Apuntes derechos reales - Bloc 3 (2015)

Apunte Español
Universidad Universidad de Lleida (UdL)
Grado Derecho - 2º curso
Asignatura Derechos Reales
Profesor T.
Año del apunte 2015
Páginas 16
Fecha de subida 26/10/2017
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TERCER PARCIAL - BLOQUE 3

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LOS DERECHOS REALES LIMITADOS En el derecho real limitado nos encontramos con dos titularidades tenemos la propiedad por un lado y el derecho real limitado por otro, yo soy propietaria de un bien y otra persona tiene la propiedad sobre el mismo bien, eso es el derecho real limitado.
El derecho real limitado siempre va a recaer sobre un bien ajeno “iura in re aliena” derecho sobre cosa ajena, la propiedad del bien es de una tercera persona, pero esto no siempre es así.
La ley en determinadas situaciones permite que el propio propietario constituya en el derecho real limitado por ejemplo la servidumbre de propietario art. 566.3 CCC.
El derecho real limitado concede un poder parcial y ese poder limitar el derecho de propiedad.
CARACTERISTICAS QUE AFECTARIAN A LA TOTALIDAD DE LOS DERECHOS LIMITADOS: - Duración temporal del derecho real limitado.
- En estos derechos reales limitados las facultades que se otorgan, los más usuales son facultades de aprovechamiento.
Los derechos reales limitados recaen sobre un bien ajeno pero también pueden recaer sobre un bien propio, y algunos derechos reales van a comportar la posesión del bien y otros no para constituirlos (por ejemplo usufructo no se requiere la posesión, en cambio la hipoteca sí que requiere la posesión del bien).
Sobre la propiedad que es un derecho real puede recaer otro derecho real pero también pueden recaer más de un derecho real (usufructo, uso, hipoteca).
LA FINALIDAD DE LOS DERECHOS REALES LIMITADOS Nos podemos encontrar con 3 clases: 1. Derechos reales de goce y disfrute: sirven para usar y comporta la posesión y hacer suyos los bienes.
2. Derechos reales de adquisición preferente: sirven para que si yo soy la titular de un derecho real de adquisición preferente pueda adquirir un bien de forma preferente delante de otra persona.
3. Derechos reales de garantía: garantizar el cumplimiento de las obligaciones.
Página 1 de 16 TEMA 9 -DERECHOS REALES DE GOCE • EL DERECHO DE USUFRUCTO Art.561.1/561.37 CCC Hay una propiedad y cada uno de nosotros somos titulares de ese bien como usufructuarios, además de tener el uso como propietarios, también tenemos el disfrute significa que la persona que ya es titular del uso le cedemos la posibilidad de que haga suyos todos los frutos. Con el usufructo al titular del derecho de propiedad ni lo puede usar ni poseer ni hacer suyos los frutos, la única facultad que le queda es la faculta de disposición del bien, el propietario será el único que podrá dar ese bien en garantía, regalar ese bien… pero no puede hacer nada mas porque el resto de facultades las tiene otra persona que es la que es titular del usufructo.
El propietario tendrá la facultad de disposición siempre y cuando no la haya cedido al titular del derecho de usufructo. El propietario tiene “nuda propiedad” porque a la propiedad le hemos sacado la mayor parte de facultades y las hemos cedido a otra persona.
El usufructo es el más amplio de los derechos en relación a los derechos reales limitados.
Art.561.2.1 La limitación que tiene el usufructuaria es la de salvar la forma y substancia, esta limitación tiene dos excepciones que puede ser por ley o por voluntad de las partes, una de las excepciones por voluntad de las partes es la de constituir un usufructo con la facultad de disposición.
Es un derecho de carácter temporal, tiene un valor económico y una característica propia del derecho de usufructo es que yo puedo conceder un derecho de usufructo en garantía del cumplimiento de una obligación 561.3.2 c) El usufructo se constituya en garantía o en seguridad de una obligación dineraria, en cuyo caso las utilidades del bien gravado se imputan al pago de la deuda.
VIAS PARA CONSTITUIR EL DERECHO DE USUFRUCTO 1. Por disposición legal 442.3 CCC 2. En virtud de una decisión judicial en el supuesto de la disolución de un régimen de comunidad 552.11.3 CCC.
3. Por vía de la usucapión: era lo de la posesión pacifica, ininterrumpida de buena fe en concepto de usufructo.
4. En virtud de un título constitutivo por voluntad de las partes 561.3 CCC 561.3 El usufructo se puede constituir por cualquier título que puede ser tanto a título oneroso como gratuito, se puede constituir a favor de una o de varias personas, si es a favor de varias personas lo podemos hacer de forma simultanea de tal modo que todos son cotitulares; o de forma sucesiva es que yo pusiera en el título constitutivo que los 10 primeros años seria titular A, los 10 siguientes B, y los 10 siguientes C, sobre la totalidad del bien o sobre una parte.
Esta constitución del usufructo puede someterse a término, seria que se constituye el usufructo por un término fijo o a condición. EJ: cuando el abuelo dice que cuando el nieto termina la carrera el piso será para él.
La titularidad del usufructo puede ser por una persona física o por una persona jurídica, art.
561.3.4 el usufructo constituido a favor de una persona física y no hay señalado un plazo se Página 2 de 16 presume vitalicio por lo tanto durara durante la vida de la persona, por lo tanto esta persona nunca lo podrá transmitir vía mortis causa, el usufructo constituido a favor de una persona jurídica entonces la duración máxima será 99 años, sino se establece un plazo de tiempo se presume que será de 30 años.
Cuando hay un conflicto Se tiene que acudir al título constitutivo y en defecto a la ley.
Art. 561.25 EXCEPCIÓN: Usufructo de bosques y plantas; en este sus fuentes de regulación serán las partes pero a falta de título de constitución no podemos acudir a la ley sino a la costumbre de la comarca que prima por encima de la ley.
POSICIONES JURDICAS DE LAS PARTES FACULTADES DEL USUFRUCTUARIO: - Tiene derecho a la posesión y al uso del bien 561.2.2, el poseedor tiene una serie de facultades en cuando a la protección del bien puede interponer la acción de retener, recobrar, puede llevar a cabo todas las acciones para proteger su bien, tiene derecho a la adquisición.
- En cuanto a los frutos encontramos los frutos civiles y los frutos naturales.
- Derecho a mejorar los bienes objeto del usufructo pero tiene que respetar la substancia y la ley le permite que esas mejoras al finalizar el usufructo se las podrá llevar a condición de que no deterioren el bien objeto de usufructo.
Faculta de disposición : El usufructuario como titular de un derecho real de goce lo puedo regalar o vender a quien quiera para, la facultad de disposición se centra en el derecho real limitado no sobre el bien, ya que si es sobre el bien me la tendría que otorgar el propietario. La facultad de disposición significa que es disponible por cualquier título oneroso gratuito, mortis causa, inter vivos.561.9.1*Facultad de disposición es diferente de usufructo con faculta de disposición que es la que tiene que otorgar el propietario * - El legislador nos dice que el usufructuario tiene la facultad disponer de su usufructo pero el nudo propietario tiene el derecho de adquisición preferente 561.9.2 - Derecho de retención es un derecho real de garantía, 561.16.4 yo puedo retener porque me lo concede la ley sobre el bien objeto de usufructo para obligar al propietario si no ha cumplido con su pago de las mejoras extraordinarias y lo ha hecho el usufructuario ante incumplimiento de obligaciones del propietario puede retener el bien.
- El usufructuario 561.7.1 dice que antes de la toma de posesión de los bienes el usufructuario tiene que hacer un inventario de los bienes para saber cuándo lo tiene que devolver al propietario, pero además tiene que pagar una fianza para asegurar que va a tratar los bienes como se deben tratar, las partes pueden decidir que no haya inventario ni fianza.
- El usufructo tiene la obligación de conservar la forma y substancia 561.2.1/561.2. tiene la obligación de llevar una buena administración del bien, tendrá que responder de los daños causados.
- Tiene la obligación de pagar los gastos ordinarios - Tiene la obligación de restituir los bienes al propietario o nudo propietario cuando finalice el usufructo.
Página 3 de 16 FACULTADES DEL NUDO PROPIETARIO - Facultad de disposición del bien siempre y cuando no se haya constituido un usufructo con facultad de disposición.
- El propietario puede ejercer todas las acciones de defensa de su derecho de propiedad.
- Facultad de realizar mejoras y modificaciones en el objeto del usufructo, pero no tienen que alterar la forma y la substancia y no tienen que alterar al usufructuario.
- Tiene derecho a la restitución del bien objeto de usufructo art. 561.16.4 con la excepción del usufructo de cosas consumibles si el usufructuario ha consumido no puede entregar.
- Puede ejercer el derecho de adquisición preferente, se centra en el derecho de tanteo y de retrato, lo podrá ejercer cuando el propietario quiera disponer del bien de usufructo.
561.10.3.
- El nudo propietario puede hacer suyas las mejoras, que el usufructuario no se puede llevar porque si no provocaría un deterioro del bien sin contraprestación.
OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO - Hacerse cargo de las reparaciones extraordinarias - Abonar las contribuciones especiales, y como obligación puede hacer mejoras siempre que no altere forma y substancia del bien objeto de usufructo art. 561.9.4. Salvar la forma y substancia es lo que se conoce como el principio “ salva rerum substancia” significa que se tiene que conservar la integridad del bien, el destino económico del bien, se tiene que conservar la identidad del bien. Si soy usufructuario de un edificio de viviendas lo que no puedo hacer es deshacer las viviendas y convertir las viviendas en un centro comercial. Esta limitación es tanto para el propietario como el usufructuario. Se le impone al usufructuario para proteger al propietario porque se sabe que al finalizar el usufructuario el usufructuario tiene que devolver el bien, pero también esta limitación se impone al propietario sobre un bien objeto de su propiedad con la finalidad de que no perjudique al usufructuario.
EXCEPCIONES Hay la excepción por ley: usufructo de cosas consumibles o cuasiusufructo art. 521 Hay otra excepción por voluntad de las partes: usufructo con faculta de disposición art. 561.21 a 561.24 CCC, es uno de los usufructos especiales porque el propietario le concede al usufructuario la única facultad que tiene el que es la facultad de disposición, el titular de derecho de usufructo tiene la faculta de disposición sobre su usufructo, pero además a ese usufructuario se le concede la facultad de disponer sobre el bien objeto del usufructo.
REQUISITOS PARA HABLAR DE ESTE USUFRUCTO ESPECIAL - Que conste en el titulo constitutivo: solo se puede hablar de facultad de disposición por voluntad expresa de las partes.
- Podríamos hacer un usufructo con facultad de disposición sin condición, pero podemos conceder la facultad de disposición con una condición que es lo que se hace como norma general, se puede tratar de dos formas que el propietario le diga al usufructuario que solo podrá tener la facultad de disposición con la condición de que el del Página 4 de 16 consentimiento está sometida a una condición art. 561.22.3 en este caso cuando o bien el propietario o tercera persona se negara a otorgar el consentimiento al usufructuario titular puede acudir al juez y pedir una autorización judicial que supliría el consentimiento del propietario o de la tercera persona. O que yo propietario te otorgo la faculta de disposición cuando estés tu usufructuario en una situación de necesidad y aquí no se requiere consentimiento, pero hay una condición que es la de estado de necesidad, para cubrir esta facultad de disposición el usufructuario tiene que haber agotado todos los bienes propios art. 561.23.2.
- El usufructo sobre bienes consumibles o casi usufructo art. 561.5 CCC cuando lo utilizamos los bienes desaparecen, por ejemplo somos usufructuarios de una herencia y dentro de los bienes de la herencia hay una entrada para la opera de parís o un viaje si yo cojo la entrada de la opera de parís si la utilizo cuando finalice el usufructo no la podre devolver porque he consumido ese bien. La solución es que el usufructuario como titular puede utilizar el bien y como no se puede devolver, se tiene que devolver otro tanto de la misma cantidad y cualidad si es posible o si no es posible se debe devolver el valor del bien en el momento de extinción del derecho de usufructo.
- Usufructo de bienes deteriorables es el usufructo de bienes que con el uso se deterioran, por ejemplo me ceden el uso del coche por un periodo de 10 años el coche que me dan no será el mismo que el que devolveré en los 10 años se habrá deteriorado, el usufructo de bienes deteriorados la ley nos dice que se tiene que devolver el mismo bien al propietario, pero tendré que indemnizar al propietario si el bien ha sufrido daños por dolo o culpa no por uso normal.
- El usufructo de dinero art. 561.5.2 CCC el legislador lo concibe con una doble tipología, si el usufructo recae sobre dinero tenemos dos posibilidades y dos regulaciones diferentes, porque el legislador entiende que el dinero se disfruta de dos formas diferentes o bien que el usufructo que yo tengo el dinero y yo lo que recibo son los intereses por ejemplo heredo 1 millón de euros los meto en el banco y me quedo con los intereses ( bien productivo), y otra es que yo coja el dinero lo gaste y tengo que devolver la misma cantidad al propietario (bien consumible), puede ser un bien consumible o productivo.
EXTINCIÓN DERECHO DE USUFRUCTO Art. 561.16 CCC 1. La pérdida del bien, la renuncia y la consolidación art. 532.1 CCC, pero la consolidación no siempre es una causa de extinción de los derechos reales.
2. Muerte del titular del derecho de usufructuario/a únicamente cuando ese se haya configurado como vitalicio, si no es vitalicio(a plazo) sus herederos podrían continuar con el derecho de usufructo hasta llegar al plazo.
3. Las establecidas en el título constitutivo, cuando creamos el derecho de usufructo por la autonomía de la voluntad de las partes se pueden establecer pactos.
4. Perdida del bien aunque no siempre va a suponer la extinción del usufructo, por ejemplo cunado la pérdida del bien es sobre una parte en este caso no se extinguiría.
5. La consolidación del usufructo si es un bien mueble se extingue, no cuando es un bien inmueble porque el legislador entendió que al propietario al que se le extingue el Página 5 de 16 usufructo a lo mejor le interese quedarse con el usufructo, quedara a voluntad del propietario el cual si lo quiere extinguir utilizara la renuncia.
6. La renuncia 561.3 CCC, si yo titular del derecho de usufructo por un término de 20 años sobre este derecho puedo crear otros derechos como el derecho de uso a favor de una tercera persona, pero al décimo año renuncio, la ley dice que yo puedo renunciar pero si hay constituidos otros derechos como el de uso estos tendrán que continuar hasta el plazo fijado.
7. Expropiación forzosa 8. Nulidad del título ya sea sobre temas de capacidad entre otras sobre las personas otorgantes.
9. Art. 561.14.2 CCC el usufructo si se ha constituido en atención a un matrimonio o en atención a una pareja de hecho, cuando el matrimonio se da un supuesto de nulidad separación o divorcio o cuando finaliza la pareja de hecho el usufructo también se extingue.
TRABAJO INDIVIDUAL: puede ser sobre una sentencia sobre derechos reales, o sobre un artículo científico sobre derechos reales. Máximo 5 folios mínimo 3 folios, si es sobre la STC adjuntar la STC, si es un articulo la copia de la primera página, entregar el 8 de junio • EL DERECHO DE USO Y HABITACIÓN Fueron concedidos para cumplir las necesidades no solo del titular sino también de la familia y el derecho de habitación sí que se puede referir-se únicamente a los inmuebles Página 6 de 16 TEMA 10 - El derecho de superficie. El derecho de vuelo. Las servidumbres.
EL DERECHO DE SUPERFICIE: art 564.1/564.4 CCC Por accesión se entiende que si una parte es la finca y dentro la casa ya sabemos que el propietario de la finca será propietario de la casa, todo lo que está construido en un suelo es propiedad del titular del terreno sobre el que se ha edificado.
El derecho de superficie permite que haya un superficiario titular del derecho de superficie.
Art. 564.1 CCC la superficie es el derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separa de las construcciones o plantaciones que estén incluidas.
CARACTERISTICAS DEL DERECHO DE SUPERFICIE - El titular del derecho de superficie “superificiario” puede ejercer todas las acciones que considere convenientes como titular para la protección de su derecho - Es un derecho de carácter temporal concede la propiedad sobre un periodo de tiempo límite de 99 años no puede haber un derecho de superficie que lo supere. Art. 564.3.2 la durada del derecho de superficie no puede durar más de 99 años.
- Es un derecho real de carácter inmobiliario puede recaer sobre una finca rustica o urbana.
- Es un derecho de constitución formal art. 564.3.2 nos dice la necesidad de hacer escritura pública, si no hay escritura pública no hay derecho de superficie, además la inscripción registral nos sirve para que el derecho de superficie tenga efectos frente a terceras personas.
- Es un derecho alienable puedo disponer de él lo puedo grabar con un derecho real de garantía, cabe la posibilidad de que la facultad de disposición que tengo la pueda habilitar.
CLASES DE SUPERFICIE O nos encontramos con una edificación ya preexistente o nos encontramos con un derecho de superficie que se constituye para una construcción futura, si la edificación ya está hecha el propietario otorga el derecho de superficie pero si la plantación o construcción no está hecha y se otorga un derecho de superficie en este caso B puede construir o plantar y además en virtud del derecho de superficie otorga la propiedad temporal de lo plantado o edificado.
Al propietario le puede interesar porque cuando finaliza el derecho de superficie el que se convierte en propietario de lo construido o edificado es el propietario del suelo lo cual le beneficie, revierte lo plantado o construido sobre el propietario del suelo.
Página 7 de 16 CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE Tiene que constar en escritura pública, hay un contenido legal y un contenido voluntario que las partes pueden añadir o no.
- EL CONTENIDO MÍNIMO LEGAL ART. 564.3.2 CCC: la duración del derecho de superficie que no puede ser superior a 99 años, las características de la plantación o construcción se debe determinar el objeto del derecho de superficie, la delimitación del suelo afectado por el derecho de superficie, el precio o canon fijado por las partes el precio se refiere al precio que se cobra o que se paga por otorgar el derecho de superficie se trataría de un negocio jurídico a título oneroso y el canon se refiere a la pensión que el superficiario se compromete a pagar durante todos los años que dure ese derecho de superficie. Si en la escritura pública falta alguno de estos elementos nos encontraríamos con un defecto de forma.
- EL CONTENDO VOLUNTARIO ART. 564.4 CCC: es el contenido de la limitación de la disponibilidad del titular, el régimen de liquidación de la posesión si se trata de una construcción o plantación futura las partes pueden pactar el plazo de tiempo para realizar la plantación o construcción, también si sobre la plantación o construcción se atribuye al propietario del suelo un derecho, si se atribuye al superficiario la facultad de establecer el régimen de propiedad horizontal sobre la plantación y también causas de extinción sobre el derecho de superficie, las partes pueden otorgarse de forma recíproca o no un derecho de adquisición preferente. Si falta uno de estos elementos no pasaría nada.
QUIEN PUEDE CONSTITUIR UN DERECHO DE SUPERFICIE Art. 564.3.1 CCC Los propietarios y otros titulares de derecho reales que sean posesorios con facultad de disposición.
EXTINCIÓN DEL DERECHO DE SUPERFICIE - Por las causas generales de los derechos reales (564.6.4 CCC) - Las previstas por las partes.
EFECTO DE LA EXTINCIÓN Art. 564.6.2 la extinción del derecho de superficie comporta que el propietario del suelo se comporte como propietario de los construido o plantado sin pagar nada.
564.3.3 dice que la extinción del derecho de superficie no comporta que se extingan los otros derechos que recaen sobre él.
Página 8 de 16 • EL DERECHO DE VUELO Edificar por encima de algo no construido: esa misma normativa se refiere a la sobreedificación también afecta a la subedificación. Estas serán las diferentes modalidades.
Art.567.1-567.6 CCC es un instrumento que se ha utilizado para facilitar la construcción como norma general de edificios constriudiso de propiedad horizontal, estos derechos nos permiten, el derecho de vuelo nos concede la propiedad de lo que constiumos, somos propietarios . Por lo tanto el art. 567.1 el vuelvo es el derecho real sobre edificio tal tal: hace suya la propiedad de las nuevas construcciones y eso es aplicable al derecho de subedificción. Hace la propiedad suya por siempre también lo dice el art. 567.5.2 CONSTITUCIÓN DEL DERECHO DE VUELO Art. 567.2 Es un negocio jurídico fomal, nos exige forma, y al igual que el derecho de superficie se exige un contenido legal y se deja un contenido voluntario (567.2.2).
El legal es el art. 567.2.1: si falta uno de los elementos de contenido legal tendremos defecto de forma y podríamos encontrarnos con la nulidad.
QUIEN PUEDE OTPORGAR UN DERECHO DE VUELO Lo otorgan los propietarios o el usufructuario con facultad de disposición, art. 567.4 CCC dice que propietario del derecho de vuelo puede enajenarlo.
CAUSAS DE EXTINCIÓN - Art.507.6 CCC - No finalizar las obras en el plazo fijado, hay un límite de 30 años que está en el art.
567.2.1C - Que se modifique la normativa urbanística - El derecho de vuelo no se extingue por la destrucción del edificio sobre el que recae. El ejercicio del derecho de vuelo es el derecho a construir, cuando he construido ya he ejercitado el derecho.
• DERECHO DE SERVIDUMBRE ART. 561-563.3 Hay servidumbres voluntarias, forzosas, de paso… En la ley nos habla de la finca dominante y la finca sirviente son derechos reales que recaen directamente sobre las fincas según el art. 566.1 la servidumbre es el derecho real que graba una finca que es la sirviente en beneficio de otra que es la dominante.
Hay dos fincas, el titular de una finca para salir al camino principal a lo mejor tiene que dar una vuelta enorme entonces lo que hace es pedir una servidumbre de paso para poder pasar por la otra finca para poder llegar al camino principal más rápido.
• DERECHO DE CENSO 565.1-565.33 CCC Se trata de un derecho real sobre cosa ajena pero también recae sobre una finca, la finalidad de este derecho real es la de garantizar el pago de una pensión.
Página 9 de 16 2- DERECHOS REALES DE ADQUISICION PREFERENTE Contienen la facultad de adquirir un bien con preferencia a cualquier otra persona. Tenemos dos vías para conceder esta facultad: acuerdos de las partes (derechos de adquisición voluntarios) o bien porque lo contempla la propia ley (derechos de adquisición legales) VOLUNTARIOS • DERECHO DE OPCIÓN / OPCIÓN DE COMPRA Es un negocio jurídico formal, ha de tener un contenido mínimo legal (el de los 3 derechos-más adelante), aunque este contenido mínimo legal se amplia. Se puede constituir por un periodo máximo de 10 años. Que se puede prorrogar por otro plazo de máximo 10 años más. Se ha de establecer cual es el precio del bien o criterios para determinarlo posteriormente. La contraprestación puede ser no dineraria. Si el bien se vende yo sigo teniendo el derecho de opción de compra por el tiempo pactado.
El derecho de opción se puede transmitir, excepto si lo hemos acordado en atención a las cualidades personales.
Propietario del bien: obligación de conservación del bien, responde de su deterioro cuando interviene dolo o culpa. Ha de pagar los gastos que ocasione el bien. No puede exigir contraprestación por las mejoras del bien.
Titular del derecho de opción: puede inspeccionar el bien para comprobar el estado de conservación.
Destrucción o perdida del objeto antes de que se ejercite el derecho de opción, que ocurre en el caso de que se ha pagado prima. Cuando se pierde por: - Pierde totalmente por caso fortuito, fuerza mayor, intervención de un 3º: NO EXIGIR la devolución de la prima.
Cuando el 3º se puede demostrar que ha actuado por dolo o culpa no me devolverán la prima pero podré exigir daños y perjuicios.
- Por propietarios cuando hay dolo o culpa: SÍ DEVOLUCIÓN + INDEMNIZACIÓN - Perdida parcial: el titular del derecho de opción puede ejercer su derecho sobre la parte del bien que queda en la parte proporcional, o bien no ejercita su derecho.
Página 10 de 16 • DERECHO DE TANTEO Y DE RETRACTO El tanteo faculta a su titular a adquirir preferentemente el bien a titulo oneroso, en las mismas condiciones que el propietario había pactado con una tercera persona. Hay que esperar a que el propietario quiera vender el bien a diferencia del derecho de opción.
Duración: Derecho de tanteo tiene tiempo indefinido para la primera transmisión del bien. Si es sobre sucesivas transmisiones hay un limite máximo de 10 años.
Ejercicio: solo se podrá ejercitar el derecho de tanteo si se trata de una transmisión onerosa, no afecta a las transmisiones gratuitas.
Si el bien se embarga y se somete a subasta publica se puede seguir ejerciendo el derecho, igualando el precio de la subasta Plazo de ejercicio: si no se ha fijado el plazo educa en el plazo de 2 meses a partir de la notificación de la venta.
El retracto faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente en las mismas condiciones cuando ya se ha producido la venta. El bien ya no está en propiedad de quien me había concedido el derecho, sino que ya lo tiene el comprador.
Unicamente funciona en las transmisiones a titulo oneroso.
Ejercicio de mi derecho de retracto (Cuando el tanteo se convierte en retracto): - No me notifican las condiciones en que se va a vender.
- Sí que me las han notificado pero las condiciones han variado.
- Si se ha vendido el bien antes de vencer el plazo para ejercitar el tanteo.
Plazo de ejercicio: el mismo pactado para el ejercicio del retracto. Si no se ha pactado, 3 meses. Contando a partir de la inscripción registral, o conocimiento fehaciente de que se ha hecho una venta.
DIFERENCIAS: D OPCIÓN vs TANTEO Y RETRACTO: En el derecho de opinión es el titular el que decide que va a ejercitar el derecho de opción, no hay que esperar a nada. Ya se ha pactado que yo durante un plazo de tiempo puedo comprar la casa.
El derecho tanteo o retracto no puedo comprar la casa cuando quiero, solo se podrá ejercitar por voluntad del propietario, cuando él quiera vender.
DO (Derecho de opción) : el precio viene pactado entre las partes DTR (Derecho Tanteo y Retracto): el precio lo marca el tercero, el que quería comprar.
DO: la ley no contempla el DO, siempre tiene que ser pactado por las partes DTR: Puede ser voluntario o puede ser legal, previsto por la ley.
• DERECHO DE RETRACTO AUTÓNOMO: No está unido al derecho de tanteo. Aqui no podemos intervenir en el momento de la venta al tercero, eso es una vez producido la transmisión del bien.
Página 11 de 16 NORMATIVA APLICABLE A LOS 3: (568-3 y ss) El objeto sobre los que recaen: bienes muebles o inmuebles, siempre que se puedan identificar.
Constitución: por cualquier titulo, a titulo oneroso o a titulo gratuito. Inter vivos.
Forma: escritura publica. Si recae sobre bienes inmuebles se ha de inscribir en el registro de la propiedad.
El contenido minimo legal: - Establecer un plazo: Plazo de duración del derecho (DTR) es el plazo de titularidad del derecho, soy titular durante X años, si las partes no fijan nada la ley fija un plazo de 4 años.
Plazo de ejercicio: plazo en el que puedo ejercitar mi derecho, a desaparecido el plazo de un mes para ejercitarlo; en cada caso se fija un plazo. Lo podré ejercitar dentro de los X meses siguientes a la notificación de que el propietario quiere vender el bien, siempre que las partes no hayan fijado otro plazo.
- Prima: cantidad de dinero que se paga por la constitución del derecho en la constitución a titulo oneroso. Esa cantidad de dinero no será a cuenta del precio de la casa, si no se pacta (no se descuenta del precio de la casa). La regla general es que la prima la pierdo, es solo por la conciso del derecho.
- Domicilio de las partes a efectos de notificación - La acreditación del pago.
Extinción: pérdida del bien, consolidación, renuncia, por libre ejercicio del derecho TR u opción; o por el vencimiento del plazo de su duración y extinción del plazo de ejercicio. En cuanto a la renuncia del T automáticamente conlleva la renuncia al de R.
LEGALES Lo único que entra en el examen Hay diferentes personas a las que la ley les concede un derecho de adquisición preferente.
Finca A y B son cotitulares de una finca y D es una finca colindante. Sobre la finca AB hay un derecho de usufructo a C. A quiere vender su cotitularidad de la finca, quien tiene preferencia??? 568-27 CCC: si a motivo de una misma alienación son procedentes diversos derechos , el derecho de tanteo que corresponde a: B 1- Los cotitulares y los coherederos 2- Nudo propietario. usufructo. o Censatario 3- Arrendatarios 4- Colindantes Página 12 de 16 NO ENTRA: En determinadas ocasiones la ley concede a alguna parte el derecho de adquisición preferente 1 .Retracto de Colindantes 2. La Tornería: característica propia del Valle de Aran y solo lo pueden utilizar las personas que tengan la vecindad civil. Concede a la familia hasta la cuarta generación adquirir un bien antes que un tercero.
3. Otros legalmente previstos En determinados supuestos se contempla, fundamentalmente el derecho de tanteo y de retracto - Cotitularidad comunidad indivisa.
- Nudo propietario respecto del usufructo. Cuando el titular de usufructo quiere transmitir su titularidad, el propietario es preferente - Derecho de aprovechamiento parcial.
- Coherederos: si uno quiere vender un bien del a herencia tiene preferencia el otro heredero - Censatario: - Arrendamiento urbano: si el propietario quiere venderlo, el arrendatario tiene un derecho de tanteo y retracto, derecho de adquisición preferente.
- Arrendamiento rustico: propietario de la finca la quiere vender, el arrendatario la ley le concede un derecho de tanteo y retracto.
Página 13 de 16 DERECHOS REALES DE GARANTÍA Se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligación principal (Art. 569-1) La transmisión del crédito garantizado comprende la transmisión de la garantía (Art. 569-2.5) Todos los derechos siguientes tienen algo en común es la facultad de realización de valor. LA realización de valor es la venta de ese bien y con el dinero obtenido cumplimos con esa obligación principal.
1.- DERECHO DE RETENCIÓN Arts. 569-3 / 569-11 CCCat Objeto: BIENES MUEBLES E INMUEBLES Facultades que otorga: 1.-POSESIÓN DEL BIEN 2.-REALIZACIÓN DE VALOR Constitución: UNILATERAL. (LEGAL) porque es la propia ley la que concede esa facultad.
Un poseedor de buena fe de un bien ajeno puede ser titular de un derecho de retención. Este derecho le faculta para retener este bien hasta que se cumpla la obligación principal.
Todas las obligaciones no otorgan un derecho de retención hay una serie de obligaciones previstas en la ley: - Cuando yo he invertido sobre un bien que no es mío porque he tenido que gastar dinero para mantenerlo. Puedes retenerlo hasta que no te lo devuelvan.
- Para la devolución de los daños producidos por la posesión de ese bien. Lo puedo retener para que me devolváis los daños.
- Para retribuir la actividad que se ha realizado sobre el bien. Si se ha realizado sobre bienes muebles lo que necesitaremos ara constituir el d de retención ha de existir un presupuesto escrito, una aceptación. Si se trata de un bien inmueble ha de haber un acuerdo expreso entre las partes. La ley requiere que la actividad siempre se ha ajustado al presupuesto.
- Intereses en las obligaciones, frente al incumplimiento de una obligación se producen intereses.
- Cualquier otra deuda a la que la ley establezca.
OBLIGACIONES: ciertas y que se trate de una obligación exigible en el tiempo (que no haya pasado el tiempo permitido para pagar) y que la obligación no este sujeta a prescripción o caducidad.
CONSTITUCIÓN: solo el acreedor la puede constituir porque es la ley la que concede al titular de derecho de crédito el poder constituir el derecho. El acreedor para constituir el derecho de retención ha de notificarlo es una notificación notarial: al deudor, al propietario del bien (si no coinciden) y a titulare de derechos reales. Hay una especialidad: cuando el objeto de una retención sea la vivienda familiar habrá de notificar ademas al cónyuge o conveniente. Estas no tienen derecho a oponerse a la retención si no son titulares de un DR.
Página 14 de 16 Ya me han notificado que el acreedor ha constituido derecho de retención, lo que ha de hacer el deudor tienen el plazo de 2 meses para poderse oponer, pasado el cual se puede proceder a la realización del valor. Lo que constituye el derecho de retención es la notificación notarial.
SOBRE INMUEBLES: se debe otorgar escritura publica en el registro de la propiedad, que tiene un contenido mínimo legal.
El titular del derecho de retención tiene la obligación de conservar el bien.
EXTINCION DEL DERECHO DE RETENCION: - B muebles: entrega del bien al propietario —> RENUNCIA - B Inmuebles: cancelación de la inscripción en el registro de a propiedad.
Se puede considerar que hay más causas: perdida del bien, si se extingue la obligación principal porque el derecho de retención es accesoria, REALIZACION DE VALOR: lo puede hacer después de los 2 meses de notificación sin oposición judicial. Nos podemos encontrar con un acuerdo entre las partes que diga que van a proceder a una venta privada que la puede realizar cualquier persona. Si no hay pacto entre las partes la ley marca que hemos de ir a una subasta notarial, la ley permite que realicemos una primera subasta y que no se venda el bien; se puede hacer una segunda subasta notarial, si en esta el bien no se vende; la ley permite que el acreedor disponga del bien, es decir haga suyo el bien, otorgando carta de pago.
Lo mismo ocurre sobre los bienes inmuebles, pero se necesitara algo más. la ley obliga a que se otorgue escritura publica a favor del titular del derecho de retención y con eso podría inscribir en el Registro de la propiedad su titularidad.
Cuando el bien se ha vendido en publica subasta, con la liquidez primera se ha de pagar los gastos notariales de la venta, 2 cumplir con la obligación, 3 pagar a otros acreedores, 4 lo que sobre se devuelve al propietario del bien.
Hay bienes de poco valor en los que no se puede seguir toda esta vía notarial. Así la ley prevé la retención de bienes muebles de valor inferior a 1965,60 (salario interprofesional 655’20 x 3): se ha de constituir el derecho de retención (notificación que no hace falta que sea notarial) Una vez que el deudor ha recibido esa notificación se tiene un mes para que las partes se puedan oponer o pagar, si pasado este mes el deudor no ha hecho nada, no hay procedimiento de realización de valor. Directamente el acreedor puede disponer del bien, se salta todos los gastos notariales. El acreedor podrá vender el bien o convertirse en propietario.
Yo que necesito el coche me puedo ir a quien me lol ha hecho y el continuara siendo el titular del derecho de retención, se lo cambia por otro objeto o bien se constituye una obligación solidaria con una entidad financiera.
La ley dice que el cambio de bien ha de tener el valor suficiente si el precio de mercado del bien es el valor que hay que pagar +25% Página 15 de 16 2.- PRENDA (PENYORA) Arts. 569-12 / 569-22 CCCat Objeto: BIENES MUEBLES, VALORES, DERECHOS DE CRÉDITO, DINERO.
Facultades: 1.-POSESIÓN 2.-REALIZACIÓN DE VALOR Constitución: BILATERAL.
La posesión se puede entregar al propio acreedor (titular del derecho de prenda) o a una tercera persona x acuerdo de las partes.
Solo tendrá efecto frente a terceros si se constituye en documento publico. Ademas se ha de tener el poder de libre disposición del bien.
posesión: Acreedor, deudor, pignorante (quien ha realizado el derecho de prenda, el propietario del bien), la tercera persona que tenga la posesión.
REALIZACION DE VALOR: no se ha de producir la notificaron para constituirla, sino que se constituye en elemento el contrato, lo que hay que hacer previamente es un requerimiento de pago de la obligación principal, si transcurrido un mes desde el requerimiento de pago no hay oposición judicial se requiere a la realización de valor. (acuerdo de las partes, si no hay acuerdos subastas notariales, carta de pago y se convierte en propietario) El destino del importe: lo mismo que el derecho de retención. Gastos notariales- pago obligacionsi queda algo para el propietario OBLIGACIONES de quien tiene la posesion: conservar el bien.
EXTINCIÓN: se entiende que se ha renunciado si el bien se devuelve al propietario.
3.-ANTICRESIS Arts. 569-23 / 569-26 CCCat Objeto: BIEN INMUEBLE FRUCTÍFERO Facultades: 1.-POSESIÓN, acreedor o una tercera persona 2.-REALIZACIÓN DE VALOR, 3.-IMPUTACIÓN FRUTOS A LA OBLIGACIÓN PRINCIPAL. derecho a percibir los frutos e imputarlos al pago de la obligación Constitución: BILATERAL. La persona ha de tener la libre disposición del bien. Se necesita la transmisión del bien, la forma es en escritura publica con la finalidad de poder realizar la inscripción en el Registro de la propiedad.
Tiene dos fialidades: un derecho real de garantía o un medio de pago de la obligación principal.
Porque los frutos que se van cogiendo se va restando de la obligación principal.
REGIMEN JURIDICO: durante la posesión del bien han de administrarlo con la diligencia necesaria, sacar el máximo rendimiento del bien ya que los frutos se imputan.
Los propietarios de la finca la ley les permite que pidan una rendición de cuentas anuales (los frutos que se han producido) REALIZACION DEL VALOR: el propio del os bienes inmuebles. se tendrá que otorgar una escritura publica de venta, que se puede otorgar vía judicial porque bien la persona que lo compra por subasta o por venta privada o bien el propio acreedor que la hace suya, ha de necesitar un documento que demuestre que es el propietario y por eso necesita escritura publica.
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