Tema 7 inscripcion registral (2015)

Resumen Catalán
Universidad Universidad de Valencia (UV)
Grado Derecho - 4º curso
Asignatura derecho notarial
Año del apunte 2015
Páginas 20
Fecha de subida 22/03/2016
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USUARIO: gcm7 Tema 7. Inscripción y procedimiento registral Inscripción Concepto. La palabra inscripción tiene un doble sentido:  En un sentido amplio  Descripción de Sanz Fernández (tradicional): la inscripción es la constatación o expresión formal y solemne hecha en los Libros del Registro de los hechos, actos y negocios que por su naturaleza puedan tener acceso al mismo  Sanz Fernández recoge los hechos, actos y negocios jurídicos al pensar en la inscripción en sentido genérico  Al Registro de la Propiedad acceden hechos (como la declaración de una obra nueva, que es un hecho que produce consecuencias jurídicas)  Pero también acceden actos  Ejemplo: una resolución de incapacidad, son importantes porque cuando constan en el Registro de la Propiedad deslegitiman al titular registral para realizar determinados actos (si no constara el titular registral que sea un ludópata podría vender todos sus bienes, y al constar no se le permite disponer de sus bienes)  Y los más normal es que también accedan los negocios jurídicos (compraventa, donación…)  Desde esta visión amplia de la inscripción, todo es inscripción  Muchas veces se habla de inscripción cuando realmente, en un sentido estricto, no lo es  Esto ocurre porque realmente el término inscripción lo considera la doctrina como el principio fundamental y básico de todo el sistema registral (es la palabra clave), porque es lo que da seguridad al sistema jurídico registral  En un sentido estricto o más técnico, según el cual la inscripción se entiende como el asiento que se practica en el Registro de la Propiedad  Los asientos registrales están enumerados en el artículo 41 del Reglamento Hipotecario  El artículo 41 LH utiliza la palabra inscripción en sentido amplio como sinónimo de asiento registral  Son:  Asientos de presentación  Inscripciones propiamente dichas  Anotaciones preventivas  Cancelaciones  Notas marginales  En este artículo se utilizan, por tanto, la palabra inscripción en sentido amplio y estricto (inscripción propiamente dicha)  Razón: no sirve cualquier asiento registral para cualquier negocio jurídico, hay determinada clase de asientos para determinados negocios jurídicos 1  Ejemplos: un acta de entrega de un edificio es una nota marginal, un embargo es una anotación, la cancelación de una hipoteca es una cancelación  Eso es ya en sentido restringido como una clase de asiento registral Naturaleza  De lo que más nos vamos a ocupar es de la inscripción en un sentido amplio, y para ello se debe explicar la naturaleza de la inscripción  Como se ha dicho, algunos autores hablan de la inscripción como el principio general más importante del Derecho Inmobiliario Registral, la razón de ello es que alrededor de ese principio giran los demás principios hipotecarios  Antes de inscribir nos encontramos el principio de rodación, el principio de legalidad y el principio de tracto; estos son principios, por tanto, anteriores a la inscripción  Después de la inscripción nos encontramos con los llamados principios de publicidad (formal y material)  Por lo tanto, la inscripción es el principio básico  Lacruz Berdejo (Elementos de Derecho Civil) cuando habla de la naturaleza de la inscripción diferencia entre lo que es la acción o el proceso de inscribir y el resultado de la inscripción (lo inscrito)  El proceso de inscripción es lo que se conoce como procedimiento registral  En cuanto al resultado, cuando se llega a este resultado el registrador ha realizado un acto que es debido y voluntario  Es debido porque, si se cumplen los requisito legales para la inscripción, el registrador debe inscribir  Ejemplo: si una persona no es heredero universal pero lleva un acta ab intestato en la que se dice que es el único heredero, se debe inscribir así si nadie dice lo contrario  El registrador está obligado a inscribir  Es voluntario porque el registrador debe inscribir libre y sin ser coaccionado, nadie puede obligarle a inscribir  Ejemplo: el Director General del Registro no puede ordenar sin más a un registrador que inscriba algo, puede hacerlo después de iniciado un procedimiento y haberlo analizado  Además, el resultado de la inscripción produce que se objetive el Derecho escrito, esto quiere decir que una vez se ha escrito o objetivizado el Derecho o el acto y se ha separado del sujeto; la inscripción una vez ha sido firmada x el registrador se convierte en norma y esto supone que:  La inscripción obliga a las partes que han querido inscribirla  La inscripción obliga al propio registrador que ha inscrito porque no puede cambiar el contenido de la inscripción, salvo que se siga un procedimiento de rectificación  La inscripción obliga al Juez, porque la ha de tener en cuenta en sus decisiones, por ello en muchas decisiones fundamentará su sentencia  Esto es una objetivación de la inscripción como resultado 2 La inscripción y el asiento registral  Hay veces que se dice que inscripción es igual o equivalente a asiento  Eso es verdad en un sentido amplio de inscripción, pero ni siquiera en ese término genérico la doctrina equipara ambos términos, porque no todo asiento tiene una sola inscripción  Generalmente no encontramos un asiento registral realizado a través de la forma de una inscripción y eso es un asiento registral  Pero a veces en un solo asiento se realizan varias inscripciones  Ejemplo: cuando en una partición de herencia se practica previamente una declaración de obra nueva en el Registro se practica un solo asiento en el que hay dos inscripciones: la de declaración de obra nueva y la de herencia  Por eso la doctrina dice que, aunque lo general es que en un asiento haya una sola inscripción, no siempre sucede eso y puede haber un asiento con varias inscripciones  El acta de inscripción es el momento en que el registrador dice en su virtud inscribo o cancelo, en esta parte es donde se manifiestan todos los actos jurídicos que acceden o no al Registro La voluntad y la inscripción  Se planteó la posibilidad de que la inscripción fuera un acto necesario para la transmisión y correspondiente adquisición del derecho, este problema siempre se ha discutido en todas las reformas de la LH  En la Ley Hipotecaria de 1861 se optó por la voluntariedad, porque la propiedad se consideraba un Derecho absoluto pero de contenido liberal, por esa razón se dejaba libertad para poder inscribir o no  Este criterio se ha mantenido durante las siguientes reformas porque, aunque el Registro de la Propiedad es un registro público, protege intereses particulares, por lo que si una persona no quiere esa protección puede optar por no inscribir  Algunos autores consideran que, sin embargo, estamos ante una inscripción estimulada, porque es libre inscribir o no pero la protección registral estimula al particular a inscribir Las clases de inscripción (importante)  Des del punto de vista general de inscripción se distinguen dos grupos:  El que diferencia entre inscripción constitutiva e inscripción declarativa  Inscripción constitutiva: la inscripción es requisito esencial de la transmisión del dominio o de la transmisión o constitución de un Derecho Real  Forma parte del iter constitutivo del Derecho Real  Ejemplos: hipoteca, Derecho de superficie, para algunos autores también lo es la opción  La hipoteca y el Derecho de superficie son constitutivos porque en ambos casos se carece de un sistema de publicidad normal en nuestro Derecho: la posesión 3  Normalmente se piensa que el poseedor de un bien es su titular dominical, pero no se puede saber que es el titular de la hipoteca o del Derecho de superficie, y por ello el legislador dice que el sistema de publicidad es el Registro de la Propiedad  Inscripción declarativa: la inscripción no es necesaria para que se produzca la transmisión o la constitución del Derecho Real, se limita a publicar una transmisión o una constitución de un Derecho Real que ya ha tenido lugar  No forma parte del iter constitutivo del Derecho Real  La publicidad que otorga esta inscripción permite al Derecho Real ser eficaz frente a terceros  En nuestro Derecho la propiedad se ha transmitido a través del título y el modo, con el modo o entrega posesoria se transmite la posesión del bien y para que tenga eficacia frente a terceros se acude al Registro de la Propiedad  Ejemplos: usufructo, compraventa…  El que diferencia entre inscripción voluntaria e inscripción obligatoria  Inscripción voluntaria: se deja al arbitrio del adquirente la inscripción o no del acto  Ejemplo: cualquier adquisición  Inscripción obligatoria, necesaria o forzosa: la Ley impone la inscripción bajo amenaza de sanción, así que puede realizarse de oficio en caso de rebeldía del interesado  La inscripción obligatoria no es constitutiva, porque lo que se impone al sujeto es una sanción (la obligatoriedad va unida a la sanción) pero el Derecho ya existe y ya se ha constituido  Ejemplo: es obligatoria la inscripción de cualquier bien demanial o de dominio público municipal Procedimiento registral Introducción El procedimiento registral  El concepto genérico de procedimiento se utiliza también en el Registro  El procedimiento registral es lo que sucede desde que se inicia la actividad registral hasta que se termina el proceso inscribiendo, denegando o suspendiendo el título presentado  Entre estos dos momentos hay una serie de actos en los que el registrador realiza su función y cada serie de actos produce sus efectos jurídicos inherentes  Es un procedimiento en el que la voluntad de la parte es prácticamente inexistente, aunque se inicia a voluntad de las partes (porque la inscripción es generalmente voluntaria), porque los actos que se realizan desde su iniciación son realizados de oficio por el registrador hasta la finalización del procedimiento  Debe matizarse que la denegación o suspensión de la inscripción no es exactamente el fin del procedimiento, ya que existen diversos recursos contra la calificación del registrador  Denegar y suspender no es lo mismo: en la primera hay un elemento esencial que obliga a denegar la inscripción, mientras que en la segunda falta algún elemento necesario para practicar la inscripción 4  Si se suspende se puede practicar la anotación preventiva de suspensión, lo cual no cabe con la denegación  Ejemplo denegación: falta de capacidad ene l sujeto que otorga el título, se deniega  Ejemplo suspensión: se acude al Registro con el Acta de Últimas Voluntades, se suspende porque se necesita el testamento La naturaleza del procedimiento registral  El problema del procedimiento registral está muy unida a su naturaleza jurídica  Diversas teorías que se han dado acerca de la naturaleza jurídica del procedimiento registral:  Nos encontramos ante un procedimiento semejante al procedimiento jurisdiccional, porque la función del registrador se asemeja a la de un órgano jurisdiccional  Ya que, ante el interés de un particular, el registrador, aplicando la norma jurídica, dicta una resolución (o realiza un acto debido) que es afirmativa (inscribe) o negativa (deniega o suspende)  Ante esta posición, que en su momento fue mayoritaria, la doctrina ha criticado lo siguiente:  En este procedimiento falta la cosa juzgada, que no existe en el procedimiento registral  Realmente esa aplicación del Derecho que realiza el órgano jurisdiccional y que también realiza el registrador no los asemeja, ya que cualquier otro operador jurídico hace lo mismo: subsumir el hecho al Derecho  Eso es aplicable para cualquiera que haya estudiado Derecho  La inscripción tiene una función diferente de la que se encomienda al Juez en el proceso  Además, de ordinario no hay intereses en conflicto porque es el registrador quien califica el título y da la correspondiente resolución (positiva o negativa)  A raíz de esta crítica surgió otra posición doctrinal (predominante actualmente) que propugna que no encontramos ante un procedimiento de naturaleza administrativa, de tal manera que la terminación de ese procedimiento es un acto administrativo como cualquier otro acto procedente de la Administración  Así que el procedimiento registral es uno de tantos procedimientos dentro de los procedimientos administrativos  Esta doctrina se criticaba porque:  No es procedimiento administrativo en cuanto que de lo que se trata en el procedimiento registral son Derechos o intereses de carácter privado y que, incluso cuando interviene la Administración, no lo hace como de ordinario (actuación de soberanía) sino que en el procedimiento registral la Administración está en igualdad de situación que un particular  Cuando se impugnaba la decisión del registrador ésta no discurría por un procedimiento auténticamente administrativo, y todavía existe lo que se llama recurso gubernativo, el cual se interpone ante la DGRN  La razón por la que es importante la jurisprudencia registral es que se ocupa específicamente de temas que afectan a intereses particulares y, generalmente, a temas de Derecho Civil 5  Así que cuando hay un conflicto entre el Notario que ha autorizado un título y el registrador que ha denegado la inscripción, el Tribunal debe de estar a la altura de las exposiciones de ambos y, por ello, algunas resoluciones son lecciones de Derecho Civil (aunque no todas lo son)  Los superiores jerárquicos administrativos del registrador no pueden inmiscuirse en su actuación  La tercera posición considera que estamos ante un procedimiento sui generis, porque el registrador no es propiamente parte de la Administración ni del poder judicial  No es conveniente encasillar el procedimiento registral en ninguna de las funciones propias del poder ejecutivo o judicial, porque la actuación del registrador no encaja en ninguna de estas dos funciones porque no es un funcionario administrativo ni judicial  Tienen facultades que se asemejan a las la Administración y el poder judicial, y otras que son independientes Breve exposición del procedimiento registral  El procedimiento registral se inicia mediante el acto de presentación del título, que origina el asiento de presentación en el Libro Diario  El procedimiento registral termina cuando el registrador, después de la calificación, inscribe, deniega o suspende  A eso se le llama nota al pie del documento: el registrador cuando inscribe firma y en los tres casos escribe una nota a pie del documento en la que explica porque se inscribe, deniega o suspende El titular registral  El titular registral es, en definitiva, también el titular que está fuera del Registro  Definición: es el sujeto de derecho al que se atribuyen los derechos inscritos  Lo que importa es que consten inscrito en el Registro de la Propiedad los sujetos de derecho a los que se atribuyen los derechos inscritos  Caracteres:  Hablamos de una cualidad o situación tabular, es decir, registral  Se habla de titular registral des de la perspectiva del Registro de la Propiedad (no desde la perspectiva de la realidad extraregistral)  De ordinario hay concordancia entre el titular registral y el extraregistral, pero puede existir discordancias  Ejemplo: el titular registral vende la finca ante Notario a un tercero, que ya es titular extraregistral, pero el anterior será el titular registral hasta que se inscriba la venta a favor del tercero  Pero puede complicarse esa discordancia  Ejemplo: la finca es del bisabuelo y se quiere pasar al bisnieto, no hay concordancia y es difícil hacer el tracto sucesivo  Por ello lo que importa es que haya una concordancia entre lo inscrito en el Registro y la realidad extraregistral  Principio de especialidad (o principio de determinación en materia de hipoteca) 6  Este principio supone que el titular registral no puede ser un sujeto indeterminado, lo más que se permite es que sea determinable  Ejemplo: una sustitución fideicomisaria en la que se conoce quien es el fiduciario pero puede que no se sepa aún quienes son los fideicomisarios, porque puede que el causante nombre fideicomisarios a quienes todavía no existan (como sus nietos)  Se identifica al sujeto a través de las circunstancias personales que identifican al sujeto (igual que en una escritura de herencia) según la normativa (artículos 9.4 LH y 51.9 RH), porque el sujeto debe estar identificado debidamente  Ejemplo: si se quiere inscribir una escritura que no describe bien al sujeto no se puede inscribir  Situaciones en que puede recaer la titularidad:  Personas físicas y jurídicas (los artículos 9.4 LH y 51.9 RH determinan las circunstancias)  En un solo titular o varios titulares o cotitularidad (aplicado a los Derechos Reales comunidad, y aplicado a la propiedad condominio)  La comunidad puede ser romana y germánica Comunidad romana  La comunidad romana se caracteriza por cuotas  Todo esto importa al Registro  El artículo 54 RH dice que: “1.Las inscripciones de partes indivisas de una finca o derecho precisarán la porción ideal de cada condueño con datos matemáticos que permitan conocerla indudablemente.
2. Esta regla se aplicará cuando las partes de un mismo bien, aun perteneciendo a un solo titular, tengan distinto carácter o distinto régimen.
3. No se considerará cumplido este requisito si la determinación se hiciere solamente con referencia a unidades de moneda, de medida superficial u otra forma análoga.”  Cuando tenemos una comunidad romana estas cuotas deben estar especificadas en virtud del principio de especialidad  Ejemplo: A tiene el 40% de una finca y B el 60%, así que en la escritura debe especificarse el % de la cuota de cada uno, aunque el CC dice que si no se establece cuota se entenderá por mitad esta presunción no se aplica al Registro de la Propiedad, es un problema si extraregistralmente no se determina porque no se inscribirá Comunidad germánica  Ejemplo: sociedad de gananciales  La sociedad de gananciales está compuesta por bienes privativos y gananciales, pero registralmente hay otra clasificación  Los bienes gananciales, registralmente, se dividen en tres clases:  Ganancial puro: se encuentra regulado en el artículo 93.1, 2 y 3 RH  Estamos hablando de la titularidad unida a la naturaleza del bien  El registrador debe tener en cuenta dos circunstancias para decidir el tipo de ganancial que es:  La comparecencia en la escritura 7  La declaración del compareciente/s en la adquisición  En los gananciales puros la comparecencia es de los dos cónyuges y el bien lo adquieren ambos  En este caso, en la inscripción se inscriben como titulares ambos cónyuges  Eficacia: general  Los dos deben vender (principio de codisposición) y los dos deben administrar (principio de coadministración)  Ganancial semipuro (artículo 93.4 RH)  Comparece en la escritura uno sólo de los cónyuges pero en el momento de la adjudicación ese cónyuge manifiesta que adquiere para la sociedad ganancial  La titularidad se inscribe a favor del cónyuge compareciente, y luego se dice que está casado y se inscribe a favor de la sociedad de gananciales  Efectos:  Respecto de los actos de disposición los mismos: se necesita el consentimiento de ambos cónyuges  Respecto de los actos de administración sí hay diferencia, porque esos actos los puede hacer por sí solo el cónyuge titular  Ejemplo: declaración de obra nueva, división horizontal, o extinción de comunidad (más dudas)…, son actos que puede realizar el titular registral por sí solo  Ganancial presunto (artículo 94.1 RH): es presunto porque no se dice que es para la sociedad de gananciales y se le aplica la presunción de ganancialidad  Comparece uno solo de los cónyuges y cuando adquiere no manifiesta que adquiere para su sociedad de gananciales, de forma que actúa la presunción de ganancialidad (o vis atractiva de la ganancialidad), y al no haber declaración es ganancial presunto  Se inscribe a nombre del cónyuge compareciente y con carácter presuntivamente ganancial  Efectos:  En los actos de disposición lo mismo: codisposición  En los actos de administración basta con que comparezca el cónyuge titular  Como no ha habido manifestación de voluntad, puede perfectamente cambiarse la naturaleza del bien  Esto es, que comparezca el otro o el mismo cónyuge que compareció y diga que el bien es privativo; así que no se va contra los actos propios  Si el titular dice que ha comprado para su sociedad de gananciales ya se ha manifestado, pero en este caso no lo ha hecho así que puede cambiarlo  Los bienes privativos, desde el punto de vista registral, pueden ser:  Privativo puro: son aquellos que, o bien el régimen legal es de separación de bienes (como en la Comunidad Valenciana), o porque por capitulaciones matrimoniales se pacta la separación de bienes  Si el carácter privativo coincide con bienes comunes o gananciales nos encontramos con que los privativos son los especificados por el CC pero hay otros tipos de bienes privativos además de los puros  Privativo confesado (artículo 95.4 RH) 8  Es posible que un cónyuge confiese que el dinero invertido en la adquisición de bienes es privativo del otro cónyuge (artículo 1324 CC), pero no hay otra prueba que la confesión  En primer lugar, se inscribe con carácter privativo confesado sin acreditarlo  En segundo lugar, mientras viva quien confesó el titular (el otro cónyuge) puede realizar por sí sólo los actos de disposición, pero una vez ha muerto el confesante el titular necesita que la declaración (confesión) sea ratificada por los legitimarios y por los acreedores  Razón: esos legitimarios y acreedores son terceros que pueden verse perjudicados por la confesión  Esto debe ser ratificado en la partición o en otro documento distinto  Normalmente los hijos olvidan esto porque el bien siempre ha sido de su padre o madre y no dicen que ha sido confesado, así que debe preguntarse a los hijos si hay algún bien privativo confesado  Privativo acreditado (artículo 95.2 RH)  Para ser privativo acreditado se requiere que el precio haya constado en documento público en coetáneo o simultaneo a la adquisición  Ejemplo: A y B están casados y van a comprar un piso, el padre de A no se lleva bien con B así que si da dinero para comprar el piso el bien sería ganancial, para que B no participe en el momento de la compra el padre comparece en una escritura pública de donación en metálico y dona a A dinero en metálico, y a continuación se adquiere la vivienda por A con ese dinero donado, así que el piso es privativo de A  Debe ser simultaneo, no puede adquirirse más tarde  Se inscribe en el registro como privativo acreditado o probado, por lo que a la escritura de adquisición del bien se acompaña la de donación de la cantidad entregada La finca registral  Para los lindes se debe hacer desde la entrada principal y decir delante, fondo, derecha entrando e izquierda entrando  La finca está regulada en:  El artículo 8 LH, que dice que cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo; y las inscripciones que se refieren a una misma finca tendrán una numeración correlativa y especial  El artículo 51 RH: regula la descripción de las fincas  En cuanto a la importancia que tiene la finca en el sistema registral español, la finca es muy importante porque nuestro sistema es de folio real, por lo que el RP se lleva por fincas  Realmente uno de los puntos en los que se ve peor reflejado el principio de especialidad es en la descripción de las fincas en el Registro  Hasta hace poco en las fincas bastaba con que se describiesen por los particulares, y eso era lo que se inscribía  Esto es deficiente, porque había principio de especialidad pero no era muy perfecto  Ahora se está intentando realizar la grafía de todo el territorio español, y consta la demarcación hipotecaria de cada registro en la parte gráfica correspondiente 9  El problema es que todavía se está muy en sus inicios, pero es un intento serio de que la finca se encuentra correctamente descrita  Por otra parte está la descripción del Catastro, que es descriptiva y gráfica, pero está hecha con otras finalidades diferentes, como la de recaudar  El Catastro está pensado como un instrumento para la recaudación, en cambio el R es un sistema para las titularidades y Derechos, por lo que hay diferencias que se notan en la práctica cuando se intenta casar la finca registral con la finca catastral  Se intenta cada vez más unir la grafía catastral con la finca en el Registro, pero esto tampoco va a ninguna parte porque el Catastro muchas veces no tiene los datos suficientes, porque la titularidad no importa mucho cuando se ve una finca para recaudar  Por lo tanto, es un sistema de folio real pero no conviene fiarse de una descripción del Registro  Ejemplo: los bancos tienen hipotecadas fincas rústicas pero no saben donde están y para sacarlo lo que hacen es enviar a los corredores de seguro para que pregunten por los propietarios de los lindes de la finca; esto cada vez se hace menos debido a las grafías, pero sigue pasando  Otra deficiencia es que no se describe que es una finca para el Registro: para el Registro finca es todo aquello que abre folio registral  Definición de finca (artículo 8 LH) (importante)  Esta definición debe tenerse en cuenta, porque explica el sistema de folio real que sigue el Catastro  Se eligió el sistema de folio real, pero había mucha deficiencia porque antes eran las partes las que describían las partes  También es seguro que las fincas es lo que menos varía en el derecho registral (cambia el titular pero no la finca), de ahí que el legislador optase por el sistema de folio real  Nos encontramos con que estamos frente a un tópico inmobiliario, el principio de especialidad no es lo mejor que tiene  Es difícil con los datos que se dan que alguien conocido del terreno pueda localizar esta finca, esto es normal, hay especialistas en la búsqueda de las fincas registrales, es decir buscar la finca materialmente  Siempre ha habido preocupación entre los registradores por unificar catastro y registro, el catastro tiene la descripción grafica de las fincas, el Registro la descripción literal  El catastro está pensado para una cuestión fiscal es decir para la recaudación de impuestos, no está pensado para las titularidades jurídicas  Esto se une a la idea de que no hay una definición de finca en el Registro, tenemos que acudir a las definiciones, primero en sentido material y después en sentido registral  En sentido material: es definida como una superficie delimitada de terreno que forma una unidad dentro del tráfico jurídico situada siempre en el mismo sitio y que responde a una concreta determinación geográfica  Una finca en sentido material puede contener varias fincas registrales, podemos ir a una finca que esta toda ella delimitada y verla como una sola explotación o finca y sin embargo en el Registro (en sentido material) puede ser que esté formada por distintas fincas registrales 10  Quiere esto decir que si yo voy a comprar la finca en sentido material, es decir en su totalidad y resulta que a la hora de venderla y el titular me vende solamente algunas porciones de la finca me encontraría con que jurídicamente no la tengo por entero  Esto evidencia problemas bastante importantes a la hora de hipotecar, de embargar…, te embargan varias fincas pero no la totalidad, en la subasta nadie va a comprar la finca porque lo que comprara serán islotes, no la finca entera.
 En sentido registral: finca es todo aquello que abre folio registral  Clases de fincas según registro:  Finca normal: es la porción de terreno edificado o no, cerrado por una línea poligonal y perteneciente a un solo propietario o a varios pro indiviso (Roca-Sastre)  Finca especial/es: son entidades hipotecarias que tienen determinadas circunstancias que las especifican o que las determinan como otro tipo de finca diferente  Ejemplos: las concesiones administrativas son fincas especiales y pueden abrir folio registral, el agua o la propiedad horizontal (hay que diferenciar lo que es la finca matriz de lo que son cada uno de los elementos privativos)  Aprovechamiento de las fincas  En cuento a su ingreso, tenemos que saber primero que es la inmatriculación: cuando ingresa por primera vez la finca en el registro de la propiedad  Esto tiene una gran importancia porque la finca pasa de no tener la protección registral a tener la protección que le brinda el Registro y hay que tomar las precauciones correspondientes  Medios para inmatricular (artículos 199 LH y 198 RH):  Mediante expediente de dominio  Mediante el titulo público de su adquisición, complementado por acta de notoriedad cuando no se acredite de modo fehaciente el titulo adquisitivo del transmitente o enajenante  Mediante el certificado a que se refiere el artículo 206 LGT sólo en los casos que en mismo se indica (iglesia católica, o otra administración)  Tiene especial importancia el artículo 205 LH (que es el modo más frecuente de inmatricular): “serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción, los títulos públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad a la fecha de dichos títulos, siempre que no estuviere inscrito el mismo derecho a favor de otra persona y se publiquen edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador con vista de los documentos presentados”  Se pretende que se puedainmatricular siempre que quien vende tenga titulo fehaciente anterior al que se está produciendo, ósea que el que vende ha de justificar su adquisición mediante titulo fehaciente anterior  Se añade requisito de la certificación catastral, de forma que el titular catastral tiene que ser el que pretende matriculación o el que tenia la finca anteriormente, el que vende, el que adquiere o una persona anterior (padre, abuelo, tio..)  Con esos requisitos se puede inmatricular, sino se va a un expediente de dominio que es judicial, es mas lento  Lo normal es el 205 LH con el 198 del RH, se pretende que haya una seguridad que lo que se inscribe pertenezca a quien se inmatricula 11  El artículo 207 LH suspende el efecto de la fe pública registral durante dos años desde que se haya practicado la inmatriculación, porque durante esos dos años se piensa que si hay otro titular (el verdadero) podrá impugnar judicialmente el asiento de inmatriculación  A partir de aquí se da un numero de finca registral y se ha abierto el historial registral para la finca  Como hemos dicho la finca es lo mas permanente que hay, pero no es tan permanente, hay casos de modificaciones registrales en las fincas:  Declaración de obra nueva: es un hecho que produce consecuencias jurídicas sobre la base del principio accesión, lo que preocupa mas ahora es la administración y esta llena de requisitos administrativos  El exceso de cabida (artículo 298 RH): es cuando las partes manifiestan que hay un aumento de cabida en la finca material respecto de la finca registral. Había una tradición que cuando la finca se describía por las partes tendían a disminuir la superficie porque así pagaban menos impuestos y menos contribución  Son en algunos casos verdaderas inmatriculaciones porque ese exceso no esta en el Registro, ha de ingresar por primera vez en el Registro, si se trata de la vigésima parte de la cabida inscrita se considera error en la medición, pero si supera la quinta parte se la trata como una inmatriculación  La agrupación (artículo 45 RH): dos fincas registrales, se cancela el folio registral de una y de otra colindantes y se practica un nuevo folio registral con un número nuevo  Se cancela el historial jurídico de las fincas anteriores, se pone nota diciendo que se cancela y adonde van a parar y se abre nuevo folio donde se indica las fincas de procedencia, unas son las fincas originarias y lo nuevo son o es una finca agrupada  Han de pertenecer al mismo titular registral, o pertenece a titulares distintos entonces aquí uno tendrá una determinada cuota y el otro otra determinada cuota, también puede ser de naturaleza distinta, una ganancial y la otra privativa, también se anota  Aquí las cargas no se pasan, aunque se puede acordar que recaiga sobre una determinada porción…  La segregación (artículo 47 RH): una finca numero por ejemplo 2005, cojo la porción segregada y abro una nueva finca, pero se mantiene abierto el historial registral de la 2005, es decir se mantiene abierto el de la finca matriz  Se liquida sobre el valor de la finca segregada que de normal suele ser la más pequeña, es más barata que la división, se coloca nota marginal al lado de la 2005 haciéndolo constar y se describir la finca resto, es decir lo que queda de la original (la 2005)  La agregación (artículo 48 RH): consiste en cuanto una finca independiente se incorpora a otra finca desapareciendo la finca que se agrega (ejemplo 2002) y manteniendo la finca a la que se agrega el historial registral correspondiente a la nueva  Se mantiene el folio registral de la que se queda (por ejemplo 2005), solo que se describe que se le agrega la 2002  No se puede agregar si no es cinco veces mayor  Como segregación pero al revés  Las cargas se arrastran  La división (artículo 46 RH): tenemos la finca con un determinado número, se procede a su división, se cancela el folio registral de esa, y se abre un folio para cada una de las fincas nuevas, si están hipotecadas etc.. se arrastran las cargas 12  Siempre con la referencia a la matriz, a finca número tal viene de la anterior finca número tal Los Derechos que acceden al Registro de la Propiedad (importante: en el examen pueden aparecer tres ejemplos de derechos reales tipificados que puedan acceder al RP)  El artículo 2 LH enumera los derechos que acceden al Registro  Este artículo habla de títulos declarativo o traslativos de los inmuebles o de los derechos reales  Primero, fundamentalmente acceden a los registros los derechos reales de bienes inmuebles (RP inmobiliaria), titulo traslativo, aquel que produce la translación del bien, o declarativo, pero este no tiene fácil traducción jurídica, la declaración es mas bien de un hecho (de una obra nueva, exceso de cabida…)  En el segundo punto del artículo se enumeran los derechos reales (uso, habitación, enfiteusis...), esos son los derechos reales tipificados  Pero al final dice y otros cualesquiera reales (recordar derechos reales de números apertus), que se completa con lo que establece el art7 del RH, que también da apertura a la posibilidad de nuevos derechos reales  Este sistema de números apertus, entra dentro de ciertos límites  De normal se dice como derecho real no tipificado el leasing, pero hay otros, por ejemplo el derecho de uso a favor del cónyuge y de los hijos  Situaciones jurídico reales no inscribibles:  Primero, derechos sobre bienes muebles, porque estos tienen su propio registro de la propiedad  Segundo, tanteos y retractos legales, porque se basan en la ley (porque la ley ya da la publicidad necesaria), servidumbres aparentes porque si es aparente esta a la vista y no hace falta el RP (ya hay publicidad)  Por ultimo las hipotecas legales tácitas, estas tampoco son inscribibles, las legales que no sean expresas (tácitas), en el caso de deudas con la administración, hay sector de la doctrina que admite su existencia y otro sector de la doctrina no lo admite  Situaciones jurídicas no reales inscribibles  El artículo 2 LH considera inscribibles las adjudicaciones en pago o para pago  También las resoluciones judiciales sobre incapacidad (artículo 2.4 LH)  El artículo 2.5 LH dice que también lo son los contratos de arrendamiento aunque como ya sabemos se discute la naturaleza jurídica del arrendamiento  También por ejemplo la declaración de obra nueva, las propiedades horizontales y sus estatutos y luego hay que tener en cuenta en relación con los llamados derechos personales u obligacionales lo siguiente, con que el art 9 del RH, nos dice, no son inscribibles la obligación de constituir, transmitir, modificar o extinguir el dominio o derecho real sobre cualquier inmueble o la de celebrar (…)  Por tanto los personales no (un derecho de crédito no es inscribible, esto no es inscribible), pero si en cada uno de estos casos se inscribe la garantía real constituida 13 para asegurar su cumplimiento o se tome anotación de conformidad con el art 42 de la ley, en este caso sí  El préstamo no es inscribible, en un préstamo hipotecario, se puede inscribir la hipoteca El título  Nos encontramos con dos sentidos de la palabra título:  En sentido material, significa jurídicamente aquella causa o razón jurídica de la adquisición, modificación o transmisión o extinción de un derecho  Es la causa o razón de la transmisión  En la ley hipotecaria esta en el artículo 2 (titulo material)  En sentido formal: titulo significa el de documento en que se constata o autentica aquella causa o razón  Está en art 3 LH: el titulo formal es presupuesto necesario para la inscripción del título material  La doctrina se plantea que se practica en los registros, entonces hay una distinción tripartida de Lacruz, que dice que en RP se presentan títulos formales en primer momento, y segundo se inscriben títulos materiales, y tercero se publican titularidades  La forma importa para entrar en el RP, en el art 33 del RH nos dice que se entiende por titulo a efectos inscripción los documentos públicos en que funde inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquella y que hayan fe en cuanto al contenido  Títulos públicos  Son documentos notariales, documentos judiciales, y si el la administración son documentos administrativos  Los tres son los que acceden al RP como títulos formales, luego ya dentro de cada uno hay varios tipos.
 Para terminar el punto, los documentos públicos complementarios son aquellos que por si mismo no son inscribibles, no contienen causa o razón material  Que no es necesario que sean documentos públicos, y que sirven como presupuesto a un documento principal  Ejemplo: un poder es un documento complementario, un certificado general de actos de ultima voluntad, una partida de defunción…  Provoca de ordinario la suspensión  La inscripción (certificación registral) se considera también como documentos públicos, seria una especie de documento administrativo, pero de normal son los tres citados anteriormente  Hay un titulo que es privado que también accede al RP (excepcional), en el caso de una herencia con heredero único, en este caso no hace falta escritura pública, no hay partición en heredero acepta todos los bienes de la herencia y no hay nadie mas con quien partir, basta el documento privado suscrito por el heredero único, al que se unen los documentos complementarios de cualquier herencia, certificado de defunción, de ultima voluntad y herencia Principios hipotecarios 14  Los principios hipotecarios se dividen en dos grupos: los anteriores a la inscripción (rogación, legalidad, y el de tracto sucesivo, al que unimos el de prioridad) y los posteriores Principio de rogación  Es aquel en virtud del cual el procedimiento hipotecario o registral se inicia a instancia de un particular, o de una autoridad judicial o administrativa, son escasísimos y excepcionalísimos los casos de actuación de oficio, por eso esta el principio de rogación el de pedir el que inicia el procedimiento  Es un requisito previo y necesario para poder poner en marcha el procedimiento, quienes lo pueden utilizar? Art 6 LH; por le que adquiera el derecho, por el que lo transmita, por quien tenga interés en asegurar el derecho que se debe inscribir, quien tenga la representación de cualquiera de ellos  El procedimiento registral se inicia mediante la presentación del título formal en el asiento de presentación (en el libro diario) en donde se realiza un asiento que se realiza de presentación, así se inicia, titulo en el libro diario y ello origina asiento que es el asiento de presentación.
 Como? Puede ser físicamente en ventanilla (tiene que estar siempre liquidado, primero se ha de hacer la autoliquidación), se puede presentar por correo, y también por remisión telemática de la notaria al RP, por telefax (antes de los 10 días presentarlo físicamente en el RP).
 El documento ha de ser presentado dentro de las horas de oficina (9h-17h ininterrumpidamente, excepto sábados y domingo)  Asiento de presentación: es aquel que inicia el procedimiento registral, que se practica en el libro diario, este libro es distinto del libro de entrada, el libro de entrada es como cualquier libro de entrada administrativo, pero no nos sirve registralmente para nada, sólo nos serviría el numero para buscar el documento nada mas  El que si que tiene consecuencias registrales es lo que pone en el libro diario  Duración del asiento de presentación, se encuentra en el art 17.párrafo 2 , (…) , tiene una duración de 60 días hábiles  El art 97 del RH, las inscripciones se practicaran dentro de los 15 días siguiente a la fecha del asiento de presentación o de los 30 si hay justa causa y dentro del plazo de vigencia de dicho asiento a que se refiera el art. 17 de la ley Principio de legalidad  Definición: es aquel por el que sólo puede tener acceso al Registro los títulos que reúnen los requisitos establecidos por las leyes  Si no fuera así realmente el Registro podría proteger situaciones ilícitas  El Registro de la Propiedad protege las situaciones lícitas, aquellas que se ajustan a la Ley, y además da protección registral a ese titular, y si ese titular no ha cumplido con los requisitos legales no sería lícito inscribirlo  Este principio de legalidad existe en cualquier otra parte del Derecho  Visto así, el principio de legalidad encaja dentro del sistema general de cualquier ordenamiento jurídico 15  Se desdobla en dos:  El principio de legalidad es un presupuesto previo, porque sólo el documento público (en principio) es el que tiene acceso al registro de la Propiedad  La consecuencia del p de legalidad está integrada por lo que se llama calificación registral  La calificación registral es, en realidad, el juicio de crítica que el registrador hace respecto de los derechos que se le presentan para su inscripción  La naturaleza jurídica de la calificación registral es similar a la naturaleza jurídica del procedimiento registral (las diferentes teorías)  Alcance o extensión de esa calificación, es importante para saber hasta donde puede calificar el registrador  El registrador no tiene la total facultad de mirar todo el documento y calificarlo  Algunos registradores se exceden en la calificación y entran en materias que no son objeto de calificación  El artículo que regula esto es el 18 LH, que es el art general en orden a la calificación  El documento se califica de lo que se deduce del propio documento de lo que hay en el folio registral en el RP, y atendiendo a ello puede admitirse o denegarse la inscripción  Artículos 99 y 100 LH  El legislador se ocupa del p de legalidad en estos tres preceptos (18, 99 y 100 LH), pero luego los desarrolla en el RH: artículos 98 (repite lo del 18), 99 (habla específicamente de la calificación registral del documento administrativo) y 100 (calificación de documento judicial) Principio de tracto sucesivo  Es uno de los principios hipotecarios existentes en nuestro sistema registral (de folio real)  Para algunos este no es propiamente un principio hipotecario, sino que consideran que nos encontramos con un presupuesto necesario de la inscripción  Esto supone que el principio de tracto sucesivo se una con el llamado principio de legitimación (que lo veremos a continuación), el cual entra dentro de la fe pública registral  Principio de legitimación: sólo el titular registral está facultado o legitimado para realizar los actos o negocios jurídicos sobre esa finca  Principio de tracto sucesivo subjetivo: ha de haber una cadena ininterrumpida de titularidades, es decir, que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer y el titular inscrito de hoy sea el transferente de mañana  Identidad entre la persona q es el titular registral y aquella a la que se atribuye o contera la que se realiza el acto  Ejemplo: si A vende a B, que B sea a continuación el que venda a C  Principio de tracto sucesivo objetivo:  Esto quiere decir que lo que se está adquiriendo, transmitiendo o modificando ha de ser el mismo derecho que está inscrito  Ejemplo: un suelo rústico y que se venda como un chalet, falta la declaración de obra nueva  Ejemplo: una finca está inscrita a favor del titular en nuda propiedad, no se puede embargar la finca porque el sujeto sólo tiene la nuda propiedad o no la puede vender  Todo esto se da desde el punto de vista tabular o registral, pero puede ocurrir extraregistralmente que el nudo propietario sea propietario de la finca por muerte del usufructuario 16  En este caso el acto se inscribirá sólo en parte respecto de la nuda propiedad y se denegará en cuanto al usufructo  Principio de tracto sucesivo formal  El principio de tracto sucesivo es aplicable a toda clase de asientos registrales, no solamente al de inscripción sino que también a todos los restantes, excepto en el asiento de presentación  En conclusión, el principio de tracto sucesivo es un requisito para la inscripción que se realiza tanto respecto de las personas, como del objeto o de la forma  Efectos del principio de tracto sucesivo:  Primer supuesto: podemos encontrarnos con que el Derecho se haya inscrito a nombre del otorgante  En este caso el tracto sucesivo se ha cumplido y se procede a la inscripción, salvo que existan otros defectos que no sea el de tracto sucesivo  Segundo supuesto: que el derecho conste previamente inscrito a favor de persona distinta del otorgante  El artículo 20 LH habla de “denegar”, pero el RH no es tan duro en la calificación y se habla de “suspender” (en la práctica tampoco se deniega)  Ejemplo anterior de que el titular registral sea nudo propietario y esté vendiendo el pleno dominio: lo normal es suspender hasta que se pueda inscribir por cumplirse el tracto sucesivo  Tercer supuesto: que el derecho no esté inscrito a nombre de nadie  En este caso lo que cabe aplicar es la inmatriculación  El tracto sucesivo se encuentra regulado por el art 20 LH  Además de lo dicho este artículo trata diversos supuestos de lo que se llama tracto sucesivo abreviado, estos supuestos no son excepciones al tracto sucesivo sino que son supuestos específicos a los que se refiere el art 20 LH  Son modalidades de tracto sucesivo, y a ello se le llama tracto sucesivo abreviado Principio de prioridad  Definición (Roca-Sastre): aquél en cuya virtud el acto registral que primeramente ingresa en el Registro se antepone con vigencia excluyente o con superioridad de rango a cualquier otro acto registrable que, siéndole incompatible o perjudicial, no hubiere aún ingresado en el Registro aunque fuera de fecha anterior  El principio de prioridad registral es tan importante q consta en el lema de los registradores: “prior tempore potior iure”  Recordatorio de DDRR:  Algunos DR son excluyente y incompatibles (el propietario sólo es uno)  Pero otros DR no son incompatibles, sólo que deben ordenarse (pueden constituirse dos hipotecas)  En los DP el deudor puede tener diversos acreedores  La doctrina considera q este principio tiene dos aspectos:  El material: 17  Cuando no encontramos con Derechos Reales de imposible coexistencia sobre una misma finca el p de prioridad actúa con efecto excluyente, de tal manera que el primero que accede al Registro lo cierra frente a los restantes derechos incompatibles  Ejemplo: vendo a A y después a B el derecho de propiedad, el que llegue primero al RP es el que se inscribe y el otro se considera incompatible y no se inscribe  Cuando los Derechos Reales son compatibles entre sí el p de prioridad establece lo que se llama “prelación” o “rango”  El principio de prioridad se basa en el criterio de la presentación en el Registro, es decir, el rango no es un Derecho sino que es un valor; para establecer una preferencia entre los Derechos  Ejemplo: 1ª hipoteca a favor del banco A y 2ª hipoteca a favor del banco B, que los presenta antes del A, así que es preferente la 2ª hipoteca  El formal:  Cuando el título posterior es presentado después y es incompatible, se ordena al registrador el cierre registral, es decir, se deniega su inscripción  Cuando el título posteriormente presentado es compatible, se ordena al registrador que guarde el despacho de los documentos según el orden cronológico que resulte de su presentación en el libro Diario  Es decir, el orden de despacho del documento es según el orden de asiento de la inscripción  Esto se regula en los artículos 24 y 25 LH: la fecha del asiento de presentación es la que determina la prioridad y, en caso de que sea la misma, se atenderá a la hora  Ahora se puede presentar telemáticamente y la hora es la misma en todos los registros  El principio de prioridad registral está fundamentalmente regulado en el art 17 LH Diferencia denegación y suspensión por tracto sucesivo y por prioridad. Hay que diferenciar dos casos:  Un título puede ser de fecha anterior, igual o posterior al que ya figura en el folio registral  Si el título que se presenta es posterior al que consta en el Registro de la Propiedad: se deniega por el artículo 20 LH  Por lo tanto, por tracto sucesivo  Si el título que se presenta es de fecha igual o anterior al que consta en el Registro: se deniega por el artículo 17 LH  Por lo tanto, por prioridad registral  Si el Derecho Real es incompatible se cierra el Registro y si es compatible se marca preferencia o rango Rango hipotecario  Se da entre derechos reales compatible  Podemos encontramos con un rango hipotecario que puede ser objeto de pacto a través de tres figuras:  La posposición de rango  La permuta de rango  La reserva de rango  También suele pactarse la igualdad de rango 18  Posposición de rango (artículo 241 RH)  Supone que una hipoteca ya constituida y, por lo tanto, inscrita asume un rango posterior en virtud de otra hipoteca no inscrita o futura  Para que la posposición de una hipoteca a otra futura pueda tener efectos registrales es necesario: …  Permuta de rango  Se trata del cambio o trueque de rango hipotecario entre dos hipotecas inscritas  Reserva de rango  Se da cuando en una hipoteca que todavía no se ha inscrito se prevé que otra, que tampoco está inscrita ( y a veces ni siquiera otorgada la escritura), ocupe el lugar anterior a la primera  Realmente la reserva de rango es una posposición, sólo que se prevé la existencia de una hipoteca que se va a producir y se especifican diversas circunstancias para que cuando llegue se sepa cuál es y se coloque en el rango que le corresponda Clases de asientos registrales:  Según que tengan subsistencia propio o que estén a servicio de otro asiento:  Principales, cuando tienen subsistencia propia  Ejemplo: una inscripción  Accesorios, cuando están a servicio de otros  Ejemplo: una nota marginal  Según su duración:  Definitivos, cuando su duración es indefinida  Ejemplo: inscripción o cancelación  provisionales (anotaciones preventivas y asientos de presentación), que son transitorios porque caducan  Según que manifiesten un derecho en plena vida o en nacimiento o bien que lo que esté en manifiesto sea la muerte o extinción del derecho:  Positivos (inscripciones)  Negativos (cancelaciones)  Según donde se realizan:  De los libros de inscripciones  Ejemplo: en ellos se practican las inscripciones, cancelaciones, anotaciones…  Del Libro Diario  Ejemplos: asiento de presentación y notas marginales  Según el contenido:  De derechos  De hechos Anotación preventiva (artículo 42 LH) 19  Definición: es un asiento principal, provisional, en general positivo y que se practica en los libros de Inscripciones  Tiene tres objetos o finalidades:  Asegurar las resultas de un juicio (evitar que después no se pueda inscribir una sentencia)  Garantizar un derecho perfecto pero que no haya sido consumado, que está en el iter de su consumación pero que todavía no se ha consumado  Preparar un asiento definitivo  La anotación es un asiento provisional, por lo tanto caduca (importante)  El artículo 86 LH dice que estas anotaciones caducan a los 4 años a contar des de la fecha de la anotación misma (no desde la fecha del asiento de presentación), y puede prorrogarse por 4 años Cancelación  Es un asiento accesorio, definitivo y negativo por el que se extingue un asiento anterior y, a consecuencia del cual, se presume extinguido el derecho a que se refería el asiento cancelado  Hay veces en las que una hipoteca se cancela pero la causa no es el pago de crédito, puede que el deudor pida al acreedor que cancele la hipoteca antes de pagar la totalidad, así que el acreedor cancela a hipoteca pero el resto de crédito que falta por pagar sigue vigente  Por ello se dice que se presume extinguido, no que efectivamente se extinga Notas marginales  Es un asiento en general accesorio, definitivo y positivo que se extiende al margen de otros asientos  Objeto o finalidad: la finalidad principal y original es consignar hechos que modifiquen el derecho registral  Esta era la finalidad original  Ejemplo: anotar al margen que se ha cumplido una condición sobre la finca  Posteriormente también se realizan estas notas para facilitar la mecánica del Registro  Así, se hacen constar agrupaciones segregaciones…, es decir lo que es mecánica registral  También sirve para hacer constar las afecciones fiscales 20 ...