Otros derechos de aprovechamiento parcial (0)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Derechos Reales
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Fecha de subida 05/06/2014
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TEMA 19. OTROS DERECHOS DE APROVECHAMIENTO PARCIAL 19.1 Los censos 19.2 La superficie y el vuelo 19.1 LOS CENSOS La Ley regula 3 tipos de censo: el C enfitéutico, el reservativo y el consignativo. Los censos se engloban dentro de los derechos reales de goce en cosa ajena, pero ésta clasificación no sirve para el enfitéutico, en cuanto al reservativo y consignativo, encajan en la figura de cargas reales (prestaciones obtenibles de quien es propietario de una cosa, porque ésta se halla sometida al gravamen de que aquél a quien pertenezca realice la prestación que sea a favor del titular de la carga) vale la clasificación de derechos de goce en cosa ajena.
Respecto a la unidad de los C reservativo y consignativo, ambos se deben entender como dos caminos distintos para crear un mismo censo. El CC define el  CENSO CONSIGNATIVO El CC establece que es consignativo el censo, cuando el censatario impone sobre un BI de su propiedad el gravamen del canon o pensión que se obliga a pagar al censualista por el capital que de éste recibe en dinero.
 CENSO RESERVATIVO El CC define que es reservativo el censo cuando una persona cede a otra el pleno dominio de un BI, reservándose el derecho a percibir sobre el mismo inmueble una pensión anual que debe pagar el censatario.
En sustancia, en ambos casos se da el mismo gravamen o, visto desde otro ángulo, el mismo poder  el del censualista sobre la finca, y su derecho a percibir la pensión. Lo único que varía en un caso y otro es que en el consignativo, el poder se obtiene comprándolo (por un capital que se dan en dinero al censatario para que lo otorgue) y, en el reservativo, estableciéndolo (reservándolo dice el CC, por eso recibe este nombre) al concederse al censatario la propiedad de la finca sobre la que se instituye.
El poder en que el censo consiste es igual en ambos casos, por lo tanto, se puede concluir que el derecho de censo es uno y que la diferencia entre el llamado consignativo y reservativo es solo una en cuanto al procedimiento de constituirlos. Lo mismo que, por ejemplo, también puede.
Respecto al objeto, el censo tiene por objeto solo, como en el caso de la enfiteusis, los BI por naturaleza, es decir, fincas rústicas o urbanas. La pensión puede ser, como en el enfitéutico, en dinero o en frutos o en otras cosas o prestaciones. Salvo que, consistiendo en frutos, no puede estar constituida por una parte alícuota de los que la finca produzca. Si no se fija la calidad de los frutos, se regirá por las reglas de las obligaciones genéricas sin calidad determinada. Cuando se señale en frutos deberá fijarse en especie, cantidad y calidad de los mismos. Nada se opone a que estos no sean procedentes de la finca. Que el art. 1657 no permita que la pensión, cuando lo es en frutos, lo sea en parte alícuota de estos, está justificado porque el censo enfitéutico se establece una especie de condominio, lo que no ocurre en este caso, ya que el único propietario es el censatario.
El censo es, como en el caso de la enfiteusis, un derecho de carácter perpetuo y por tiempo indefinido. También es redimible por el censatario, pero pudiendo pactarse su irredimibilidad por un plazo que no exceda de 20 años, si se constituyó en forma consignativa, y 70, si es en forma reservativa.
También, como en el caso de la enfiteusis, no se admite que el DC se establezca globalmente sobre varias fincas, sino que se ha de determinar la porción que de él afecte a cada uno, es decir, otro de los caracteres que lo definen es la determinación. Lo que es establecer, si se establece sobre varias, distintos censos.
Respecto a la constitución, ésta puede tener lugar, como en el caso de la enfiteusis, por negocio jurídico inter vivos o mortis causa, por usucapión, por adquisición a non dominio, entre otros. Es decir, por cualquier procedimiento apto para adquirir un derecho real sobre cosa ajena. El negocio constitutivo puede ser a título oneroso o gratuito. Cuando se establece transfiriendo al censatario la propiedad de la finca y reservándose el censualista el derecho de censo (forma llamada censo reservativo) se constituye onerosamente (en cuanto que a cambio de la transmisión se adquiere el derecho de pensión). Cuando se establezca sobre finca del constituyente, que por otorgar el derecho a la pensión, recibe a cambio un capital del censualista (forma llamada censo consignativo) se constituye también a título oneroso. Pero nada impide a las partes, en uso de su autonomía de la voluntad, acuerden una constitución a título gratuito, como si el que lo establece sobre finca suya, concede el derecho de pensión al otro, sin nada a cambio (es decir, sin que se le entregue el capital). La posibilidad de este contrato es innegable, sería al censo consignativo (oneroso) contemplado por la ley, como la donación a la CV.
La constitución del censo por el procedimiento consignativo determina la ley que se realiza dando al censatario un capital en dinero. Cabe admitir, también, que se dé, no dinero, sino al menos ciertos equivalentes. ¡! Según el autor, lo que ocurre es que la ley contempla explícitamente solo un horizonte estrecho del censo, lo que no impide que las partes puedan establecer tal derecho sin dar dinero a cambio, sin dar nada, o dando algo indiferente al dinero. Aunque a tal figura se la quiera denominar censo atípico, parece que es perfectamente admisible, en aras de la autonomía de la voluntad y del numerus apertus de derechos reales, y, a falta de reglas suyas propias se regularía, por analogía, por las del censo.
En relación a la capacidad del constituyente y aplicación de las reglas del acto constitutivo, en cuanto a la capacidad, se requiere la necesaria para el tipo de acto por el que se constituya el censo.
Respeto a la forma, el acto constitutivo no requiere de forma solemne, pero se debe: - Determinar la pensión, es decir, la pensión o canon de los censos se determinará por las partes al otorgar el contrato. Podrá consistir en dinero o frutos - Fijar valor a la finca acensuada. En el caso del censo reservativo, la ley señala que no podrá constituirse este tipo de censo sin que proceda la valoración de la finca. Pero para el consignativo, en el que se entrega un capital, ese es el valor.
 DERECHOS DEL CENSUALISTA No existen, como sí en la enfiteusis, los derechos de tanteo, retracto, comiso, laudemio ni reconocimiento. El censualista tiene derecho a la pensión. La finca acensuada representa para él una garantía real, en cuanto que pueda obtener sobre ella, la satisfacción de aquel.
Además, cuando por haber procedido por acción real contra la finca acensuada para el pago de pensiones, o en cualquier otro caso, el valor de aquella llegue a ser insuficiente para cubrir el capital del censo y un 25% más, tiene el censualista derecho, en el primer caso, a obligar al censatario a que elija entre redimir el censo o abandonar el resto de la finca a su favor, y lo mismo en el segundo si concurre con alguna de las circunstancias siguientes: - Que haya disminuido el valor de la finca por culpa o negligencia del censatario - Que haya dejado de pagar la pensión por 2 años consecutivos - Que el censatario haya sido declarado en quiebra, concurso o insolvencia Si se trata del llamado censo consignativo, el derecho de elección del censatario se extiende a una de estas tres cosas: redimir, abandonar al censualista o completar la garantía a favor de éste.
 DERECHOS DEL CENSATARIO El censatario es propietario de la finca acensuada, y como tal, tiene todas las facultades correspondientes; propiedad únicamente sometida al gravamen del censo –dentro de él, el pago de la pensión- y al límite de no poder dividir la finca sin consentimiento del censualista.
Respecto al gravamen que sobre la finca constituye el censo, el censatario tiene derecho a redimirlo, mediante el abono de su valor al censualista. Aun así, puede pactarse la no redención por 20 o 70 años, según se trate de censo consignativo o reservativo.
Respecto a las acciones protectoras de estos derechos, las que tienen los interesados para proteger sus respectivos derechos son: - El censatario, las que corresponden a derecho de propiedad - El censualista, acción personal para el cobro de pensiones, y acción real sobre la finca, con el mismo fin, acciones que se regulan como para la enfiteusis Respecto a la transmisión, tanto la propiedad del censatario, como el derecho de censo pueden transmitirse. En lo relativo al pago de impuestos, el censatario está obligado a pagar las contribuciones y demás impuestos que afecten a la finca acensuada. Al verificar el pago de la pensión, podrá descontar de ella la parte de los impuestos que correspondan al censualista.
Finalmente, con referencia a la extinción, el derecho de censo se extingue por las causas comunes a todos los derechos reales, como: - El cumplimiento de la condición resolutoria - Resolución del derecho del constituyente - Invalidación del acto constitutivo - Destrucción o salida del comercio de la finca acensuada - La expropiación, si la finca gravada con censo fuese expropiada por causa de utilidad pública, su precio estará afecto al pago del capital del censo y de las pensiones vencidas, quedando éste extinguido. Esto también es aplicable si la expropiación forzosa es solo a parte de la finca, cuando su precio baste para cubrir el capital del censo. Si no bastara, continuará gravando el censo sobre el resto de la finca, siempre que su precio sea suficiente para cubrir el capital censual y un 25% más del mismo. en otro caso, estará obligado el censatario a sustituir con otra garantía la parte expropiada o redimir el censo, a su elección.
- El acuerdo extintivo celebrado entre censatario y censualista - La renuncia del censualista a su derecho - La consolidación - La usucapión de la propiedad íntegra de la finca por un tercero o de la libertad de la finca por el censatario - La prescripción extintiva  siendo el censo un derecho inmobiliario, requiere el transcurso de 30 años - Redención  ENFITEUSIS Se constituye la E o censo enfitéutico cuando se sujetan algunos BI al pago de un canon o rédito anual en retribución del dominio menos pleno que se transmite de los mismos bienes. Según el art.
1605 CC es enfitéutico el censo cuando una persona cede a otro el dominio útil de una finca reservándose el directo y el derecho a percibir del enfiteuta una pensión anual en reconocimiento de este mismo dominio.
¡! La E consiste, pues, en esta situación  finca sometida a derecho de dos personas; una llamada enfiteuta o dueño útil, que tiene sobre la finca un poder real que encierra la casi totalidad de atribuciones que corresponderían a quien fuese su propietario exclusivo, con el deber de pagar una pensión, la otra, llamada censualista o dueño directo, que tiene otro poder real mucho más escueto que el enfiteuta, pero que la ley concibe como poder de dueño, juntamente con el derecho a cobrar la pensión. El deber de pago va ligado a la titularidad del dominio útil, porque se debe por el disfrute de la finca; el derecho al cobro va ligado a la titularidad del dominio directo, y puede realizarse sobre la finca, porque ésta queda sujeta al pago, siendo así una garantía real para el mismo.
La subenfiteusis está prohibida (consistiría en que el enfiteuta diese en enfiteusis la finca a otra persona, que sería el subenfiteuta).
Los bienes sobre los que recae la E deben ser inmuebles por naturaleza. La pensión (canon, rédito o pensión) a que tiene derecho el censualista puede consistir en dinero o frutos, y consistiendo en estos, ser una cantidad alzada o una parte alícuota de los que produzca la finca. Lo que establece el precepto de la pensión es permisivo, pero no imperativo. Este censo tiene carácter perpetuo, es decir, por tiempo indefinido.
Como figuras análogas a la E, están el foro (el dominio de la finca queda dividido entre el forero – foratario o llevador/dueño útil- y el aforante o dueño directo, el subforo (quien sea forero – que tenga un foro- puede darla, a su vez, en foro-) y el censo a primeras cepas, que consiste en que una persona tiene lo que se podría llamar el dominio directo de la finca, otra el derecho a plantar viñas y usar de la finca el tiempo que vivieran las primeras cepas, pagando una pensión en frutos o en dinero.
19.2 LA SUPERFICIE Y EL VUELO El derecho real de superficie es el poder de tener edificación (o plantación) en terreno ajeno, o bien el de levantar y mantener aquélla en éste suelo ajeno. Normalmente, el dueño del sueño lo es también de lo que está edificando o plantando en el mismo porque todo – suelo y lo incorporado a él en el vuelo- forma una única cosa perteneciente globalmente al mismo dueño.
Esto ocurre así, lo mismo cuando lo incorporado al sueño (materiales con los que se construye), era también del dueño de éste, que aun cuando fuese de dueño distinto, pues, entonces, por accesión basada en estimarse más importante el sueño, el derecho de propiedad sobre éste se extiende a lo que le incorpora.
Ahora bien, la ley no establece que suelo y construcción han de formar siempre una sola cosa. Cabe que sean dos, cada una bajo un derecho de propiedad distinto, perteneciente a distinto dueño.
Puesto que la construcción se apoya en el sueño, el dueño de ésta utiliza la cosa (suelo) ajena, para lo que es preciso que tenga un poder sobre ella. Este poder, que es un derecho real, se llama derecho de superficie, o derecho a tener en terreno ajeno una edificación de nuestra propiedad.
La propiedad del suelo, propiedad normal, gravada con aquel. Y la de construcción, propiedad superficiaria (porque no ahonda más allá de la superficie) Ejemplo: el caso más corriente es el de que el terreno aun no esté edificado, y que el superficiario (titular del derecho de superficie) adquiera la facultad de construir en él, de forma que lo construido quede de su propiedad juntamente con el derecho a seguir utilizando el sueño para mantener aquello sobre él. Aunque también puede ocurrir que quien era dueño de sueño y de una construcción ya levantada transfiera la propiedad de la construcción y el derecho de superficie sobre el sueño.
En conclusión, los dos aspectos que puede presentar el derecho de superficie son dos: por un lado, poder de tener una edificación en terreno ajeno y, por otro lado, poder de levantar y mantener tal edificación en suelo ajeno.
Hasta poco, este derecho carecía de regulación específica en nuestra legislación. Ciertamente, el derecho real de superficie era posible en nuestro OJ, no solo por las alusiones legales a él, sino porque, admitiendo aquel el numerus apertus de derechos reales, nada impedía a los interesados establecerlo por su voluntad. Y, a falta de que estos lo regulasen negocialmente, se le aplicaría la costumbre del lugar y, en última instancia, los principios generales del Derecho. Ahora bien, más tarde, y como camino para la ejecución de planes de ordenación urbanística y facilitación de la necesitada construcción de viviendas y otras edificaciones, el derecho de superficie vino a ser tratado en las Leyes urbanísticas, y hoy en la Ley del Suelo de 2008. Así, hay que distinguir entre el DS urbanístico, y por otro, el DS como figura general y, dentro de éste, la urbana y la rústica. El régimen jurídico de los 3 es distinto: - El de la urbanística se regula por la Ley del Sueño, en primer término, y solo supletoriamente por las reglas de superficie general urbana - La rústica solo tiene una figura general, pero sometida a algunas normas discrepantes de la urbana Respecto a la constitución, puede realizarse por acto inter vivos o mortis causa, por negocio jurídico o por usucapión, de forma onerosa o gratuita. Es decir, en general, de cualquiera de las formas aptas, en principio, para constituir los demás derechos reales. Y, bien por desglose de la propiedad que sobre el sueño y edificio tenía antes el constituyente, bien por concesión de la facultad de edificar y devenir dueño de lo que se construya en el suelo ajeno.
La capacidad de las partes depende del tipo de acto por el que se constituya. Este presupuesto, hay que partir de que para el dueño del sueño es un acto de gravamen de BI, o además, de enajenación del edificio construido (si se constituye por desglose).
Tratándose de superficie urbanística, su establecimiento, en todo caso, deberá ser formalizado en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad, siendo ésta inscripción constitutiva, es decir, sin ella no nace el derecho de superficie.
En cuanto al derecho general de superficie urbana, a partir de la reforma del RH se estableció el carácter constitutivo de dicha inscripción (es decir, no solo para la superficie urbanística, sino también para toda clase de superficie urbana). Pero el TS rechazó esto afirmando que el derecho de superficie, salvo la urbanística, no requiere para su constitución, en ningún caso, escritura pública ad solemnitatem, y así, tácitamente, niega también que sea precisa para constituirla la inscripción en el Registro.
En cuanto a la superficie rústica, no hace falta que sea inscrita en el Registro para que se constituya.
Ya que no se establece en ningún precepto, rige la regla general sobre no necesidad de inscripción registral. Pero debe constituirse en escritura pública si se establece por tiempo indefinido.
Respecto a la duración, el DS dura el tiempo que se haya establecido (a menos que antes no se extinga por otra causa). Pero si se trata de superficie urbana o urbanística, no podrá exceder de 75 o 99 años, según sea concedido por personas públicas o particulares. En el caso de superficie rústica, no existe un máximo.
Respecto a los derechos y obligaciones, el superficiario, dentro de sus derechos, tiene la propiedad de lo edificado y lo plantado en el suelo, pero la propiedad del suelo corresponde a otra persona.
Además, tiene sobre el sueño ajeno el derecho real de utilizarlo para mantener en él lo edificado o lo plantado, y para realizar todos los actos necesarios para el ejercicio de aquella propiedad. y si aun no se edificó o se plantó, el superficiario tiene el derecho a utilizar el suelo ajeno para estos fines.
Dentro de sus obligaciones, ésta obligado al pago de un canon periódico (solárium) si así se estableció, pero ello no es imprescindible, porque también pudo constituirse el derecho de superficie gratuitamente, o bien mediante pago de una suma alzada, por ejemplo. Además, si el derecho se concedió para edificar o plantar, está obligado a realizar la edificación o la plantación en las condiciones y tiempo establecidos.
Derechos comunes a superficiario y dueño del suelo son los de tanteo y retracto, en las superficies urbanas (no urbanísticas) y rústicas.
En lo relativo a la transmisibilidad y gravabilidad del derecho, el DS es en principio, transmisible inter vivos y mortis causa, y susceptible de ser gravado, con las limitaciones que hubiesen fijado al constituirlo.
En lo referente a la extinción, en principio se extingue el DS por las causas comunes a los demás derechos reales, salvo que las excluya su modo de ser. La extinción da lugar a que el dueño del suelo recupere el dominio pleno de éste, y adquiera la propiedad del edificio o plantación. La extinción del DS, salvo que sea por el transcurso de su plazo de vida, hace que los derechos reales existentes sobre la propiedad del sueño, y sobre la superficiaria y el derecho de superficie, continúen gravándolos separadamente, como si la extinción no se hubiera producido.
En particular, la ley señala: - La terminación del plazo de duración establecido (explícitamente para la superficie urbanística e implícitamente para la urbana en general) - La consolidación o reunión de ambos derechos en una misma persona (para la superficie urbanística) - El incumplimiento del deber de construir, es decir, si no se edifica en el plazo previsto (par superficie urbanística, para la rústica cabrá utilizar los medios normales para obtener el cumplimiento de la obligación de plantar y, en último término, la resolución del contrato por el que se hubiese establecido la superficie, si ésta fuese contractual. Para la urbana general, debe aplicarse la analogía del precepto de la urbanística) - La redención cuando proceda en la superficie rústica - Se ha discutido en, en ciertos casos, es causa de extinción la destrucción de lo edificado o plantado. ¡! El autor cree que no, siempre salvo pacto en contrario, pues consistiendo el DS en utilizar el dueño, no hay, en principio obstáculo a que se le use para reedificar o plantar d nuevo En lo relativo al DS de la Ley de 11 de Noviembre de 1980 de montes vecinales en mano común, ésta ley regula el DS cuando para cuando se cree en su caso particular. Así que solo alcanza lo que dice a la hipótesis de que se conceda al efecto de establecer instalaciones, edificaciones o plantaciones en dichos montes. El plazo máximo por el que puede establecerse el DS es de 30 años.
Su constitución requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la propiedad. el derecho establecido es transmisible y gravable dentro de los límites que señale el título constitutivo. Se extingue el derecho por el transcurso del plazo por el que se estableció o por las causas que se dispongan en el título constitutivo, y su extinción provoca la de los derechos impuestos por el superficiario. La contraprestación por la concesión del DS puede ser cualquiera, o no haberla. A la extinción del DS, lo construido o plantado, revierte a la propiedad, sin indemnización alguna. Y en definitiva, tal DS se rige por la Ley de montes vecinales en mano común, y, subsidiariamente, por las normas de Derecho privado.
DERECHO DE SOBREELEVACIÓN (VUELO) Y SUBCONSTRUCCIÓN El DS faculta para utilizar el suelo ajeno pero cabe, asimismo, que se conceda sobre una edificación ajena (derecho a construir sobre ella) o para debajo del sueño (derecho a construir sótanos o en general locales bajo la superficie). A pesar de la inexactitud terminológica, sigue siendo realmente un DS, y se rige por estas reglas.
Ahora bien, este derecho en orden al sobrevuelo o al subsuelo, puede establecerse también, no como DS, sino como derecho real a elevar una construcción sobre un edificio o a realizarla bajo el sueño. Y cuando la construcción se lleva a cabo, se deviene dueño independiente de lo construido, y sin DS sobre el sueño. Tal derecho ya no se rige por las reglas del DS, si no por las reglas generales de los derechos reales.
Ejemplo vuelo. Entonces, el que construyó el piso elevado sobre el edificio de propiedad ajena, es dueño de aquel, tiene en condominio, con los dueños de los demás pisos, los elementos comunes del BI total, y entre ello, el sueño.
Ejemplo subterráneo. El que realizó la construcción subterránea tiene ésta en propiedad en dos maneras posibles: - Si cabe considerarla como piso (bajo el nivel de la calle, por ejemplo), más el edificio que esté encima, se hallará en régimen de propiedad horizontal en el que le pertenece el suelo, juntamente con los demás condueño.
- Si se realizó a tal profundidad que forma algo absolutamente aparte del edificio que eventualmente puede tener encima, es dueño exclusivo de la propiedad subterránea, como una propiedad ordinaria.
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