TEMA 10 (Contracte arrendament coses) (2015)

Apunte Catalán
Universidad Universidad Autónoma de Barcelona (UAB)
Grado Derecho + Administración y Dirección de Empresas - 2º curso
Asignatura Dret Civil III
Año del apunte 2015
Páginas 3
Fecha de subida 22/03/2016
Descargas 5
Subido por

Vista previa del texto

TEMA 10. CONTRACTE D’ARRENDAMENT DE LES COSES L’arrendament és un contracte pel qual una de les parts s’obliga a proporcionar a l’altre part “l’ús i el gaudi” (“uso i disfrute”) temporal d’una cosa, o prestar-li temporalment els seus serveis, o bé, fer per a ella (l’altre part) una obra determinada. Aquestes tres figures (arrendament de coses, obres i serveis) mitjançant el pagament d’un preu.
ARRENDAMENT DE COSES Art. 1543: defineix l’arrendament de coses com aquell contracte segons el qual una de les parts s’obliga a donar a l’altre l’ús d’una cosa per un temps determinat i per un preu cert.
Anomenarem arrendador, aquell obligat a cedir l’ús de la cosa, i arrendatari, qui adquireix aquest ús. Elements essencials del contracte: 1. Contracte bilateral, consensual, onerós i commutatiu.
2. Només es produeix cessió de l’ús i del gaudi (no de la propietat, sinó de la possessió).
3. Temporal (la llei evita que els contractes siguin indefinits).
4. Preu cert: molt important perquè si no hi hagués preu estaríem davant un contracte de préstec o comodat.
Com que l’arrendament de coses és només un acte d’administració, es requereix per ser arrendador la capacitat general per administrar (no s’exigeix ser el propietari de la cosa).
*Excepció: si l’arrendament excedeix de 6 anys, els pares o tutors dels menors o incapacitats i els administradors de béns aliens no podran subscriure aquest tipus de contracte sense autorització judicial (perquè s’entén que supera allò definit com a acte d’administració al durar més de 6 anys).
Pel que fa a la capacitat necessària per part de l’arrendatari, com que no està regulada serà la capacitat exigible per poder contractar. Pel que fa a la forma del contracte d’arrendament de coses, no està subjecte a cap forma en concret, a menys que la llei especials així ho indiqui.
10.2.REQUISITS DE L’OBJECTE. LA COSA I EL PREU Pot ser objecte del contracte d’arrendament qualsevol objecte menys els béns fungibles (s’extingeixen amb el seu ús). Els béns poden ser arrendats com a unitats separades o formant un conjunt (un restaurant i la seva maquinària). L’objecte ha de ser possible, lícit i determinat, no només respecte de la cosa sinó també respecte el seu ús (ex: si llogo una casa que no hi hagin inquilins a dins).
Pel que fa al preu, l’art. 1543 no exigeix (al contrari de la compravenda) que el preu cert hagi de ser amb diners, per tant, s’admeten els pagaments en espècies, o mitjançant un fet (ex: llogo una casa i no pagaré la renda durant un any perquè faré millores a dins, una reforma...).
10.3.CONTINGUT, DURADA I EXTINCIÓ DEL CONTRACTE Contingut: obligacions de les parts: Arrendador: - - Haurà de lliurar a l’arrendatari la cosa-objecte del contracte; en el contracte caldrà que especifiqui en quin estat es troba la cosa, en cas de no fer-ho s’entendrà que l’arrendatari la troba conforme (a menys que efectuï protesta).
Ha de fer a la cosa totes les reparacions que siguin necessàries per conservar-la en “l’estat de servir” (poder donar-li la finalitat prevista en el contracte).
Ha de mantenir a l’arrendatari en el gaudi pacífic de la cosa fins que acabi el contracte (ex; llogo cotxe durant 3 mesos, no li podré treure en 3 mesos).
Arrendatari: - Ha de pagar el preu establert en el contracte d’arrendament.
Obligat a fer un ús de la cosa com un “diligent pare de família”, és a dir, destinarla a l’ús que es va pactar.
Pagar les despeses que ocasioni la formalització del contracte.
Durada: art 1543 CC estableix que els contractes d’arrendament han de tenir una durada certa. Queden prohibits els arrendaments perpetus i seran nul·les les clàusules que fixin un termini indefinit.
Extinció: causes: 1. Venciment del termini. Tàcita reconducció. La pròrroga: l’arrendament finalitzarà el dia que s’hagi fixat en el contracte sense necessitat de requeriment (sense necessitat d’avisar a ningú). Tàcita reconducció: (1556CC) consisteix en que un cop finalitzat l’arrendament, si l’arrendatari continua gaudint de la cosa 15 dies més (amb el consentiment de l’arrendador) el contracte s’entendrà prorrogat; per norma general s’entendrà que pel mateix temps establert en el contracte inicial.
Per tant, suposa la creació d’un nou contracte idèntic a l’anterior (no és una pròrroga). La tàcita reconducció es pot evitar de 2 formes: 1r. Fent un requeriment a l’arrendador abans que finalitzi el contracte, en que l’arrendatari manifesti que no vol que es produeixi tàcita reconducció.
2n. Renunciant a la tàcita reconducció en el propi contracte.
2. Resolució del contracte: per qualsevol incompliment de les parts (no pagar, no utilitzar la cosa per la finalitat prevista), sempre que ho digui un jutge i, si s’escau, es podrà demanar DiP.
3. Venda cosa arrendada: (1571CC) atorga al comprador (un 3r) de la cosa arrendada, la facultat per finalitzar el contracte d’arrendament que té el venedor (arrendador) amb el seu arrendatari, en el moment de realitzar el contracte de compravenda. En aquests casos, l’arrendatari podrà demanar DiP.
4. Pèrdua cosa arrendada: (1568) sense culpa de les parts, no trobant-se cap d’elles en mora, extingirà el contracte (per pèrdua de la cosa i impossibilitat d’usar-la).
5. Mort arrendatari o arrendador.
Un cop extingit el contracte l’arrendatari ha de tornar la cosa a l’arrendador tal i com la va rebre, precisant que el desgast produït per l’ús normal no va càrrec seu; sí que hi anirà el deterioro que excedeixi d’aquest ús normal.
10.4.LA REGULACIÓ ESPECIAL DELS ARRENDAMENTS URBANS L 40/1964 de 11/6 RDL 2/1985 L 29/1994 de 24/11 LAU modificada: L 4/2013 de 4/6 Àmbit aplicació de la llei: la LAU regula tant l’arrendament de vivenda (aquell que recau sobre una edificació habitable destinada a satisfer la necessitat de vivenda de l’arrendatari) com el d’un ús diferent al de la vivenda (locals de negoci....).
L’art. 5 de la llei diu els tipus d’arrendaments que queden exclosos d’aquesta llei: ús de vivendes militars, vivendes dels porters (conserge), assalariats... A tots aquests contractes els hi són d’imperativa aplicació el títol 1r (àmbit aplicació llei) i 4t (fiança i formalització contracte) de la llei.
Pel que fa als arrendaments de vivenda, es regiran per la voluntat de les parts en primer lloc, en segon lloc pel títol 2n de la llei i, supletòriament, pel CC. Pel que fa als arrendaments d’ús diferent al de vivenda: voluntat de les parts, títol 3r i, supletòriament, CC.
Durada: (ús vivenda) aquella que pacten les parts lliurement. Si la durada és inferior a 3 anys, arribat al venciment del termini pactat el contracte es prorrogarà automàticament fins arribar a aquesta durada mínima (3 anys); a menys que amb 30 dies d’antelació l’arrendatari mostri la seva voluntat en contra de prosseguir amb el contracte. No prosseguirà aquesta pròrroga automàtica en cas d’estat de necessitat de l’arrendador, si el 1r any l’arrendador comunica a l’arrendatari la necessitat que té d’ocupar la vivenda per ell o familiars. Un cop extingit el contracte per aquesta causa, l’arrendador o familiar ha d’ocupar la vivenda; si en els pròxims 3 mesos no la ocupa, l’arrendatari podrà retornar a la vivenda per un nou termini de fins a 3 anys (nou contracte), o bé, podrà demanar DiP.
Una vegada transcorren els 3 anys de duració mínima, si cap de les parts ha notificat a l’altre la voluntat de no renovar, es prorrogarà una única vegada per 1 any més.
Desistiment del contracte: art.11 recull (per primer cop) la possibilitat de desistir del contracte per part de l’arrendatari sense causa. Condició: que hagin transcorregut 6 mesos de contracte i ho comuniqui a l’arrendador amb 30 dies d’antelació.
SUSPENSIÓ, RESOLUCIÓ I EXTINCIÓ DEL CONTRACTE Suspensió: (art. 26): l’arrendador pot suspendre el contracte quan s’han de realitzar obres en l’habitatge per la conservació d’aquest i fa impossible la seva habitabilitat.
Resolució: quan una de les dues parts incompleix donarà dret a l’altre a exigir el compliment de l’obligació o promoure resolució del contracte. L’arrendador podrà resoldre si hi ha falta de pagament d’una renda, falta pagament import de la fiança, subarrendament, danys a la finca o obres no consentides, si s’hi realitzen activitats molestes, perilloses o il·lícites...
L’arrendatari podrà resoldre si l’arrendador no realitza les reparacions pertinents.
Extinció: per la pèrdua de la finca sense culpa de l’arrendador o perquè l’autoritat competent declara la finca com a ruïna.
...