La gestión urbanística (0)

Apunte Español
Universidad Universidad de Barcelona (UB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura Bienes Públicos y Urbanismo
Año del apunte 0
Páginas 9
Fecha de subida 05/06/2014
Descargas 33
Subido por

Vista previa del texto

TEMA 5. LA GESTIÓN URBANÍSTICA I.
PRESUPUESTOS JURÍDICOS PARA LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO El planeamiento debe llevarse a la realidad. Así, la gestión urbanística aborda una serie de procedimientos para la transformación del suelo y para permitir su urbanización y posterior edificación.
La gestión urbanística queda delimitada únicamente a 3 clasificaciones:  Suelos urbanos no consolidados  Suelo urbanizable delimitado  Suelo urbanizable no delimitado No se incluyen otros suelos pues el suelo urbano consolidado es inmediatamente edificable, tenga o no la condición de solar, y al suelo no urbanizable le está vetada la urbanización.
Los presupuestos jurídicos necesarios para que haya gestión urbanística son: - La publicación del plan, es decir, el Plan General o POUM debe estar aprobado, y tiene que haber delimitado un área de suelo susceptible de ser urbanizado o reurbanizado. Por lo tanto, ha tenido que aprobarse un Plan Derivado de desarrollo. Estos instrumentos de planeamiento han debido ser publicados, no solo el acuerdo de aprobación, si no el texto íntegro de las normas.
- La especialidad del planeamiento, es decir, para cada tipo de suelo y ámbito que tenemos que desarrollar, se debe haber tramitado + aprobado el Plan Derivado que más define el futuro de ese territorio (plan más específico).
Así pues, en el suelo urbano no consolidado, si el POUM ya tiene todas las determinaciones, no hará falta tramitar un Plan Especial, pues ya estará todo definido.
Pero, si no está en el POUM con suficiente grado de definición, habrá que tramitar un Plan Especial de mejora urbana (PEMU).
En un suelo urbanizable delimitado, se deberá haber tramitado y aprobado el Plan Parcial.
Por el contrario, si estamos en suelo urbanizable no delimitado, se deberá haber aprobado el Plan Parcial de Delimitación.
- La justa distribución de los beneficios y de las cargas, es decir, en la gestión urbanística es donde se evidencia este principio urbanístico. Esto significa que todos los propietarios de terrenos incluidos en un ámbito de actuación, deben soportar idénticas cargas y recoger la misma proporción de beneficios en función de la superficie que aportan. Es la máxima expresión del principio de igualdad y no discriminación recogido en el art. 14 de la CE.
- La delimitación del ámbito (siendo otra manifestación más del principio de igualdad y consecuencia del principio de justa distribución de beneficios y cargas). Hay que delimitar ámbitos y/o polígonos de actuación (que podrán ser 1 o varios), que implica que se puede desarrollar en fases (fase 1 y, años después, fase 2), a ritmos diferentes o simultáneamente.
Los polígonos deben tener superficie suficiente para absorber las cargas, es decir, no se pueden delimitar polígonos de espacio reducido, y, además, deben estar equilibrados, es decir, que los beneficios y las cargas se correspondan.
Además, cuando tenemos 2 polígonos diferenciados dentro de un mismo ámbito, tienen que ser muy parecidos en cuanto al aprovechamiento (no podría ser que uno debiera reunir viales, depuradora, ceder terreno a bomberos, por ejemplo, y el otro sacara solo beneficios). Es decir, debe haber equilibrio y suficiencia interna, y si se hace + 1, cada uno debe de ser suficiente y equilibrado del otro.
- Debe estar predeterminada la modalidad de ejecución. Las modalidades de ejecución vienen determinadas ya en el planeamiento, y, en principio, la elige la A. Si el planeamiento derivado lo han promovido los particulares, el único sistema que pueden elegir para ejecutar esto es el de compensación básica o el de compensación concertada. Si es la A quien tramita los planes, por el contrario, puede elegir cualquier sistema, incluida la expropiación.
SISTEMAS DE GESTIÓN URBANÍSTICA - SISTEMA DE REPARCELACIÓN  Modalidad de compensación básica  Modalidad de compensación concertada  Modalidad de cooperación  Modalidad de urbanización prioritaria - SISTEMA DE EXPROPIACIÓN  Sistema de tasación conjunta (¡!)  Sistema de tasación individualizada II. EL SISTEMA DE REPARCELACIÓN Hay dos modalidades de sistemas de ejecución: por un lado, el sistema de expropiación y, por otro lado, el sistema de reparcelación en sus distintas modalidades –compensación básica, compensación por concertación, cooperación o sectores de urbanización prioritaria (la única diferencia es quien va a redactar la reparcelación-.
El sistema de reparcelación es un instrumento jurídico muy específico del Derecho Urbanístico.
La reparcelación es el documento jurídico de contenido económico que permite el reparto de los beneficios y cargas del planeamiento, y transmite propiedades. Tiene como objetivo hacer el proyecto de reparcelación.
El proyecto de reparcelación es un documento en que se reparten beneficios + cargas del planeamiento, y debe incluir todas las fincas incluidas en el polígono de actuación.
Este proyecto contiene: - Una memoria explicando de qué trae causa - Una relación de las fincas aportadas y sus propietarios/interesados (describirlas registralmente) - Una relación de las fincas resultantes - Los costes y gastos - La cuenta de liquidación provisional: cuando se van a adjudicar las obras es probable que cueste más dinero, que ya vendrá reflejado en la cuenta de liquidación definitiva.
- Los planos Cuando el proyecto de reparcelación se aprueba y se va a inscribir al Registro, automáticamente desaparecen de la vida jurídica las fincas preexistentes y se pasa a ser propietario de las nuevas fincas, aunque las obras todavía no se hayan realizado. El proyecto hace desaparecer las fincas de origen y las sustituye por las fincas de resultado. Además, el proyecto ya determina la carga urbanística que va a tener cada finca de resultado.
En función de la modalidad elegida, le corresponde hacer el proyecto de reparcelación y ejecutar las obras a una u otra PJ o entidad.
 LA MODALIDAD DE COMPENSACIÓN BÁSICA Esta modalidad es la que tendría una cierta prioridad (pues la Ley que otorga una cierta preeminencia) sobre las demás en la medida que favorece el principio de participación de los propietarios y la iniciativa particular. Es aquella en la que los propietarios aportan los terrenos, encargan ellos mismos la ejecución de las obras, ceden los terrenos de cesión gratuita, y entregan todo al Ayuntamiento, que únicamente vigilará y tutelará.
En el sistema de compensación básica, los propietarios que tienen como mínimo el 50% del terreno, se constituyen en Junta de compensación (naturaleza administrativa, PJ propia, capacidad para el cumplimiento de sus fines) posteriormente desarrollan unos Estatutos, que son las normas por las que se van a regir. Además, debe conseguir que el Ayuntamiento le apruebe las bases de actuación, que son los criterios que utilizará la Junta de compensación para redactar el proyecto de reparcelación.
Una vez se expone al público y se aprueba, se inscribe en el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras. Cabe destacar que la actuación de la A en este procedimiento es exclusivamente tutelar.
Al resto se les da el plazo de 1 mes para incorporarse, y si no lo hacen, pueden garantizar que pagarán sus obras de urbanización (se presta aval ante la A). Los que no se incorporan ni prestan el aval, la Junta puede expropiarles sus terrenos (le pide al Ayuntamiento que expropie, y la Junta será beneficiaria).
Además, pueden formar parte de estas Juntas de Compensación las empresas urbanizadoras, que no son propietarias de terrenos, pero van a aportar la obra de urbanización y, a cambio, reciben terrenos.
Posteriormente, redactarán proyecto de urbanización (es un proyecto de obras que viene referido a la implantación de servicios urbanísticos), proyecto de reparcelación, que también se expone a aprobación inicial, exposición al público y aprobación definitiva. Finalmente contratan y ejecutan las obras. Una vez ejecutadas las obras, se entrega al Ayuntamiento para que recepcione la urbanización. En este momento se hace la cuenta de liquidación definitiva.
Si se quiere, se disuelve la Junta de Compensación, o se transforma en entidad colaboradora de mantenimiento de la urbanización, pues la misión de realizar, pagar obras y repartir las fincas ha finalizado.
Este sistema se puede llevar a cabo sin constituir Junta de compensación cuando hay un único propietario, cuando hay un pro indiviso (todos están de acuerdo) o, cuando se solicita a la AP y así lo acuerda.
Las responsabilidades de la Junta de compensación son frente a la A, y responderá de la correcta ejecución de las obras y de entregar a la A los terrenos de cesión gratuita previamente urbanizados. ¡! Si hay defectos en la obra, el Ayuntamiento se dirigirá contra la Junta de compensación, no a cada propietario individualmente. También responde frente a terceros de los compromisos adquiridos. Los particulares (propietarios) son únicamente responsables del pago de las cuotas.
La Junta de compensación se disuelve cuando se han ejecutado las obras, el Ayuntamiento las ha recepcionado (están en buen estado), se ha pagado a los contratistas, se han entregado al Ayuntamiento los terrenos de cesión gratuita y los de aprovechamiento, y, si fuera el caso, cuando se haya satisfecho el justi precio de la expropiación.
 LA MODALIDAD DE COMPENSACIÓN POR CONCERTACIÓN En muchas ocasiones, es difícil alcanzar el 50% de propietarios, pues hay intereses contrapuestos, y muchos de ellos no ven un beneficio, por ello, la Ley prevé unos sistemas que son subsidiarios, que sería la gestión concertada, que es cuando el 25% de los propietarios se decide a plantear al Ayuntamiento, a firma un Convenio, para llevar a cabo la gestión concertada. En el sistema de concertación, la gestión corresponde a los propietarios que la hayan concertado con el Ayuntamiento.
Deben realizar un proyecto en el que debe constar necesariamente: - Qué documentos tramitarán - Qué criterios van a seguir para la ejecución de las obras - Qué plazos - Qué facultades de vigilancia tendrá el Ayuntamiento - Cómo calcularán los valores de las fincas aportadas y de las resultantes - Qué penalizaciones - Cómo conservarán las obras - Las garantías para la ejecución Puede ocurrir que los propietarios que representan el 50% (que hasta ahora no se habían puesto de acuerdo) prefieren realizarlo por el sistema de compensación (pues son ellos los que se encargan de todo) que la aparición de un tercero que ostenta el 25% y lo realice todo él. En estos casos, pueden ocurrir 2 cosas:  Por un lado, el 50% de propietarios deciden constituirse en Junta de compensación, con lo cual y de alguna manera, lo anterior queda minimizado, pues se dirige automáticamente al sistema de compensación (en este sistema todo se paraliza).
 Por otro lado, otro grupo con el 25% como mínimo presente otro proyecto distinto de concertación (en este sistema se produce una competencia de proyectos). En estos casos, el Ayuntamiento resuelve y adjudica proyecto de concertación a quien considere oportuno.
Una vez adjudicado, los promotores de la iniciativa (proyecto de concertación) se concierten en los titulares de la gestión.
Los deberes de estos sujetos, como titulares:  Redactar documentos  Ejecutar las obras Respecto a los derechos:  Serían beneficiarios de las expropiaciones (igual que las Juntas de compensación)  Derecho a una retribución económica por su trabajo  LA MODALIDAD DE COOPERACIÓN En esta modalidad, los propietarios aportan los terrenos y la AP (Ayuntamiento) redacta el planeamiento derivado, el proyecto de urbanización, el proyecto de reparcelación y ejecuta las obras (contrata la ejecución de las obras). Es decir, se da el mismo proceso, pero varía el sujeto que lo lleva a cabo. En este caso, lo realiza la A, y el propietario paga.
A pesar de esto, la Ley no es tan estricta y establece que, a pesar de ser la A la que lo realiza todo y el particular paga, éste también tiene la posibilidad de participar, y se constituyen en Asociación Administrativa de Cooperación. En el momento en que se inicia el proceso, se les da un plazo para constituirse en esta Asociación. Realizarán funciones de colaboración, redactando el proyecto, entre otros. Lo único que no podrán hacer es contratar las obras, que será el Ayuntamiento quien lo hará, siempre y en todo caso (se seguirá el procedimiento que marca la Ley de Contratos del Sector Público).
Estas Asociaciones son útiles, pero han fracaso de alguna manera, por el hecho de no poder contratar las obras de urbanización, por lo tanto, no es tanto el ahorro que puede suponer.
Este sistema de cooperación, muchas veces, se utiliza como un sistema “sancionador”. Es decir, cuando una unidad de actuación o un sector lleva mucho tiempo, y nadie se ha decidido por iniciar una modalidad concreta, los Ayuntamientos tramitan un cambio de modalidad y lo pasan a sistema de cooperación. Pero, en otras ocasiones, es ya el planeamiento que prevé acudir a este sistema.
 SISTEMA DE URBANIZACIÓN PRIORITARIA Es un sistema excepcional que es aprobado y elegido por las AP cuando hay una urgencia o circunstancias que justifiquen la necesidad de la transformación de este suelo.
Después de justificar que es de urbanización prioritaria, fija unos plazos en los que se deben realizar todas las actuaciones. Todos los plazos se reducen considerablemente y, si no se hace en estos, existe un mecanismo de sanciones e incumplimientos tendentes a la expropiación, o a la ejecución de las obras por parte de la AP.
III. EL SISTEMA DE ACTUACIÓN URBANÍSTICA POR EXPROPIACIÓN En este sistema, la A establece que todo el suelo incluido en un ámbito determinado, que será un polígono industrial, será la propia A quien realizará las obras y venderá y, para la consecución de estos objetivos, se deberá expropiar a los propietarios. La A pagará, realizará las obras y, posteriormente, venderá las parcelas.
El Instituto Catalán del Suelo, cuando considera que hay zona que precisa de actuación, como parte de la función pública que tiene encomendada, ejecuta polígonos enteros por el sistema de expropiación. Son promociones que realizan la AP o Ayuntamientos.
La A expropia la totalidad de los terrenos. Este sistema tiene 2 características: - Precisan de estar contemplados en el planeamiento - Debe realizarse por polígonos completos La forma de expropiar puede ser: por un lado, por un mecanismo denominado tasación conjunta (se valoran todos los bienes a la vez) o, por otro lado, por el sistema de tasación individualizada (finca a finca). Normalmente, se realiza el sistema de tasación conjunta.
Este sistema se utiliza en sectores/ámbitos de planeamiento en que, casi todo el terreno, es de cesión, o bien el aprovechamiento es tan menor que, de tal manera, no se justificaría el justo reparto de beneficios y cargas.
IV. LA OCUPACIÓN DIRECTA Esta figura viene contemplada en el art. 156 TRLUC, que es un procedimiento específico en el que la AP tiene urgencia por adquirir anticipadamente terrenos de cesión gratuita. La Ley prevé este mecanismo para satisfacer las necesidades de interés público.
Después de seguir un procedimiento, que es el legalmente establecido, pueda ocupar anticipadamente unos terrenos que, al fin y al cabo, acabarían siendo suyos, pues son de cesión gratuita, solo que se ceden antes.
Al propietario de los terrenos se le da un certificado (inscribible en el Registro y transmisible).
...