15: Garantías Reales. La Hipoteca (2016)

Apunte Español
Universidad Universidad de Málaga
Grado Derecho + Administración y Dirección de Empresas - 3º curso
Asignatura Derecho Civil II
Año del apunte 2016
Páginas 10
Fecha de subida 02/08/2017
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Tema 15

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Tema 15: Garantías Reales: la Hipoteca Concepto de garantías reales: El deudor responde de sus obligaciones con todos sus bienes, presentes y futuros. Esta responsabilidad universal beneficia a todos los acreedores sin distinción: si no reciben el pago debido, podrán atacar cualquier bien, que hallen, de su deudor.
Algunos acreedores consiguen una seguridad mayor de cobro constituyendo un derecho real de garantía, es decir sujetando con eficacia erga omnes el valor de un bien del deudor a la satisfacción preferente de su crédito.
Se puede definir una garantía real, como un poder sobre un bien que faculta a su titular (acreedor del derecho de crédito garantizado) para pedir la enajenación (o adjudicación) de dicho bien, con el fin de cobrarse el crédito con preferencia sobre otros acreedores del deudor (o propietario del bien objeto de la garantía), gracias al privilegio especial que la ley reconoce a los titulares de garantías reales.
Caracteres: Artículo 1857 CC: Son requisitos esenciales de los contratos de prenda e hipoteca: 1.º Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una obligación principal.
2.º Que la cosa pignorada o hipotecada pertenezca en propiedad al que la empeña o hipoteca.
3.º Que las personas que constituyan la prenda o hipoteca tengan la libre disposición de sus bienes o, en caso de no tenerla, se hallen legalmente autorizadas al efecto.
Las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurar ésta pignorando o hipotecando sus propios bienes.
- Requiere la constitución de las garantías reales o inscripción registral del derecho (hipoteca, prenda sin desplazamiento) o la entrega de la posesión del bien gravado al acreedor o a un tercero (prenda). La falta de inscripción o desposesión impide el nacimiento de la garantía, nos encontramos ante un contrato de prenda o hipoteca, no generador de derechos pero sí de obligaciones.
Artículo 1862 CC: La promesa de constituir prenda o hipoteca sólo produce acción personal entre los contratantes, sin perjuicio de la responsabilidad criminal en que incurriere el que defraudase a otro ofreciendo en prenda o hipoteca como libres las cosas que sabía estaban gravadas, o fingiéndose dueño de las que no le pertenecen.
- Las garantías reales son siempre accesorias de una obligación, cuyo cumplimiento aseguran; obligación que puede ser de cualquier clase. Extinguida o nula la obligación, quedará extinguida o sin efecto la garantía - Definitorio de los derechos reales de garantía es el llamado ius distrahendi, que faculta al titular de la garantía para solicitar, por los trámites legales correspondientes, la realización del valor del objeto gravado y, obtenido éste, destinarlo en la cantidad necesaria a extinguir la deuda garantizada.
- Prohibición de pactos comisorios. El acreedor no puede apropiarse directamente de las cosas dadas en garantía, aunque así se haya acordado entre las partes; este acuerdo es nulo por contrariar la prohibición del pacto comisorio.
Artículo 1859 CC: El acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas.
Artículo 1884 CC: El acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido.
Todo pacto en contrario será nulo. Pero el acreedor en este caso podrá pedir, en la forma que previene la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble.
No se discute la validez de las daciones en pago convenidas cuando llega la falta de cumplimiento exacto de la obligación.
- Para constituir válidamente la prenda y la hipoteca, se exige que la cosa gravada pertenezca en propiedad al que la grava. Puede ser el deudor o un tercero que no sea parte de la obligación garantizada.
- El constituyente de la garantía ha de tener la libre disposición de sus bienes.
- Otra característica de las garantías reales, no esencial, cabe el pacto en contrario, es la indivisibilidad. Si se produce un pago parcial de la obligación garantizada, el propietario de la cosa gravada no tiene derecho a obtener una extinción parcial de la garantía.
Artículo 1860 CC: La prenda y la hipoteca son indivisibles, aunque la deuda se divida entre los causahabientes del deudor o del acreedor.
No podrá, por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda no haya sido satisfecha por completo.
Tampoco podrá el heredero del acreedor que recibió su parte de la deuda devolver la prenda ni cancelar la hipoteca en perjuicio de los demás herederos que no hayan sido satisfechos.
Se exceptúa de estas disposiciones el caso en que, siendo varias las cosas dadas en hipoteca o en prenda, cada una de ellas garantice solamente una porción determinada del crédito.
El deudor, en este caso, tendrá derecho a que se extingan la prenda o la hipoteca a medida que satisfaga la parte de deuda de que cada cosa responda especialmente.
Tipos de garantía real: Es tradicional distinguir las garantías reales en función del bien, mueble o inmueble, afecto al cumplimiento de la obligación: - Gravan bienes inmuebles: la hipoteca y la anticresis - Recaen sobre muebles: la prenda clásica (con desplazamiento posesorio), la hipoteca mobiliaria y la prenda sin desplazamiento.
La hipoteca: Concepto y Caracteres: Tanto el Código Civil como la Ley Hipotecaria definen la hipoteca señalando que este derecho sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida.
Los caracteres esenciales de la hipoteca son: - Es un derecho real.
- Es un derecho real que debe recaer sobre bienes inmuebles enajenables.
- Es un derecho real de garantía que se constituye con la finalidad de asegurar el cumplimiento de una obligación o de varias.
- Es un derecho de realización de valor con carácter preferente.
- Es un derecho real limitado y en cosa ajena.
- Es un derecho accesorio.
- No implica desplazamiento de la posesión.
- Es un derecho de constitución registral.
- Es un derecho indivisible.
Clases: - Hipotecas voluntarias y legales: las hipotecas son voluntarias o legales.
· Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposición del dueño de los bienes sobre los que se establezcan. Por tanto, las hipotecas voluntarias son siempre expresas, pueden ser convencionales o unilaterales.
· Las hipotecas legales quedan constituidas cuando concurre el supuesto de hecho previsto a tal efecto en la Ley. Por tanto su constitución no exige ni título ni inscripción.
- Hipotecas expresas y tácitas: · Expresas son las que han de ser inscritas en el Registro de la Propiedad.
· Tácitas son aquellas que se constituyen ope legis, sin necesidad de títulos de constitución ni de inscripción.
- Hipotecas de tráfico y de seguridad: · En las hipotecas de tráfico u ordinarias, todos los elementos que configuran el crédito hipotecario se encuentran perfectamente determinados en la correspondiente inscripción registral. De este modo, el acreedor hipotecario, puede, llegado el momento fundamentar su demanda ejecutiva en el contenido que publica el Registro · En las hipotecas de seguridad, la inscripción registral no recoge todos y cada uno de los elementos que conforman el crédito hipotecario, aunque refleje sus líneas básicas Una modalidad de la hipoteca de seguridad es la hipoteca de máximo, que se constituye por una cantidad máxima, en garantía de créditos indeterminados en su existencia y/o cuantía, que sólo se reflejan en la inscripción en sus líneas fundamentales; por lo que su determinación al tiempo de la ejecución de la garantía ha de efectuarse por medios extrarregistrales.
Títulos constitutivos: La hipoteca voluntaria puede ser convenida entre partes o impuesta por disposición del dueño. La primera forma de constitución exige la existencia de un convenio, pacto o contrato de hipoteca estipulada entre el acreedor hipotecario y el hipotecante. La segunda, la denominamos constitución unilateral de hipoteca.
- El contrato de hipoteca: como cualquier otro contrato, requiere para su validez la concurrencia de los elementos descritos en el Código Civil.
Asimismo, se exige que se constituya para asegurar el cumplimiento de una o varias obligaciones.
La complejidad de las cláusulas financieras de los contratos de hipoteca ha motivado la promulgación de diversas reglamentaciones que obligan a los oferentes de préstamos o créditos con garantía hipotecaria a suministrar a los clientes información, con el fin de que estos, no sólo puedan comparar los distintos costes de los productos ofertados, sino concluir sus contratos con suficiente y real conocimiento de causa.
Respecto a la forma del contrato, si el contrato de hipoteca se otorga en documento privado o verbalmente, vale como promesa de hipoteca. Luego la forma no es requisito de validez del contrato, sino presupuesto para proceder a la inscripción, inscripción que es lo que provoca el nacimiento del derecho real.
- La constitución unilateral de hipoteca: tiene lugar mediante un acto jurídico por parte del propietario del bien gravado.
¿Cómo es posible la existencia de un derecho real sin titular actual? Se puede defender que la denominada hipoteca unilateral constituye en realidad una reserva de rango, que se mantiene durante el plazo señalado en tanto se produzca la aceptación del acreedor, momento en que la hipoteca adquirirá su plena virtualidad con efecto retroactivo al fecha de su constitución.
Requisitos subjetivos: Sujetos de la relación hipotecaria: - El acreedor hipotecario: la hipoteca es un derecho accesorio, por esta razón su titular o sujeto activo va a ser siempre el que lo sea del crédito asegurado. Puede que exista una pluralidad de acreedores, cabe en este caso que el crédito sea mancomunado o solidario, pero sin olvidar la regla de la indivisibilidad de la hipoteca.
- El hipotecante: puede serlo el deudor o un tercero. Este tercero garante permanece ajeno a la obligación asegurada; no es por tanto un deudor, ni sustituye al deudor. Su posición se asemeja a un fiador real, pudiendo exigir al acreedor que agote el patrimonio del deudor principal antes de reclamarle la deuda garantizada.
- El tercer poseedor de la finca hipotecada; la hipoteca no altera las facultades dispositivas del titular del bien hipotecado, por lo que puede enajenarlo, o constituir sobre el bien otros derechos reales limitados. Por ello si enajena el bien a un tercero, éste va a adquirir el inmueble con la carga de la hipoteca. Pero no por ello se va a convertir en deudor, ni va a liberar al deudor, para ello sería preciso el consentimiento del acreedor. Sí tiene que soportar, incumplida la obligación garantizada a su vencimiento, la realización del valor del bien que él adquirió, por lo que la ejecución se mandará despachar contra él. Se trata de un tercer adquirente del bien hipotecado, que no tiene porqué ser poseedor.
Capacidad y poder de disposición del hipotecante: el hipotecante ha de ser propietario del bien hipotecado y ha de tener la libre disposición de sus bienes. Ello implica capacidad de obrar y legitimación suficientes. Se permite que la hipoteca pueda ser constituida por medio de un representante voluntario que habrá de tener un poder especial bastante. La hipoteca, al no alterar las facultades dispositivas del dueño de la finca, facilita el crédito.
Requisitos objetivos: El objeto de la hipoteca: pueden ser hipotecados los bienes inmuebles susceptibles de inscripción, y los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre los mismos bienes. Se admite que puedan darse en garantía hipotecaria una pluralidad de bienes para asegurar un solo crédito. Será necesario precisar en dicho caso la distribución de la responsabilidad hipotecaria, no siendo precisa cuando se tratase de hipotecar varios derechos integrantes del dominio o participaciones pro indiviso de una finca o derecho o cuando se pretenda hipotecar un edificio.
Extensión objetiva de la hipoteca: se refiere este término al alcance de esta garantía en relación con el bien gravado. Se trata de precisar si se van a considerar incluidos o no dentro del gravamen hipotecario determinados elementos introducidos en el inmueble o determinadas alteraciones físicas del bien o los frutos y rentas que éste hubiese podido generar. Se trata de un concepto dinámico que hay que referirlo no al momento de la constitución de la garantía, sino al tiempo de su ejecución. Podemos distinguir: · Extensión legal: Artículo 109 LH: La hipoteca se extiende a las accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados.
· Extensión convencional: Artículo 111 LH: Salvo pacto expreso o disposición legal en contrario, la hipoteca, cualquiera que sea la naturaleza y forma de la obligación que garantice, no comprenderá: 1.º Los objetos muebles que se hallen colocados permanentemente en la finca hipotecada, bien para su adorno, comodidad o explotación, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que no puedan separarse sin quebranto de la materia o deterioro del objeto.
2.º Los frutos, cualquiera que sea la situación en que se encuentren.
3.º Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la obligación garantizada.
· Restricción a la extensión objetiva en relación con el tercer poseedor: Artículo 112 LH: Cuando la finca hipotecada pasare a un tercer poseedor, no será extensiva la hipoteca a los muebles colocados permanentemente en los edificios, ni a las mejoras que no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación, siempre que unos u otras se hayan costeado por el nuevo dueño, ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia del mismo.
Artículo 113 LH: El dueño de las accesiones o mejoras que no se entiendan hipotecadas, según lo dispuesto en el artículo anterior, podrá exigir su importe en todo caso o bien retener los objetos en que consistan, si esto último pudiere hacerse sin menoscabo del valor del resto de la finca.
Si exigiere su importe no podrá detener el cumplimiento de la obligación principal bajo el pretexto de hacer efectivo su derecho, sino que habrá de cobrar lo que le corresponda con el precio de la misma finca cuando se enajene para pagar el crédito.
Si las accesiones o mejoras no pudieran separarse sin menoscabo de la finca, el dueño de las mismas cobrará su importe, aunque la cantidad restante no alcance para cubrir el crédito hipotecario; mas si pudieran ser separadas sin dicho menoscabo y aquél hubiere optado, sin embargo, por no llevárselas, se enajenarán con separación del predio, y su precio, tan sólo, quedará a disposición de dicho dueño.
Derechos susceptibles de hipoteca: únicamente cabe hipotecar los derechos reales impuestos sobre inmuebles, siempre que, además, sean enajenables.
Derechos reales que no es posible hipotecar: Artículo 108 LH: No se podrán hipotecar: 1.º Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante, y exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.
2.º Los usufructos legales, excepto el concedido al cónyuge viudo por el Código Civil.
3.º El uso y la habitación.
Supuestos especiales: · Hipoteca del derecho de usufructo.
· Hipoteca de la nuda propiedad.
· Hipoteca de bienes anteriormente hipotecados.
· Hipoteca de hipoteca.
· Hipoteca del derecho de superficie.
· Hipoteca de concesiones administrativas.
· Hipoteca de bienes litigiosos.
· Hipoteca de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresa.
· Hipoteca de pisos o locales en edificio en régimen de propiedad horizontal.
La obligación garantizada: la hipoteca puede constituirse en garantía de toda clase de obligaciones. En consecuencia, estas obligaciones pueden ser puras o condicionales, también de dar, hacer o no hacer, solidarias o mancomunadas, alternativas, etc, y aun futuras.
Ahora bien, la garantía hipotecaria tiene naturaleza dineraria, en la medida en que asegura al acreedor el cobro de su crédito mediante el precio que se obtenga de la enajenación del bien gravado cuando el deudor incumple su obligación. En consecuencia, cuando la hipoteca garantice obligaciones no dinerarias, sólo podrá asegurar la responsabilidad dineraria que pueda derivarse del incumplimiento.
Requisitos formales: Para la válida constitución de la hipoteca voluntaria se requiere escritura pública e inscripción en el Registro. La inscripción en el Registro del título por el que se constituye la garantía hipotecaria tiene carácter constitutivo, por lo que su ausencia impide el nacimiento del derecho real. Lo cual no obsta para que el contrato de hipoteca documentado en escritura pública aun no inscrito constituya título que lleve aparejada ejecución, además de generar efectos inter partes en cuanto tal contrato.
Derechos del acreedor hipotecario: Facultad de realización del valor, procedimientos: incumplida la obligación asegurada, el acreedor puede imponer, gracias a la acción real hipotecaria, la enajenación del bien o derecho gravado para satisfacer su crédito con el importe que se obtenga. No conviene olvidar que el acreedor hipotecario dispone también de una acción personal frente al deudor, cuyo patrimonio responde del cumplimiento de la obligación. Puede el acreedor a su elección disponer de cualquiera de estas dos acciones. Lo normal es que el acreedor opte por ejercer la acción real hipotecaria, encaminándose la ejecución directamente contra la cosa gravada.
Facultad de defensa del derecho, la acción de devastación: la hipoteca permite al acreedor la realización del valor del bien dado en garantía, es importante que ese valor permanezca inalterado desde el momento de su constitución hasta que, en su caso, llegue el tiempo de ejecución, puesto que una depreciación del valor del inmueble incide directamente en la garantía. La Ley Hipotecaria regulada la denominada acción de devastación, que el acreedor hipotecario puede ejercer cuando la finca hipotecada se deteriorase, disminuyendo su valor, por dolo, culpa o voluntad del dueño.
Derechos del hipotecante: Facultad de conservación y administración. El arrendamiento de finca hipotecada.
Facultad de disposición. Supuesto de venta de finca hipotecada: Artículo 118 LH: En caso de venta de finca hipotecada, si el vendedor y el comprador hubieren pactado que el segundo se subrogará no sólo en las responsabilidades derivadas de la hipoteca, sino también en la obligación personal con ella garantizada, quedará el primero desligado de dicha obligación, si el acreedor prestare su consentimiento expreso o tácito.
Si no se hubiere pactado la transmisión de la obligación garantizada, pero el comprador hubiese descontado su importe del precio de la venta, o lo hubiese retenido y al vencimiento de la obligación fuere ésta satisfecha por el deudor que vendió la finca, quedará subrogado éste en el lugar del acreedor hasta tanto que por el comprador se le reintegre el total importe retenido o descontado.
Extinción: La hipoteca puede concluir por las mismas causas por las que se puede extinguir el crédito que garantiza. Además, y al margen de su realización, por todas aquellas por las que se pueden extinguir los derechos reales (consolidación, renuncia de su titular, por la destrucción, por la expropiación del bien, etc.) Ahora bien, en relación con la extinción por pago puede suceder que ese pago no provoque tales efectos extintivos. Hay que tener en cuenta que la hipoteca es un derecho de constitución registral, de ahí que puede suceder que extinguida la hipoteca, el Registro siga publicando su existencia, reputándose frente a terceros la ausencia de extinción. La cancelación de la hipoteca seguirá las normas generales.
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