Derecho Civil IV - Registro de la propiedad (2016)

Apunte Español
Universidad Universidad Rey Juan Carlos (URJC)
Grado Derecho - 2º curso
Asignatura Derecho Civil IV
Año del apunte 2016
Páginas 21
Fecha de subida 23/04/2016
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Temas 3 y 4. Registro de la propiedad

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adeb Temas 3 y 4. Registro de la propiedad El Registro de la Propiedad es una oficina administrativa en la que existe una serie de libros donde se anotan situaciones que afectan a los derechos reales sobre los bienes inmuebles.
Su finalidad es doble: Función de seguridad Por un lado hay que dar seguridad al tráfico jurídico de los bienes inmuebles, es decir que el que adquiere un bien inmueble sepa que aquel a quien se lo adquiere es el titular del bien y que por tanto se lo puede transmitir, y en qué condiciones (desde el punto de vista real y a veces también obligacional) adquiere ese bien (qué cargas pesan sobre ese bien inmueble). Mediante el registro el tráfico jurídico inmobiliario tiene una enorme seguridad. Precisamente por ello aquel que adquiere confiando en el Registro de la propiedad va a ser beneficiado por ello.
El Registro de la Propiedad crea una apariencia de veracidad.
Función probatoria (de las titularidades jurídico–reales sobre los bienes inmuebles) Nuestro ordenamiento registral va a presumir que los derechos que están inscritos existen y pertenecen a quien figura en el registro, por tanto el titular registral no tiene que demostrar otra cosa, nada más que llevar una certificación del registro porque se presume que aquello que pone en registro existe y pertenece a aquel a quien consta en el registro (artículo 38 Ley Hipotecaria).
Salvo excepcionalmente, la inscripción no es constitutiva del derecho real. Es posible que haya un propietario extra registral.
Registro de la Propiedad español Se lleva por circunscripciones territoriales.
Se lleva mediante libros de registro. Hay diferentes tipos de libros:  El más importante es el de inscripciones (verdadero Registro de la Propiedad). Se lleva la historia de cada una de las fincas.
 En el libro diario (de operaciones de registro) se anota todo lo que cada día llega al Registro. En él se hace el asiento de presentación. Aunque luego se tarde tiempo en inscribir, la fecha que vale es la del libro diario.
 Libro de alteraciones de las facultades de administración y disposición. En él acceden las disposiciones judiciales que modifican la capacidad de obrar de las personas para poder disponer de los bienes.
 Otros libros (carácter burocrático).
Cada uno de esos registros los lleva un registrador de la propiedad. Este registrador es un funcionario público que controla los actos que se inscriben en su registro. Las decisiones que toma el registrador son recurribles ante la Dirección General de los Registros y Notariado.
 Características del Registro Propiedad Es un registro de documentos. Los actos se realizan fuera del Registro de la Propiedad y lo que se lleva al Registro de la Propiedad es el documento en el que consta la realización de aquel acto. Como regla general solo tienen entrada en el Registro de la Propiedad los documentos públicos.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Estos documentos que se presentan en el Registro se inscriben en el Registro, no se transcriben (el documento le llega al Registro y el registrador no copia la escritura sino que el documento que se le presente lo valora, lo analiza y extrae de él lo que entiende que es necesario en relación con las titularidades jurídico-reales de esa finca. (El Registro de la Propiedad no es un archivo de documentos, sino que la información que llega al Registro es tratada por el registrador con fines de ser inscrita en el Registro).
En uso de estas facultades el registrador puede negarse y no inscribir el documento. El Registro español sigue el sistema de folio real. Es decir, el registro se lleva por bienes inmuebles (fincas), cada finca abre un nuevo folio en el Registro y se le asigna un nuevo número independiente.
Otra manera de llevar los registros es por personas en lugar de por fincas, pero este no es el sistema que sigue el Registro español.
Toda esta normativa se denomina Derecho Inmobiliario Registrar.
Fundamentalmente está regulado por la Ley Hipotecaria y el Reglamento.
El Registro de la Propiedad se creó a mediados del siglo XIX para dar seguridad al enorme tráfico jurídico de bienes inmuebles que se había producido.
Los principios hipotecarios sirven como mecanismos para explicar el funcionamiento del Registro pero no existe como tal.
(13/2015 de 24 de junio. Reforma Ley Hipotecaria) Lo ideal es que el Registro de la Propiedad sea un exacto reflejo de la realidad física. Esto se va consiguiendo poco a poco por medio de la coordinación entre el Registro de la Propiedad y el catastro.
El catastro inmobiliario es un registro dependiente del Ministerio de Hacienda. Se describen los bienes inmuebles, rústicos o urbanos, a los que se le otorga un valor, denominado valor catastral.
Junto con otros datos este valor es lo que conforma la descripción catastral del inmueble.
Se regula en el texto refundido de la ley del catastro inmobiliario. Tiene una función fundamentalmente de Hacienda Pública en relación a los impuestos.
El Registro de la Propiedad y el Catastro son registros públicos y el objeto son los bienes inmuebles, pero con diferente finalidad.
El catastro publicita la descripción física del inmueble (en el catastro en cada inmueble hay una descripción gráfico). En la actualidad el catastro también contiene datos de trascendencia jurídica (como la titularidad del inmueble o los derechos reales que lo gravan).
Si hay una discrepancia entre el Catastro y el Registro de la Propiedad prevalece el Registro de la Propiedad.
Hoy en día en el folio de cada finca debe constar también la referencia catastral del inmueble.
La Ley Hipotecaria obliga a que cuando entra una finca nueva en el Registro de la Propiedad (inmatriculación) se incorpore la representación gráfica georreferenciada que se complete con su descripción literal (esto es obligatorio). Esta representación puede también incorporarse cada vez que se formaliza cualquier acto inscribible.
Una vez que se ha alcanzado la coordinación entre ambos se presume (art. 38 LH) que la finca SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb tiene la delimitación geográfica de la representación gráfica catastral que se ha aportado. Por otro lado, en cuanto a una cuestión jurídica, el art. 36.2 de la ley del catastro impone a los registradores la obligación de remitir al catastro todas las modificaciones jurídico-reales que se hayan generado en el mes anterior para que el catastro las incorpore a las fincas.
Mediante estos mecanismos se está consiguiendo una gran coordinación entre el Registro y el Catastro.
BASE FÍSICA DEL REGISTRO. FINCA REGISTRAL A cada finca se le asigna un número correlativo y en cada inscripción debe constar la descripción de la finca, su situación física… (Arts. 9 y 10 LH) Para el Registro de la Propiedad, una finca es todo lo que dice la ley que abre folio en el Registro.
(Superficie del terreno, edificada o no, y delimitada de otras fincas colindantes por una línea poligonal cerrada).
El concepto de finca registral es muy amplio.
 Fincas especiales o Fincas discontinuas que forman una misma explotación agrícola (8.2 LH).
o Fincas colindantes (art. 34 del Reglamento).
o Edificios en régimen de propiedad horizontal cuya construcción esté al menos comenzada (8.4 LH).
o Concesiones administrativas, siempre que afecten a un bien inmueble (art. 31 del Reglamento).
o Aguas vivas o estancadas en una finca privada (art. 66 del Reglamento).
En el folio registral de la finca tienen que constar las alteraciones que con el tiempo sufre la finca, y el legislador ha previsto unos procedimientos para llevar al registro estas modificaciones (art. 198 LH).
Fundamentalmente las modificaciones son de dos tipos, o modificaciones materiales (lo que se llama la obra nueva) o modificaciones formales.
Modificaciones materiales Se trata de modificar físicamente la finca. Nuevas construcciones o si son fincas rústicas nuevas plantaciones.
El procedimiento está en el art. 202 de la LH. Lo más importante en este terreno es que par que se dé lugar a la inscripción de estas modificaciones es necesario que se cumplan todos los requisitos legales, según la legislación sectorial aplicable al caso concreto.
Modificaciones formales Son cuatro: Agrupación, agregación, segregación y división.
 Agrupación: Dos fincas registrales (o más), titularidad de uno o varios propietarios, se unen para formar una. Se abre un nuevo folio y se cierran los anteriores.
 Agregación: Varias fincas que se unifican (se agregan) manteniéndose el folio de una de ellas y cerrando el de las demás.
 Segregación: Lo contrario a la agregación (se trocea la finca). Abre nuevos folios pero se mantiene el anterior.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb  División: Donde antes había una finca ahora hay varias. Se cierra el folio anterior y se abre tantos folios como fincas nuevas haya.
Todas estas operaciones requieren escritura pública. Si hay titulares de derechos reales no pueden verse afectados por estas modificaciones formales de la finca.
Registrar es algo conveniente pero no obligatorio.
En el Registro de la Propiedad constan las fincas que los titulares de las mismas han querido que conste. Es necesario un mecanismo jurídico que permita la entrada de una finca en el registro llamada inmatriculación.
La inmatriculación (primera inscripción) tiene que ser de propiedad.
El derecho registral tiene que intentar establecer unos mecanismos que aseguren la titularidad de la finca inmatriculada. Por eso existe lo que se denominan procedimientos de inmatriculación que son los mecanismos para permitir que una finca acceda al Registro, y son tres:  Expediente de dominio  Inmatriculación por documento público  Certificaciones de dominio Estos procedimientos han sufrido una profunda transformación por la ley 13/2015 para hacerlos más ágiles y más sencillos.
Mediante el expediente de dominio (art. 203 LH). Lo lleva a cabo el notario a instancia del propietario o de un titular del Derecho Real y se presenta una serie de documentos:  Título de propiedad del solicitante  Certificado catastral  Derechos constituidos sobre la finca  Identificación del poseedor, poseedores… Una vez tiene todos los documentos los lleva al Registro para saber si está inscrito y si no está para hacer una anotación preventiva de inmatriculación. Hay varios tipos.
Luego el notario remite una notificación a todos los interesados y a los propietarios de fincas colindantes y se publica un edicto en el BOE.
Desde entonces los interesados tienen un mes para alegaciones. Pueden suceder dos cosas:  En contra: tiene como consecuencia que el notario lo archiva (y el interesado puede ir a un juicio si una de las partes no está de acuerdo y terminará en una sentencia que puede ser favorable y que termine en un título de inmatriculación).
 No hay oposición: se levanta acta y se envía al registrador que produce inmatriculación y se convierte la anotación en definitiva (la fecha de anotación preventiva es la fecha de inmatriculación). Se publica en el BOE un edicto con el nombre de la finca y sus cargas.
Mediante título público de adquisición (art. 205 LH). Se trata de que mediante título público traslativo adquirido por personas que comprueban haber adquirido por título público un año antes. (Importante que haya una identidad de descripción en ambos títulos y también entre el título registral y el catastral).
Si está bien se inscribe y se avisa a los interesados y se publica en el BOE (edicto).
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Certificado de dominio (art. 206 LH). Es un procedimiento especial reservado a las administraciones públicas y entidades de Derecho Público, aportando:  Título público de propiedad (no obligatorio)  Una certificación administrativa de adquisición e inclusión en el inventario.
El artículo 204 de la LH establece unos mecanismos especiales. Ya conocemos uno (art. 204.5 LH). Los otros son: 1. Materia de urbanismo: cuando hay expedientes de transformación se puede inscribir.
2. Suelo rústico: expediente de concentración parcelaria.
3. Fincas de expropiación forzosa.
4. Procedimiento administrativo de deslinde.
Suspensión de la fe pública registral Durante dos años (a partir de la fecha de inmatriculación, art 207 LH) no despliegan sus efectos protectores el artículo 34 LH excepto en el procedimiento del artículo 204.5.
Situación patológica que se da en muchas ocasiones: doble inmatriculación. Está inscrita en dos o más folios diferentes. Es una situación a la que hay que darle solución (art. 209 LH).
Ese expediente lo inicia el registrador o a instancia de cualquier titular. Dos soluciones:  Supongamos que hay dos folios diferentes pero los dos están a favor del mismo titular: es necesario que estuvieran ambos folios despejado de cargas de terceros o si estuvieran gravados y tuvieran las mismas cargas (es decir idénticos) se cancela el folio registral más moderno.
 Pero puede ocurrir que el dominio pertenezca a personas diferentes. Ante esta situación el registrador intenta llegar a un acuerdo entre los interesados. Si se llega a un acuerdo se cancela el folio más moderno y en el antiguo se introduce a lo que se ha llegado entre los interesados. Pero si no hay acuerdo, el registrador cancela el expediente y el interesado tiene que acudir a un juicio declarativo. Características de este juicio: no se aplican las normas hipotecarias sino las civiles. Desaparecen todas las consecuencias (no hay nada inmatriculado).
Objeto de la publicidad registral 1. Titular registral: persona natural o jurídica a cuyo nombre está la finca inscrita.
2. Derechos con objeto de publicidad: regla general: los derechos reales sobre derechos inmuebles. Hay derechos reales que no son inscribibles porque gozan ya de publicidad registral. Prohibiciones legales de disponer: art. 26.1 y retractos de derecho legal: art 34.3 Hay derechos de crédito que sí son inscribibles: los arrendamientos, subarriendos… Art. 15 RH: derecho de retorno arrendaticio de la finca. El arrendatario tiene derecho a que siga su arrendamiento.
Art. 14 RH: derecho de opción de compra.
Estos derechos llegan al registro (art. 1 LH). A través del título en virtud del cual se constituyen, reconocen, transmiten o extinguen una donación, herencia… Este título material puede ser un acto, un contrato o una resolución judicial.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb También es inscribible en el Registro de la Propiedad en ambos libros las resoluciones que limitan la capacidad del interesado.
Este título tiene que tener por objeto registral (art. 3 LH): Tratarse de documentos públicos (escrituras públicas, documentos expedidos por la autoridad judicial y la administración) siempre que tenga fe pública. Los jueces no tienen fe pública y el secretario judicial sí tiene fe judicial.
Procedimiento registral o dinámica registral Como conjunto de actos que realiza el registrador con la finalidad de llevar a cabo la acción. Tres fases:  Solicitud de inscripción: el registrador actúa a instancia de parte (no de oficio). Se denomina principio de rogación. Se solicita presentando en el registro el título de derechos que quiere inscribir. Hay algunas anotaciones preventivas, el registrador lo hace de oficio. La persona que adquiere el derecho, quien la transmite o el que quiere asegurar ese derecho: quienes lo solicitan. (Ejemplo: los acreedores). Una vez presentado el título, se lleva a cabo el asiento de presentación (anotación en el libro diario). Día y hora en el registro.
 Calificación del registrador: en nuestro sistema, el registrador debe realizar un examen de la legalidad de los actos que se van a registrar. Ese control realiza en cuanto a las normas intrínsecas, en cuanto a la capacidad de los titulares y la validez de los actos dispositivos. Se apoya en el documento y en las inscripciones en el registro. Registrador: 15 días para realizar esa calificación, pero puede pedir más tiempo.
 Inscripción: el registrador realiza una calificación positiva, supone la inscripción del título en el registro. Para proceder a esta inscripción (art. 20, tracto sucesivo). En el registro tiene que haber un encadenamiento sucesivo de titularidades registrales. Reanudación del tracto sucesivo: mismo mecanismo de inscripción de dominio público, con peculiaridades del art. 208. Excepcionalmente se admite tracto abreviado. Ejemplo: la inscripción de la titularidad de un coheredero. De lo que se trata: se heredó una finca a dos hermanos pero uno de ellos se la vende al otro. Suspensión se da cuando hay un efecto subsanable y la denegación cuando no son subsanables. No hay regla para saberlo. Hay que ir a la práctica. Porque cuando se produce una suspensión lo que puede hacer el interesado es reclamar ante esa resolución (recurso ante la dirección general del registrador y el notariado, art. 66 LH).
Efecto subsanable: subsanarlo para así la inscripción. Hoy en día es posible también cuando la resolución de negativo, pedir un sustituidor del registrador, para que se lleve a cabo una nueva calificación.
En la actualidad hay CCAA, los tribunales superiores de esas CCAA han asumido esa función, son susceptibles de recurso ante la jurisdicción civil. Interponer recurso ante la dirección general: el funcionario público del cual emana el documento público no se puede inscribir también los interesados.
ASIENTOS REGISTRALES: una vez realizado el procedimiento registral hay que inscribir en sentido amplio. Es anotar en el registro un derecho pero en sentido estricto. El asiento de inscripción es el asiento registral más importante, porque es el que da publicidad a un derecho real.
Inscripción: asiento registral independiente. No es constitutivo de derecho.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Segundo asiento: anotación preventiva: asiento temporal, regla general: dura cuatro años, puede ser prorrogado cuatro años más.
Hay múltiples de anotaciones preventivas y depende tendrá unos efectos u otros.
Idea clara de anotación preventiva: enerva de la fe pública registral (es como si nosotros pusiéramos en una finca una bandera o llamada de atención, que nos avisa de que le está pasando o le lleva a pasar y tiene trascendencia real).
Ejemplo: anotación de demanda: creo que soy titular de una finca, pero resulta que luego es otro.
Anotaciones preventivas (art. 42 LH) (Solo vamos a estudiar la anotación preventiva de demanda y la anotación preventiva de embargo).
No solo hay anotaciones preventivas en ese artículo 42.
En primer lugar en la propia ley hipotecaria (en otros artículos sueltos). Así tenemos en el art.
45.2 la anotación preventiva a favor de los acreedores de una herencia.
En el artículo 46 las anotaciones de transmisión o gravamen de un derecho de dictamen.
En el artículo 49 la anotación a favor de un heredero.
Además, en el reglamento hipotecario hay más anotaciones preventivas.
Artículo 25, 26 y 27 a favor del estado por impuestos.
Artículo 28 concurso de acreedores.
Artículo 32.3º expropiación forzosa.
A parte, en el resto de la legislación también hay estas anotaciones. (Por ejemplo en la ley de enjuiciamiento civil).
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE DEMANDA (art. 42.1) Su finalidad es asegurar el resultado del posterior juicio, advirtiendo a los terceros de la existencia de dicha posibilidad.
Mediante esta anotación el demandante se asegura que el fallo se ejecute en las condiciones que tenía la finca en el momento de interponer la demanda.
Requisitos:  Que se ordene por la autoridad judicial.
 Que sea solicitado por la parte legitimada para ello en virtud de un documento que el juez estima suficiente.
 El demandante que solicita la anotación preventiva tiene que ofrecer caución para responder de daños y perjuicios que puedan producirse en caso que el demandado sea absuelto de la demanda (Art. 139 RH). Esta caución se establecerá siempre a juicio de la autoridad judicial.
 La solicitud de la anotación preventiva se puede presentar en la misma demanda o posteriormente.
Cumplidos estos requisitos el juez dictará mandamiento al registrador para que practique la anotación.
ANOTACIÓN PREVENTIVA DE EMBARGO SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Hoy en día se ordena por el secretario judicial, previa solicitud del interesado (el acreedor embargante) para garantizar o dar publicidad al embargo. Se hace durante el procedimiento de ejecución de un bien.
El embargo se efectúa desde el momento en el que se decreta por el secretario judicial pero solo a partir de su constancia en el registro produce consecuencias.
Efectos:  Si el crédito no era privilegiado se convierte en privilegiado.
 La afección que supone para esa finca tiene eficacia erga omnes (como si se tratara de un derecho real). El propietario puede enajenar la finca pero sobre la finca pesa esa carga (el embargo).
La extinción de la anotación preventiva es de 4 años. Puede ser prorrogable por otros 4 años y puede haber sucesivas prórrogas de otros 4 años.
_Nota marginal_ Hay varios tipos de notas marginales. En teoría todas deberían ser del primer tipo.
 Notas marginales de oficina: tienen como finalidad facilitar la labor del registro (relacionan unos asientos con otros). Carecen de todo tipo de relevancia jurídica.
 Notas marginales de modificación jurídica. Constatan registralmente la existencia de hechos o circunstancias que alteran una situación jurídica. Aunque van en nota marginal producen efecto jurídico.
 Notas marginales que son verdaderas inscripciones, anotaciones preventivas o cancelaciones pero que la ley dice que vayan por nota marginal. (Por ejemplo la subrogación de la hipoteca, o la prórroga de anotación preventiva por falta de previa inscripción o la doble inmatriculación).
A pesar de que en muchas ocasiones se usan como notas de oficina sin valor jurídico, en muchas ocasiones sí tienen valor jurídico.
_Asiento de cancelación_ Es un asiento de valor negativo (es como si borrara una inscripción o una anotación preventiva).
El artículo 76 de la Ley Hipotecaria señala que las inscripciones no se extinguen en cuanto a terceros sino por su cancelación o por la inscripción de la transferencia del dominio o derecho real inscrito a favor de otra persona.
Coordinación entre el Registro y la realidad jurídica extra registral Se lleva a cabo mediante rectificación del registro. Rectificar es corregir las inexactitudes entre los derechos inscritos y la realidad jurídica.
El art. 40 dice que las inexactitudes pueden ser de muchos tipos y según el tipo habrá un procedimiento diferente.
Omisión de la extinción de un derecho: mediante asiento de cancelación o mediante un expediente de liberación de cargas y gravámenes. O bien puede haber un error en el asiento o una nulidad, entonces habrá que corregirlo mediante una nueva inscripción.
Puede haberse inscrito un título que es falso o es nulo. Será necesario el consentimiento del titular o una resolución judicial.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Un caso muy habitual de rectificación es la rectificación del error consistente en la descripción, superficie… de la finca.
Hoy en día se regula mediante un procedimiento especial (201 LH). Que se tramita por el expediente de dominio.
Otro mecanismo es la reanudación del tracto sucesivo.
_Expediente de liberación de cargas y gravámenes_ Se regula en el art. 210 de la LH.
Se trata de un procedimiento mediante el cual se pueden cancelar las cargas que tenga una finca y que hayan quedado legalmente extinguidas.
Entonces se promueve un expediente de liberación.
Hay una serie de situaciones en las que se pueden realizar la cancelación directa por cualquier interesado.
Efectos de la inscripción: Hay que distinguir los efectos que tiene para el titular inscrito de los efectos frente a terceros.
Frente al titular inscrito:  Principio de prioridad registral, que tiene como consecuencia el cierre registral y el rango.
 Principio de legitimación registral, que tiene dos consecuencias: la presunción de exactitud y la presunción de posesión.
Frente a terceros:  Principio de fe pública registral. Artículo 34 de LH.
 Principio de inoponibilidad de lo no inscrito. Artículo 32 de LH.
Principio de prioridad registral En materia de derechos de crédito, el principio sobre el que se rige es el principio de la par conditio creditorum (todos los titulares de un derecho de crédito tienen la misma garantía genérica, son de igual condición).
Lo que sucede es que por múltiples motivos aparecen los privilegios.
En los derechos reales actúa el principio de prior tempore potior iure (el primero en el tiempo tiene mejor derecho). Esto quiere decir que en materia de derechos reales lo que prima cuando hay derechos reales incompatibles es la prioridad en el tiempo (yo soy propietario de mi casa, se la vendo hoy a A y se la entrego y mañana se la vendo a B: el propietario es A).
Además este principio también se aplica en derechos reales compatibles, como por ejemplo la hipoteca. (Sobre un bien pueden recaer múltiples hipotecas en garantía de múltiples derechos de crédito). En este caso se crea un rango entre los derechos reales compatibles en aplicación del principio prior tempore potior iure, es decir, habrá un rango hipotecario (primera hipoteca, segunda hipoteca, etc.).
Esto llevado al registro quiere decir que el primero que entra en el registro cierra el registro para los posteriores incompatibles.
Efectos de la inscripción en el RP del titular. Los derechos reales funcionan por el principio prioter, esto es llevado al RP que el que 1º inscribe cerrará el camino a los demás.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Hay otra manifestación cuando tenemos derechos reales compatibles, se prefiere el que 1º entre en el RP según el ppio prioter (el primero en el tiempo).
2º efecto: ppio de legitimidad registral (art. 38 LH). Da lugar a la denominada presunción de exactitud del RP. El titular registral está legitimado par a actuar en el tráfico jurídico, sin tener que demostrar que no sea titular inscrito.
Hoy en día, además esta presunción de exactitud que solo recogía a los efectos jurídicos de la inscripción no a los materiales, manda la inscripción (art. 105). Extiende ese. Hoy se extiende la presunción de exactitud no solo a los efectos jurídicos de la inscripción sino también a los materiales.
Consecuencias al ppio de exactitud registral: 1º) Se encuentra el art. 38 párrafo 2. Si se plantea acciones que contradiga lo que pase el registro es necesario. Esto ha sido suavizado por jurisprudencia.
2º) Art. 38 párrafo3. Cuando hay un embargo, juicio ejecutivo sobre bienes registrados se paraliza en el momento que se presente certificación de registro (llamado la tercería registral). En la práctica es difícil que se dé.
3º) Ppio de exactitud. Acción real registral (art. 41.2LH) plantea una acción a favor del titular registral que se sustancia cuando es atacado por . Esta acción se basa en una certificación del registro. Consecuencias favorables y beneficio para el titular.
Art. 38 párrafo 2 de LH. Presunción de la posesión, presunción iuris tantum, como consecuencia el Art.35 plantea la usucapión según el contenido el RP. Termina los efectos frente al titular.
Efectos frente al tercero del Registro. Art32 y 34 LH. Si ambos plantean dos terceros diferentes.
El tercer hipotecario es el que realiza un negocio jurídico confiando en el contenido del registro, si el registro tiene legitimidad, yo tengo que ser protegido por ese registro.
Si la finalidad del RP es dar seguridad a los bienes, el tercero debe ser protegido por el OJ.
Esta protección se consigue Art. 34 y 32 pero en situaciones diferentes.
Art 34 LH consagra el Ppio de fe pública registral, como consecuencia quien adquiere un derecho confiado en el registro, debe ser mantenido en esa adquisición.
Art32: plantea la inoponibilidad de lo no inscrito.
Analizar Art.34 LH: situaciones.
La inexactitud registral puede ser de 2 tipos: 1º) En el RP figura el que ya no es dueño bien porque ha transmitido su derecho a otro y este no ha inscrito, pero el tercero confía en lo que pone el registro.
El titular registral era nulo o anulable o rescindible es se ha . Ejemplo: El titular registral adquirió la propiedad de un menor y la propiedad es .
2º) La otra inexactitud es el que figura es dueño pero su adquisición puede ser anulada, revocada, rescindida. El tercero va a ser protegido cuando esa causa no figure en el registro. El adquiriente (tercero hipotecario) tiene que hacerlo en virtud de un título valido.
Si el que adquiere lo hace de buena fe e inscribe en el registro su acción será inatacable.
En este sentido hay que señalar que no se produce una adquisición de un no dueño.
Art.34 parece que lo está estableciendo que alguien puede adquirir un derecho por medio de alguien que no tiene capacidad para transmitir.
El art.34 lo que hace es establecer una adquisición originaria del derecho en base al registro por parte del tercero hipotecario, es decir, independientemente de los abatieres jurídicos su adquisición será inatacable.
El verdadero propietario puede reclamar cualquier perjuicio ocasionado por el art.34.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Requisito que debe cumplir el tercero hipotecario es el de adquirir el dominio o DR sobre una finca del que figura en el registro el titular. Se dan 2 tipos de relaciones: relación lineal y relación angular.
I.
Relación lineal: El art. 34 1º párrafo. El primer inciso consta o goza de sustantividad propia, para ayudar al que adquiere de buena fe sin necesidad de que se resuelva o el del otorgante.
Requisitos: I.
II.
III.
Buena fe: se presume. Basta con la consulta del contenido del registro. En algunos casos el TS ha exigido mayor grado de diligencia no solo la consulta del registro.
La buena fe debe valorarse en el momento de la adquisición del derecho.
La adquisición debe realizarse mediante un negocio jurídico y oneroso.
Tiene que adquirirse de un titular inscrito y a su vez hay que inscribir.
Supuestos de suspensión de la fe pública registral.
En ocasiones la legislación hipotecaria del art. 34 establece un margen temporal en ciertas situaciones para que no se haga la aplicación inmediata.
IV.
Art. 28 se trata de los bienes adquiridos por adquisición legal.
La excepción cuando es tema de herencia.
Los herederos legitimarios (art. 32 LH) Inoponibilidad de lo no inscrito, los títulos e DR o dominios que no estén inscritos en el RP, no perjudica a 3ºs, pero estos terceros no tienen las mismas características que el 3º del art. 34 LH.
Efectos: SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb 1º) Lugar: Buena fe. El 3º puede haber inscrito, no tiene que ser a título oneroso, adquiere un derecho del titular registral e inscribe un derecho, por lo tanto la diferencia radica en la falta de que sea un negocio oneroso y en el hecho de que no cubre los supuestos de anulabilidad, etc., por lo tanto el precepto de solución a los conflictos que tiene causa.
No hay necesidad de anulabilidad.
2º) Art.319 LH. Si tales derechos hubieran sido inscritos estamos hablando de fincas inmatriculadas.
Consecuencia= inadmisión del documento. Este art. Plantea una serie de excepciones.
Si se plantea una acción de un documento privado a escritura pública, para inscribir en el registro.
También cuando se pretende rectificar el registro. Cuando se trata de documento escritura a efectos fiscales.
DERECHOS REALES. NACIMIENTO, MODIFICACIÓN Y EXTINCIÓN DE LOS DERECHOS REALES.
Art. 609 CC recoge los mecanismos de nacimiento de los DR.
El art. 609 hay diferentes modos de adquirir la propiedad.
Hay múltiples formas de clasificar los modos de adquirir la propiedad, pero el que nos interesa es el que distingue métodos originarios y derivativos.
En los originarios: el derecho se adquiere con independencia del titular anterior.
En los derivativos: hay un titular anterior que cede a otra persona.
Estos derechos derivativos hay: 1º) Traslativos: el nuevo titular adquiere el mismo derecho que el adquiriente.
2º) Constitutivo: el propietario constituye una servidumbre, lo adquiere la transmisión.
Originarios tenemos: 1º) La ocupación 2º) La usucapión 3º) Adquisiciones art. 34 LH, art 454 CC la titularidad del DR.
Derivativos tenemos: 1º) 2º) 3º) 4º) La ley.
La donación.
La sucesión testada o intestada.
Transmisión convencional.
Hay que tener claro que en los derivativos lo que se transmite es el límite de lo que se puede transmitir.
En los originarios no hay límite.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Mecanismos originarios: art. 609 CC: la propiedad se adquiere por la ocupación. Se trata del apoderamiento físico de lo que nadie tiene, es necesario tanto la aprensión material de la cosa tanto el ánimo de ser titular de la cosa.
Para adquirir el DR por ocupación: lo que ocurre es que este mecanismo es un mecanismo marginal, porque: los bienes inmuebles no son susceptibles de ocupación, el art. 610 CC no prohíbe la ocupación de un inmueble.
La ley 33/203 de patrimonio de las administraciones públicas, prohíbe la adquisición de bienes inmuebles vacantes.
Bienes inmuebles vacantes son los mostrencos que pertenecen al estado.
La ocupación de bienes inmuebles no es posible porque pertenecen al Estado.
En cuanto a los bienes muebles hay que diferenciar tipos de bienes muebles:  Susceptibles de ocupación: o Bienes vacantes (aquellos que nunca han tenido dueño).
o Todo lo que surja de un bien inmueble por accesión pertenece al titular del bien inmueble.
o Todo lo que sea fructífero va a tener interés para el propietario del bien inmueble, por lo que apenas quedará nada vacante.
o Los bienes muebles que han tenido dueño y han sido abandonados sí son susceptibles de ocupación.
 No susceptibles de ocupación: o Las cosas perdidas. No son cosas abandonadas y por tanto no son susceptibles de aplicación de los artículos 615 y 616 del CC.
o Tesoro oculto (arts. 350 y 355 CC). El tesoro oculto pertenece al dueño del terreno. (Con “tesoro” nos referimos al depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas, etc.).
o Caza y pesca.
Como segundo mecanismo originario tenemos en el artículo 609: “pueden también adquirirse por medio de la prescripción”. (Usucapión).
La idea de la usucapión está dentro de una idea más amplia que es el ejercicio de los derechos.
El derecho objetivo otorga a las personas derechos subjetivos, pero establece una serie de límites (buena fe, abuso del derecho…) y también la limitación temporal de los derechos.
En materia de propiedad y titularidad de derechos reales, si yo soy titular de un derecho real y no realizo los actos propios de ese derecho real, y a su vez hay otra persona que sí está actuando esos derechos, es lógico que con el paso del tiempo yo ya no tenga derecho a exigirle los míos al otro y sea el otro el que los adquiera.
En materia de derecho real la continuidad posesoria del derecho por parte de una persona que no es titular del mismo va a tener como consecuencia que se haga titular del derecho a aquel que lo posea.
La prescripción funciona en todo tipo de situaciones pero la usucapión solo en la propiedad y los derechos reales limitados (1930.1).
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Es requisito imprescindible para que se dé la usucapión la posesión. Por tanto los derechos reales no susceptibles de posesión no son usucapibles.
Ahora bien, no toda posesión es hábil para usucapir. Tiene que cumplir ciertos requisitos: ser pública, pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño.
 Como concepto de dueño hay que entender también el titular de derecho real.
 Pública, ya que los actos posesorios ocultos no perjudican al verdadero poseedor.
 Pacífica, es decir, que no se ha obtenido de forma violenta durante todo el transcurso.
 Ininterrumpida. A este precepto se refiere el artículo 1943 del CC, que señala dos mecanismos: o Interrupción natural: Se produce cuando se cesa durante más de un año en la posesión.
o Interrupción civil: Por indicación judicial hecha al poseedor.
_Tipos y plazos de usucapión_ Hay dos tipos: ordinario y extraordinario.
La usucapión ordinaria exige tres requisitos: Buena fe, justo título y un plazo de posesión.
 La buena fe la define el artículo 1950 como la creencia en que la persona de quien se recibió la cosa era dueño de ella.
 Justo título (1953 y 1954). El justo título quiere decir que el título en virtud del cual se tiene la posesión del derecho real existe y es válido, porque la usucapión ordinaria lo único que salva es la falta de titularidad del transmitente.
 El plazo para los bienes muebles según el artículo 1955 es de 3 años, para los bienes inmuebles (art. 1957) es de 10 años entre presentes y de 20 años entre ausentes. El artículo 1958 señala que es ausente el que reside en el extranjero.
La usucapión extraordinaria solo exige un requisito, el paso del tiempo. Para los bienes muebles el artículo 1955 establece un plazo de 6 años, y un plazo de 30 años para los bienes inmuebles (art. 1959).
MÉTODOS DERIVATIVOS La propiedad se adquiere y transmite en primer lugar por la ley. La propia ley establece ese mecanismo de adquisición (normalmente es derivativo aunque puede ser originario).
_Donación_ (2 modos)  Sucesión testada e intestada.
Mediante la herencia se produce las transmisiones de los derechos reales.
 Transmisión convencional.
Mediante el sistema del título y el modo.
Nosotros seguimos la tradición jurídica romana y por tanto el sistema de título y modo. Es necesario un negocio jurídico para transmitir el derecho y la propiedad y por otro lado la entrega (modo) Otra cuestión en relación con la entrega (no tiene relevancia en la práctica) es el asunto de relacionar la tradición y la inscripción.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Si la inscripción es declarativa, la transmisión del derecho real tiene que ser previo.
En la práctica, en la mayoría de los casos, la entrada en el registro es por medio de documento público. La escritura pública es un modo de entrega.
La usucapión no es aplicable de oficio. Tiene que ser alegada por la parte a la cual favorece.
Para la retroactividad de la usucapión hay un plazo de posesión. Una vez cumplidos todos los requisitos, los efectos de la misma se retrotraen al momento inicial. Es muy importante porque esto valida todo lo que haya hecho el usucapiente todo ese tiempo, y todo lo que haya hecho el propietario durante todo ese tiempo queda invalidado.
Además de lo que contiene el art. 609 hay otros modos de adquirir. Cesión, Adquisiciones a non domino… CESIÓN El artículo 353 del CC dice que la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que ellos producen, o se les une o incorpora, natural o artificialmente.
El 354 añade que pertenecen al propietario los frutos naturales, los frutos industriales y los frutos civiles.
El art. 355 describe qué es cada uno de esos tipos de frutos.
La idea general que subyace es una especie de poder absorbente de la propiedad. El dueño de una cosa será dueño de todo lo que produzca esa cosa.
Tradicionalmente a todas estas situaciones se las denomina accesión.
Existe una discusión doctrinal sobre si la cesión es un modo originario de adquirir la propiedad o una facultad más que tiene el propietario.
La teoría más moderna distingue entre producción de frutos y cesión.
Los frutos (lo que produce la cosa y destinados a separarse de la cosa) sería una facultad del dominio, mientras que la cesión por incorporación encuadraría más con la idea de modo de adquirir el dominio.
Hay diferentes tipos de accesión por incorporación  De un bien inmueble a otro (accesiones inmobiliarias fluviales). En la práctica son menos importantes. El texto refundido de la ley de aguas en su artículo 8 distingue entre dos tipos de situaciones: las que afectan a los cauces fluviales y son obras de la naturaleza, que se rigen por el Código Civil, y las modificaciones de los cauces fluviales producto de otras legalmente autorizadas.
El Código Civil distingue cuatro tipos de accesión fluvial (naturales) o Aluvión (art. 366) o Avulsión (art. 368) o Mutación de cauce (arts. 370 y 372) o Formación de islas (arts. 371 y 373)  Accesión de bien mueble a inmueble (accesión artificial o industrial, art. 358). Lo edificado, plantado o sembrado en una finca propiedad ajena al dueño de los materiales.
El dueño del suelo se hace con la propiedad de todo, indemnizando al dueño de lo incorporado su valor. Esta regla general tiene una serie de matizaciones dependiendo de la buena o mala fe.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Estas normas de la cesión se aplican cuando no hay relación jurídica entre las partes.
Si estamos en presencia de un usufructuario, arrendatario… son mejoras (hay reglas específicas para esos casos).
Si la incorporación se ha hecho en suelo propio con materiales ajenos, si es de buena fe (el dueño del sueño cree que tiene derecho a utilizar los materiales) debe abonar el bien de los materiales (360). Si es de mala fe, además de abonar el valor deberá indemnizar daños y perjuicios ocasionados al propietario.
Si se construye, siembra o planta en suelo ajeno con materiales propios el artículo 361 plantea varias opciones: Si hay buena fe por parte del dueño del sueño, hace suyo lo incorporado previa indemnización, o bien obliga al que incorporó a pagarle el precio del terreno. Y si se trata de una siembra obliga a concertar un arrendamiento y pagar la renta.
Cuando hay mala fe (art. 362) por parte del que edifica, planta o siembra, puede perder lo que ha hecho sin derecho a indemnización, o bien puede reponer las cosas a su estado primitivo (363).
Cuando hay mala fe del dueño del terreno y buena fe del que construye parece que el propietario del suelo de mala fe habrá que indemnizar al constructor de buena fe aunque tenga derecho a hacer suya la obra.
Cuando se trata de suelo ajeno con materiales ajenos (art. 365), hay responsabilidad principal del que emplea los materiales y responsabilidad subsidiaria del dueño del terreno. Y entre el dueño y el que construye se aplica el régimen general (361).
 Accesión invertida (Construcción extralimitada). Hay una construcción hecha de forma general sobre suelo propio pero hay una pequeña invasión de terreno ajeno.
Si aplicáramos a rajatabla las ideas generales sería claramente injusto, por lo que la jurisprudencia entiende que quien se extralimita en la construcción de buena fe debe ser mantenido en la propiedad de todo lo edificado y lo invadido (el propietario se hace con lo accesorio) El constructor debe indemnizar a la otra parte por lo invadido (suponiendo que hay buena fe).
Si hay mala fe se puede aplicar el régimen de los artículos 362 y 363 y entonces el dueño del suelo puede optar entre la indemnización o pedir la demolición. (En la práctica no se suele llegar a ese extremo).
Cuando hay mala fe por ambas partes el 364 hace una compensación de mala fe como si fuera de buena fe.
Condiciones para que se produzca la accesión inversa:  Invasión parcial de suelo o vuelo ajeno  Indivisibilidad de lo construido  El valor del edificio y del suelo edificado es mayor que el del suelo invadido  El edificante tiene que ser de buena fe (creer que el terreno es propio o que puede construir sobre esa parte)  Accesión entre bienes muebles. Se regula en los artículos 375 a 383. Existen tres tipos: Unión, mezcla y especificación.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb o La unión consiste en que dos cosas muebles de distintos dueños se unen sin voluntad de los dueños y sin que puedan separarse sin menoscabo de ambas, porque si se pueden separar sin detrimento entonces pueden pedir la separación porque en realidad no se ha producido la unión.
o La mezcla o confusión supone la unión de cosas que no pueden distinguirse.
o La especificación se produce cuando una persona que no es propietaria de una cosa y que no actúa de acuerdo con el dueño pone en la cosa de otro su trabajo y la transforma.
El Código Civil las regula conjuntamente pero son tres cosas distintas.
Unión La unión es la verdadera accesión de bien mueble a bien mueble. Es posible que las partes lleguen a un acuerdo. Si no llegan a un acuerdo la idea básica es que el propietario de lo principal adquiere lo accesorio, indemnizando (siempre que actúe de buena fe).
Hay que determinar qué es lo accesorio y qué lo principal, para lo cual el Código Civil establece diferentes criterios:  Criterio del destino económico de las cosas (376). Se considera principal aquella a la que se le ha unido otra cosa por adorno o para su uso o perfección. La principal no necesita de la accesoria para cumplir su destino económico, con una excepción (378.2º): cuando la cosa que se une es mucho más valiosa que la cosa principal, en cuyo caso el dueño de la accesoria puede exigir su separación aunque sufra algún detrimento.
 Cuando no se puede aplicar el criterio anterior, el artículo 377 señala que hay que aplicar el criterio del mayor valor pecuniario. Si son de igual valor, el de mayor volumen. Hay un supuesto especial: en la pintura y escritura, en los escritos, impresos, grabados y litografías, se considerará accesoria la tabla, el metal, la piedra, el lienzo, el papel o el pergamino. Aquí se aplica por analogía el párrafo segundo del artículo 378.
Cuando la unión se ha producido por el dueño de la cosa principal (375), si es de buena fe se hace dueño de la cosa accesoria previa indemnización.
Si ha actuado de mala fe (379.2) da un derecho de opción al dueño de la accesoria: puede pedir el valor de la cosa más daños y perjuicios o pedir la separación aun con la destrucción de lo principal con daños y perjuicios.
Si hay mala fe de ambos, el 379.3 establece que es como si ambas partes fuesen de buena fe.
Cuando la unión se ha producido por el dueño de la cosa accesoria, si existe buena fe el dueño será el de la cosa principal (indemnizando).
Si hay mala fe pierde la cosa y tiene que indemnizar, y si hay mala fe mutua es como si actuaran de buena fe.
El artículo 380 establece cuál será el contenido de la indemnización (o bien entregar una cosa igual a la incorporada o el precio de ella).
Mezcla SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb El artículo 381 establece que cuando se produce esa mezcla de más de una cosa que no pueden distinguirse se constituye una comunidad sobre la mezcla, bien porque la cosa se haya producido por casualidad o bien por la voluntad de las partes.
Cada uno tendrá derecho proporcional a su parte. Cuando solo ha habido voluntad de una parte para realizar la mezcla pero ha actuado de buena fe, el 382.1 da la misma solución (comunidad).
Si la mezcla se ha producido por la voluntad de una sola parte pero actuando de mala fe, este pierde su parte en la mezcla y deberá indemnizar al resto por daños y perjuicios.
En la mezcla no hay una verdadera accesión, lo que ocurre es que el antiguo dominio se transforma en una copropiedad que recae sobre otra cosa distinta a la anterior.
Especificación La especificación consiste en dar a una cosa ajena una nueva forma mediante el trabajo. No hay una relación previa con el dueño independientemente de que se actúe de buena o mala fe.
Lo que queda después es más valioso que lo anterior (el producto).
Cuando hay buena fe del especificante (383.1) hará suya la obra pero tiene que indemnizar el valor del material al dueño.
A lo anterior existe una excepción: que la materia previa sea de mayor valor que la obra posterior. En ese caso el dueño podrá elegir entre quedarse con la cosa e indemnizar al que trabajó o bien pedir la indemnización por el valor de los materiales empleados.
Cuando hay mala fe del especificante (383.3) el dueño de los materiales puede elegir entre quedarse con la obra o bien que se le indemnice por los materiales además de una indemnización por daños y perjuicios.
Cabe la posibilidad también de que el dueño de los materiales actuara de mala fe. En aplicación por analogía del 383.1, se hará con la obra el que trabajó pero que pagarle una indemnización por daños, o bien puede dejar que la cosa sea propiedad del dueño de los materiales pero teniendo que pagar el trabajo que se ha hecho.
ADQUISICIÓN A NON DOMINO Se regula en los artículos 464 del CC, 34 de la Ley Hipotecaria y 85 del Código de Comercio.
En determinadas situaciones el ordenamiento tiene que elegir entre el titular del dominio o el que ha adquirido ese dominio basándose en una apariencia de derecho creada por la publicidad de los derechos reales.
El Derecho prefiere al que ha adquirido confiando en la publicidad de los derechos reales.
Cuando se trata de bienes muebles, el mero hecho de la posesión va a hacer creer que tenía capacidad transmitir. El artículo 464 dice que la posesión de bienes muebles adquirida de buena fe equivale a título.
Requisitos para que actúe la “presunción del 464”: - Que haya un poseedor de buena fe SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb - Que se trate de un bien mueble Que sea en concepto de dueño La consecuencia jurídica es “equivale a título”, lo cual nos lleva a pensar que no es una mera presunción iuris tantum, que se trata de una presunción iuris et de iure que solo podremos desactivar si probamos que no existe alguno de los requisitos.
En cuanto a las interpretaciones de la expresión “equivale a título” y “privación ilegal” existen tres posturas doctrinales: romanista, germanista e intermedia.
 Romanista: Es la teoría doctrinal más antigua (la jurisprudencia no la sigue, ni tampoco los autores modernos). Parte de la base de que lo que se adquiría de un no dueño solo se podía adquirir por usucapión.
La expresión “equivale a título” significa que equivale al título para usucapir. Por aplicación del art. 1955, en la usucapión ordinaria de bienes muebles será propietario de la cosa cuando pasen 3 años, hasta entonces el verdadero dueño puede reivindicar lo suyo.
El concepto “privación ilegal” para esta postura es un concepto amplio para que en esos tres años pueda reivindicar cualquiera que haya perdido la cosa o haya sido privado de ella.
Esta posición doctrinal tiene a su favor el hecho de que en nuestro ordenamiento existe el artículo 1955 que plantea la usucapión ordinaria de bienes muebles, que no tendría sentido si se produjera directamente una adquisición a non domino.
El argumento más fuerte es el propio argumento textual del artículo. Si el poseedor tiene que usucapir lo poseído, el dueño puede reivindicar siempre durante esa usucapión y no solo en los casos de pérdida o privación ilegal.
 Germanista: (Teoría que siguen algunos autores así como la jurisprudencia). El que adquiere en condiciones del 464 es el propietario inmediato de la cosa. Cuando dice “equivale a título” es “título de propiedad”. El que posee de buena fe es el dueño de la cosa. La acción reivindicatoria solo se dará en caso de pérdida y hurto o robo (privación ilegal). (La regla es la inreivindicabilidad, la excepción es la privación).
La crítica que hacen los romanistas es que entonces para qué sirve el art. 1955, a lo que responden que sí que se aplica cuando existe privación ilegal.
 Posición intermedia: Defienden que el 464 no se trata de un problema de atribución de propiedad o usucapión sino que el 464 proporciona una prueba de dominio al poseedor de buena fe frente a una acción reivindicatoria.
El que posee de buena fe un bien mueble no tiene que demostrar nada (tiene justo título), es quien reivindica quien tiene que demostrar que ha perdido la cosa o que ha sido privado de ella.
La razón fundamental que aduce esta teoría es que el 464 no protege la apariencia, porque si protegiera la apariencia no tendría por qué excluir nada (a la privación ilegal).
La postura de la jurisprudencia reciente es una mayoría germanista. Ante la cuestión de qué quiere decir “equivale a título” el Tribunal Supremo admite la tesis de presunción de propiedad a favor de ese poseedor de buena fe. Sin embargo también admite un concepto muy amplio de reivindicabilidad, no limitándolo a los casos de hurto o robo.
El 464 nos vale cuando no hay privación ilegal, es decir, los que tienen las cosas en virtud de un título que luego es revocado, resuelto o anulado.
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Los párrafos segundo, tercero y cuarto son especificidades para determinados supuestos de hecho. El párrafo segundo trata sobre la adquisición de bienes muebles en subasta pública.
En estos casos el verdadero propietario cuando reivindica la cosa debe reembolsar al adjudicatario lo que pagó en la subasta.
El párrafo tercero habla de cuando la cosa se encuentra empeñada en un monte de piedad. En este caso sea quien sea quien lo ha empeñado, el verdadero propietario debe reintegrar al establecimiento la cantidad del empeño más intereses si quiere restituir la cosa.
El párrafo cuarto señala que la protección que otorga la presunción es total, no hay posibilidad de reivindicar la cosa.
Hay que unir el concepto de usucapión a titular inscrito en el registro de la propiedad, regulado en los artículos 35 y 36 de la Ley Hipotecaria.
El 35 se refiere a la usucapión sencundum tabulas y el 36 a la usucapión contra tabulas.
El artículo 35 nos señala que está usucapiendo porque no es titular protegido por el art. 34.
Será justo título para usucapir la inscripción.
La inscripción no convalidad los negocios jurídicos nulos, por lo tanto el título en sí mismo tiene que ser válido pero no le habilita para ser propietario.
Es decir, el titular registral lo único que tiene que hacer es demostrar su registro.
En el caso del artículo 36, hay un titular inscrito y otro que está usucapiendo en contra del titular inscrito.
Este artículo diferencia dos situaciones: o Se trata de un adquirente con las características del art. 34 y frente a él hay un usucapiente con una usucapión ya consumada o que se consumará en un año desde la adquisición. Como regla general la ley protege al titular registrar salvo en dos situaciones.
 Que el adquirente antes de adquirir conociera o tuviera motivos suficientes de la situación de posesión de otro a título de dueño.
 Cuando, después de adquirir, conoce la situación, y la consiente expresa o tácitamente durante el año siguiente a su adquisición.
o Que el titular registral no sea titular con las características del art. 34. En esta situación se inclina la balanza a favor del usucapiente siempre que no se interrumpa la usucapión de aquel que está usucapiendo en contra del titular.
_MODIFICACIÓN Y EXENCIÓN DE LOS DERECHOS REALES_ Modificación subjetiva de derecho real.
La transmisión derivativa de un derecho real supone el cambio en el titular del derecho real.
La transmisión del derecho real conlleva que el nuevo titular es el titular de las cargas.
Modificación objetiva de derecho real.
Nos referimos a la modificación del derecho en sí y no del objeto físico en el que recae el derecho.
Por ejemplo, si el propietario establece un usufructo estará modificando el derecho real de propiedad (ahora será el nudo propietario).
SI NECESITAS MÁS APUNTES PUEDES ENCONTRARLOS EN UNYBOOK.COM BUSCANDO EL USUARIO ADEB adeb Exención del derecho real La pérdida de los derechos reales se dará en los casos de pérdida de la cosa, renuncia o abandono, no uso, prescripción y caducidad, consolidación o expropiación forzosa.
 Por pérdida de la cosa Puede darse de dos formas: la pérdida física o destrucción y la pérdida jurídica (el bien que antes era susceptible de apropiación ahora deja de serlo en virtud de una norma jurídica).
La destrucción física: Confluyen dos conceptos. El propietario de una cosa cuando se destruye sigue siendo propietario de aquello en lo que se ha transformado la cosa tras su destrucción.
El destino económico que tenía la cosa ya no lo tiene.
Lo normal en la mayoría de las ocasiones es que la destrucción suponga un valor nulo.
 Renuncia y abandono Los derechos reales son susceptibles de renuncia. Ahora bien, siempre dentro de los límites del 6.3 del CC (la renuncia de los derechos no puede perjudicar a terceros).
El concepto abandono se utiliza normalmente para el concepto de propiedad.
Si es un bien inmueble pasará a ser propiedad del Estado. Si es un bien mueble es susceptible de ocupación.
 No uso, prescripción y caducidad La propiedad se puede obtener mediante usucapión. La otra cara de la moneda es que el titular no utiliza su derecho y por lo tanto está prescribiendo.
Los derechos reales como tales son imprescriptibles, es necesario para que prescriban que haya una usucapión.
 Consolidación Extinción de los derechos reales limitados por la reunión en la persona del propietario de la titularidad del derecho real limitado.
Es la misma figura de extinción de las obligaciones por confusión.
 Expropiación forzosa La ley de la expropiación forzosa establece que por motivos de utilidad social es posible que los bienes de propiedad privada pasen a ser de propiedad pública.
Este procedimiento administrativo se denomina procedimiento de expropiación forzosa y está controlado por los tribunales de lo contencioso-administrativo.
Existen dos requisitos para que se dé expropiación: - Que haya una justa causa expropiatoria - Que se indemnice al propietario mediante el pago que se denomina justiprecio.
Cuando con posterioridad a la expropiación la finalidad por la que se expropió no se cumple, el antiguo propietario tiene el derecho de reversión.
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