COMPRAVENTAS ESPECIALES (2012)

Apunte Español
Universidad Universidad Rey Juan Carlos (URJC)
Grado Administración y Dirección de Empresas + Derecho - 3º curso
Asignatura Derecho Civil III
Año del apunte 2012
Páginas 13
Fecha de subida 11/08/2017
Descargas 0
Subido por

Vista previa del texto

Compraventas especiales Tema 2 TEMA 2: COMPRAVENTAS ESPECIALES. LA PERMUTA 1. COMPRAVENTAS ESPECIALES Las compraventas especiales con aquellas que, por tener alguna especialidad en cuanto al los sujetos, etc., se denominan especiales, en contraposición a la compraventa ordinaria.
Algunas ventas especiales: 1.1. Compraventa mediante subasta Se subasta la cosa que se trata de vender, cuando, previo anuncio, quien puede disponer de ella la ofrece en venta al que pague un precio mayor.
La compraventa puede ser:  Necesaria o voluntaria: necesaria cuando impone la ley que se venda por ese procedimiento; voluntaria cuando se celebra así porque libremente la elige el vendedor.
 Judicial o extrajudicial: judicial que se verifica con intervención de la autoridad judicial y acomodándose a los trámites que establece la L.E.C.; extrajudicial que tiene lugar en la forma que en cada caso se determine, siendo, quizá, las más frecuentes en la práctica las celebradas ante notario con arreglo al peligro de condiciones previamente establecido.
Distinto a que se venda mediante subasta es el que exista un previo deber de vender.
A quien alcance este deber, la ley puede imponerle, además, que venda la cosa mediante subasta. Aquí queda claro que la subasta no es una venta, sino un procedimiento para seleccionar al comprador.
1.2. Expropiación forzosa En cuanto a la enajenación forzosa por causa de utilidad pública se regirá por o que establezcan las leyes especiales (art. 1456 cc). Tampoco se trata, en este caso, de un contrato de compraventa, sino de ser privado, por acto de la autoridad, de una cosa, previa la correspondiente indemnización (art. 348 cc).
16 Compraventas especiales Tema 2 Art. 348 cc: La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
Art. 1456 cc: La enajenación forzosa por causa de utilidad pública se regirá por lo que establezcan las leyes especiales.
1.3. Venta de derechos En el Código existen algunos preceptos especiales para la venta de derechos de crédito. Por lo demás, esta venta se rige por lo establecido, en general, para la venta, aunque excepcionalmente, pueda no serle aplicable, cuando la norma de que se trate suponga necesariamente que el objeto de la venta sea una cosa, o contraste con la naturaleza del derecho vendido.
El vender un derecho es sólo una de las formas de transferirlo o cederlo. La cesión de un derecho, por sí sola no dice nada, hay que mirarla en relación con el acto a que es debida.
REGLAS PARTICULARES La venta de un derecho de crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.
Art. 1528 cc: La venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio.
La entrega de lo vendido no es necesaria para la transmisión, si lo vendido es un derecho de crédito. Este se transmite al comprador mediante la simple celebración del contrato de compraventa.
El vendedor de buena fe responderá de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la venta, a no ser que se haya vendido como dudoso, pero no de la solvencia del deudor, a menos de haberse estipulado expresamente o de que la insolvencia fuese anterior y pública.
17 Compraventas especiales Tema 2 El vendedor de mala fe responderá siempre del pago de todos los gastos y de los daños y perjuicios (art. 1529 cc).
Art. 1529 cc: El vendedor de buena fe responderá de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la venta, a no ser que se haya vendido como dudoso; pero no de la solvencia del deudor, a menos de haberse estipulado expresamente, o de que la insolvencia fuese anterior y pública.
El precepto en la parte que toca a la responsabilidad por la existencia y legitimidad del crédito, es simplemente una aplicación de la regla de que la cosa (o derecho) vendida debe existir realmente.
Por lo que toca a la responsabilidad por insolvencia del deudor, como la solvencia de éste no tiene nada que ver con la existencia del derecho de crédito, de la insolvencia, en principio, no es responsable el vendedor salvo que:  Se hubiese pactado su responsabilidad para este caso. Entonces la responde de ella por razón de pacto.
 Tal insolvencia fuese anterior y pública. Excepción de dudosa justificación y alcance.
1.4. Venta de créditos litigiosos Si lo vendido es un derecho de crédito litigioso, el deudor, salvo las excepciones que fija el art. 1536 cc, tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el dia en que éste fue satisfecho.
Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo (art. 1535 cc). Esto por lo que atañe al momento inicial; por lo que atañe al momento final, se tendrá por litigioso hasta que sea firme la sentencia relativa la mismo.
18 Compraventas especiales Tema 2 Art. 1535 cc: Vendiéndose un crédito litigioso, el deudor tendrá derecho a extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio desde el día en que éste fue satisfecho.
Se tendrá por litigioso un crédito desde que se conteste a la demanda relativa al mismo.
El deudor podrá usar de su derecho dentro de nueve días, contados desde que el cesionario le reclame el pago.
Art. 1536 cc: Se exceptúan de lo dispuesto en el artículo anterior la cesión o ventas hechas: 1. A un coheredero o condueño del derecho cedido.
2. A un acreedor en pago de su crédito.
3. Al poseedor de una finca sujeta al derecho litigioso que se ceda.
1.5. Venta de herencia Art. 1531 cc: El que venda una herencia sin enumerar las cosas de que se compone, sólo estará obligado a responder de su cualidad de heredero.
1.6. Venta en bloque Art. 1532 cc: El que venda alzadamente o en globo la totalidad de ciertos derechos, rentas o productos, cumplirá con responder de la legitimidad del todo en general; pero no estará obligado al saneamiento de cada una de las partes de que se componga, salvo en el caso de evicción del todo o de la mayor parte.
1.7. Venta de bienes muebles a plazos Sea la venta de la clase de bienes que sea, que el precio deba pagarse al contado o a plazos, depende de lo acordado por las partes. Por tanto, éstas son libres de celebrar venta a plazos de cualesquiera inmuebles o muebles, sin que tan contrato se rija por disposición alguna especial, sino por las reglas que se correspondan de la compraventa normal.
19 Compraventas especiales Tema 2 Ahora bien, hay CIERTA CLASE de bienes muebles corporales no consumibles (en general aparatos de uso domestico, televisores, electrodomésticos…, así como auto vehículos no comerciales, industriales, agrícolas por constar en ellos marca y número de serie, etc., de forma indeleble o inseparable) cuya venta a plazos, siempre que en ella concurran determinadas circunstancias, ha creído la ley conveniente regular con disposiciones especiales, a causa, principalmente, de las consecuencias económicas que la gran masa de tales operaciones puede acarrear. Por lo tanto, sólo a esa vente se aplica la regulación específica de la de bienes muebles a plazos.
2. PLURALIDAD DE VENTAS DE UNA MISMA COSA Vender varias veces una misma cosa es algo que suele hacerse, pero, respectivamente, por cada adquiriente a un comprador posterior. Por ejemplo, Juan compra una finca a Pepe, que se la entrega, con lo que adquiere su propiedad, y al cabo del tiempo, Juan la vende a Carmen, con posterioridad Carmen a Luisa, y así sucesivamente (normal).
La propiedad de las cosas pasa de unas personas a otras, por herencia, permita, donación, etc., pero quizá como más frecuentemente se transmite es por venta del actual dueño a alguien que se la compra.
2.1. Sentido de la expresión, venta doble o múltiple Cuando se habla de venta doble o múltiple se alude a que un mismo objeto sea vendido varias veces (por error o malicia) por su dueño actual (o por el dueño y otro no dueño o por varios no dueños) a distintos compradores, de modo que, habiendo de ser para uno sólo de éstos, se plantea el conflicto de ¿para cual? Las varias ventas han de haberse celebrado antes de que la propiedad de la cosa haya sido adquirida por un comprador, pues a lo que se tiende es a solucionar la cuestión de quien la adquirirá, mientras que si la cosa se vende a alguien que la adquiere, ya no hay problema de a quien corresponde, y cualquier venta posterior que se haga de la misma por el vendedor que, por haberla transmitido ya a otro comprador, no es su dueño, deberá regularse por las reglas de la venta de cosa ajena y no por las de la venta múltiple.
20 Compraventas especiales Tema 2 2.2. Las ventas múltiples que regula nuestra ley son las procedentes del dueño No cabe duda de que las diversas ventas de la misma cosa pueden haberse realizado por distintos vendedores, y que, es más, no es esencial que ni siquiera uno de ellos sea el dueño. Sin embargo, nuestra ley, concretamente en el art. 1473 cc ha pretendido regular sólo la doble venta de una cosa hecha por su dueño, que es la doble venta por antonomasia.
Art. 1473 cc: Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.
Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.
Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe.
2.3. Choque entre ventas no procedentes todas del dueño En cuanto al choque entre ventas hechas por no dueños o por o dueño y dueño, se solucionará a base de las reglas generales, cuya aplicación lleva a que, salvo los casos que la ley prevé de adquisición a non domino (por parte de quien no es propietario), la venta realizada por no dueño no sirve para hacer adquirir la cosa al comprador; luego, salvo aquella excepción, ninguna de las hechas por un no dueño vence a las otras hechas por otros tampoco dueños y la hecha por el dueño vence a la hecha por quien no lo es.
2.4. La venta múltiple en el Código Civil Dice el Código Civil que si un dueño vende una cosa a diferentes compradores, la propiedad se transfiere:  Si es mueble, al que primero haya tomado posesión de ella de buena fe.
21 Compraventas especiales  Tema 2 Si es inmueble: 1º Al que antes la haya inscrito en el Registro, de buena fe.
2º No habiendo inscripción, al que primero haya tomado posesión de ella de buena fe.
3º No habiéndola inscrito en el Registro ni tomado posesión de ella de buena fe, ninguno de los compradores, al que, siendo de buena fe, presente titulo de fecha más antigua. Siendo la antigüedad la que juega, prevalecerá una escritura privada más antigua sobre otra pública más moderna.
Puesto que se trata de que se celebraran varias ventas, y sólo es posible cumplir una, sin duda que la buena fe del comprador, a que alude la ley, debe consistir en que ignore que lo que se vendió a él había sido vendido antes a otro.
En conclusión, cabe decir que toda venta, aunque no sea única, produce normalmente sus efectos transmisivos, mediante la entrega (efectiva o instrumental) de la cosa, pero dichos efectos pueden no llegar a producirse, si otra venta es preferente (y la preferencia se determina con arreglo a lo dispuesto en el art. 1473 cc) en orden a la transmisión de la propiedad de dicha cosa.
2.5. Funcionamiento de la preferencia a favor del comprador vencedor Cómo se desarrolla la victoria, es decir, de qué modo se produce la adquisición del favorecido.
A) SI LO VENDIDO ES UNA COSA MUEBLE 1º Desde la primera vez que es entregada a uno de los compradores, éste adquiere su propiedad.
2º Si la cosa no ha sido entregada a ninguno de los compradores, ninguno de éstos es aun su dueño, sino que sique siendo del vendedor, y cabe aún entregarla a cualquiera de aquellos que adquirirá su propiedad según el apartado anterior.
22 Compraventas especiales Tema 2 B) SI LO VENDIDO ES UNA COSA INMUEBLE 1º Desde la primera vez que es entregada a uno de los compradores, éste adquiere su propiedad.
2º Si la cosa no ha sido entregada a ninguno de los compradores, ninguno de éstos es aun su dueño, sino que sique siendo del vendedor, y cabe aún entregarla a cualquiera de aquellos que adquirirá su propiedad según el apartado anterior.
Mas la preferencia que el Código establece a favor del comprador más antiguo, facultad al que esté en tales circunstancias a reclamar la entrega y a que deba de serle hecha a él, adquiriendo el dominio cuando ésta se realice, y haciendo, desde su reclamación, inoperante a efectos de transmitir el dominio, la entrega que se haga a otro.
RESUMEN Comprada una cosa por varios, la propiedad se transmite al que de buena fe reciba primero su entrega.
La entrega puede exigirla preferentemente quien la compró antes.
A partir de la reclamación, la entrega que se haga a otro no le transmitirá la propiedad, salvo cuando así corresponda según las reglas de adquisición a non dominio.
2.6. Conclusiones de la doble venta  Para que exista doble venta tienen que concurrir, al menos, dos enajenaciones validas, llevadas a cabo por un mismo vendedor y versan sobra la misma cosa.
 La doble venta y la venta de cosa ajena son totalmente distintas.
 La norma recogida en el art. 1473 resuelve un estado anormal (un conflicto) sin que se aprecie ningún tipo de valoración sobre el comportamiento del vendedor.
En relación con los artículos 34, 36, 37 y 40 de la Ley Hipotecaria.
 La doble venta es posible en tanto en cuanto en el contrato de compraventa se distinguen dos fases: la primera de perfeccionamiento del contrato y la segunda de ejecución. En el intervalo de tiempo que trascurre entre la perfección y la ejecución, intervalo de tiempo y espacio, es posible que el vendedor venda la misma cosa 2, 3, 4…veces.
 La buena fe es un requisito que se aplica tanto a los bienes muebles como inmuebles que hace referencia al proceder leal, sincero, recto y honrado.
23 Compraventas especiales Tema 2 3. COMPRAVENTA DE LA COSA FUTURA Se entiende por compraventa de cosa futura, aquella que se vende y que en el momento del perfeccionamiento del contrato no tiene una existencia material pero si se espera que pueda llegar a existir.
Esta compraventa está permitida en nuestro ordenamiento jurídico y encuentra su validez jurídica en el artículo 1.271 del Código Civil.
Art. 1271 cc: Pueden ser objeto de contrato todas las cosas que no están fuera del comercio de los hombres, aun las futuras.
Sobre la herencia futura no se podrá, sin embargo, celebrar otros contratos que aquéllos cuyo objeto sea practicar entre vivos la división de un caudal y otras disposiciones particionales, conforme a lo dispuesto en el artículo 1056.
Pueden ser igualmente objeto de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las buenas costumbres.
En principio, cosas futuras significa que son cosas que en el momento del perfeccionamiento del contrato no existen pero que se espera que lleguen a existir.
Este concepto de cosa futura se refiere a la proyección que tiene la cosa en el porvenir.
Por ejemplo, es muy usual contratar en compraventa los frutos de una huerta.
Existen dos figuras contractuales que han sido consideradas especies de la venta futura: La Emptio spei o compraventa de esperanza y la emptio rei speratae o compraventa de cosa esperada.
 Emptio rei speratae: el comprador pagara el precio cuando se haga realidad la cosa que se espera. Cuando existe, se ejecutan las prestaciones. Se acuerda el pago del precio si efectivamente llega a tener existencia real el objeto de la compraventa. Si no se llega a producir la cosa objeto de contrato no se continúa con el contrato.
 Emptio spei: Este tipo de contratos hay quienes lo estipulan como contrato aleatorio. Otros la toman por una compraventa atípica con una serie de características concretas en el que el comprador pagará el precio pactado siempre, aunque no haya existido finalmente la cosa.
24 Compraventas especiales Tema 2 En la emptio rei speratae, podemos poner de ejemplo los frutos, como entes naturales si llegan a existir (principio en la naturaleza, pero se encuentran en un determinado punto del proceso evolutivo normal.). Por lo que a este tipo de compraventa se le denomina jurídicamente rei speratae o cosa esperada.
** No son objeto del venta las cosas extracomercium (Cosas que no se pueden vender, como los derechos de la personalidad. No se permite tampoco vender una herencia futura, a no ser que el propio testador deje asignadas sus pertenencias (partición)).
4. PACTOS 4.1. Adictio in idem Pacto del mejor comprador. Consiste en establecer que la venta queda ineficaz si el vendedor, durante cierto plazo posterior a la celebración de aquella, encuentra otro comprador en condiciones más ventajosas para él, y el primero no prefiere igualar las del segundo.
4.2. De desistimiento Consiste en concertar en la compraventa la facultad de una de ambas partes de, sin necesidad de conformidad de la otra, volverse atrás del contrato.
4.3. Reserva de domino Se reserva que el vendedor, aun después de entregar la cosa al comprador, siga siendo dueño de ésta hasta cierto momento o suceso (puesto que sería contradictorio con el fin de la venta que se reservase la propiedad para siempre). Se trata de que dicha entrega no es transmisiva del dominio, que luego, como ya el comprador tiene la cosa, se transfiere automáticamente, sin necesidad de desplazamiento posesorio, cuando llega el momento o acontece el suceso hasta el que se estableció la reserva.
25 Compraventas especiales Tema 2 4.4. Pacto comisorio Se llama pacto comisorio al acuerdo de las partes sobre que si el precio no se paga en el momento debido, se resuelva automáticamente el contrato.
4.5. Pacto de retroventa Se llama pacto de retroventa a aquel por el que el vendedor se reserva el derecho de recuperar la cosa vendida. En principio, para ello, además de cumplir todo lo que se hubiese pactado, ha de reembolsar al comprador el precio, los gastos necesarios y útiles hechos en aquella, los ocasionados por el contrato y cualquier otro pago legitimo hecho para la venta.
El derecho que el vendedor adquiere a recuperar la cosa vendida se suele denominar retracto convencional.
Se recoge en los artículos 1.507 y 1.518 del Código Civil. El plazo se establece en el 1.508.
Art. 1.507 cc: Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1.518 y lo demás que se hubiese pactado.
Art. 1.508 cc: El derecho de que trata el artículo anterior durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato.
En caso de estipulación, el plazo no podrá exceder de diez años.
Art. 1.518 cc: El vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta, y además: 1.
Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta.
2.
Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida.
5. PERMUTA La permuta es un contrato por el que cada uno de los contratantes se obliga a transmitir al otro una cosa (o derecho) a cambio de la (o del) que éste se obliga a transmitirle a él. Viene recogida en el artículo 1.538 del Código Civil: Art. 1538 cc: La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra.
26 Compraventas especiales Tema 2 5.1. Caracteres La permuta es un contrato consensual, bilateral, oneroso, conmutativo y no traslativo de dominio, sino mediante la entrega de lo permutado.
5.2. Regulación En todo lo que no se halle especialmente determinado para la permuta, ésta se regirá por las disposiciones concernientes a la venta (art. 1541 cc). Remisión que se justifica por la semejanza existente entre ambas (y que, por tanto, no vale para los puntos en los que se diferencian) que solo se diferencian en que a cambio de la cosa o el derecho, en la venta se entrega dinero y en la permuta, otra cosa o derecho.
5.3. Especialidad de la permuta 5.3.1. Obligación de las partes No hay obligaciones de comprador, sino que las obligaciones de las partes, en principio, son las del vendedor (básicamente las de entregar y sanear), tanto para una como para otra; y, correlativamente, cada una puede exigir a la contraria como el comprador al vendedor.
5.3.2. Opción en el CC del permutante que pierde por evicción la cosa que recibió Si el permutante pierde por evicción la cosa que recibió podrá optar entre recuperar la que dio en cambio o reclamar la indemnización de daños y perjuicios (art. 1540 cc).
Art. 1540 cc: El que pierda por evicción la cosa recibida en permuta, podrá optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios; pero sólo podrá usar del derecho a recuperar la cosa que él entregó mientras ésta subsista en poder del otro permutante, y sin perjuicio de los derechos adquiridos entretanto sobre ella con buena fe por un tercero.
27 Compraventas especiales Tema 2 5.3.3. Resolución en el CC de la permuta por probarse que se dio en ella cosa ajena La otra especialidad que establece el Código para la permuta, es la de que si uno de los contratantes hubiese recibido la cosa que se le prometió en permuta, y acreditase que no era propia del que la dio, no podrá ser obligado a entregar lo que él ofreció en cambio, y cumplirá con devolver lo que recibió (art. 1539 cc).
Lo que es, ni más ni menos que conceder la facultad de resolver el contrato, al contratante que tomó en la permuta cosa que no era del otro.
28 ...

Comprar Previsualizar