LECCIÓN 15 - DERECHOS DE ADQUISICIÓN PREFERENTE (2015)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Derechos Reales
Profesor M.L.Z.R.
Año del apunte 2015
Páginas 11
Fecha de subida 27/12/2015
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DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 Esther Gatius Sánchez-Cruzat LECCIÓN 15: DERECHOS DE ADQUISICIÓN 15.1 CONCEPTOS. LA CUESTION DE LA NATURALEZA JURÍDICA.
Concepto Regulados en los art. 568-1 y ss. CCC Es una materia sobre la cual la legislación catalana se presenta de forma novedosa.
Son derechos reales limitados que facultan a su titular para adquirir el bien gravado.
El CCC regula tres tipos de derechos reales limitados de adquisición - Opción  derecho real de adquisición. La opción es un derecho real que faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones establecidas en el título constitutivo. Funciona a iniciativa del optante. Ejemplo: Contrato de arrendamiento. Es habitual que cuando unan persona que arrienda una finca urbana a otra, una cláusula que se puede agregar al contrato es la opción de compra. Se establece un plazo de compra y un precio.
- Tanteo  derecho real de adquisición preferente. En el sentido que facultan a su titular para adquirir a título oneroso un bien. Derecho que faculta a su titular para adquirir a título oneroso un bien en las mismas condiciones que el titular del bien gravado haya establecido con un tercero en el momento de planificar la transmisión. El tanteo le da facultad de adquirir de manera preferente - Retracto  derecho real de adquisición preferente. En el sentido que facultan a su titular para adquirir a título oneroso un bien. Funciona a un nivel diferente que el tanteo. Derecho real limitado que faculta a su titular para subrogarse en el lugar del adquirente en las mismas condiciones que se hayan convenido el negocio jurídico oneroso, pero una vez que ha tenido lugar la transmisión. (a posteriori) Naturaleza jurídica En la regulación catalana se presentan como derechos reales limitados, pero aun así pueden presentarse como derechos personales, derechos de créditos.  Se admite la doble naturaleza de estos derechos. La ley 22/2001 en relación a esta cuestión es una de las más consultadas.
A pesar de la derogación de esta ley, no se excluye la posibilidad de constituir estos derechos como derechos personales.
Con relacion al derecho de opción, se suele configurar con naturaleza personal.
DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 Esther Gatius Sánchez-Cruzat Las normas generales se aplican a todos los derechos de adquisición, sean legales o voluntarios, la ley diferencia entre: - - Derechos de origen legal: derechos de adquisición preferente en materia de comunidad ordinaria indivisa, en materia de ususfructo, aprovechamiento parcial…  se rigen por la ley que los regula pero también les son de aplicación las normas generales.
Derechos de origen voluntario.
Las normas generales atieneden a: a) Constitución y los efectos: Para que el derecho de adquisición tenga naturaleza real y no personal es necesario que en el momento de constituirse se tengan en cuenta las dos previsiones que establece la ley: a. Constitución en Escritura pública.
b. Inscripción en el Registro de Propiedad  casos en los que recaiga sobre bienes inmuebles. No es una insscripcion constitutiva sino que su relevancia reside en la oponibilidad a terceros. (se inscriben porque son derechos sin contenido posesorio, para poder ser oponibles frente a terceros se deben hacer constar).
b) Condiciones de adquisición del bien La ley establece que una vez constituido el derecho de adquisición, si se ejercita, el titular del derecho real limitado adquirirá el bien en la misma situación en que se encontraba cuando se constituyó el derecho, de manera que de entrada todos los derechos constituidos con posterioridad desaparecen. Excepción  Es con relación al arrendamiento de fincas urbanas. Art 13 LAU. Si son arrendamientos inscritos se tienen que soportar.
c) El objeto o Bienes muebles  bienes muebles que sean identificables o Bienes inmuebles Vamos a ver que la ley contiene un par de previsiones más, sobre bienes futuros. Es posible. Por ejemplo tener opción de compra sobre un edificio que aún no se ha construido.
o Bienes futuros  Se condiciona a la existencia posible de dicho bien.
o Pluralidad de bienes  Señalar el precio individual de cada uno de los bienes. O establecer un precio conjunto.
DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 Esther Gatius Sánchez-Cruzat d) Constitucion a. Establecer un precio conjunto sobre la pluralidad de elementos b. Establecer un precio individual de cada bien 2. LAS FUENTES Y LAS MODALIDADES DE DERECHOS DE ADQUISICION Pueden ser: - Legales  contempladas específicamente por la ley, que los ha establecido específicamente.
- Voluntarios  nos encontramos con unas disposiciones generales que afectan a todos ellos, básicamente a la constitución y a la extinción.
3. LOS DERECHOS VOLUNTARIOS DE ADQUISICIÓN Estas normas atienden, básicamente, a dos cuestiones.
Constitución Los derechos de adquisición se puede constituir: 1. mediante título 2. Negocio jurídico: ya sea mediante negocio inter vivos (onerosos o gratuitos) y también mortis causa.
** Posibilidad bastante habitual de que estos derechos se constituyan mediante otra causa que se inserta en otro negocio jurídico.
Menciones mínimas que todo título constitutivo tiene que tener: 1- Plazo de duración del derecho  Diferenciar en ocasiones del plazo de ejercicio. Si esta previsión no se contiene, la ley establece unos plazos de cierre: la duración es de 4 años y el plazo de ejercicio entonces seráde 1 mes en el caso que convenga diferenciarlos.
EL DERECHO DE OPCIÓN CONCEPTO: Derecho de opción  Es un derecho de adquisición que no es preferente sino que es un simple derecho de adquisición. Faculta a su titular para adquirir un bien en las condiciones que previamente se han establecido en el negocio que sirve para constituir el derecho de opción.
DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 Esther Gatius Sánchez-Cruzat Puede constituirse por un tiempo máximo de 10 años (Artículo 568-8 CCC). También admite prórrogas y si el límite temporal es inferior a los 10 años, solamente se podrá llegar hasta 10 años, por lo tanto, el límite máximo no es prorrogable.
Es un derecho real que podemos constituir expresamente mediante un negocio jurídico o que también se puede constituir en el marco de otro negocio jurídico. Es habitual que en el marco de un contrato de arrendamiento de vivienda nos encontráramos con un pacto en el que se constituyera el derecho de opción.  Al margen de lo que hemos dicho del límite temporal tendremos que tener en cuenta que no podrá superar el límite de tiempo previsto para ese negocio jurídico.
Actúa a iniciativa del titular del derecho, es quien decide si adquiere o no el bien gravado con ese derecho.
NATURALEZA JURÍDICA: Hay una ley que contempla la posibilidad de que se puedan constituir con naturaleza real o con naturaleza personal.  Predomina la opción con naturaleza personal, pero en el artículo 14 del reglamento hipotecario se presenta como un derecho personal que se puede inscribir en el Registro y que pueda ser oponible frente a terceros.
Se contemplaba la doble naturaleza personal y real, porqué la práctica habitual es que aplicando las disposiciones de la ley hipotecaria solía presentar naturaleza personal, pero pudiéndose inscribir en el registro y oponer a terceros.
Todas las previsiones sobre la posibilidad de constituir con carácter personal estos derechos desapareció.  No significa que en la actualidad se puedan constituir derechos de adquisición con carácter personal. Aunque en el Código Civil se recogen los derechos de adquisición con naturaleza real.
Artículo 111-2 CCC  Para interpretar las leyes se tiene que tener en cuenta la tradición jurídica catalana y, por tanto, se tendría que tener en cuenta dicha ley.
Diferencias de constituirlo con la naturaleza real o personal:  Cuando estamos ante una opción de naturaleza personal se constituye mediante la figura del precontrato.
Cuando hablamos de un derecho de opción con naturaleza real hablamos de un derecho que nace en el mismo acto de constitución.
 Naturaleza personal  Es un derecho obligacional. Ceder un derecho supone que necesito recurrir a la cesión de parte contractual y necesitaremos el consentimiento de la otra parte.
DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 Esther Gatius Sánchez-Cruzat Naturaleza real  El derecho real de opción se puede transmitir sin el requisito necesario del consentimiento del concedente de la opción.
 Si lo que tenemos es un derecho de opción de carácter personal que recae sobre un objeto. El titular del objeto decide vendérselo a alguien.  La transmisión de la cosa va a suponer el incumplimiento por parte del concedente de la opción. Este activará todos los elementos disponibles para exigir el cumplimiento menos atacar la cosa.
Si el derecho es real, entonces el gravamen va con la cosa  Adquirirá el objeto con el derecho de adquisición a favor de alguien. Si se quiere constituir con naturaleza real se tendrá que inscribir en el registro de la propiedad y quien adquiere ha de comprobar el Registro de la Propiedad y adquirirá el bien gravado.
 Si se trata de un derecho personal solo es oponible al titular que nos lo ha concedido. Excepción: El derecho de opción es uno de los derechos personales que se puede inscribir en el RP, el artículo 14 del registro hipotecario dice que si se inscribe en el RP será oponible frente a terceros.
Si se trata de un derecho real será oponible frente a terceros, ya que su propia naturaleza permite oponerlo a terceros y además, la inscripción en el RP.
 Cuando constituimos un derecho de opción con naturaleza personal, en el caso de que se ejercite la opción, para adquirir la titularidad del bien necesitaremos el contrato más la tradición, ya que es un contrato y el contrato por si mismo no transmite.
Si es de naturaleza real, la simple constitución del derecho por naturaleza real, determina que cuando se ejercita la acción se adquiera sin necesidad de tradición la titularidad real de la cosa.
CONSTITUCIÓN DEL DERECHO: Sirven de entrada las disposiciones generales. El derecho de opción se constituye única y exclusivamente mediante título (negocio inter vivos, oneroso o gratuito, o mortis causa).
Puede constituirse mediante un negocio autónomo o mediante un pacto que se inserta en otro negocio.  La repercusión es a nivel de duración del derecho. Si no se dice nada se supondrá que se ha constituido el derecho por 4 años y si se inserta en el negocio podrá durar como máximo lo que dure dicho negocio.
DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 Esther Gatius Sánchez-Cruzat Necesitamos necesariamente escritura pública. Elementos imprescindibles: a) Plazo de duración del derecho  Plazo máximo y la prórroga. Y el plazo en el caso de que esté insertado en otro negocio jurídico.
b) Contraprestación que se ha de pagar para ejercerla o los criterios para fijarla  Ha de ser determinado o determinable.
c) Prima  Cantidad que se suele pagar en el momento de constituirse el derecho, que puede ser que se pague una vez por el mero hecho de constituir el derecho, pero también en plazos periódicos (en algunos contratos de duración prolongada). Esta prima si al final no se ejercita la opción no se tiene que devolver, salvo pacto expreso en contrario.
d) Fijar el domicilio del concedente de la opción a efectos de el ejercicio de la opción  Tendré que notificar al concedente si decido ejercitar la opción. Si el domicilio del concedente varía se tendrá que informar.
e) Pacto de ejercicio unilateral del derecho  Pacto que permite al optante ejercitar el derecho en los casos que tiene la posesión del bien gravado sin la intervención del concedente.
Esta escritura además se tiene que inscribir en el RP. Esta inscripción no es constitutiva en si misma sino que se constituye en el momento en el que el negocio constitutivo se celebra. La inscripción sirve a efectos de hacer oponible el derecho a terceros. De manera que si no se inscribiera el derecho de opción en el registro de la propiedad no se opondría a terceros y tendría naturaleza personal (lo dice la doctrina mayoritaria).
Aunque no lo dice la ley sería útil que se determinara la naturaleza del propio derecho para sus efectos jurídicos.
CONTENIDO DEL DERECHO: Perspectiva del optante: Derecho de contenido real que es transmisible sin más limitaciones que las que puedan existir en el título constitutivo.
El ejercicio depende de su exclusiva voluntad y le permitirá adquirir la titularidad del bien.
Perspectiva del concedente: Tiene algunas obligaciones, porqué en los casos que se constituye una opción sobre un bien, durante todo el tiempo que exista la opción tendrá el deber de conservación de la cosa, porqué de entrada si el derecho de adquisición se ejercita, la ley establece que el optante tiene que adquirir el bien en las mismas condiciones que se encontraba en el momento en que se constituyó el derecho. Ello supone: DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 Esther Gatius Sánchez-Cruzat  Nivel jurídico  Tiene que conservar la naturaleza y el destino económico de la cosa.
 Nivel material  El concedente tiene la obligación de conservar, con la diligencia debida, el bien que está gravado con el derecho de opción. De manera que responde ante el optante, en el caso que ejercite la opción, de cualquier deterioro culpable o doloso que experimente el bien. También responderá de la pérdida que no sea fortuita.  Si no guarda con la diligencia debida responderá por culpa o dolo: o Perdida total o parcial:  Pérdida total: Si la pérdida es total y es debido a causas fortuitas no hay responsabilidad y el derecho de opción se extingue.
Si la perdida se debe a la concurrencia de dolo o culpa entonces sí responderá. El concedente devolverá la prima que se pago e indemnizará los daños y perjuicios causados al optante.
 Pérdida parcial: Si es culposa tendrá que indemnizarse, aunque cabe la posibilidad de mantener el derecho con una reducción de la contraprestación.
La prima se mantiene y lo único que se reduce es la contraprestación.
o Deterioro El concedente, por mucho que tenga el poder de disposición de la cosa, no puede alterar ni su naturaleza ni el destino económico porqué está gravada con el derecho de adquisición.
La ley concede al optante la posibilidad de inspeccionar el estado de conservación del bien.
Frutos, gastos y mejoras: 1. Gastos necesarios sobre la cosa pertenecen a quien la está utilizando en cada momento  Al concedente de la opción.
2. Frutos pendientes, mejoras y demás que se hagan sobre el bien  Lo que voluntariamente haga el concedente de la opción no podrá recuperar nada, porqué son voluntarios y sabe que en cualquier momento se podrá ejercitar el derecho de opción.
No tiene la obligación de pagar ninguna mejora que haya realizado el concedente de la opción.
DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 Esther Gatius Sánchez-Cruzat EJERCICIO DEL DERECHO DE OPCIÓN: Implica el cumplimiento por parte del concedente de sus obligaciones.
El optante tiene que notificar su voluntad de ejercitar el derecho de opción al propietario actual de la cosa.
Evidentemente, el optante debe pagar el precio o contraprestación pactada y una vez que paga el precio, ya se convierte en propietario.
Si no tiene la cosa en su poder, el concedente de la opción le va a tener que entregar la cosa. (Simple traspaso posesorio. NO ES TRADICION) TODOS los gravámenes anteriores a la constitución de la opción se mantienen, el problema surge en los posteriores aquellos que se producen entre que se constituye el derecho y se ejercita. Esos gravámenes desaparecen ya que el titular del derecho de opción puede adquirir la cosa en el mismo estado que se encontraba en el momento que se constituyó.
De forma que con la contraprestación que se paga se habrá de indemnizar a aquellas personas.
Para poder ejercitar de forma unilateral la opción es necesario que se haya pactado en título de constitución. El optante ha de tener la posesión del bien.
EXTINCION Se extingue por las causas generales de todos los derechos reales.
Tiene dos causas específicas: - Su simple ejercicio  Es un derecho de adquisiion y una vez se ejercita, se extingue.
Vencimiento del plazo de duración.  Si no se ha ejercitado concluido el plazo, se extingue.
DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO Concepto y naturaleza Concepto Son derechos de adquisición con carácter preferente. El titular de estos derechos adquiere con preferencia a otras personas el objeto gravado por los mismos. Art 568-1 CCC.
Actúan a iniciativa del titular del bien gravado porque sino se proyecta la transmisión del bien puede llegar en caso de que nunca se transmitan.
DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 Esther Gatius Sánchez-Cruzat Naturaleza jurídica La ley 22/2001 atendía a la doble naturaleza de estos derechos regulaba el tanteo de naturaleza personal de forma que aunque esta ley no se haya integrado en el CCC esto no significa que no podamos constituir derechos de adquisición de naturaleza personal.
Solamente puede tener naturaleza personal el derecho de tanteo y no de retracto que siempre aparece con naturaleza real.
Constitución Aunque el derecho de tanteo y retracto pueden aparecer por separado, la regulación del CCC justamente está pensada para un derecho de tanteo que se va a convertir en un derecho de retracto.
Se puede constituir un derecho de tanteo, sin retracto  no siempre que hay tanteo, hay retracto detrás.
Una de las menciones al título constitutivo es la duración del derecho, que la ley establece un régimen jurídico distinto en función de si el tanteo se ejercita solo en la primera transmisión del bien gravado o en función de si se ejercita en segundas o ulteriores transmisiones.
- Solo primera transmisión  Si el derecho de tanteo se ha pactado para la primera transmisión se puede constituir por tiempo indefinido. Se debe pactar en el titulo constitutivo, ya que si no se pacta el derecho de tanteo durará 4 años. Hay que distinguir el plazo de duración del plazo de extinción.
- Segundas y ulteriores transmisiones  Si el titular del bien gravado ha decidido transmitirlo la ley limita el tiempo de duración del derecho con 10 años que cuentan a partir de la primera transmisión. Es improrrogable.
La ley distingue dos supuestos: 1- Contraprestación no es fungible  la ley establece que la persona adquiere con el gravamen.
2- Transmisión gratruita  la persona que adquiere lo adquirirá gravado.
El plazo inicial de duración es prorrogable, con el máximo de 10 años.
Ejercicio del derecho El ejercicio requiere la concurrencia de un presupuesto y tres requisitos: DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 - - Esther Gatius Sánchez-Cruzat Presupuesto  Existencia de un acuerdo transmisible o un tercero a cambio de una contraprestación fungible. Este acuerdo transmisivo puede darse en cualquier contexto, incluso en una subasta pública.
Requisitos: 1- Notificar al titular del derecho de tanteo el acuerdo transmisivo entre el mismo y el tercero y todas las circunstancias. Debe ser una notificación fehaciente y en este acuerdo deben constar todas las condiciones de la transmisión para que el titular decida si le interesa o no.
2- Plazo de ejercicio del derecho empieza des de que se notifica al titular del derecho la transmisión. Este plazo es el que está en el pacto, si no se dice nada el plazo sería de 2 meses. Si la transmisión se ha sometido a un término o a una condición, el plazo empezará a contar una vez haya vencido el termino o se haya cumplido la condición.
3- Notificación fehaciente del titular del derecho hacia el propietario de la cosa con la decisión de ejercitar el derecho de tanteo, si no se notifica no podrán ejercitarlo.
Conversión del tanteo en retracto El derecho de tanteo tiene la posibilidad de convertirse en retracto. Retracto que siempre tiene naturaleza real.
El tanteo se convierte en retracto en los casos siguientes: - Es necesario que el tanteo no se haya podido ejercitar por culpa del concedente. Esto va a pasar en: o Los casos que no se haya practicado la notificación de la transmisión.
o Los casos que la notificación sea incompleta.
o Casos de notificación no fehaciente.
o Casos de transmisión antes de que transcurra el tiempo de ejercicio del tanteo.
El plazo del derecho de retracto es el mismo que se haya estipulado para el tanteo y en defecto serian 3 meses. Si el retracto actúa a posteriori estos tres meses cuentan desde que se conoce o se puede conocer la transmisión. Se puede conocer por el Registro. Si hay inscripción registral se podrá ejercitar el retracto que conllevará: o que el titular pague la contrapestación o La comunicación fehaciente al adquirente del bien que se ejercita el derecho.
Se adquiriá inmediatamente la propiedad y se extinguirán todos los gravamentes impuestos con posterioridad a la adquisición del derecho de retracto DERECHOS REALES - LECCIÓN 15 Esther Gatius Sánchez-Cruzat .Extinción Son derechos que se extinguen por las causas de extinción generales de los derechos reales.
Causas específicas: - Su ejercicio Vencimiento del plazo.
DERECHOS LEGALES DE ADQUISICIÓN (no examen) - Retracto de colindantes Turneria (Vall d’Aran) Están en el CCC.
ESTO SI QUE SE DEBE SABER  Art 568-27. Son las reglas de preferencia.
Caracterizan e individualizan a estos derechos de preferencia/legales de los derechos de carácter voluntario.
La publicidad viene dada por la propia ley Tienen una duración determinada.
REGLAS DE PEREFERENCIA Atienden a supuestos que se pueden dar y que concurren en una misma transmisión de diferentes derechos de la transmisión legal.
El derecho legal más preferente es la turneria (no la estudiamos), que solamente le pasa por delante el derecho de copropietarios.
Si no hay, prevalece el del nudo propietario y si no hay nudo propietario el censo, después de todos estos el retracto de colindantes regulado en el CCC.
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