su vez, también lo son aquellos que, en ejecución del planeamiento, alcanzan grado de urbanización suficiente.
Los servicios urbanísticos básicos vienen recogidos en el art. 27 del DL, y establece que son los siguientes: - Red viaria básica - Redes de abastecimiento de agua y saneamiento - Suministro de energía eléctrica ¡! Cabe destacar la teoría del valor normativo de lo fáctico. Es decir, quien hace el plan general no tiene discrecionalidad para clasificar un suelo como urbano o no. Es decir, no es una cuestión discrecional, es una realidad. Si un suelo reúne las características para ser un suelo urbano deberá serlo. Los hechos tienen un valor normativo, es decir, la realidad del terreno se impone sobre la voluntad del planificar.
Existe una distinción importante que ha introducido la legislación catalana, que distingue entre el suelo urbano consolidado y el suelo urbano no consolidado. La diferencia es relevante a efectos de derechos y deberes, y es la siguiente: - El suelo urbano consolidado es aquel que tiene la consideración de solar, es decir, que puede ser inmediatamente edificado. El concepto de solar viene dado en el art. 29 DL.
Existe una diferencia entre el art. 27 (que establece los servicios urbanísticos mínimos) y el art. 29 (que hace referencia al concepto de solar).
Para que un concepto tenga la condición de solar, los servicios urbanísticos deben ser completos. Para que a un suelo sea urbano, le sea aplicable la teoría del valor normativo de lo fáctico, debe tener los servicios mínimos a los que hace referencia el art. 27 DL. Pero para que sea suelo urbano y tenga la consideración de solar, no es suficiente, además, se exigen las siguientes notas definitorias:  Que el vial esté pavimentado  Que existan aceras  Que estén las tomas de suministros  Que tenga alumbrado público  Que estén señaladas las alineaciones y pasantes  Que pueda ser edificado  Que no deban ceder terrenos También será aquel solar que le falten completar o acabar la urbanización, es decir, que falten obras pequeñas.
- El suelo urbano no consolidado es cuando un suelo urbano no es consolidado, automáticamente se convierte en no consolidado. El suelo consolidado puede pasar a no consolidado si se incluye en un ámbito de actuación urbanística.
III. EL SUELO URBANIZABLE Lo define el art. 33 como aquel que el POUM –Plan de Ordenación Urbanística- califica como tal, y ha de considerarlos necesarios y adecuados para garantizar el crecimiento de la población y la actividad económica que están llamados a transformarse en urbanos mediante la implantación de los servicios urbanísticos.
IV. EL SUELO NO URBANIZABLE Según el art. 12.2 del TRLS estatal es el suelo preservado por la ordenación territorial y urbanística de su transformación mediante la urbanización. Los suelos que necesariamente deben clasificarse como no urbanizable los siguientes: - Aquellos que tienen un régimen de especial protección por sus valores intrínsecos, determinaciones de planes directores o sujetos a limitaciones y servidumbres de zonas de dominio público (obligatorios) - Aquellos que la AP considere necesario preservar, por sus condiciones, para asegurar la calidad de vida (discrecionales) - Aquellos que tienen un valor agrícola específico.
- Los reservados a sistemas generales que no sean urbanos.
Su uso es el de su destino natural- agrícola, ganadero, forestal, aprovechamientos mineros, energético, caza, entre otros-. Cabe destacar que el uso concreto de cada terreno lo da la calificación urbanística, pues no todo el suelo no urbanizable tiene el mismo régimen.
Tal y como establece el art. 47.4 establece que, además de los usos normales, se pueden realizar actuaciones específicas en suelo no urbanizable. A tal efecto, dicho precepto hace una ordenación de aquellas cosas que se podrán hacer: actividades deportivas, culturales, de educación, equipamientos, comunicaciones e infraestructuras que deban emplazarse en el medio rural.
De igual modo, se pueden implantar nuevas actividades y construcciones destinadas a la explotación de recursos naturales.
Las viviendas, con carácter general, la legislación urbanística catalana, prohíbe la construcción de viviendas en suelo no urbanizable. Únicamente admite la construcción o ampliación de viviendas existentes cuando sean necesarias y estén vinculadas a la explotación agrícola o ganadera de los terrenos. Las que existen solo se podrán rehabilitar o reconstruir si están inscritas en un catálogo de masías que el Ayuntamiento debe elaborar.
Al tratarse de un suelo que goza de una especial protección, cualquier actuación en suelo urbanizable, requiere de un procedimiento específico que marca la Ley y de la doble autorización. Es decir, depende tanto del Ayuntamiento como de la CCAA, en este caso, Comisión Territorial de Urbanismo. Así, hay un doble control en todas estas actuaciones.
V. EL SUBSUELO El TRLUC prevé la regulación del subsuelo a través de los planes urbanísticos, y lo declara sometido a las servidumbres necesarias para la prestación de servicios públicos o de interés público superior, y cuando sean compatibles con el uso privado del inmueble, de conformidad con el aprovechamiento urbanístico atribuido. En otro caso, deberá ser objeto de expropiación.
El art. 8.2 del TRLS también hace una remisión al planeamiento para la regulación del subsuelo.
Estas previsiones subsanan, en parte, el silencio histórico que sobre el subsuelo padecían nuestras leyes urbanísticas, a pesar de la multiplicidad de actuaciones que allí se producen (líneas de metro, servicios, parking, túneles) que a veces no coinciden, además, con el propietario del suelo ni del vuelo.
La norma más avanzada en este ámbito es la Carta Municipal de Barcelona, Ley 22/1998, de 20 de diciembre.
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