derecho civil IV (2017)

Resumen Español
Universidad Universidad Autónoma de Barcelona (UAB)
Grado Derecho - 3º curso
Asignatura derecho financiero y tributario 2
Año del apunte 2017
Páginas 63
Fecha de subida 09/06/2017
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CIVIL IV ANTES DE EMPEZAR A ESTUDIAR ESTOS APUNTES DEBO ESPECIFICAR UN PAR DE COSAS: 1- LO QUE ESTÁ EN ROJO SIGNIFICA QUE ES MAS IMPORTANTE (LO DIJO EL PROFESOR) SEGURAMENTE ENTRARÁ EN EL EXAMEN PERO NO SERÁ LO UNICO QUE ENTRE, 2- ALGUNOS ARTÍCULOS NO ESTÁN COPIADOS AL COMPLETO (PORQUE SINO ACABARÍAN SIENDO UNOS APUNTES INTERMINABLES) Y SIMPLEMENTE ESTÁ PUESTA LA EXPLICACIÓN QUE DIO EL PROFESOR DE ELLOS. ES RECOMENDABLE BUSCARLOS EN EL CCC Y LEERLOS AL COMPLETO (ESTÁN TODOS ESPECIFICADOS) Y 3- LOS TEMAS ESTÁN PUESTOS PARA QUE YO ME ORIENTASE A LA HORA DE ORDENAR Y EXPLICAR CONCEPTOS (PODEIS TOMARLOS COMO REFERENCIA SI QUERESI XESO XD) YA QUE NO HAY UN INDICE ESPECIFICO PUES LO DICTO EN LA 1ª CLASE ESTE HOMBRE. YA ESTA (NO ESPEREIS MAS) TEMA 1: CONCEPTO DE DERECHO REAL Por derecho entendemos, en sentido objetivo, un conjunto de normas y subjetivo, como el reconocimiento de un interés jurídicamente protegido. Entendemos el derecho subjetivo como el poder de la voluntad que el OJ protege, por lo tanto necesitamos una estructura que lo reconozca y lo proteja  Poder de actuación concedido a una persona para la protección de un derecho concedido.
¿A quién se le reconoce el derecho real? A las personas físicas y jurídicas, las cuales son sujetos de derecho.
La ciencia jurídica organiza las relaciones con los demás, por tanto el derecho real ha de ponerse en relación con otras personas  forman parte de una relación jurídica (relación entre diversos sujetos con contenido jurídico).
- Relación  termino que designa la conexión entre 2 sujetos de derecho. Esta relación tendrá un contenido, el cual impondrá unos deberes o concederá unos derechos porque aparecen regulados como contenido jurídico. Pueden ser patrimoniales (ordenan la relación de las personas con las cosas) o personales (contenido sin objetos inmateriales).
El patrimonio Conjunto de bienes que posee una persona (muebles o inmuebles).
- Bienes: cosas susceptibles de ser objeto de derechos reales (incorporarse al patrimonio. Art. 511-1 CCC  son bienes las cosas y los derechos patrimoniales (las cosas que pueden ser objeto de derecho de propiedad).
Cuando decimos que el objeto del derecho real es una cosa (te pertenece), estás identificando el derecho de propiedad. Si fuese derecho de arrendamiento, el objeto es el arrendamiento, por lo tanto, un derecho real de actuación sobre la cosa.
511-1,3  sobre los animales (puedo ser propietario de un perro pero tienen ciertos derechos diferentes a los bienes) Pueden haber derechos reales materiales e inmateriales, corporales o no corporales (ej.: energías, aprovechamiento urbanístico,…), muebles o inmuebles  aquellos que no se pueden desplazar sin alterar su naturaleza (los inmuebles).
1 511-2  lista de bienes inmuebles (suelo, construcciones, obras permanentes,…). Los derechos reales sobre bienes inmuebles son bienes inmuebles de por sí (ej.: las concesiones que da el ayuntamiento para el aprovechamiento de un bien demanial).
Derechos reales El objeto son los bienes. El titular tiene reconocido el poder de actuación sobre el bien, lo cual genera una relación entre sujeto de derecho y bien (dando la posibilidad de disponer de él, modificarlo o extinguirlo).
Este reconocimiento genera también una relación del titular con otras personas. Esto significa que el resto no puede atentar en contra del bien  deber de abstención de perturbación del ejercicio del derecho. La atribución de un derecho real crea la relación entre titular y comunidad, por lo cual el deber de abstención puede ser exigido ante el tribunal (erga omnes).
Derechos reales vs Derechos obligacionales Supuesto: voy a adquirir el derecho de propiedad de una casa a través del contrato de compraventa (el contrato genera obligaciones a favor del vendedor) cuyas obligaciones son solo para las partes. Las posibilidades de actuación de las partes. Las posibilidades de actuación de las partes como consecuencia del contrato no son derechos reales, no tienen eficacia erga omnes y porque el derecho que surge del contrato es la exigencia de un derecho de prestación (que le entregue la vivienda) o la indemnización por daños y perjuicios.
La posesión La posesión en el libro 5to está regulada en el 521 y 522 CCC y en el Código Civil, en los arts.
430 y ss.
Art. 522.8 CCC; tiene un contenido análogo a lo establecido en el art. 464 CC.
521.1 CCC  la posesión es el poder de hecho o derecho sobre una cosa ejercido por una persona como titular o por medio de otra persona. Es el reconocimiento de un valor jurídico de apariencia de titularidad y como consecuencia, la necesidad de protegerlo.
La posesión implica la posibilidad de actuación sobre una cosa determinada, la cual exige un contacto físico. El poder de hecho se puede ejercer en diversos conceptos.
Situaciones: - - Aquel que tiene el poder de posesión (poder de hecho sobre la cosa) lo hace con la voluntad de generar la apariencia de titularidad  expresión aparente de la existencia de un derecho, tiene la facultad de usarla, disfrutarla y extraer los frutos que le corresponden (hay un derecho aparente de legitimación de posesión).
En la que el poder de hecho se ejerce queriendo dejar claro que a pesar de tener el poder, no se es titular de ningún derecho sobre la cosa. Ej.: está allí porque le han permitido estar o para el bien del titular.
El poder de hecho que se ejerce como propietario lo puedo ejercer por mí mismo o por medio de otra persona. Pueden ser compatibles dos poderes de posesión (ej.: el de propietario y arrendatario) e incompatibles.
Detentadores 2 521.1.2 CCC  el ejercicio de este poder sin la voluntad de actuar como titular del derecho (2ndo supuesto) o la tenencia con la tolerancia del titular, son supuestos de detentación, la cual solo produce los efectos que dicta la ley por caso concreto.
Posesión forzosa 521.1 CCC  la posesión se adquiere: a) cuando los poseedores sujetan la cosa/derecho en el ámbito de poder.
b) cuando la cosa o derecho ha sido dispuesta en poder de disposición de otra persona (adquisición de la posesión) 421.2 CCC  la posesión no puede ser clandestina ni adquirida con violencia mientras los poseedores anteriores se opongan.
Por consiguiente, no tiene la protección jurídica del ordenamiento en vías de posesión. Sin embargo, el orden público prohíbe el uso de violencia para resolver tal conflicto, se ha de recurrir a una acción judicial.
Pérdida de posesión 521.8 CCC  La posesión se pierde por: - Entrega de cosa por contrato, abandono, destrucción de la cosa, abandono del tráfico jurídico,… e) Posesión de una persona incluso adquirida contra la voluntad de los anteriores poseedores si la nueva voluntad dura más de un año.
La adquisición forzosa de la cosa constituye un poder de hecho si pasa 1 año y un día de posesión forzosa. Se ha de ejercitar la acción reivindicatoria antes de que pase este plazo.
Protección de la posesión 522.7 CCC  Los poseedores y detentadores tienen pretensión para retener y recuperar su posesión contra los retenedores o usurpadores.
En las acciones posesorias no se discute quien es el titular del derecho real, el propietario, sino quien puede ejercitar el poder de hecho.
*Acción reivindicatoria: se puede hacer si pasa el año y día, es la acción del no propietario frente al propietario.
522.7.2  posibilidad de ejercitar la acción publiciana. Los poseedores pueden recuperar por medio de esta acción la posesión efectiva del derecho/cosa.
Ej.: estoy poseyendo en concepto de dueño, o generando la apariencia de propietario, y llevo poseyendo X años. Resulta que alquilo mi vivienda y transcurrido el plazo de alquiler el inquilino permanece allí. Puedo ejercitar una acción de desahucio, (el hombre no es un mero detentador ni entró en la vivienda de forma violenta) la cual puede ser una acción publiciana, por la cual se restablecería tu derecho pues tú tienes un derecho mejor a poseer.
3 *Usucapión: forma de adquirir el bien por poseer en concepto de propietario durante un tiempo determinado (continuadamente) un bien.
522.8 CCC  La adquisición de la posesión un bien mueble de buena fe y a título oneroso comporta la adquisición del derecho en el que se basa el concepto posesorio.
Si yo estoy adquiriendo la posesión en concepto de propietario, la adquisición de la posesión implica la adquisición del derecho de propiedad. Asimismo, si perdiste el bien o alguien se apropió indebidamente de él, existe acción reivindicatoria, salvo que se haya adquirido mediante subasta o un establecimiento que venda artículos de la misma calidad.
Si se entrega un bien sin necesidad de un contrato, quedando sujeto a la persona a quien se le entrega, provoca la adquisición del propio derecho del bien. Si en un comportamiento desleal ese bien (entregado de buena fe) se vende a otra persona, el legítimo propietario no puede reclamar el bien, pues éste se ha adquirido de buena fe por el tercero. El legislador por consiguiente, resuelve el conflicto de intereses a favor del último adquisidor de buena fe (ya que lo adquirió basándose en que el vendedor era el poseedor aparente)  se vuelve el adquisidor a buena fe de título oneroso del bien.
El propietario legítimo puede realizar una acción por enriquecimiento injusto en contra de a quien le dejó el bien.
Art. 34 Ley Hipotecaria  dice lo mismo pero para bienes inmuebles (será mantenido en la adquisición quien adquiera bien inmueble a un vendedor que aparente ser el propietario).
La apariencia de titularidad crea derecho, en los bienes muebles se hace a través de la posesión y en el de los inmuebles, en el registro de la propiedad. El efecto general que produce es proteger la confianza que se deposita en la apariencia, reconociéndole el derecho real sobre la cosa.
¿Cómo se protege al perjudicado por dicha adquisición?  a través de una acción personal por enriquecimiento injusto.
Normas reguladoras de la posesión Está integrada por normas que tienen por objeto definir e integrar los sujetos que poseen el derecho de ostentar la posesión.
521.3  Capacidad: todas las personas con capacidad natural (capacidad física o psicológica para ejercer la titularidad de la relación jurídica) pueden ejercer la posesión  capacidad jurídica la tienen todos los que tengan actitud para ser titulares de relaciones jurídicas de carácter personal o no y los que puedan crear y extinguir relaciones jurídicas. Las incapacitadas con beneplácito del cuidador/tutor.
Pluralidad de posesiones (Art. 521.4) Si el concepto posesorio es compatible, varias personas pueden adquirir una posesión. Si no son compatibles no resulta admisible se preferirá en primer lugar a la persona que tiene la posesión en el momento de la pretensión. Si los dos están poseyendo al mismo tiempo se valorará al más antiguo en caso de conflicto.
Puede existir el caso en el que pese a tener bajo su poder un bien, no tenga la posesión  cuando lo ha adquirido con violencia o de forma clandestina, siempre y cuando no haya pasado 1 año (pues se calificará entonces como posesión).
4 La co-posesión 521.5  formula el hecho de una posesión civilísima, se cualifica como posesión pese a no tener de manera comprobable un poder de hecho efectivo sobre ella. Ej.: una comunidad de vecinos de un edificio, pues ninguno posee exclusivamente un trozo de la vivienda, ésta es única y cada uno aporta una parte a la comunidad. Por lo tanto, si en un momento determinado queremos disolver la comunidad y dividimos en 3 la vivienda: para A, B y C, se presumirá que durante el tiempo en el que no había divisiones cada uno poseerá efectivamente la parte que se le adjudicó después.
Esta presunción puede ser útil a efectos de la usucapión o en el ámbito de derecho sucesorio.
Ligada con esta idea está la posesión continuada (521.6), por la cual, durante el tiempo que yo adquiero la posesión hasta que la pierdo yo he tenido una posesión continuada. Si se adquiere la propiedad por usucapión pueden agregarte los años de posesión de las personas de quienes traes causa (eso sí, la posesión será en concepto de lo que lo hayan sido los anteriores propietarios, ya sea dueños, arrendatarios,…) Posesión de buena y mala fe 521. 7  El poseedor de mala fe es aquel que posee con voluntad de generar la apariencia de que es titular del derecho sabiendo que esa posesión no le pertenece.
La buena fe se presume siempre, pero la mala fe hay que probarla. Los efectos de la buena fe cesan a partir del momento en el que los poseedores pueden saber razonablemente que no son de buena fe.
522.1  Regula los efectos de la posesión: - Los poseedores son titulares del derecho en cuyo concepto poseen el bien.
- Por detentación.
522.2  norma de carácter hipotecario (registro de la propiedad).
522.2, 3, 4, 5  normas prácticas que se refieren a como se resuelven los conflictos de intereses cuando tiene lugar la liquidación de la posesión, es decir, cuando pasa de una persona a otra (quien cesa <-> quien la adquiere). Se refieren a conflictos de mejoras, deterioros o frutos.
Frutos 522.3  ¿A quién pertenecen los frutos? Los poseedores de buena fe tienen derecho a los frutos del bien y debe asumir los gastos generados para producirlos. Si el poseedor anterior invierte gastos para el fruto que adquirirá el poseedor posterior, éste último tendrá que pagar dichos gastos.
Los de mala fe deben restituir los frutos o su valor desde el día en el que lo poseyó de mala fe.
5 Gastos Extraordinarios de conservación  el que llega es quien deberá reembolsar dichos gastos ya hubiera poseído de buena o mala fe. Si los gastos son mayores al valor del bien, se puede optar por reestablecer el bien o desistir del mismo.
Conflictos de mejoras 522.4: Gastos útiles  quien tiene mejor derecho a poseer ha de embolsar los gastos útiles (que generan un aumento de valor del bien) hechos en el bien por poseedores de buena fe, al de mala fe no. Aunque lo que sí que se le reconoce al de mala fe (como el de buena fe) es que la mejora que genere aumento de valor puede ser retirada si no produce una alteración de la naturalidad de la cosa.
Pero en el caso de la mala fe tiene un límite en la retirada de la mejora, pues el poseedor con mejor derecho a poseer puede quedarse con lo que el de mala fe haya retirado pagando el valor del bien.
Deterioro o pérdida 522.5  Los de buena fe no responden del deterioro salvo que hayan actuado con negligencia, mala fe o dolo si el deterioro se ha producido ya en el momento de la devolución.
A diferencia del de buena fe, el de mala fe responde siempre del deterioro o pérdida incluso cuando ésta se haya producido de forma fortuita.
TEMA 2: El registro de la propiedad en la adquisición de derechos reales ¿Cómo el registro de la propiedad equivale a derecho real en los bienes inmuebles? Los bienes inmuebles son aquellos que no son trasladables, están ligados al suelo pues no puedes trasladarlos sin alterar su naturaleza. Su posesión no adquiere una apariencia de titularidad tan intensa, pues no podemos incorporarlos en nuestra vida cuotidiana.
El legislador del S.XIX se da cuenta de que el tráfico de la propiedad y otros derechos reales de bienes muebles puede apoyarse en la apariencia de posesión, sin embargo, con los bienes inmuebles esto resulta insuficiente.
 Ej. de derecho real cuyo titular no tiene facultad posesoria sobre el bien inmueble  el banco en un derecho real de hipoteca, pues sólo puede exigir su pago.
La hipoteca genera una especie de traba sobre el inmueble que constituye su objeto. Cuando en 1981 se constituye la hipoteca, el legislador busca hacer visibles los gravámenes que se establecían sobre los bienes, ya que anteriormente no había un registro donde constaren.
Crean tal registro para generar apariencia de titularidad susceptible de generar confianza en el tráfico. Para ello se parte de una premisa que encuentra su equivalente en el ámbito de los bienes muebles, en los que el poseedor es titular del derecho de posesión y por lo tanto, si la adquiere y la entrega, el entregado tiene el título del derecho. Por tanto, el que tiene a su favor inscrito la titularidad del derecho, se presume que es el titular, por consiguiente, si alguien, presumiendo que la adquiere del titular, éste último se volverá titular del derecho.
Si el registrador invalida el negocio jurídico registrado (sin embargo no puede validar hechos dolosos,…), esa nulidad priva del poder dispositivo frente al bien, pero no perjudicará al adquiriente al que se le transmite el bien.
6 Arts. 38.1 y 34 Ley Hipotecaria ¿Cómo se organiza en el registro de la propiedad los conflictos de intereses cuando hay 2 adquirientes que pretenden quedar protegidos por el registro? Si se vende un mismo bien inmueble a 2 personas distintas, se le da preferencia al que llegue primero al registro. El registro de la propiedad tiene un mostrador de entrada, en ese se presentan los documentos y la llegada al registro de los documentos provoca una anotación diaria en un libro de registro. En el momento en el que se presenta es cuando se inicia la prioridad (en el asiento de presentación)  art. 17 Ley Hipotecaria. Después no se podrán inscribir otros títulos que lo contradigan (art. 32 LH). (9ò.ó)9 Es muy importante que al registro de la propiedad solo accedan negocios jurídicos que produzcan transmisiones válidas, sino generaría inseguridad. La validez del negocio depende de la capacidad de los otorgantes, que sean quienes dicen ser,… Art. 633 CC  el registro es a efectos “ad probationem” Principio de prioridad Es el del art. 17 LH.
Si los derechos reales inscritos son compatibles (ej.: servidumbre, usufructo, hipoteca,…) ya que no tienen contacto posesorio con el bien inmueble, en estos casos, la primera que se inscribe tendrá mejor rango que la segunda, por lo tanto, no suele interesar una segunda hipoteca.
La hipoteca se extingue si se vende el bien (subastándolo) para pagar una deuda. Esto beneficia al primero en tener la hipoteca porque si no el comprador adquiriría un bien gravado por una hipoteca con lo cual el comprador no pagaría (si tiene la hipoteca el primer banco no endeudado el bien inmueble vendido no estaría gravado con lo cual el comprador sí que pagaría).
 El primero que ejecute el derecho de hipoteca provoca la purga del segundo. (Arts. 17, 32, 34 y 38).
Sistema de adquisición de los derechos reales Tenemos que distinguir 3 posibles sistemas de adquisición: - - - Sistema causal de adquisición  el mero acuerdo de voluntades es necesario para la adquisición de los derechos reales, cuando una de las partes se obliga frente a la otra (podría producir la modificación jurídico-real). Este acuerdo de voluntades carece de efectividad traslativa para la efectiva transmisión del objeto (es el negocio jurídico con una causa contractual el que provoca la transmisión).
Sistema abstracto de adquisición  la efectiva transmisión del derecho se hace depender de la realización de un acto que genere una apariencia del que se es titular del derecho (muebles  posesión, inmuebles  inscripción en el registro de la propiedad).
Sistema en el cual la adquisición se configura sobre la necesidad de una causa de adquirir y un acto formal que implique la transmisión del derecho real Todos son una mezcla del sistema puramente espiritual. En nuestro derecho civil rige un sistema mixto.
7 531.1 CC; para adquirir o transmitir bienes o derechos reales es necesario la realización de las formalidades establecidas por las leyes. Por consiguiente, se necesita: - Titulo de adquisición (ej.: contrato, herencia, usucapión): es una causa que puede provocar una adquisición de derecho real. En la legislación catalana el legislador cree que la donación es un acto dispositivo, no un título de adquisición. Dicha causa ha de ser válida, cumplir los requisitos que establece la ley.
- Formalidades establecidas por las leyes (modo de adquirir): debe ser entendido como actuación generadora de la apariencia de titularidad de derecho real que puede ser la tradición o actos y formalidades establecidas por las leyes.
Tradición 531.2 y ss. CCC  Consiste en la entrega de la posesión de un bien por los antiguos poseedores a los nuevos. Existe un tradens (que entrega) y un accipiens (que recibe). Sólo se transmite la posesión y constituye un modo que completa la transmisión cuando va precedida de un título de adquisición que habrá de ser un contrato.
La compraventa constituirá un título de adquisición para iniciar el proceso de transmisión del título. Para provocar la transmisión se necesita la tradición (la entrega de la posesión con carácter general).
La entrega de la posesión por el arrendador al arrendatario tiene por objeto transmitir la posesión de la vivienda, pero no es un derecho real. Por tanto, la tradición solo es causa de transmisión de derecho real si va precedida por un contrato con contenido posesorio sobre dicho derecho real.
1462 CC y 531.4 CCC  distintas formas de entrega a las que el OJ reconoce efectos traslativos del derecho real en el proceso de transmisión que conlleva el conjunto del derecho y el modo.
* Título en sentido material; es una causa * Título en sentido formal; ej.: una escritura pública “Constitutum posesorum” Ejemplo: Si tenemos una escritura pública que dice que la parte vendedora cede y transmite la escritura a X pero conserva la escritura hasta el 1 de X del año 2017 hasta que la tenga el comprador  aquí no se ha producido la posesión, pues el vendedor tiene aún la vivienda en concepto de dueño (porque conserva la escritura), si no fuese en concepto de dueño (ej.: por concepto de mero prestamista, de arrendamiento,…) sí que hubiese habido traditio y así se constituiría un “constiturum posesorum”.
Concepto posesorio Es la causa determinante del ejercicio de la posesión.
531.4 b)  manera de facultar al adquiriente de un ejercicio de poder sobre el mismo pero yo constituyéndome como poseedor frente al adquiriente en su nombre (una parte ha de entregar como concepto de poseedor un bien y la otra parte la ha de aceptar).
8 c)  entrega de llaves como forma simbólica. Por lo tanto, esta entrega supone la tradición (si se produce antes de una escritura pública quien tenga las llaves será el adquiriente y sino viceversa).
d)  el acuerdo cuando el bien mueble objeto de la posesión no puede ser transmitido.
e)  (mirar artículo) Realmente sólo el 534.1 constituye una entrega real, material. Las demás son formas de entrega simbólica o instrumental, simbólica porque resulta de una generación similar a la entrega e instrumental porque la escritura pública produce efectos similares a la entrega.
Cuando hablamos de posesión es un poder sobre la cosa pero que no ha de porqué tener una tenencia material.
Bienes incorporales Son cosas que pueden ser objeto de derechos reales pero no tienen realidad material (ej.: energías, aprovechamiento urbanístico,…).
531.5  en ellos la tradición se produce por la entrega del título (acciones, que hoy en día son anotaciones en cuenta), la tradición instrumental o el uso que hacen los adquirientes con el conocimiento de los titulares.
Por lo tanto, tratándose de la transmisión de derechos reales, el contrato por sí sólo no provoca la transmisión y será completado por un modo de adquirir y la de los inmuebles debe completarse por la norma que requiere el registro.
Conflicto de adquirentes 1473 CC  si la misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores […] Pone en práctica la teoría del título y modo en la adquisición de los derechos reales y expresa sus consecuencias para los casos de doble transmisión o que un derecho real sobre un mismo bien haya sido vendido o transmitido en virtud de un contrato a distintas personas.
El proceso adquisitivo del derecho real solo se produce por la conjunción del contrato de compraventa con el título de adquisición. Al final del primer párrafo se modaliza la eficacia de esta regla, pues se aplica sólo en el ámbito de los bienes muebles y es preciso que el primero que haya tomado posesión del bien (en quien concurra el título y modo) haya actuado de buena fe.
El CC en caso de conflicto solo determina la competencia de la adquisición del bien si el adquiriente lo ha hecho de buena fe. En los bienes inmuebles, esta buena fe se realiza con la inscripción en el registro de propiedad. En caso de conflicto se resuelve con el que primero lo haya inscrito. Si ninguno de los dos ha inscrito es el que primero tenga la posesión de buena fe, y faltando la transmisión de la posesión, a quien presente título de fecha más antigua (que tendrá una acción para exigir frente al vendedor siempre que haya buena fe).
Art. 37 LH  las acciones rescisorias, resolutorias y revocatorias no se darán en el tercero que haya inscrito el título conforme a esta ley. Se necesita proteger la apariencia de titularidad del registro.
La especificación se incluye en el contenido de la inscripción.
9 (Copiar todo artículo) La Donación Acto dispositivo que tiene carácter de título de disposición y una vez realizado con las formas y solemnidades establecidas en la ley provoca la adquisición y dominio de los derechos reales.
Dos regulaciones: Arts. 531.7 y ss. CCC la donación es el acto por el que los donantes disponen a título gratuito (sin recibir contraprestación económica) un bien a favor de los donatarios los cuales lo adquieren en vida.
Arts. 618 y ss. CC  la donación es un acto de liberalidad (con la voluntad de enriquecer al favorecido por dicho acto sin que ello genere beneficio material alguno respecto de quien lo realiza) por el cual una persona dispone […] La donación es un acto de disposición a título gratuito, es unilateral que produce efectos cuando la otra parte lo acepta en vida del donante.
531.8 CCC  la donación es irrevocable desde el momento en que los donantes conocen la aceptación de los donatarios o cuando se expresa verbalmente la conformidad de la donación.
Si no ay aceptación, no hay donación, y aunque haya aceptación en vida del donante, mientras ésta no sea conocida por el donante, éste podrá revocar libremente la donación.
623 CC  La donación se produce cuando se conoce la aceptación.
629 CC  Desde que hay aceptación, obliga al donante y produce efectos.
Esta contradicción viene resuelta por las formas que existen para la producción de los efectos de la donación y por la siguiente interpretación: el CC interpreta la donación como un negocio jurídico de carácter bilateral, por lo tanto, aun existiendo aceptación y sin haber sido notificada, dicha aceptación es irrevocable, no hay donación. En el CC es un acto dispositivo unilateral que no crea efectos hasta la aceptación, por lo tanto, mientras no se conozca la aceptación será irrevocable.
632 y 633 CC/ 531.12 CCC  Forma Bienes inmuebles  solo son válidas si los donantes las hacen y los donatarios las aceptan en escritura pública.
1280; en la compraventa de bienes muebles la escritura pública es “ad probationem”.
En la misma escritura pública el donatario y el donante están presentes, uno diciendo que dona y el otro que acepta. Si el donatario no acepta pero comparece al otorgamiento se entiende producida la donación (pero en el 99% acepta en la escritura).
A PARTE DE LAS ESCRITURAS DE ACEPTACIÓN Y DONACIÓN SE NECESITA LA NOTIFICACIÓN DE LA ACEPTACIÓN DEL NOTARIO  SE PUEDE REVOCAR.
Bienes muebles  deben realizarse por escrito, la realizada con carácter verbal es válida en el caso en que en el mismo momento te dé el bien.
Todas las distintas ramas del derecho civil están íntimamente relacionadas con la donación.
Para ella se requiere; 10 Art. 531.10 CCC  tener el poder de disposición sobre la cosa (el titular del derecho de propiedad y en bienes inmuebles le titular registral). La capacidad de obrar la tienen los mayores de edad no incapacitados.
Como la donación genera un empobrecimiento del disponente, para realizarlas en nombre de personas con capacidad limitada se necesitará autorización judicial o sustitutivas del libro 2do CC.
La donación pueden ser inter vivos o mortis causa.
Mortis causa Aquellas que constituyen disposiciones de última voluntad y no constituyen efectos mientas no se muere quien las causa.
531.9 CCC  son donaciones por causa de muerte las que los donantes realizan en consecuencia de su propia muerte.
Se diferencia del testamento porque esta donación se puede revocar o modificar, pero si se produce la donación con fecha aplazada hasta la causa de muerte o el donante se reserva el usufructo sería donación inter vivos.
Donaciones puras y simples Solo se produce transmisión del dominio sin contraprestación ninguna (por causa de pura liberalidad).
También existen transmisiones, que, hay alguna circunstancia que pone en manifiesto que la causa va más allá de la mera liberalidad: Remuneratorias  donaciones a través de las cuales se remunera. No son exigibles judicialmente.
Si estuviéramos en presencia de la remuneración por servicios, que se puede exigir judicialmente, no estaríamos ante una donación (sería un contrato bilateral de prestación de servicios).
Donaciones condicionales y a plazo Una condición es un hecho futuro e incierto del que depende que se lleve a cabo la donación o deje de producir sus efecto (a esto se le llaman condiciones suspensivas  si no concurre la condición no se traslada el dominio y resolutorias  cese del contrato).
Puede someterse también a plazo, que es un suceso futuro y cierto.
(Art. 531.16 1) y 2) (copiar todo el artículo))  si el sujeto que impone la donación muere antes de cumplirse las condiciones de ésta, la donación queda sin efectos.
Si la condición en vez de suspender la transmisión hasta que concurran los hechos, lo que hace es determinar que cuando concurran dichos hechos se haga efecto la donación, los frutos de la donación pasaran a ser del receptor en ese mismo omento.
¿Se puede hipotecar más allá de lo que uno tiene? NO.
Si aplicamos la regla general de oponibilidad frente a terceras personas, en el supuesto de hecho de las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias (salvo cuando conste inscrita la 11 cláusula resolutoria), es decir, cuando se inscribe la donación pero no se hace constar que está en un plazo resolutorio, el acto de disposición a favor de una tercera persona no se podría reclamar.
428.6  si se impone en una donación una prohibición de disponer, no puede ser perpetua (será lo mismo que si es impuesta vía testamento).
Donaciones con cláusula de reversión 531.19  Son aquellas en las que el donante establece, bien a plazo o condicionalmente, que las donaciones reviertan en él, su pareja/cónyuge o sus herederos. El supuesto general aplicable es: te voy a donar esto y si tú te mueres antes que yo (o te mueres sin hijos), recuperaré lo que te he donado.
Sólo se hace a favor de los donantes y con la posibilidad de establecer una cláusula de reversión en cuya virtud los bienes vuelven a los donantes si se cumplen las condiciones pactadas, pues está hecho en ánimo de liberalidad (esto es una excepción de la regla general).
La reversión no genera clausula impositivo frente al donante.
Además de esta reversión establecida en favor del donante, cabe la posibilidad de que se establezca a favor de terceros. Hay pues dos posibilidades: - Cláusula de reversión “estricto sensu”: se hace a favor del donante y su núcleo intimo Cláusula de reversión a favor de terceros: estamos hablando pues de una determinación de bienes a favor de un tercero ajeno al contrato. Define transmisiones sucesivas del domino algunas de las cuales se establecerán en un futuro.
531.20  donación con la reserva de disponer de los bienes. Los CCs establecen la posibilidad de que exista una situación en la que no coincide en la misma persona la titularidad y la facultad de realizar actos de disposición. En principio esto se entiende para los bienes dados a título oneroso, reservándose la facultad de disponer de ellos a un tercero.
El hecho de reservarse de la facultad de disponer es en realidad una donación sujeta a condición resolutoria pues la donación se resuelve si el donatario acaba disponiendo del bien.
Causas de revocación de donación Art. 531.15  la irrevocabilidad de la donación no es absoluta (si no se conoce la aceptación de la donación y aun cuando se conozca) pues es revocable después del conocimiento en los casos en los que la ley lo permita: - Superveniencia de los hijos de los donantes, incluso si estos tuvieran hijos con anterioridad.
La supervivencia de los hijos de los donantes que éstos creían muertos.
Incumplimiento de las cargas impuestas por los donantes a los donatarios.
La ingratitud de los donatarios (leer causas de ingratitud del artículo).
La pobreza de los donantes.
531.15.2  las donaciones onerosas solo son revocables por incumplimiento de cargas.
La actuación revocatoria caduca en un año desde el momento de la realización de las causas de revocación. Es nula la renuncia anticipada a la revocación y si la causa revocatoria constituye una sanción penal, ésta actuación revocatoria dura un año desde la sentencia firme.
12 La acción revocatoria puede ejercitarse contra los herederos de los donatarios y los herederos de los donantes pueden ejercitarla (leerse las excepciones del artículo 531.15.4).
531.15.5  las enajenaciones a título oneroso y los gravámenes hechos por los donatarios antes de que […].
Ej.; tenemos una donación de transmisión de una vivienda por escritura pública escrita en el registro de la propiedad el 1.1.2017, el donatario 6 meses después vende a Luís en escritura pública y se inscribe en el registro. Resulta que el 1.1.2018 el donante quiere revocar porque ha tenido un hijo (531.15.1 k)).
¿Respecto al 531.15.5 tendrá derecho a la revocación? No, pues tendrá que soportar la enajenación de la vivienda, pues estas enajenaciones si se han hecho antes de la comunicación de la revocación son válidas. Eso sí, el donante tiene la posibilidad de reclamar al primer donatario (no a Luís) el valor de la vivienda que tenía en el momento de la donación o los gravámenes que pudiera haber sufrido. Si fuera una donación a Luís, los efectos de la revocación sí que alcanzarían a Luís.
Si ya se ha notificado la revocación en el momento anterior en el que se produce el acto dispositivo dicha validez de la venta no se producirá (entonces Luís no estaría protegido por el art. 34 ya que no registró la vivienda).
En el supuesto de incumplimiento de cargas, las terceras personas titulares de derecho sobre el bien se ven afectadas por la revocación a efectos de la regla general de oponibilidad de hechos a terceras personas, es decir, por regla general todos quedarían afectados por la revocación si incumplieses las cargas impuestas en la propia donación (excepción  el que estuviere protegido en base al art. 34 LH).
La usucapión (531-23 y siguientes CCC, 1940 y siguientes CC) Cabe establecer una distinción entre dº reales de contenido posesorio y no posesorios: ejemplo posesorio: propiedad. Los dº reales posesorios se pueden adquirir por título de usucapión que es adquisición de título como consecuencia de posesión continuada, de apariencia continuada de titularidad. No puede adquirirse por usucapión un dº real de hipoteca ni de superficie porque son dº reales no posesorios.
Ej. No posesorio: hipoteca El concepto posesorio es aquél que se corresponde con el concepto en ejercicio del cual se desarrolla la posesión.
Usucapión: título adquisitivo del derecho propiedad y dº reales posesorios.
Se establecen distintos regímenes: - Criterios de dº interregional que determina cuál de las dos vamos a aplicar: Normas interregionales se regulen el título preliminar del CC. En materia de dº reales en art 10.1.
Sobre inmuebles inscritos en territorio catalán se aplicará el CCC.
Aplicamos para determinar la norma aplicable a las relaciones jurídicas referidas: la ley de lugar donde la cosa se haya.
Artículo 531-23. Modo de adquirir la usucapión 13 1. La usucapión es el título adquisitivo de la propiedad o de un derecho real posesorio basado en la posesión del bien durante el tiempo fijado por las leyes, de acuerdo con lo establecido por la presente sección.
2. El efecto adquisitivo se produce sin necesidad de que la persona que adquiere por usucapión haga ninguna actuación.
3. El efecto adquisitivo no perjudica a los derechos reales no posesorios o de posesión compatible con la posesión para usucapir si los titulares del derecho real no han tenido conocimiento de la usucapión.
Es una forma de adquisición de derechos reales que supone la continuidad de posesión. Hay un hecho generador de situación continuada o prolongada en el tiempo.
Prescripción puede ser adquisitiva o usucapión o extintiva. En el epígrafe dice modo de adquirir: no está muy bien utilizada (en la usucapión no hay ni título como tal ni modo) Provoca de forma automática la adquisición cumpliendo el plazo que indica la ley: 2. El efecto adquisitivo se produce sin necesidad de que la persona que adquiere por usucapión haga ninguna actuación, no excluye la necesidad de que esa adquisición se ha producido sea necesaria resolución judicial.
El punto tres significa: ejemplo. Soy titular de dº propiedad sobre una finca rustica y esa finca rustica está gravada con servidumbre de paso; el titular de ese d real de servidumbre que utiliza el paso de mi finca la sigue utilizando de forma pacífica pese el hecho de que, aunque la finca es mía hace tiempo que no voy y lo posee a uno que le dejé a su cuidado y pasan 20 años y la persona cuidaba la finca la adquiere por usucapión. ¿Esa usucapión provocará la extinción dº real de servidumbre? No en la medida en que de acuerdo con este art. el titular de dº real no haya tenido conocimiento de usucapión. La posesión continuidad que genera adquisición por quien usucapiera provoca extinción con dº que resulten incompatibles, pero no de otros d real es que puedan existir en los mismos términos.
Artículo 531-24. Posesión para usucapir.
1. Para usucapir, la posesión debe ser en concepto de titular del derecho, pública, pacífica e ininterrumpida y no necesita título ni buena fe.
2. La mera detentación no permite la usucapión.
3. Se presume que la persona que adquiere por usucapión ha poseído el bien de forma continuada desde que adquirió la posesión.
4. La persona que adquiere por usucapión puede unir su posesión a la posesión para usucapir de sus causantes.
1. no clandestina. Si hablamos de generar apariencia solo se genera apariencia si es pública (no si es clandestina).
2. si se interrumpe la apariencia se deberá volver a contar el plazo del tiempo.
No necesita haber sido adquirida sobre la base de un contrato que haya dado lugar a entrega de posesión, ni a creencia de que lo que se posee ha sido poseído. No posee de buena fe ya que no posee en concepto de dueño porque se lo cree sino porque genera apariencia. En CCC, el legislador entiende que estamos organizando o regulando una forma de adquisición dominio 14 que impone seguridad de trafico: que haya apariencia, que sea pública, pacifica (no discutida), continuada y me va a dar igual si la persona cree que es suyo o si actúa o no de buena fe.
Entiendo que al cabo de X años actúe de buena o mala fe obtenga por usucapión. El mero detentador es el que se presente como titular de ningún dº real. Es el que sirve a otro poseedor, el que no genera ninguna apariencia.
El CC común, legislador si tiene en cuenta si el que posee lo hace con buena fe y con justo título.
Tipos Hay dos tipos usucapión: - Ordinaria (se produce con buena fe y justo título) Extraordinaria (no existe buena fe ni justo título).
Distintos plazos en CCC y CC: En CC si actúas de mala fe, necesitas más tiempo para usucapir. En CCC, la usucapión es siempre igual y sujeto al plazo marcado con independencia de si el poseedor es de buena o mala fe. En CC, 20 años de buena fe y 30 años si actúas de mala fe. Art. 1955 CC.
En dº civil común sí hay diferencias entre prescripción ordinaria extraordinaria. En CCC no.
3. La continuidad de posesión se presume. Si ha habido alguna causa de suspensión deberá acreditarse por quien la alegue.
4. causante: transmitente. El que culmina la usucapión puede sumar el dº de posesión a sus causantes, a persona que le transmitió o de la cual heredó…. Se suman los tiempos ya que está poseyendo en concepto de dueño tiene el lado sancionador respecto el titular real que carece de diligencia mínima para reclamarlo.
Interrupción de posesión vs suspensión: Artículo 531-25. Interrupción.
1. La posesión para usucapir se interrumpe en los siguientes casos: a) Cuando cesa la posesión.
b) Cuando quien adquiere por usucapión reconoce expresa o tácitamente el derecho de los titulares del bien.
c) Cuando los titulares del bien o una tercera persona interesada se oponen judicialmente a la usucapión en curso y cuando los titulares del bien y la persona que adquiere por usucapión acuerdan someter a arbitraje las cuestiones relativas a la usucapión. Hay oposición judicial cuando le notifican la interposición de la demanda.
d) Cuando los titulares del bien requieren notarialmente a los poseedores que les reconozcan el título de la posesión.
2. La interrupción de la posesión para usucapir hace que deba comenzar a correr de nuevo y completamente el plazo de esta posesión. En los casos del apartado 1.c, el nuevo plazo se inicia a partir de la firmeza del acto que pone fin al procedimiento.
Artículo 531-26. Suspensión.
15 1. La posesión para usucapir se suspende en los casos en que la usucapión se produce: a) Contra las personas que no pueden actuar por sí mismas o por medio de su representante, mientras se mantiene esta situación.
b) Contra el cónyuge o el otro miembro de la pareja estable, mientras dura la convivencia.
c) Entre las personas vinculadas por la potestad de los padres o por una institución tutelar, o entre la persona asistida y el apoderado, de acuerdo con lo establecido por el artículo 222-2.1, en el ámbito de sus funciones.
2. El tiempo de suspensión de la posesión no se computa en el plazo para usucapir establecido por las leyes.
* No vuelve a 0. Vuelve contar cuando esa situación se paralice.
Artículo 531-27. Plazos.
1. Los plazos de posesión para usucapir son de tres años para los bienes muebles y de veinte para los inmuebles.
2. Los plazos de posesión para usucapir un bien hurtado, robado u objeto de apropiación indebida no empiezan a contarse hasta que ha prescrito el delito, la falta, su pena o la acción que deriva de los mismos para exigir la responsabilidad civil.
3. La renuncia al tiempo transcurrido de una usucapión en curso equivale a la interrupción de la posesión para usucapir.
Artículo 531-28. Alegación.
Pueden alegar la usucapión las siguientes personas: a) La persona que ha adquirido por usucapión o sus herederos.
b) Toda persona interesada en el hecho de que se declare que la persona que adquiere por usucapión ha adquirido el bien.
Artículo 531-29. Renuncia.
1. La renuncia requiere la capacidad para disponer del derecho usucapido.
2. La renuncia al derecho usucapido no perjudica a los acreedores de quien ha adquirido por usucapión, ni a los titulares de derechos constituidos sobre el bien usucapido.
3. La renuncia no impide a quien ha adquirido por usucapión volver a iniciar la usucapión del mismo derecho.
Capacidad exigible para disponer dº real: capacidad de obrar para realizar actos de libre disposición (diferente para bienes muebles e inmuebles). Tú no puedes renunciar al dº adquirido por usucapión para evitar que acreedores no te cobren. Si lo hacen, los acreedores ejercitaran la acción pauliana para dejar sin efecto tu renuncia.
USUCAPIÓN LIBERADORA: LA QUE LIBERA DE CARGA O GRAVÁMENES en la medida de que si alguno de estos es incompatible con posesión del que usucupa los titulares han permanecido pasiva ante transcurso de periodo que va generar adquisición del dominio como libre.
Relación entre usucapión y registro de propiedad: (35, 36 LH) 16 Artículo 35.
A los efectos de la prescripción adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe durante el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa.
Facilita la usucapión que se produce a favor del titular registral en la mediad que presume a su favor que actúa de buena fe, y que lo hace con justo título. Es decir, presume que la usucapión que corre a favor de quien es titular registral es ordinaria. (CC español) ¿Quién puede necesitar la usucapión respecto la propiedad registral? EL QUE NO CUMPLE LOS REQUISITOS DE ART 34, ya que ese ya ha adquirido.
Artículo 36.
Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes: a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.
b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.
La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.
En cuanto al que prescribe y al dueño del inmueble o derecho real que se esté prescribiendo y a sus sucesores que no tengan la consideración de terceros, se calificará el título y se contará el tiempo con arreglo a la legislación civil.
Los derechos adquiridos a título oneroso y de buena fe que no lleven aneja la facultad de inmediato disfrute del derecho sobre el cual se hubieren constituido, no se extinguirán por usucapión de éste. Tampoco se extinguirán los que impliquen aquella facultad cuando el disfrute de los mismos no fuere incompatible con la posesión causa de la prescripción adquisitiva, o cuando, siéndolo, reúnan sus titulares las circunstancias y procedan en la forma y plazos que determina el párrafo b) de este artículo.
La prescripción extintiva de derechos reales sobre cosa ajena, susceptibles de posesión o de protección posesoria, perjudicará siempre al titular según el Registro, aunque tenga la condición de tercero.
Resumen 17 USUCAPIÓN puede darse a favor de titular registral (35) y en perjuicio titular registral (art. 36 LH).
Entendimiento correcto del confuso art 36 LH: Característica general: el tercero hipotecario que cumple requisitos del 34 LH ese tiene especial protección que la ley le atribuye frente a perjuicios que le puede causar la usucapión de la finca.
Mayor protección: si en fecha en que adquiera este tercero, se ha consumado una usucapión fuera del registro o se va a consumar dentro de siguiente año no le perjudicará salvo que haya tenido una posibilidad real de conocerla o que no habiendo tenido posibilidad de conocer adopte postura pasiva y no interrumpa al cabo de un año la usucapión.
Excepcionalidad: Prórroga a rafa durante año siguiente al procederse la adquisición.
Este régimen que es de aplicación en caso de que Luis en caso de uno enero 2016 llevara ya de 20 años también es de aplicación que veinte años se cumplieran durante el año siguiente a la adquisición de RAFA.
Al tercero del 34 por hecho de que adquiere con requisitos del 34 se le protege durante todo año siguiente al de su adquisición incluso frente usucapión que se ha consumado. Para quedar protegido durante ese año debe interrumpir o realizar acto con que no consienta la posesión del otra.
Si posesión se inicia después, es decir, si cuando adquiere rafa el 1 enero de 16 y ni siquiera ha comenzado la posesión, esa usucapión si se completan todos plazos perjudicará a RAFA.
Especial protección: solo se produce respecto usucapión consumada o la posesión que puede darse al cabo de un año.
Supuesto contrario al 35: Ahora hablamos de un titular registral que, adquirido buena fe, a título oneroso y ha inscrito.
El art. 36 se refiere a los titulares del art 34. En qué caso los del art. 34 pierden sus derechos inscritos delante los que poseen meramente (art. 35) solo si cuando el del dº inscrito lo adquieren después de que haya pasado 20 años para que adquiera por usucapión, pero también pueden pasar 19 (y no 20) siempre que se cumplen ciertos requisitos.
RG: propiedad y dº reales posesorios se adquieren por diferentes títulos: una de ellos usucapión. En BM también pasa, pero al poner esa forma de adquisición sobre BIM surgen modificaciones derivados sobre el titular del registro tales como si hay titular registral protegido por el art. 34 nadie puede adquirir por usucapión (art. 34) salvo excepciones: mencionados pasados anteriormente 19/20 años.
Extinción de los derechos reales Se extinguen cuando lo establece el código o a título de la constitución (en el título de constitución del derecho, o sea, si decidimos que se extinga la servidumbre, por ejemplo, en 2 años). También se extinguen por la pérdida del bien (desde el punto de vista jurídico  salida del bien desde el punto de vista objetivo del derecho real). También como consecuencia de la consolación (reunión del derecho real con otro del mismo titular de manera que esta unión provoca la extinción) y finamente por renuncia del titular.
18 Pérdida del objeto 532.2 CCC -> pérdida de la capacidad de utilidad del bien. Si se pierde una parte del bien subsiste el derecho real en la parte del bien no perdida.
- Subrogación real: sustitución de objetos de derecho (cuando hay un objeto definido). 532.2.3 CCC - Subrogación personal: sustitución de un individuo en el lugar de otro Consolidación 531.3 CCC  reunión de dos titularidades en una misma persona que suponga la extinción de una de ellas. También se produce cuando uno de los derechos grava al otro.
Renuncia 532.4 CCC  es una declaración de voluntad que constituye un derecho jurídico unilateral.
Pero no siempre la renuncia es suficiente para provocar el efecto extintivo, solo lo es en aquellos derechos reales que al ser extinguidos quedan absorbidos por el derecho de propiedad.
La renuncia pura no produce un efecto de extinción del domino, pues ha de producirse además un acto de desposesión, de abandono (543.1  el abandono es un efecto material sobre la cosa). La renuncia en fraude de acreedores o que perjudique los derechos de terceros es ineficaz (equiparable a la acción pauliana).
La renuncia no puede dar lugar a una adquisición a título oneroso pues es a título gratuito.
TEMA 3: DERECHO A LA PROPIEDAD Reconocimiento del derecho de propiedad: Arts. 541 y ss. (titulo 4to del libro 5to) del CCC, arts. 348 y ss. CC, la CE (derecho fundamental).
El derecho de propiedad es la expresión jurídica del sistema a través del cual se organiza la relación de las personas con su entorno material. El reconocimiento de derechos de forma material es el reconocimiento de poder sujetar al poder de actuación a determinadas realidades ajenas (hoy en día de carácter material).
Principio básico de la organización de la sociedad: aquellos OJ que reconocen y protegen el derecho de propiedad lo elevan a rango constitucional.
¿Dónde se establece el reconocimiento básico del derecho de propiedad? En el art. 33 CE  reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia.
El reconocimiento de la sucesión mortis causa no se extingue por su fallecimiento, pasa a los herederos.
Al principio el derecho de propiedad era concreto excepto cuando no se tenga la facultad de disfrutar de éste por ley. Este derecho se ve impregnado n función de la relación social de la persona.
En aquellos OJ en los que se reconoce la propiedad privada, la función social de la propiedad se va poniendo como delimitadora de la función social de ésta. La función social de la propiedad 19 es la utilidad que para la comunidad tendrá el uso del bien que constituye el objeto del derecho de propiedad. Cuanto más relevante para la comunidad es el derecho de propiedad, más intensa es su función social.
La subordinación de la delimitación del contenido ordinario y formal de la propiedad de la función social está en el art. 33.2 CE  delimitará su contenido de acuerdo con las leyes: - Quedará delimitado conforme a su función social Está delimitado por las leyes  reserva de ley Art. 348 CC El contenido de la función social del objeto define los derechos de propiedad sobre el que recaen, asimismo los podemos definir como derechos estatutarios (porque identificamos e individualizamos dichos derechos). En la configuración estatutaria del derecho de propiedad que define minuciosamente el derecho, el propietario no solo es titular del derecho subjetivo, sino que también lo es de una posición jurídica en la que se le atribuyen deberes. Los determinados bienes han quedado muy matizados en base a la función social de la propiedad.
De lo que no le cabe duda al legislador es de cuando el contenido del derecho pueda quedar delimitado por su contenido social, la titularidad del derecho de propiedad es algo que no puede ser alterado sino por causa justificada de utilidad pública o interés social y mediante la correspondiente indemnización (33.3 CE,…).
De tales normas resulta que sólo a través de la expropiación forzosa puedo ser yo privado de mi derecho de propiedad y siempre con el pago de una indemnización (ajustado al valor del derecho privado).
Si vas al tribunal y fija el precio un juez (de indemnización por justiprecio de la vivienda expropiada) puedes recurrir si no estás de acuerdo.
Solo podemos hablar de derecho de propiedad si hay un reconocimiento especial del mismo (tenga un conjunto de normas que establezcan su protección). Tanto fuerte es el derecho de propiedad como su protección.
(Art. 544 CCC y sus subíndices)  La reivindicación El no propietario poseedor actúa frente al poseedor no propietario para obtener el bien sin perjuicio de la propiedad posesoria que las leyes conceden al poseedor no propietario.
Requisitos 1- Que el que ejercita la acción pruebe su derecho de propiedad (para los bienes inmuebles una certificación registral).
2- Identificar suficientemente el objeto del derecho de propiedad.
3- Que la otra persona no tenga un título de poseer que pueda oponer al que ejercita la acción reivindicatoria (ej.: arrendamiento).
Art. 544  efectos del ejercicio de la acción reivindicatoria: comporta la restitución del bien salvo en los casos que las leyes determinan la irreivindicabilidad (34 LH inmuebles y 522.8 CCC y 464 CC).
Extinción 20 La acción reivindicatoria no se extingue por prescripción ni la que deriva del derecho de propiedad sin perjuicio de lo establecido en la presente ley por materia de usucapión (si otro adquiere la cosa por materia de usucapión, pues la posesión ha dado lugar a la adquisición del derecho de posesión).
Si somos propietarios el OJ nos protegerá a través de la acción reivindicatoria para readquirir la posesión excepto en los casos de irreivindicabilidad y en los casos de usucapión.
Posibilidad de excluir en la posesión/uso/goce/disfrute de la cosa a todo aquél que no es propietario (acciones de carácter procesal ejecutables erga omnes).
Acción negatoria 544 CCC  acción negatoria es aquella que permite a los propietarios de una finca poner fin a las inmisiones ilegitimas. No se puede tratar de la privación o posesión indebida de la cosa, pues deberá ejercitarse la acción revocatoria.
Inmisiones 546.13  ruidos, gases, olor,… producidos por actos ilegítimos de los vecinos que causen molestias a los propietarios. Son molestias que se inmiscuyen en el disfrute de mi finca.
Estas acciones no deben ser toleradas y se puede pedir incluso una indemnización.
546.14  Si son legítimas (inocuas y que no causan perjuicios sustanciales) deben ser toleradas y también si son consecuencia del uso normal de la finca vecina. Se consideran sustanciales todos los que superan los valores mínimos o indicativos por las leyes.
544.4.2  la acción negatoria se le atribuye también a los titulares de un derecho real posesorio (ej.: usufructuario).
544.5  no se puede ejercer la acción negatoria: 1. si las perturbaciones que se quieren poner fin o las futuras que se quieran evitar no producen perjuicio alguno en la finca de demandante.
2. Si los propietarios deben soportar la perturbación por lo pactado o por lo supuesto en el propio código.
544.6  tiene por objeto la protección de la libertad del dominio.
La carga de la prueba en esta acción es de quien está generando la inmisión. La acción se puede ejercitar durante el tiempo en el que dura la inmisión El carácter no prescriptible de esta acción no excluye la posibilidad de exigir una indemnización por daños y perjuicios (sólo se puede reclamar el importe de los ocasionados durante 3 años, pues dicha acción de reclamación prescribe a los 3 años).
Facultades de protección del dominio No existe una autotutela en estos casos. Excepción: en el caso del dominio púbico la administración puede recuperar este dominio a través de un proceso administrativo.
Facultades de individualización del objeto del derecho de propiedad 544.8  cierre de fincas. Los propietarios pueden cerrar sus fincas salvando las servidumbres que estén constituidas en la misma.
21 El mayor problema recae en la individualización de las fincas  el propietario tiene derecho para geo localizar su finca y cerrarla. Junto a esto nos encontramos con la posibilidad de amojonamiento (poner piedras) y el lindar la finca (linda que marca donde empieza el derecho de propiedad de uno y donde finaliza el de otro).
544.9  los propietarios pueden deslindar o poner mojones de manera parcial o completa.
Se deslinda a través de un proceso notarial si afecta a fincas inscritas en el registro notarial (art. 200 LH). Se ha de estar de acuerdo para el deslinde (acreedor y deudor). Se hace por la ley de jurisdicción voluntaria y a través del letrado. Si hay discusión a través de un proceso declarativo.
El deslinde supone delimitar y señalar los límites a través de una acción de amojonamiento.
Restricciones al derecho de propiedad (Arts. 545.1, 2, 3 y 4 y 546 CCC) Resulta necesario tener en cuenta que ha sucedido un derecho de propiedad a partir de los códigos del siglo XV con un derecho con pocos límites y de carácter restrictivo. Hoy en día la función social delimita el objeto de la propiedad y si recae sobre determinados bienes importantes para la sociedad se convierte en un derecho perfectamente delimitado controlando incluso los comportamientos del propietario (deberes).
Al estudiar estas restricciones, empezando por el art. 545 debemos distinguir: restricciones establecidas por las leyes; por interés público o general o por interés privado y las resultantes del negocio jurídico.
Restricciones de interés público.
Artículo 545-2 1. Las restricciones en interés público afectan a la disponibilidad o al ejercicio del derecho, constituyen los límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de toda la comunidad y se rigen por las normas del presente código y de las demás leyes.
2. Tienen la consideración de límites ordinarios del derecho de propiedad, entre otras, las siguientes restricciones establecidas por la legislación: a) Del planeamiento territorial y urbanístico y de las directrices de paisaje, y, en aplicación de estos, de los planes de ordenación urbanística.
b) Sobre la vivienda.
c) Agraria y forestal.
d) De protección del patrimonio cultural.
e) De protección de los espacios naturales y del medio ambiente.
f) De construcción y protección de las vías e infraestructuras de comunicación.
g) De costas y aguas continentales.
h) De fomento de las telecomunicaciones y de transporte de la energía.
i) De uso y circulación de los vehículos a motor, barcos y aeronaves.
22 j) De protección y defensa de los animales.
k) De defensa nacional.
Cuando al Registro de propiedad llega alguien de escritura de obra nueva, nosotros tenemos que comprobar si tienes licencia, si está invadiendo dominio público, agraria, parques naturales, etc.; si el suelo sobre el que se va a construir constituye un área de defensa de interior… Restricciones para constitución de interés particular: son los derivados de relaciones de vecindad (545-3) Artículo 545-3. Restricciones en interés privado.
1. Las restricciones en interés privado afectan a la disponibilidad y al ejercicio del derecho, constituyen límites ordinarios del derecho de propiedad en beneficio de los vecinos y se rigen por lo establecido por el presente código.
2. Las restricciones que resultan de las relaciones de vecindad y de la existencia de situaciones de comunidad tienen la consideración de restricciones en interés privado.
546-1-11: colocación de vallas medianeras, a determinación de que vallas no son medianeras y cuáles son sus requisitos de construcción etc.
Art.549CC y siguientes, pero no los llama restricciones legales de derecho de propiedad del interés privado, sino que les llama servidumbres legales.
Tenemos restricciones del dº propiedad que establece la ley y las que se establecen de negocios jurídicos. Por ello, hay que diferenciar estos conceptos. Para eso hay que dejar de utilizar el término servidumbre que el CC utilizaba tanto para las legales o forzosas como para dº reales de servidumbre establecidos en virtud de un negocio jurídico Aprender lo que poner en los epígrafes: En materia de relaciones de vecindad se establecen limitaciones respecto vallas medianeras, no medianeras, etc.
La relación entre las restricciones y el registro de propiedad: de acuerdo con 38 LH debemos entender que. Respecto restricciones del dº propiedad establecidos por la ley, el RP no establece ningún efecto. La norma tiene efecto publicitario suficiente como para que todos puedan conocerla: esté o no esté inscrita. Se prevé, como mucho es que se pueda hacer constar con nota puramente informativo.
Respecto de las voluntarias, sí. Ejemplo: si hubiera constituido derecho real de servidumbre a favor Antonio y este no la ha inscrito y se la vendo a Albert. Cuando quiere pasar le dice no puedes pasar. El derecho de Antonio es inoponible frente a mí.
Las restricciones legales son plenamente eficaces para todos conste inscrito o no. las restricciones del dº propiedad que deriven de solo producirán efectos frente a tercero si constan inscritas en el registro.
Arts.: 34, 38,39 LH Modos de adquirir la propiedad 23 El dº propiedad se adquiere por los mismos títulos que los demás derechos reales. Los títulos de adquisición del derecho de propiedad eran: títulos concretos y para ver con claridad entre propiedad y demás derecho reales debemos partir del 609 CC.
El CCC no realiza una enumeración precisa y se limita en el 531-1 a definir el sistema de adquisición.
Modos específicos: en principio solo son actos para la adquisición del derecho de propiedad.
Tenemos: ocupación y la accesión. En la ocupación 542-20,2 1, 22CCC. (610-17 CC) Por su mayor relevancia estudiaremos la accesión.
Accesión Es el título de adquisición en cuya virtud el propietario de una cosa adquiere la propiedad de los frutos que esa cosa genera y adquiere la propiedad de lo que a la cosa que constituye le objeto de su derecho se le une o se le incorpora. El propietario de una cosa es el propietario de los frutos de una cosa. Una de las facultades que integran el dominio es el de disfruta y por lo tanto el de adquirir frutos. Así lo establece el art. 541-3,4 CCC. No le pertenecen los frutos al propietario cuando hay usufructuario.
Si los frutos se han generado a través de tercera persona, los frutos pertenecen a quien ha realizado la actividad para producirlos, ¿o al propietario? Al propietario, pero deben pagar los gastos.
Se adquieren los frutos, desde momento en que se separan del bien (art. 544-1) El fruto civil se entiende producido en el momento del devengo (y no del cobro). Art. 541-4. El devengo es cuando surge la obligación. Es exigible. Es un momento distinto al del cobro.
Sobre los frutos: accesión discreta La que vamos a ver a ahora es la continua, concretamente la inmobiliaria (358-374CC, 5423,542-14 CCC) Regla general: 1) El propietario del suelo es propietario de lo que sobre el suelo se planta, se siembra o se edifica construye.
2) la propiedad del suelo y de lo edificado o plantado ha de pertenecer a la misma persona. El suelo no puede pertenecer a uno y la edificación a otro. No se puede: TODO DEBE PERMANECER AL MISMO.
Supuestos concretos: el 542-3 dice que la edificación se une o se incorpora al suele y se adquiere propiedad por título de accesión inmobiliaria.
Artículo 542-3. Adquisición.
Las plantaciones, cultivos y edificaciones que estén incluidos en una finca pertenecen a los propietarios de la finca por derecho de accesión inmobiliaria.
24 Cuando estoy en el registro, ¿tengo que exigir X que me pruebe que esa edificación la ha construido él? NO, ya que el 542-4 dice ‘’Se presume que las plantaciones, cultivos y edificaciones hechos sobre una finca han sido hechos por los propietarios a su cargo.’’ La cosa se complica cuando el que planta o edifica no es el propietario, generándose un conflicto de intereses. En estos casos, los conflictos se plantean entre propietario del suelo y el que sobre ese suelo ha plantado, sembrado o edificado sin ser el propietario.
Artículo 542-5. Plantaciones en suelo ajeno.
El propietario o propietaria de la finca en que otra persona hace una plantación de buena fe puede optar por: a) Hacer suya la plantación y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho.
b) Obligar a quien ha plantado a dejar la finca en el estado en que se hallaba antes de hacer la plantación.
El propietario puede quedarse con plantación abonando gastos realizados o pedir restablecer la plantación a costa de quien plante.
Artículo 542-6. Cultivos en suelo ajeno.
El propietario o propietaria de la finca en que otra persona cultiva de buena fe puede optar por: a) Hacer suya la cosecha y pagar los gastos efectuados por quien la ha hecho.
b) Obligar a quien ha hecho el cultivo a pagarle el equivalente a la renta de la finca hasta que acabe la cosecha.
El propietario puede quedarse con cosecha y pagar gastos efectuados o obligar a quine a hecho el cultivo a pagarle la renta hasta que acabe cosecha.
- Partimos de presunciones de buena fe. La buena fe se presume.
¿Qué pasa si en el que siembra o planta lo hace con mala fe? ¿Es justo que le reembolse? Pues el 542-11 dice ‘‘1. Las personas que plantan, cultivan o edifican en suelo ajeno de mala fe pierden, en beneficio de los propietarios del suelo, todo cuanto han plantado, cultivado o edificado y, además, deben indemnizarlos por los daños y perjuicios causados.
Si es el propietario y el que siembra actúan de mala fe, se compensa la mala fe: 542-12 En estos casos no se siembra sino se edifica.
El legislador altera la norma básica que decir que dueño del suelo se queda con todo. Esa regla se exceptúa en valor de lo que se edifica. Distingue dos supuestos: aquél en que el que se construye en suelo ajeno vale más que lo ocupado (542-7) y el contrario: 542-9.
Artículo 542-7. Construcción en suelo ajeno con valor superior del suelo.
1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es superior al de la construcción y el suelo ajeno, puede optar por: 25 a) Hacer suya la totalidad de la edificación y de la parte de suelo ajeno pagando los gastos efectuados en la construcción y el valor del suelo ajeno.
b) Obligar a los constructores a adquirir la parte del suelo invadida o bien, si el suelo invadido no puede dividirse o el resto resulta no edificable, a adquirir todo el solar.
2. La facultad de opción que el apartado 1 otorga a los propietarios del suelo caduca a los tres años de haber finalizado la obra. Una vez transcurrido este plazo sin que los propietarios la hayan ejercido, los constructores solo pueden ser obligados a aceptar la opción a que se refiere la letra b.
Artículo 542-9. Construcción en suelo ajeno con valor superior de la edificación.
1. El propietario o propietaria del suelo en que otra persona ha construido total o parcialmente, de buena fe, cuando el valor del suelo invadido es inferior o igual al de la construcción y el suelo ajeno, debe ceder la propiedad de la parte del suelo invadida a los constructores si estos lo indemnizan por el valor del suelo más los daños y perjuicios causados y si la edificación constituye una unidad arquitectónica que no es materialmente divisible.
2. Los propietarios del suelo invadido pueden obligar a los constructores a comprarles todo el solar cuando el suelo invadido no puede dividirse o el resto del suelo resulta no edificable.
3. Los propietarios del suelo invadido pueden optar por una indemnización en especie consistente en la adjudicación de pisos o locales si los constructores han constituido el régimen de propiedad horizontal o si este régimen puede constituirse físicamente en el edificio construido.
Si el suelo vale menos, la situación del propietario no puede optar, sino que debe inevitablemente ceder a cambio de una indemnización que le haya ocasionado. Puede optar quien es el dueño del objeto de mayor valor. Solo éste.
Esto en caso de buena fe. En cambio, si actuamos de mala fe, vamos al 542-11.2: 2. Los propietarios del suelo invadido, en los casos de construcciones extralimitadas de mala fe, pueden exigir a quien ha edificado el derribo, a cargo de este, de todo cuanto ha construido en suelo ajeno y la indemnización por daños y perjuicios, todo ello sin perjuicio de las facultades que le otorgan los artículos 542-7 y 542-9. La facultad de exigir el derribo decae si causa un perjuicio desproporcionado a los constructores según las circunstancias específicas del caso apreciadas por el tribunal.
Si lo que vale más es el suelo: el dueño del suelo es el que decide. Si lo que vale más es la edificación: es el dueño de edificación el que puede decidir.
Los supuestos de accesión a favor del constructor, se denominan accesión invertida: el que construye adquiere el suelo.
TEMA 4: LA COMUNIDAD Ley de suelo (arts. 26, 27 examen) 547: regula propiedad temporal. Facilitar el acceso a vivienda por parte de personas que no tenían acceso a vivienda hipotecaria.
La comunidad de bienes es la situación que se produce cuando la propiedad de una cosa o la titularidad de un derecho se atribuyen a varios sujetos simultáneamente en igual modo y en igual o desigual medida.
26 No hablamos de copropiedad, sino de comunidad, que es un término más amplio [puede haber una comunidad en concepto de arrendatarios, o de usufructuarios (es muy frecuente la donación de una casa a un hijo reservándose el derecho de usufructo sobre la misma)].
Se atribuyen a varios sujetos simultáneamente, sin que exista pluralidad no existe comunidad de bienes, si hay un solo propietario o titular no estamos hablando de una comunidad de bienes, sino de bienes que pertenecen a una persona (estos sujetos lo son simultáneamente).
Cuotas Situación de pluralidad de titulares con un solo objeto de derecho  se da la necesidad de organizar la coexistencia de los titulares del objeto.
¿Cómo determinamos el derecho que cada uno de ellos tiene sobre la cosa? Se utiliza la cuota, que es una participación en un derecho. Con lo cual tenemos un derecho de propiedad, varias participaciones y un solo objeto.
¿Por qué se llaman cuotas indivisas? Porque no se puede dividir el objeto del derecho (participan de un solo derecho que recae sobre solo un objeto).
Si tuviéramos 3 titulares siendo cada uno titular de una parte de la finca no podemos hablar de una sola finca (art. 26.1  define qué es una finca y 27 texto refundido de la ley de suelo) pues para ser tal ha de ser de un titular o de proindiviso (1 titular o varios titulares que se forman a partir de un mismo objeto). No se puede tener el derecho de propiedad de una parte de la finca, antes se deberá segregar para conformarla como 2 fincas distintas (sólo en el caso de que sea divisa).
1 ¿Cómo se fijan las participaciones/cuotas? Mediante porcentajes (35%) o fracciones (3).
Según el 551.1.3 CCC en las situaciones de comunidad se presume indivisa si no se prueba lo contrario pues cada propietario aporta una participación/cuota de la comunidad. No obstante, frente a esta forma básica cabe la posibilidad de encontrar otras no ordinarias para la organización de la comunidad: 1- Formas de comunidad en las que no existen cuotas indivisas  la participación de cada co-titular en el derecho se expresa de otra manera. Citamos: a. Ámbito familiar: sociedad de gananciales (ambos son titulares de todo, las participaciones pues son abstractas). “Si se confronta la sociedad de gananciales con la indivisa tras el fallecimiento del/la propietario/a, lo que se ha de hacer es pasar inventario, es decir, liquidar la sociedad de gananciales, dividiendo el derecho y fijando las participaciones en el derecho (mitad para la viuda y otra mitad para la herencia).” b. Comunidades en mano común: otros regímenes de comunidad de cónyuges que no se determinen por gananciales. Es menos común la regulación de montes vecinales en mano común (el monte que pertenece a quienes en cada momento sean vecinos de una localidad determinada para su aprovechamiento colectivo) no existe una determinación individualizada de sus titulares.
c. Comunidad abstracta 27 Existe una comunidad en las que existe un solo objeto y un solo derecho pero en vez de fijar cuotas se fijan por turnos que son las comunidades especiales de aprovechamiento por turnos (equivalente a la multipropiedad), es decir, aprovechar durante un tiempo limitado regular (ej.: la misma semana todos los años) del objeto de derecho.
Comunidad ordinaria Art. 552 CCC y 392-406 del CC Hay comunidad cundo la propiedad de un derecho pertenece pro indiviso a varias personas (esta es la comunidad romana). El legislador catalán es más preciso pues dice que dicha comunidad puede tener una pluralidad de participaciones del mismo en cuotas que se establecen en porcentajes o fracciones.
552.1.3  las cuotas se presumen iguales salvo que se pruebe lo contrario. Esa presunción se rompe en cuanto se acredita lo contrario.
Normas que se aplican 551.2.1  se rige por los pactos entre los co-dueños y sino los establecidos por la ley.
552.2  establece los títulos en cuya virtud se pueden exigir las cuotas indivisas (los mismos por los que se puede exigir el título de propiedad).
¿Puede otro derecho distinto al de propiedad pertenecer por participaciones indivisas a varios titulares? Sí.
Dentro de la comunidad por cuotas indivisas resulta necesario distinguir dos ámbitos: - - Facultades o contenido del derecho de propiedad en cuanto recae sobre cada participación (facultades de actuación sobre el derecho sobre el que soy titular) la propia participación sobre la que puedo realizar individualmente actos.
Facultades o contenido del derecho de propiedad en cuanto recae sobra la cosa común (facultades de actuación sobre la vivienda en sí)  objeto por el que sólo se podrá actuar con el beneplácito de los co-titulares.
Sobre cada participación 552.3.1  al regular los requisitos de acto de disposición sobre la participación dispone que cada titular podrá vender o enajenarlo (hipotecarlo, ser objeto de embargo,…) sin necesidad del consentimiento de los demás co-propietarios, co-dueños,… Sin embargo, el resto puede actuar enfrente de estas actuaciones utilizando el derecho de adquisición preferente lo cual supone la posibilidad de adquirir con preferencia a un eventual adquiriente posterior o revocar la venta abonando el precio que se satisfizo con anterioridad.
1522 CC (sólo el retracto) y 552.4.2/3/4  regula el tanteo y retracto entre comuneros (son derechos de adquisición preferente).
Tanteo: que me notifiquen los términos en los que se producirá la venta futura y si no se puede ejercitar dicho tanteo se puede ejercitar el retracto: demandar al comprador y exigirle la transmisión del derecho de propiedad a cambio del reembolso del precio pagado más los gastos.
28 El retracto se puede ejercitar durante 3 meses desde que los demás co-propietarios sean notificados. Sin embargo, se puede inscribir sin la necesidad de que se comunique la notificación.
552.4.3  respeto a la autonomía de la voluntad privada.
552.4.4  Se puede renunciar a los derechos de tanteo y retracto.
552.5  para que se extinga el derecho de propiedad es necesario la renuncia y el abandono, para extinguir el derecho de propiedad sobre una parte indivisa no hace falta el abandono pues mi participación queda absorbida por el resto de titulares. No se necesita asimismo aceptación expresa.
Esta renuncia no exime de las obligaciones anteriores de la comunidad a dicha renuncia.
552.5.4  se necesita escritura pública para la renuncia.
Regulación (397,398 CC y 552.6/7/8 CCC) La regla general es, como el objeto es único, las actuaciones sobre la cosa común no pueden ser individuales pues siempre han de tomar en consideración a los demás co-dueños.
Facultad de uso o disfrute Cada titular puede hacer uso de la cosa común que no sea excluyente del uso de los demás. Si se pretende un uso exclusivo será necesario el acuerdo entre los co-dueños. No debe perjudicar los intereses de la comunidad ni de los demás co-titulares tampoco caben los usos que resulten perjudiciales.
Frutos o rendimientos Los frutos o rendimientos del uso común pertenecen a todos y estos frutos se miden en porcentajes. En todo caso el co-titular que lo reciba de forma única debe notificar a los demás.
Modificar el objeto de la comunidad Es necesario un acuerdo unánime para realizar dichas alteraciones en la cosa en el ámbito inmobiliario si alteran la configuración básica. Si un co-titular hace obras para mejorar la cosa sin notificarlo a los demás y no hay oposición expresa de los demás por un año puede éste exigir el resarcimiento de los costes soportados. Si los demás se oponen dentro del año esta acción se pierde.
Las reglas para la adopción de acuerdos serán las pactadas por los titulares y tendrán carácter supletorio.
552.7.1  la administración de la comunidad corresponde a todos los co-titulares. Reglas: 1. La mayoría de titulares según sus cuotas será el necesario para la administración ordinaria.
552.7.3  regula los requisitos para adoptar acuerdos de gastos de administración extraordinarios. En este caso las realizarán en acuerdo de las ¾ partes de la cuota.
29 553.25  regula la comunidad de propiedad horizontal. Los propietarios que participen deben representar a su vez una mayoría de propietarios y de cuotas de participación.
553.26.2  es preciso el voto favorable de las 4/5 partes de los propietarios con derecho a voto que deben representar las 4/5 partes de las cuotas de participación.
Si los gastos de administración extraordinaria los impone la ley puede realizarlos cualquier titular.
Lo acordado es vinculante para todos y la responsabilidad del titular frente a terceros por razón de actos de administración responderá en función a su cuota. Los actos de disposición se acuerdan por unanimidad.
552.1  se refiere a la participación de los gastos y quien haya adelantado dichos gastos puede reclamar la participación de los mismos.
Extinción (552.9-552.12 CCC y 400-405 CC) De acuerdo con el principio general en cuya virtud el legislador no reconoce la pro indivisión, reconoce la posibilidad de la acción de división de la cosa común (cualquier co-titular puede exigir esta división). No hace falta justificar el interés por el cual se quiere poner fin a la comunidad.
552.10  cualquiera puede exigir la división pero se puede pactar la indivisión con un plazo máximo de 10 años. Sin embargo, si se pueden derivar perjuicios de la indivisión a menores o incapaces el termino máximo serán 5 años.
Causas 1) Por división de la cosa o patrimonio común.
2) Cuando se reúne en una sola persona la totalidad de los derechos (normalmente si la comunidad recae sobre una cosa indivisible).
3) Destrucción de la cosa común o la pérdida del derecho (pues la comunidad puede tener por objeto una cosa o recaer sobre otro derecho que no sea de propiedad).
4) Por la conversión en una comunidad especial (generalmente cuando la extinción se produce por la constitución de un régimen de propiedad horizontal sobre la cosa).
Procedimiento de la extinción de la comunidad Si no se pueden poner de acuerdo se ha de ir al juzgado. La extinción puede suponer la división y la adjudicación a cada parte o darle todo a una parte con una compensación económica para las demás.
552.12  La división atribuye a cada adjudicatario el derecho de propiedad del bien.
Dicha división no perjudica a terceros. Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la no división o impugnarla, pero no impedirla. Los cesionarios pueden concurrir pero no impugnarla salvo en caso de fraude (modalidad de la acción pauliana). Por lo tanto, no es necesario que los acreedores la consientan.
Artículo 552-10. Facultad de pedir la división.
30 1. Cualquier cotitular puede exigir, en cualquier momento y sin expresar sus motivos, la división del objeto de la comunidad.
2. Los cotitulares pueden pactar por unanimidad la indivisión por un plazo que no puede superar los diez años.
3. La autoridad judicial, si alguno de los cotitulares es menor de edad o incapaz y la división lo puede perjudicar, puede establecer, de forma razonada, la indivisión por un plazo no superior a cinco años. Aquí la indivisión tendría la finalidad de proteger a alguien que fuera incapaz por los perjuicios que le pudieran causar 4. No puede pedirse la división cuando el objeto sobre el que recae la comunidad es una nave o un local que se destina a plazas de aparcamiento o a trasteros de modo que cada cotitular tiene el uso de una o más plazas, salvo que se acuerde previamente modificar su uso y ello sea posible. Es una excepción. Se refiere a la forma concreta de realizar la copropiedad local destinada a garajes o trasteros.
Es acto extintivo de comunidad aquel en el cual no se produce la división de cosa con adjudicación de todo a uno. Se reduce el núm. de cuotas. 55 30 min Artículo 552-11. Procedimiento de la división.
3. Puede efectuarse la división adjudicando a uno o más cotitulares el derecho real de usufructo sobre el bien objeto de la comunidad y adjudicando a otro u otros cotitulares la nuda propiedad. Si les adjudican a otros será porque les adjudican por participaciones indivisas.
5. El objeto de la comunidad, si es indivisible, o desmerece notablemente al dividirse, o es una colección que integra el patrimonio artístico, bibliográfico o documental, se adjudica al cotitular o la cotitular que tenga interés en el mismo. Si existen más de uno, al que tenga la participación mayor. En caso de interés y participación iguales, decide la suerte. El adjudicatario o adjudicataria debe pagar a los demás el valor pericial de su participación, que en ningún caso tiene la consideración de precio ni de exceso de adjudicación. Si ningún cotitular tiene interés, se vende y se reparte el precio.
Efectos de división Artículo 552-12. Efectos de la división.
1. La división atribuye a cada adjudicatario o adjudicataria en exclusiva la propiedad del bien o del derecho adjudicado. No hay situación de comunidad.
2. La división no perjudica a terceras personas, que conservan íntegramente sus derechos sobre el objeto de la comunidad o los que resultan después de su división. Ej: una finca está gravada por una hipoteca a favor de BBVA: 100.0000. la hipoteca grava toda la finca. Y la finca pertenece a A, B, C. cada uno tiene 33% i pactan la división de la cosa común. La finca es divisible. Cuando decimos que esta división de finca de la finca original no perjudicará al banco acreedor, nos referimos a que cuando vaya a ejecutar su derecho la ejecución se referirá a todo (a toda la finca). Los terceros delos que hablamos son los que tienen derechos que tiene derecho sobre el objeto de la comunidad, pero no sobre la cuota.
31 3. Los titulares de créditos contra cualquiera de los cotitulares pueden concurrir a la división y, si se efectúa en fraude de sus derechos, impugnarla, pero no pueden impedirla. 433 Código Civil.
4. Los cotitulares están obligados recíprocamente y en proporción a sus derechos al saneamiento por evicción y por vicios ocultos.
Para que esos tres cotitulares lleven a cabo la división de cosa común no es necesario que sus respectivos acreedores presten su consentimiento. Los acreedores solo podrán impugnarla si se ha realizado en FRAUDE. Si hay fraude se puede reclamar mediante la acción pauliana TEMA 5: LA PROPIEDAD HORIZONTAL (Tipos de titularidad o cotitularidad del dº de propiedad) Veremos a partir del concepto general que incluye muchas situaciones q reciben denominaciones diferentes: se habla de complejo inmobiliarios, todos son términos que definen una misma situación: existen en una misma organización unitaria del derecho de propiedad que tiene por objeto una realidad física compleja ocurre en esta situación dos tipos de dº: -de propiedad exclusivos que recaen sobre objetos o partes del objeto susceptibles de uso independiente.
-dº de copropiedad o propiedad compartida que recaen sobre partes del objeto que constituyen elementos accesorios necesarios para el adecuado disfrute del derecho de propiedad.
Concepto legal: art. 26.6 último párrafo del texto refundido de ley de suelo. (7/2015).
Es la forma de organización jurídica de propiedad de realidades físicas en las que por sus características y para su adecuado uso es preciso reconocer a cada titular dos tipos de derechos: los mencionados anteriormente.
La institución jurídico-civil de la propiedad horizontal surge cuando existen realidades físicas susceptibles de organizarse de acuerdo con estos elementos comunes.
Art. 396 CC: inherente=adjunto. Este art. Se redacta en el 1939 cuando empieza a existir una organización del derecho propiedad URBANO (necesidad de organizar los dº de propiedad en ámbito urbano). Se desarrolla más en los años sesenta a causa de la migración a la ciudad etc.
Artículo 396.  Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elemento de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, 32 aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles. Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto. Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados.
 No se refiere a la propiedad horizontal sino a la de casa por pisos.
¿Cómo se regulaban y aun ahora? Como si se trataran por cuotas ordinarias. Se forzaba la propiedad por cuotas. No era división total porque eran elementos comunes. No nos valía ni división total ni se ajusta a la finalidad de cuotas indivisas. El legislador en el 1939 redacta este art. que es el germen de la posterior regulación del régimen de propiedad horizontal. La ley de propiedad horizontal establece una primera regulación sobre propiedad horizontal y en el Ccat 553-1-553-59 del libro V.
En materia de derechos reales se aplica le ley de donde radique el edificio. Si se sitúa en Catalunya, aplicaremos el derecho civil catalán.
Surge con la finalidad de organizar casas por pisos permitiendo la coexistencia de un derecho de……… Titular con carácter ob rem Corresponde a quien es titular de una cosa concreta. En cuanto deja de ser titular de esa cosa deja de ser titular ob rem. La copropiedad de elementos comunes es titularidad ob rem.
Vinculada a otra circunstancia. Ejemplo: cuando inscribo régimen de propiedad horizontal en el registro, tengo una porción de suelo y sobre ella la tengo inscrita sobre Antonio promociones y promueve una obra nueva. A continuación, inscribo el edificio a nombre de Antonio promociones y éste ha construido sobre la finca del cual es propietario del suelo y ha adquirido la propiedad del edificio que ha construido sobre el suelo a título accesión. Antonio dice cómo voy a vender los pisos a varias personas, quiere constituir régimen de propiedad horizontal. (8 elementos privativos y también constituye una serie de elementos comunes) Dentro del régimen de propiedad horizontal se establecerán todos y cada uno de los elementos privativos que lo constituirán. Esos elementos se harán constar en el expediente registral de la finca matriz y cada uno dispondrá individualmente de su propio expediente.
¿A nombre de quien o a favor de quien puede inscribir cada uno de los 8 elementos privativos? A nombre de Antonio. ¿Al inscribir en el folio de finca matriz todo el régimen a nombre de quien inscribo los elementos comunes? A favor de que en quinees en cada momento sean titulares de los elementos privativos. Copropiedad que se organiza a través de %.
Esto el CCC lo llama propiedad horizontal simple: hay 8 elementos privativos y elementos comunes a todos ellos. Los que son comunes a todos. A los 8 propietarios corresponderá una cuota de participación en elementos comunes. Hay una sola comunidad integrada por titulares 33 ob rem de cuotas de participación en elementos comunes necesarios para uso de los 8 elementos.
(Ej: hay 50 plazas de garaje. Cada plaza es espacio susceptible de uso independiente, pero hay otras que son accesorios o necesarios para usar la plaza de garaje: rampas del segundo sótano etc. Los propietarios de cada piso y local pueden estar interesados en tener plaza de garaje además de su piso. Sería razonable que esa propiedad horizontal que era simple se vaya haciendo más compleja porque hay que regula la manera la posibilidad de que al adquirir su vivienda adquiera su plaza de garaje o dos. Si hay 50 plazas: las ocho que están en primera planta corresponderán a los ocho elementos privativos.) Fórmula para buscar para vender piso y plaza de garaje: lo configuraríamos como anejo inseparable. Hay posibilidad de establecer entre distintos objetos de dº de propiedad una vinculación OB REM (sobre la cosa), es decir, vamos a vincular ob rem una plaza de garaje con un piso. En virtud de esa vinculación aun cuando ambos tengan una realidad física independiente (el piso puede estar en el tercer piso y la plaza está en el garaje), jurídicamente constituirán un solo OBJETO DE DERECHO. Dicho de otra manera, son anejos. Unirlos como solo objeto de derecho para que sobre ellos recaiga el mismo derecho de propiedad (misma titularidad). También se puede desvincular ob rem. Lo que se decide es que en primera planta haya 10 plazas que se configurarán como anejos. Vamos al registro (previamente había abierto un historial registral a cada piso) y aquí tengo que decir que el derecho de propiedad de cada una de esas fincas está constituido por la vivienda más el piso Hay propiedades horizontales complejas porque hay más elementos dentro de la finca porque hay realidades arquitectónicas que se van haciendo más complejas: porque hay distintos usos, hay un garaje, comercio. Ej: dos edificios que comparten un patio. Finca registral: piso más plaza garaje. Se pueden incluir tantos anejos como sea necesario.
Las plazas restantes se considerarán elementos privativos independientes de los comercios o locales. Cada una tendrá su cuota de participación. A la hora de organizar el funcionamiento de esa propiedad nos encontraremos: propietarios de pisos, pero no plaza de garajes, de plazas de garajes, pero no de pisos. Lo más sencillo a efectos del buen funcionamiento posterior sea constituir dos comunidades en el régimen de propiedad horizontal: una para propietarios de pisos; otra para propietarios de la plaza de garaje. Por ello es posible establecer comunidades de propiedad distintas. Parece evidente que todo esto forma una misma realidad física.
Hay que prever antes de constituir una comunidad compleja es generar una comunidad general que incluya a la totalidad de realidad física sobre la que se constituye el régimen.
(Ejemplo: régimen de propiedad horizontal general, en esta hay que definir 9 elementos privativos (pisos+garaje); este sería el general, el originario. Abro nueve historiales registrales.
Se realizará una subcomunidad que alcanzará cada uno de los puestos de garaje. Habrá elementos comunes a toda la comunidad y otros que lo serán solo respecto a una de las comunidades como las vías de acceso al garaje. Al haber dos tipos de elementos comunes habrá dos cuotas de participación. Cuota de participación 2% sólo de elemento privativo del garaje que a su vez es el 15% de todo el bloque. Hay que afinar lo máximo para que el funcionamiento sea lo más eficiente posible y por eso se hacen subcomunidades de propietarios.)  Ejemplo de comunidad de propietarios (edificio 85% y parking 15%) esa comunidad dividida en 9 elementos comunes (cada piso y el parking) pero sobre el parking se 34 constituye una comunidad de propietarios que a su vez se subdivide en 50 elementos privativos las plazas). Cada plaza supondrá una cuota de participación.
Fin de las comunidades complejas: Poder individualizar y establecer subcomunidades.
553-33: primero de propiedad horizontal simple. Distingue entre elementos privativos y los comunes.
Propiedad horizontal simple Artículo 553-33. Elementos privativos.
Solo pueden configurarse como elementos privativos de un inmueble las viviendas, los locales y los espacios físicos que pueden ser objeto de propiedad separada y que tienen independencia funcional porque disponen de acceso directo o indirecto a la vía pública.
553-48: primero de los que regula la propiedad horizontal compleja. La característica es que hay subcomunidades ya que hay subsuelo de garaje que se quiere organizar de manera autónoma, porque hay escalera común en el edificio etc.
Propiedad horizontal compleja Artículo 553-48. Configuración.
1. La propiedad horizontal compleja implica la coexistencia de subcomunidades integradas en un inmueble o en un conjunto inmobiliario formado por varias escaleras o portales o por una pluralidad de edificios independientes y separados que se conectan entre ellos y comparten zonas ajardinadas y de recreo, piscinas u otros elementos comunes similares.
2. En el régimen de la propiedad horizontal compleja, cada escalera, portal o edificio constituye una subcomunidad que se rige por los preceptos de las secciones primera y segunda.
3. Pueden configurarse como una subcomunidad los elementos privativos, situados en uno o más inmuebles, que están conectados entre sí y que tienen independencia económica y funcional.
Todavía puede hacerse más complejo para aquellos casos en los cuales lo que tengamos sea varios edificios que deben de estar en régimen de organización compleja de la propiedad.
Ejemplo: el supuesto de 5 edificios que forman parte de un complejo ajardinado con piscina y parking comunitario.
Segregación/desvinculación Efecto práctico y jurídico es el mismo. Es lo mismo y está sujeto a los mismos requisitos en principio de autorización administrativa pero la segregación es separar las unidades físicas. La desvinculación las unidades físicamente ya están separadas. En ambas se requiere autorización administrativa.
Leer 553-1-553-14. Atención: 553-4 y 5 Continuación explicación propiedad horizontal: aspectos de regulación de la organización de propiedad 35 Cuota de participación (Legislación de Catalunya, en su art. 553-3,4,5. En la ley 49/60 (art. 9) La cuota de participación es la determinación cuantitativa de la participación que los propietarios de elementos privativos tienen en el dº de copropiedad sobre los elementos comunes. Es expresión numérica de la participación. Todos los elementos privativos tienen una cuota de participación en los elementos comunes. Las propiedades horizontales complejas: hay más de una comunidad, es decir, hay organización donde hay una comunidad general que incluye todos propietarios de plazas de garaje pisos, subcomunidad que incluye la propiedad de pisos y otra que solo incluye a los propietarios de plazas garaje. Puede haber elementos comunes de todo el edificio: instalación eléctrica aire acondicionado. Respecto de esos elementos comunes habrá cuota participación, pero hay elementos comunes que solo lo serán respecto a una subcomunidad.
El grado de participación de cada uno de propietarios viene determinado por la cuota de participación. Se fija por porcentajes. El total de cuotas de participación tiene que sumar 100.
Regulación Artículo 553-3. Cuota.
1. La cuota de participación: a) Determina y concreta la participación que corresponde a los elementos privativos sobre la propiedad de los elementos comunes.
b) Sirve de módulo para fijar la participación en las cargas, los beneficios, la gestión y el gobierno de la comunidad y los derechos de los propietarios en caso de extinción del régimen.
c) Establece la distribución de los gastos y el reparto de los ingresos, salvo pacto en contrario.
La cuota de participación fija el grado de participación de la comunidad y supone le grado de participación en grado de decisiones y en gastos y cargas que deban de ser asumidas por la comunidad. Es la pauta que permite determinar el sistema de adopción de decisiones y de determinación de quién ha de correr y en qué cuantía los gastos que genere la comunidad.
2. Las cuotas de participación correspondientes a los elementos privativos se expresan en porcentaje sobre el total del inmueble y se fijan proporcionalmente a la superficie y ponderando el uso, el destino y los demás datos físicos y jurídicos de los bienes que integran la comunidad.
3. Las cuotas de participación se determinan y se modifican por acuerdo unánime de los propietarios o, si este no es posible, por medio de la autoridad judicial o de un procedimiento de resolución extrajudicial de conflictos.
Se determina: por propietario único que constituye el régimen. Si la comunidad ya estuviera constituida o si se quiere modificar el régimen será siempre necesario el acuerdo unánime.
4. Pueden establecerse, además de la cuota de participación, cuotas especiales para determinados gastos.
La cuota de participación es el elemento que determina la relevancia que tiene el voto de a cada uno de los propietarios. Las decisiones de la comunidad que se adopta en la junta de propietarios, se adoptan por mayorías que son dobles (mayoría de propietarios que representasen mayoría de cuotas de participación).
36 553-25. 553.26: saber lo que dice por encima. Simples, unanimidad etc.
Artículo 553-25. Régimen general de adopción de acuerdos.
1. Solo pueden adoptarse acuerdos sobre los asuntos incluidos en el orden del día.
2. Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría simple del total de sus cuotas de participación, los acuerdos que se refieren a: a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios afecten a la estructura o a la configuración exterior.
b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, según su naturaleza y características, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o afecten a la estructura o a la configuración exterior.
c) La ejecución de las obras necesarias para instalar infraestructuras comunes o equipos con el fin de mejorar la eficiencia energética o hídrica de los inmuebles y la movilidad de los usuarios, para conectar servicios de telecomunicaciones de banda ancha o para individualizar la medición de los consumos de agua, gas o electricidad, o para la instalación general de puntos de recarga para vehículos eléctricos, aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos.
d) Las normas del reglamento de régimen interior.
e) El acuerdo de someter a mediación cualquier cuestión propia del régimen de la propiedad horizontal.
f) Los acuerdos que no tengan fijada una mayoría diferente para su adopción.
3. Para el cálculo de las mayorías se computan los votos y las cuotas de los propietarios que han participado en la votación de cada uno de los puntos del orden del día, sea de modo presencial, sea por representación o por delegación del voto. En los casos en que un elemento privativo pertenezca a varios propietarios, estos tienen conjuntamente un único voto indivisible por razón de la propiedad de dicho elemento privativo. La adopción del acuerdo por mayoría simple requiere que los votos y cuotas a favor superen los votos y cuotas en contra.
4. Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados.
5. Los propietarios o los titulares de un derecho posesorio sobre el elemento privativo, en el caso de que ellos mismos o las personas con quien conviven o trabajan sufran alguna discapacidad o sean mayores de setenta años, si no consiguen que se adopten los acuerdos a que se refieren las letras a y b del apartado 2, pueden solicitar a la autoridad judicial que obligue a la comunidad a suprimir las barreras arquitectónicas o a hacer las innovaciones exigibles, siempre y cuando sean razonables y proporcionadas, para alcanzar la accesibilidad y transitabilidad del inmueble en atención a la discapacidad que las motiva.
37 6. A los efectos únicamente de la legitimación para la impugnación de los acuerdos y la exoneración del pago de gastos para nuevas instalaciones o servicios comunes, los propietarios que no han participado en la votación pueden oponerse al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría, por cualquier medio fehaciente, en el plazo de un mes desde que les ha sido notificado. Si una vez pasado el mes no han enviado el escrito de oposición, se considera que se adhieren al acuerdo.
Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.
1. Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para: a) Modificar las cuotas de participación.
b) Desvincular un anexo.
c) Vincular el uso exclusivo de patios, jardines, terrazas, cubiertas del inmueble u otros elementos comunes a uno o varios elementos privativos.
d) Ceder gratuitamente el uso de elementos comunes que tienen un uso común.
e) Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
f) Extinguir el régimen de propiedad horizontal, simple o compleja, y convertirla en un tipo de comunidad diferente.
g) Acordar la integración en una propiedad horizontal compleja.
h) Someter a arbitraje cualquier cuestión relativa al régimen de la propiedad horizontal, salvo que exista una disposición estatutaria contraria.
2. Es preciso el voto favorable de las cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar a la vez las cuatro quintas partes de las cuotas de participación, para: a) Modificar el título de constitución y los estatutos, salvo que exista una disposición legal en sentido contrario.
b) Adoptar acuerdos relativos a innovaciones físicas en el inmueble, si afectan a su estructura o su configuración exterior, salvo que sean exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble, y a la construcción de piscinas e instalaciones recreativas.
c) Desafectar un elemento común.
d) Constituir, enajenar, gravar y dividir un elemento privativo de beneficio común.
e) Acordar cuotas especiales de gastos, o un incremento en la participación en los gastos comunes correspondientes a un elemento privativo por el uso desproporcionado de elementos o servicios comunes, de acuerdo con lo establecido por el artículo 553-45.4.
f) Acordar la extinción voluntaria del régimen de propiedad horizontal por parcelas.
g) La cesión onerosa del uso y el arrendamiento de elementos comunes que tienen un uso común por un plazo superior a quince años.
3. Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados: 38 a) Si se requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
Cuota participación en deudas y créditos que existan a favor de comunidad: los créditos y deudas mancomunados, es decir, no existe solidaridad. Ninguna de ellos debe de pagar lo de los demás. La comunidad de propietarios a diferencia de sociedades o fundaciones, no tienen PERSONALIDAD JURÍDICA. Una comunidad de propietarios en régimen de propiedad horizontal no es personalidad jurídica. ¿Quiere decir que la comunidad nunca puede actuar como tal en el tráfico? No porque el legislador mientras que niega que tiene personalidad jurídica, ha tenido que aceptar que en determinados supuestos sí tiene capacidad de obrar. Reconoce legitimación procesal, es decir, puede demandar y ser demandada. La comunidad tiene legitimación para ser considerada promotora para acciones de habilitación, regeneración urbana. Se le reconoce la posibilidad de celebrar contratos necesarios para la constitución de propiedad horizontal (pueden obtener un NIF) Se partía de la base de que la comunidad no tenía personalidad jurídica y por lo tanto no tenía capacidad jurídica y no puede ser titular de dº real. Se planteó tal supuesto: reconozco legitimación procesal para reclamar en juicio las cuotas de participación que un propietario que no paga. Como pese a la demanda interpuesta etc. no paga, se embraga y como no paga se pone a subasta. La comunidad se adjudica el piso. El juez también le reconoce la legitimación para adjudicar. Nos llega al registro una resolución del secretario un decreto de adjudicación donde se adjudica una determinada plaza de garaje a la comunidad de propietarios. Por lo tanto, el criterio que excluia que las comunidades fueran titulares del dº real pues se ha modificado. Se permite que tenga inscrito a su favor el título de propiedad: aunque es titularidad instrumental (temporal) y tiene como exclusiva finalidad resolver un problema temporal hasta que esa finca o plaza garaje se transmita a otra adquiriente.
Artículo 553-34. Elementos privativos de beneficio común.
1. Son elementos privativos de beneficio común los que, por disposición de la ley, del título de constitución o por acuerdo de la junta de propietarios, pertenecen a todos los propietarios en proporción a la cuota y de modo inseparable de la propiedad del elemento privativo concreto.
2. Los elementos comunes desafectados por acuerdo de la junta de propietarios tienen carácter de elemento privativo de beneficio común, salvo que se establezca otra cosa.
3. La administración y disposición de un elemento privativo de beneficio común se rige por las normas de la propiedad horizontal.
En las deudas, nos referimos a deudas de cada una de deudas a la comunidad por su cuota de participación. El mantenimiento del edificio genera unos gastos y la contribución de esos gastos lo hacen en proporción a sus cuotas de participación. La comunidad recauda de mi parte de cuota para pagar a los acreedores correspondientes. Hay 2 créditos u obligaciones: entre prestador de servicios (jardinero, limpieza) y comunidad y entre los propietarios y la 39 comunidad. Para que este sistema funcione y que los que prestan servicio se fíen, el legislador refuerza la posición de comunidad frente a propietarios para asegurar que tiene fondos y así poder pagar a los que prestan servicios. Se garantiza con el principio RESPONSABILIDAD PATRIMONIAL UNIVERSAL. 1911 CC. Pero el legislador quiere fortalecer la posición comunidad y proporcionarle mayores armas para pagar a los que prestan servicios. Esas garantías están establecidas en 553-4 y 553-5 CCC.
Ley de propiedad horizontal en ámbito estatal Esas garantías son: 1) privilegio crediticio: cuando se realiza un bien en subasta y tenemos una Q de dinero y no sabemos a quién dárselo. Acción de tercería de mejor derecho. mayor privilegio de cobro: AP sobre IBI, aseguradores, trabajadores, acreedores hipotecarios. La comunidad de propietarios tiene privilegio para el cobro. No es acreedor ordinarios. Los ordinarios están sujetos a pago en igualdad. Los créditos que la comunidad tienen por contribución por gastos al edificio tienen carácter privilegiado. ¿En qué importe? Solo la parte que le debe X por cuotas de comunidad tiene derecho. 553-4: Q que se le deba y que le corresponda por cuotas del año en curso y anualidades correspondientes a 4 años anteriores.
Solo si se sigue ejecución que deba terminar en subasta del elemento privativo de comunidad se podrá utilizar el privilegio crediticio. Si no es así, ese privilegio NO jugará.
553-4.3.  Los créditos de la comunidad contra los propietarios por los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la parte vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento privativo con la prelación que determine la ley. Dice la que predetermina la ley en lugar de establecerla: ya que se refiere a la ley de propiedad horizontal porque en la distribución constitucional de competencias legislativas, la CE dice que la regulación de obligaciones contractuales es competencia exclusiva del estado. Es la prelación que se establece en art 9.e de la ley de propiedad horizontal (copiar) El que mayor preferencia tiene es el IBI; créditos aseguradores, privilegio salarial, créditos de comunidad propietarios. Créditos a favor de comunidad por la cuota de que a los propietarios les corresponde tiene carácter PRIVILEGIADO se puede hacer efectivo a través de tercería de derecho. La duración de extinción es diferente en el CCC y CC: CCC +4 años y CC +3 años.
2) garantía de carácter real: es decir, esta garantía permite al acreedor perseguir para el cobro de la deuda UN BIEN que no forma parte del patrimonio del deudor pero que está afecto o sujeto, atado por razón de la garantía real. Ej: en la hipoteca, su efecto es de ejecutar una traba sobre el bien hipotecado. El principio de responsabilidad patrimonial solo permite perseguir bienes que estén dentro patrimonio del deudor, pero no otros para eso tenemos que constituir garantía real (se forma de manera voluntaria, pero a veces ex lege). El legislador sujeta un determinado bien a una deuda, aunque no forme parte del deudor.
Artículo 553-5. Afección real.
1. Los elementos privativos están afectados con carácter real y responden del pago de los importes que deben los titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de reserva, que correspondan a la parte 40 vencida del año en curso y a los cuatro años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de quien transmite.
2. Los transmitentes de un elemento privativo deben declarar que están al corriente de los pagos que les corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de sus deudas con la comunidad, expedido por quien ejerce la secretaría, en el que deben constar, además, los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y las aportaciones al fondo de reserva aprobados pero pendientes de vencimiento. Sin esta manifestación y esta aportación no puede otorgarse la escritura pública, salvo que las partes renuncien expresamente a ellas. En cualquier caso, sin perjuicio de la afección real establecida por el apartado 1, el transmitente responde de la deuda que tiene con la comunidad en el momento de la transmisión.
3. El certificado a que se refiere el apartado 2 no requiere el visto bueno de la presidencia si la administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la secretaría.
Efecto práctico apartado 1: reclamar la deuda al nuevo propietario, embargándole la vivienda que ha adquirido. La ley le obliga a soportar la ejecución que se puede seguir sobre vivienda que ha. Para proteger a la comunidad de crédito por gastos comunes y por fondo de reserva, para gastos de anualidad más 4 años anteriores van poder ejecutar el piso concreto pertenezca al que te deba dinero o al que no (porque hay afección).
Apartado 2: solución para que no se vea desprotegido el comprador de buena fe.
Por lo tanto, protege a comunidad (afección real y privilegio crediticio) y también al comprador ya que no le deja comprar sin que vendedor aporte.
Constitución régimen de propiedad horizontal Se puede constituir sobre edificio existente, pero puedo anticipar la constitución de este régimen a momento anterior a la edificación el edificio existirá cuando tengo un proyecto y cuando haya sido autorizado por medio de una licencia. (También inscribirlo). Es decir, desde momento que se puede declarar la obra nueva de edificación y es momento es aquel en que la edificación puede ser descrita por un proyecto técnico a través licencia.
Quien constituye: el propietario de la finca sobre la que se construye el edificio. Si ya están constituidos por los propietarios o propietario.
Es necesario una escritura pública según el legislador catalán. Aunque, de acuerdo con el principio de espiritualidad que rige es una forma ad probationem (no ad solemnitatem). Hay propiedades horizontales de hecho, funcionen como tales sin que exista escritura pública. Por lo tanto, no será nulo de pleno derecho.
Artículo 553-9. Escritura de constitución y constancia en el Registro de la Propiedad 1. El título de constitución del régimen de propiedad horizontal debe constar en una escritura pública, que en todo caso debe contener: d) Los estatutos, si existen. Los estatutos que son de elaboración voluntaria son aquel conjunto de normas que regula el ejercicio del derecho de propiedad de dentro del régimen de propiedad horizontal. NO puede establecer que los propietarios no pueden trasmitir su derecho de propiedad. Sólo establecer normas relativas al derecho propiedad y no pueden ir en contra a principios igualdad, no discriminación.
41 e) Las reservas de derechos o facultades, si existen, establecidas a favor del promotor o de los constituyentes del régimen.
f) La previsión, si procede, de formación de subcomunidades.
553-1,553-44 CCC  régimen jurídico de elementos privativos Artículo 553-25. Régimen general de adopción de acuerdos.
4. Los acuerdos que modifiquen la cuota de participación, los que priven a cualquier propietario de las facultades de uso y disfrute de elementos comunes y los que determinen la extinción del régimen de la propiedad horizontal simple o compleja requieren el consentimiento expreso de los propietarios afectados.
Artículo 553-31. Impugnación.
1. Los acuerdos de la junta de propietarios pueden impugnarse judicialmente en los siguientes casos: a) Si son contrarios a las leyes, al título de constitución o a los estatutos o si, dadas las circunstancias, implican un abuso de derecho.
b) Si son contrarios a los intereses de la comunidad o son gravemente perjudiciales para uno de los propietarios.
2. Están legitimados para la impugnación de un acuerdo los propietarios que han votado en contra, los ausentes que se han opuesto y los que han sido privados ilegítimamente del derecho de voto.
3. Para ejercer la acción de impugnación es preciso estar al corriente de pago de las deudas con la comunidad que estén vencidas en el momento de la adopción del acuerdo que desee impugnarse o haber consignado su importe.
4. La acción de impugnación de los acuerdos caduca en el plazo de un año en los supuestos a que se refiere el apartado 1.a) y en el plazo de tres meses en los supuestos a que se refiere el apartado 1.b). Los plazos se cuentan desde la notificación del acta o del anexo del acta, según proceda.
553.9: posibilidad de que quien constituye el régimen se reserva una serie de reservas: uso cubierta para instalar carteles luminosos. Además, derecho de vuelo. El derecho de vuelo: el trozo de finca que sobra dentro del edificio construido es elemento común. Es de todos los propietarios de la comunidad. En la práctica los propietarios se ponen de acuerdo para que construyan otro edificio. ¿Cómo hace el promotor de este edificio para dentro de X años para construir otro edificio? Se reserva el derecho a construir un edificio en un futuro. Este derecho se llama el derecho de vuelo. Se RESERVA DERECHO REAL DE VUELO.
(553.1-553.44 CCC  REGIMEN JURIDICO DE LOS ELEMENTOS PRIVATIVOS Y COMUNES) TEMA 6: DERECHO DE VUELO Art. 567.1 CCC  es el derecho real sobre un edifico o solar edificable que atribuye a alguien la facultad de construir una o más plantas sobre un inmueble o solar edificable y hacerlas suyas.
42 Sub-edificación: lo mismo pero la facultad de construir por debajo.
Esto da lugar sobre la superficie en que se va a construir o debajo de ella, estos espacios no sean elementos comunes y pertenezcan a una sola persona, que en ejercicio de su derecho de vuelo podrá llevar a cabo una construcción determinada e identificada en el momento en el que se constituye el derecho y deberá llevarla a cabo en el plazo legalmente establecido.
Este derecho puede constituirse vía reserva del propietario y el propietario original de éstos no conserva ningún derecho. El tercero que lo adquiera tendrá un derecho de vuelo que le permitirá la construcción de otro piso etc… La comunidad de propietarios acuerda la transmisión del derecho de vuelo (puede ser derecho de vuelo por una parte del edificio como el terrado). Éste pertenece a la comunidad de propietarios que deciden reunidos en junta, debidamente convocada, y decidir si constituye tal derecho de vuelo. Art. 553.26.1 e)  ha de ser un voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto. Para conseguir esta unanimidad en los casos en los que todos los propietarios no acudan a la reunión el acuerdo que se adopte se ha de notificar a los que no han acudido y si éstos no se oponen en 1 mes el voto será favorable.
Finalmente, habrá que formalizar el negocio jurídico por el que se acuerda dicho derecho, es decir, habrá de hacerse el contrato. El otorgar escritura pública del derecho de vuelo es necesario (el presidente va al notario con el representante del comprador). La comunidad solo puede constituir un derecho de vuelo sobre lo que el plan de la organización urbana permita construir en ese momento.
En el momento de la constitución del derecho de vuelo se deberá acordar las nuevas cuotas de comunidad y acordarse el tiempo que deberá durar el derecho y su contraprestación.
Esto genera una situación de pre horizontalidad porque preparan o anticipan la posterior integración de una edificación en un régimen de propiedad horizontal.
(Arts. 553 a 551) Se ha de instituir un régimen de propiedad horizontal por parcelas  en las que cada elemento privativo es un solar, para una finca con varias parcelas propias. Este régimen solo lo recoge el libro quinto del régimen de propiedad de Catalunya.
Dº subedificación  facultad para construir debajo del suelo. El derecho de vuelo en aquellos casos en los cuales se lo reserva el promotor o se transmite a un 3º produce el efecto siguiente: -da lugar a que la superficie sobre o bajo la que se va a construir, no sean elementos comunes a propiedad horizontal y que no pertenezcan a todos propietarios sino que pertenezcan a una sola persona que en beneficio de su derecho de vuelo podrá llevar a cabo una construcción que ha de estar determinada, identificada en el momento en que se constituye el dº y deberá respetar el plazo que determine la ley.
Por lo tanto, el dº de vuelo se puede constituir: - vía reserva: a favor del propietario único que crea el régimen de propiedad horizontal.
- se transmite por comunidad de propietarios una vez la comunidad de propietarios ya esté creada. Los propietarios de elementos privativos son propietarios de todos y 43 ahora quieran atender la oferta que un tercero les hace, otro promotor que lo es dice que le sobra un trozo de finca. Lo tienen sin explotar. Al promotor le gustaría construir allí, la comunidad venderá a ese promotor un dº de vuelo que permitirá al que lo compre construir dos plantas más u otro edificio dentro de la finca o plazas de garaje debajo de la finca.
Pregunta: la comunidad se reúne, adopta acuerdo en cuya virtud se establece la transmisión del derecho de vuelo sobre el terrado. En primer lugar, ¿a quién pertenece el terrado del edificio antes de constituir el derecho de vuelo? A propietarios. En proporción a sus cuotas, los propietarios deben de decidir si va a constituir el derecho de vuelo. Lo harán reunidos en junta. La junta es la que se debe de reunir, debidamente convocada de acuerdo al libro V. el tejado dejará de ser elemento común. Todos deben de estar de acuerdo. Se obtiene por unanimidad: art. 553-25, 553-26 CCC.
Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.
1. Se requiere el voto favorable de todos los propietarios con derecho a voto para: e) Constituir un derecho de sobreelevación, subedificación y edificación sobre el inmueble.
Para obtener unanimidad, ¿deben de ir todas a la reunión? Es difícil. El legislador establece una regla dice que, aunque no vayan todos pueda entenderse unanimidad.
Artículo 553-26. Adopción de acuerdos por unanimidad y por mayorías cualificadas.
3. Los acuerdos de los apartados 1 y 2 se entienden adoptados: a) Si se requiere la unanimidad, cuando han votado favorablemente todos los participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, no se ha opuesto ningún otro propietario mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
b) Si se requieren las cuatro quintas partes, cuando han votado favorablemente la mayoría simple de los propietarios y de las cuotas participantes en la votación y, en el plazo de un mes desde la notificación del acuerdo, se alcanza la mayoría cualificada contando como voto favorable la posición de los propietarios ausentes que, en dicho plazo, no se han opuesto al acuerdo mediante un escrito enviado a la secretaría por cualquier medio fehaciente.
Una vez el acuerdo está adoptado de forma unánime, habrá que formalizar el negocio jurídico a través del cual se constituye el derecho de vuelo sobre la casa por el tejado. La representación de comunidades de propiedad corresponde al presidente. Art. 553-15 y siguientes. El presidente se irá al notario. A otorgar la escritura pública de constitución del derecho de vuelo.
Artículo 567-2. Constitución.
1. El derecho de vuelo debe constar necesariamente en escritura pública, que debe contener, al menos, los siguientes datos: a) El número máximo de plantas, edificios, si procede, y elementos privativos que pueden construirse, de acuerdo con la normativa urbanística y de la propiedad horizontal vigentes en el momento de constituirse el derecho.
44 b) Los criterios que deben aplicarse en la determinación de las cuotas de participación que corresponden a los elementos privativos situados en las plantas o edificios nuevos y las que corresponden a los situados en las plantas o edificios preexistentes, que deben garantizar la proporcionalidad adecuada entre todas.
c) El plazo para ejercerlo, que no puede superar en ningún caso, sumándole las prórrogas, los treinta años.
d) El precio o contraprestación que, si procede, debe satisfacer la persona que adquiere el derecho, o bien la forma en que se valora este si se reserva.
Si el plan no permite construir nada en ese momento no se puede constituir el derecho de vuelo. Solo puedo otorgar este derecho para construir lo que el plan de ordenación urbana me permita construir en momento de constitución. Hay que integrar la nueva edificación realizada en ejercicio de este derecho dentro del régimen propiedad horizontal. En el momento de constitución del dº de vuelo se deberá acordar las nuevas cuotas de comunidad y acordarse el tiempo que deberá durar el derecho y su contraprestación.
Esto genera una prehorizontalidad porque preparan o anticipan la posterior de integración en un régimen de propiedad horizontal. Ej: ventas sobre plano se prepara comunidad horizontal que todavía no existe.
Aparecen nuevos elementos comunes que surjan del derecho de vuelo: rellano, ascensor, cubierta.
Otra modalidad de la propiedad horizontal: propiedad horizontal por parcelas (553-53, 553-59 CCC) Finca Unidad de suelo o edificación atribuida a un propietario a varios pro indiviso. Sobre ella recae el derecho de propiedad. Es objeto del derecho propiedad. El derecho de vuelo es figura que sobre todo se utiliza para edificar sobre un edificio. Se acude a constitución de régimen propiedad horizontal por parcelas Urbanizaciones, Una finca sobre la que hay tres edificios separados por tres jardines son propiedades horizontales por parcelas siempre que tengan elementos comunes como piscina, zona deportiva, incluso se admite que esos elementos comunes no sean físicos, sino que sean servicios: limpieza, seguridad común.
Por lo tanto, junto las simples (genera una sola propiedad integrada entre un solo edificio), y las complejas, encontramos las propiedades horizontales por parcelas donde cada uno de los elementos privativos es un solar (unidad de suelo). Dentro de finca puede haber varias parcelas.
La denominación de este régimen sobre la recoge el libro V de CCC y no la recoge la ley urbanística de Catalunya, ni legislación estatal de suelo.
Propiedad horizontal/complejo inmobiliario (art. 26 ley suelo) Según la ley de suelo, el concepto de parcela tiene también otro significado cuando hablamos de parcelas catastrales 45 Problemas que complejo inmobiliario y propiedad horizontal ha generado: último párrafo art.
26 ley suelo. Parece que es lo mismo pero las leyes hablan en distintos términos.
Propiedad horizontal por parcelas Artículo 553-53. Concepto y configuración.
1. El régimen de la propiedad horizontal puede establecerse, por parcelas, sobre un conjunto de fincas independientes que tienen la consideración de solares, edificados o no, forman parte de una actuación urbanística y participan con carácter inseparable de unos elementos de titularidad común. Mezcla parcelas con fincas que son cosas distintas. Este articulo confunde.
Por ello se genera confusión.
2. El régimen de propiedad horizontal por parcelas se rige, en lo que no establezca el título de constitución, por las normas específicas de la presente sección y, supletoriamente, por las del presente capítulo, de acuerdo con su naturaleza específica y con lo dispuesto por la normativa urbanística aplicable.
En relación con propiedad horizontal, hay que hablar otro derecho real: derecho de superficie (564 CCC).
TEMA 7: DERECHO DE SUPERFICIE 564.1  Es el derecho real limitado transferido por el propietario de la propiedad de lo que se construya o se plante a otra persona, de tal manera que transcurrido el plazo vuelva al propietario original (dominio residual y propiedad superficiaria).
Este derecho no tiene protección real, es un derecho personal aunque se puede registrar. Es transmisible salvo que se establezca lo contrario, el arrendatario no.
Hay un titular de un dominio residual que no tiene contacto posesorio con el objeto de su derecho.
(arts. 564.1 y 564.2/.6) Siempre configura como elementos privativos en régimen de propiedad horizontal las viviendas y los locales, ahora bien cuando hay plazas de garaje no siempre el promotor las configura como elementos privativos, de hecho casi nunca. Lo que se hace por regla general es que el promotor configura como elemento privativo todo el sótano, no las plazas de garaje.
Hay dos titulares: uno es el del dominio residual y el otro el titular de propiedad superficiaria.
Alguien quiere transmitir y adquirir un derecho de propiedad temporal ya que El dº superficie es herramienta que se utiliza sobre suelo, propiedad de AP. No es suelo de dominio público. La propiedad pública puede ser demanial (publico) o patrimonial. Se utiliza pro AP con la finalidad de generar sobre suelos o edificaciones de titularidad pública (municipal, estatal etc.) derecho de propiedad temporal porque el derecho superficie es un derecho propiedad temporal.
Arrendamiento no es derecho real. No tiene protección real, aunque puede inscribirse en el registro. El derecho superficie es transmisible salvo que se estableciera lo contrario. El derecho del arrendatario no es trasmisible salvo que se diga lo contrario.
46 La denominación de derecho de superficie no ayuda a entender este derecho. Hace distinción entre propiedad edificación y la del suelo. Hay un titular residual que no tiene contacto posesorio con el objeto de su derecho.
(Arts. 564-1, -2, -6) Siempre configura elementos privativos en régimen de propiedad horizontal las viviendas y los locales, ahora bien, cuando hay plazas de garaje no siempre el promotor las configura como elementos privativos, de hecho, casi nunca.
En lugar de configurar las plazas garajes como elementos privativos de propiedad horizontal, lo que se hace es por regla general lo siguiente: - promotor configura como elemento privativo TODO el sótano entero como un elemento privativo. Las plazas de garajes no lo configuran como privativo sino todo el garaje. Participaciones indivisas que atribuyen el uso exclusivo al uso del garaje.
Tenemos comunidad mixta que tiene elementos comunes por cuotas y propias de la división horizontal. Así se organizan los garajes.
Problema: cuando hablamos de garajes que no tiene diez sino 400 plazas. Las participaciones indivisas posean 0.12545% hasta que sume 100. Además, esas cuotas indivisas no se crean todas a la vez sino mientras va vendiendo.
(---------------------------------------------falta algo mas k no se que es) Derechos de usufructo/uso y habitación El usufructo se regula en los 467 y ss. CC y en los arts. 561 y ss. CCCat. Son derechos reales de goce, en que la parte esencial de su contenido supone la atribución de facultades posesorias de la cosa que constituye su objeto sin perjuicio de que puedan utilizarse en una calidad de garantía. En todo caso, son derechos reales esencialmente posesorios que atribuyen la facultad de percibir los frutos de la cosa.
En relación al régimen aplicable, la voluntad de las partes, del constituyente. La autonomía de la voluntad, y en defecto una regulación voluntaria, el derecho de usufructo se regula por lo establecido en el libro V.
Artículo 561-1. Régimen aplicable.
1. El derecho de usufructo se rige por el título de constitución y por las modificaciones que introducen los titulares del derecho. es decir, por autonomía de voluntad. En defecto, por lo establecido en el libro V.
2. El derecho de usufructo, en lo que no resulta del título de constitución ni de sus modificaciones, se rige por las disposiciones del presente código.
Definición legal  561-2 Artículo 561-2. Concepto.
1. El usufructo es el derecho real de usar y gozar de bienes ajenos salvando su forma y sustancia, salvo que las leyes o el título de constitución establezcan otra cosa.
47 2. Los usufructuarios tienen derecho a poseer los bienes objeto del usufructo y a percibir todas sus utilidades no excluidas por las leyes o por el título de constitución. Se presume que las utilidades no excluidas les corresponden. 3. Los usufructuarios deben respetar el destino económico del bien gravado y, en el ejercicio de su derecho, deben comportarse de acuerdo con las reglas de una buena administración.
‘’salvando su forma y sustancia’’: quiere decir, impidiendo o excluyendo la posibilidad que usufructuario realice modificaciones en la cosa usufructuada que supongan modificación de su naturaleza o su destino económico. (excepción: si se hubiera pactado otra cosa). Esta es la regla general en usufructo si no queremos salirnos de su estructura es tal que impide a usufructuario a alterar su forma, Su constitución genera una relación jurídica de la que son parte: a) Usufructuario b) Nudo propietario: propietario desnudo de algunas de facultades que integran el dominio.
El conjunto de ambas titularidades integra el pleno dominio. Si hay un usufructuario hay siempre el nudo propietario. El nudo propietario conserva la expectativa de recuperar el pleno dominio cuando se extienda el usufructo y además conserva las facultades a que se refieren a alteración de forma o substancia de cosa usufructuaria. El nudo propietario puede alterar su forma y substancia apero no puede hacerlo de forma libre sino si afectar el derecho del usufructuario.
Se puede constituir el usufructo por: cualquiera de aquellos títulos en cuya virtud se constituyen los dº reales: ya sea en virtud de un contrato (título+traditio); transmisión hereditaria (por título de sucesión mortis causa. Es el más frecuente); resolución judicial o por disposición legal.
Es un dº que tiene presencia muy intensa en relaciones familiares y sucesorias, sobre todo en casos donde la ley considera que es bueno y útil para la configuración jurídica de estructura familiar que alguien tenga facultades de goce, uso y disfrute y otro sea nudo propietario. Entre desconocidos no es frecuente pq se acude a relaciones jurídicas más flexibles y con regulación más específica para el caso concreto. Ej: arrendamiento.
La constitución de usufructo es mayor en supuestos en los cuales se movilizan activos inmobiliarios de gente mayor de tal forma que se transmite la nuda propiedad de vivienda, y esas personas mayores retienen el usufructo (siguen viviendo allí) a cambio de renta vitalicia.
Cuando el usufructuario muera, el adquiriente de la propiedad disfrutará del pleno dominio. Se extingue el usufructo y pleno dominio de la nuda propiedad.
El usufructo se puede constituir por vía de transmisión o por vía de reserva, a título oneroso.
Constituir el usufructo por precio vs constitución del dº arrendamiento: el usufructo es un dº real y el arrendamiento no es dº real pero no queda clara esta diferencia. El arrendamiento no puede ser vitalicio, tiene que pactarse por núm. determinado de años, que arrendamiento permite subarrendar y usufructuario no puede. La verdadera diferencia es que el derecho de arrendamiento tiene una regulación más específica que le usufructo.
Artículo 561-3. Constitución.
48 1. El usufructo puede constituirse por cualquier título a favor de una o diversas personas, simultánea o sucesivamente, sobre la totalidad o una parte de los bienes de una persona, sobre uno o más bienes determinados o sobre la totalidad o una parte de sus utilidades.
2. Puede establecerse, en el título de constitución, que: a) Los constituyentes se reserven el derecho de reversión a su favor o a favor de terceras personas en el plazo o con las condiciones que se establezcan.
b) Los usufructuarios tengan derecho a los rendimientos o utilidades que generen los bienes objeto del usufructo libre de cualesquiera gastos y cargas, o bien a que se aplique el artículo 561-12.
c) El usufructo se constituya en garantía o en seguridad de una obligación dineraria, en cuyo caso las utilidades del bien gravado se imputan al pago de la deuda.
3. El usufructo constituido a favor de una persona física es vitalicio, salvo que el título de constitución establezca otra cosa.
4. El usufructo a favor de una persona jurídica no puede constituirse por una duración superior a noventa y nueve años. Si el título de constitución no establece otra cosa, se presume constituido por treinta años.
Artículo 561-4. Usufructo de bienes deteriorables.
Si el usufructo recae sobre bienes deteriorables, los usufructuarios pueden servirse de los mismos según su destino y deben restituirlos, al extinguirse el usufructo, en el estado en que se encuentren, indemnizando a los propietarios por el deterioro que han sufrido por dolo o culpa.
- Co-usufructuarios: cotitulares del usufructo.
561-14  es decir si se constituye el usufructo a favor de 2 cónyuges (Rafa y Paula) con carácter simultáneo y están casados o son convivientes. El usufructo les pertenece a ambos. El nudo propietario será Antonio. En esta situación si fallece Paula, la cotitularidad que correspondía a Rafa acrece a Paula y Antonio sigue siendo nudo propietario. Si muere el nudo propietario se transmite propietario a sus herederos. Lo único vitalicia es el usufructo, pero la nuda propiedad si fallece el propietario pues el derecho de nuda propiedad pasará a sus herederos.
En el caso de que Paula y Rafa no están casados, son amigos. Si fallece Rafa. Se consolidará el pleno dominio de 50 o de participación que se establezca. Si lo cousufructuarios no están casados, ni en ninguna de 561-14 CCC, habrá que determinar por cuotas porcentuales cual es la participación que la comunidad de cousufrucutarios corresponde a los dos. En este caso, cuando uno muere la cotitularidad no acrece.
Artículo 561-14. Cotitularidad en el usufructo.
1. El usufructo vitalicio constituido conjunta y simultáneamente a favor de cónyuges, de convivientes en pareja estable o de hijos o hermanos del constituyente no se extingue, salvo que el título de constitución establezca otra cosa, hasta el fallecimiento de todos los titulares, de modo que la cuota o el derecho de quienes premueran incrementa el de los supervivientes en la proporción correspondiente.
49 2. El usufructo, si se ha constituido en consideración expresa al matrimonio o a la unión estable de pareja de los favorecidos, en caso de divorcio, nulidad o separación judicial o de hecho de los cónyuges o extinción de la relación de pareja, se extingue totalmente, salvo que se demuestre que es otra la voluntad del constituyente o la constituyente.
¿Es disponible, transmisible el dº de usufructo? Respuesta 561-9. Sí, aunque tiene particularidades importantes. Hay que determinar la duración.
Artículo 561-9. Disposición.
1. El usufructo es disponible por cualquier título.
2. Los nudos propietarios, si los usufructuarios se proponen transmitir su derecho, tienen derecho de adquisición preferente, salvo que el título de constitución establezca otra cosa.
3. Los contratos que hacen los usufructuarios se extinguen al final del usufructo. El usufructo dura la vida del usufructuario en cuya virtud lo constituyó el nudo propietario. Cuando se muera se extinga el derecho sea quien sea el titular en ese momento.
4. Los nudos propietarios pueden disponer de los bienes usufructuados e introducir en los mismos modificaciones que no alteren su forma ni su sustancia y que no perjudiquen a los usufructuarios. Para hacer construcciones o edificaciones, deben notificarlo a los usufructuarios, los cuales pueden oponerse a las mismas si entienden que lesionan sus intereses.
¿El dº de usufructo es hipotecable? ¿Por qué el banco estaría dispuesto a aceptar en garantía de deuda el derecho de usufructo que me ofrece? Por qué tiene un valor que se pone en manifiesto cuando se ejecuta, o subasta. Lo vende en un valor inferior al de pleno dominio. ¿El acreedor tiene otro riesgo ya que qué pasa si el usufructo se extingue? La hipoteca se extingue. La renuncia no podía producir plenos efectos a acreedores.
 Facultades del dº adquisición preferente: tanteo, retracto (ya estudiadas antes) Artículo 561-10. Derecho de adquisición preferente.
1. Los usufructuarios que se proponen transmitir su derecho, en el caso que regula el artículo 561-9.2, deben notificarlo fehacientemente a los nudos propietarios, indicando el nombre de los adquirentes, el precio convenido, en caso de transmisión onerosa, o el valor que se da al derecho, en caso de transmisión gratuita, y las demás circunstancias relevantes de la enajenación.
2. Los nudos propietarios, sin perjuicio de su derecho a impugnar judicialmente el precio o valor notificado, tienen derecho de tanteo sobre el usufructo en el plazo de un mes a contar de la notificación establecida por el apartado 1, que pueden ejercer pagando su precio o, en su defecto, el valor notificado por los usufructuarios.
3. Los nudos propietarios, si la enajenación no se ha notificado fehacientemente o si se ha realizado en circunstancias diferentes a las notificadas, sin perjuicio de su derecho de impugnación, pueden ejercer el derecho de retracto en el plazo de tres meses a contar de la fecha en que hayan tenido conocimiento de la enajenación y las circunstancias de esta o a contar de la fecha de la inscripción de la enajenación en el registro correspondiente.
Artículo 561-13. Usufructo de finca hipotecada. Estas reglas generan confusión (no hace falta estudiarlas) 50 1. Los usufructuarios de fincas que estaban hipotecadas al constituirse el usufructo no han de pagar la deuda garantizada con la hipoteca. Si soy propietario de finca y constituyo hipoteca sobre el para garantizar deuda y después constituyo el usufructo, es razonable que no transmite la deuda.
2. Los nudos propietarios, si la plena propiedad de una finca hipotecada se vende forzosamente para pagar la deuda, responden ante los usufructuarios del perjuicio causado.
ESTO SÍ  SI solo se hipoteca la nuda propiedad, ¿la ejecución de la HIPOTECA AFECTA AL USUFRUCTUARIO? No. Lo único que el nudo propietario será quien lo haya adquirido en subasta.
Extinción, liquidación y acciones en defensa del usufructo Artículo 561-16. Extinción.
1. El derecho de usufructo se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por las siguientes causas: a) Muerte del usufructuario o usufructuaria o del último de ellos en los casos a que se refiere el artículo 561-14.1, en los usufructos vitalicios.
b) Extinción de la persona jurídica usufructuaria, si no la sucede otra, que se produzca antes del vencimiento del plazo de duración del usufructo, sin perjuicio de la legislación concursal aplicable.
c) Consolidación, si el objeto del usufructo es un bien mueble, excepto si los usufructuarios tienen interés en la continuidad de su derecho.
d) Pérdida total de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogación real si procede.
e) Expropiación forzosa de los bienes usufructuados, sin perjuicio de la subrogación real si procede.
f) Nulidad o resolución del derecho de los transmitentes o de los constituyentes del usufructo sin perjuicio de terceras personas.
g) Extinción de la obligación dineraria en cuya garantía o aseguramiento se ha constituido el usufructo.
2. El plazo de duración del usufructo fijado en función de la fecha en que una tercera persona llegue a una edad determinada vence el día indicado, aunque esta persona muera antes. Ej.: puedo establecer un d usufructo a favor de una persona. Hasta el momento en que el hijo cumpla 18 años.
3. La extinción voluntaria del derecho de usufructo no comporta la extinción de los derechos reales que le afectan hasta que vence el plazo o se produce el hecho o causa que comportan la extinción. Importante regla sobre extinción voluntaria del dº de usufructo que es la renuncia.
Habla de la renuncia.
4. Los bienes usufructuados, una vez extinguido el usufructo, deben restituirse a los nudos propietarios, sin perjuicio del derecho de retención de los antiguos usufructuarios o de sus herederos por razón de los gastos de reparaciones extraordinarias que les deban.
*c) consolidación: reunión en misma persona del nudo propietario y del usufructuario.
51 El CCC admite que una misma persona sea nudo propietario y usufructuario. Seguramente se refiere al caso en que uno de los dos está sujeto a alguna carga del que el otro no está sujeto.
Esto es difícil de imaginar.
d. Subrogación real: para casos donde el bien estuviera asegurado. En casos de se produzca la expropiación forzosa de finca que estaba siendo usufructuada. Se extingue el dº de usufructo porque la cosa desaparece, pero el usufructo subsiste o se genera un nuevo usufructo sobre la indemnización que pague la aseguradora o justiprecio que pague la AP. El objeto que se sustituye en lugar del que era el usufructo es el justiprecio.
Hay una base de criterios fiscales para determinar el precio del usufructo.
e. Sin perjuicio de terceras personas: situación derivada de protección de buena fe registral (bienes inmuebles) El usufructo es la propia garantía. Si nos deben dinero, el deudor nos ofrece un derecho de usufructo. Volvemos al caso de la gente mayor, una persona mayor tiene inmovilizado en una vivienda un valor X y quiere ingresar en residencia, pero no tiene dinero suficiente. Una compañía determinada le dice: le pago las cuotas que supone ingresar en residencia (le hago préstamo) durante el resto de su vida. A cambio, me concede un dº de usufructo de la vivienda que va a dejar vida para que yo pueda extraer frutos: ¿cómo lo hago? La arrendo con rentabilidad mínima del 5%. LAS cantidades que le presto al anciano NO me las voy cobrando con renta de ARRENDAMIENTOS DE LA RENTA. Situación peligrosa para persona mayor: si el usufructuario no le paga, ¿a dónde irá? No es fácil echar de casa a un inquilino. Es factible desde punto estricto jurídico civil, pero desde otra perspectiva no ya que habrá de establecer medidas.
Artículo 561-17 Pérdida parcial El derecho, si los bienes usufructuados se pierden solo en parte, continúa en la parte remanente.
Artículo 561-18 Usufructo de bienes asegurados 1. Los usufructuarios deben asegurar los bienes objeto de su derecho si el seguro es exigible por las reglas de una administración económica ordenada y usual. Si ya estaban asegurados en el momento de constituir el usufructo, los usufructuarios deben pagar las primas.
2. Los nudos propietarios y los usufructuarios, en caso de siniestro de los bienes, hacen suya la indemnización en proporción a la prima del seguro que han pagado, salvo que los usufructuarios opten por invertirla en la reconstrucción o sustitución del bien.
Artículo 561-19 Expropiación forzosa de los bienes usufructuados Se aplican al justiprecio, en caso de expropiación forzosa de los bienes objeto del usufructo, las reglas del usufructo de dinero del artículo 561-33, salvo que las personas interesadas pacten otra cosa.
Acciones de defensa del usufructo (561-20) Los usufructuarios pueden ejercer las acciones correspondientes a la tutela de su derecho y exigir a los nudos propietarios que les faciliten los elementos de prueba de que dispongan.
52 Usufructo con facultad de disposición (Regulación: Arts. 21-24) Concepto: Constitución de usufructo en la que se atribuye al usufructo la facultad de disponer del pleno dominio. Puede disponer del usufructo + dominio. ¿En qué se diferencia el dº del pleno dominio? Se diferencia en que la regla gen es que cuando se concede este dº esa condición se sujeta a determinar las condiciones: se sujeta al consentimiento ajeno o a necesidad. Es una excepción. La facultad de disponer del dominio se reconoce a quien solo es titular del derecho de usufructo.
Del dº de usufructo forman parte derecho de uso y habitación. Se diferencian en el hecho de que uso y habitación son dº INDISPONIBLES e intransmisible y por lo tanto NO HIPOTECABLES.
No puede hipotecar lo que no puedo trasmitir. Se concede para satisfacer determinadas necesidades del usuario del habitacionista. Son figuras poco frecuentes salvo en caso del USO que se genera en situaciones de crisis matrimoniales, de parejas de hecho. La regulación del dº de uso no está en el libro V CCC sino que está en el libro II (233-20-24).
Surge cuando al liquidar el patrimonio de cónyuges en momentos de divorcio etc y generalmente dividir las situaciones de comunidad prexistentes, resultante necesario concretar a cuál de ellos va a corresponder el uso de vivienda como herramienta para sacar adelante a la familia, para criar a los hijos. Regla general: el uso se atribuirá al cónyuge custodio. ¿Ese derecho de uso tiene carácter disponible? No lo es porque se reconoce con finalidad de carácter familiar.
Problemas que plantea el registro el uso: el propietario de vivienda quiere hipotecarla  Es decir, dos cónyuges se divorcian Artículo 562-4. Indisponibilidad del derecho.
1. Los usuarios y los que tienen derecho de habitación solo pueden gravar o enajenar su derecho si lo consienten los propietarios.
2. La ejecución de una hipoteca sobre el bien comporta la extinción de los derechos de uso y habitación si sus titulares consintieron su constitución, sin perjuicio de lo establecido por los artículos 233-19 a 233-24 y 234-8, en materia de vivienda familiar.
TEMA 9: CENSO Concepto legal: es una prestación periódica dineraria anual, de carácter perpetuo o temporal, que se vincula con carácter real a la propiedad de una finca, la cual garantiza su pago directa e inmediatamente.
Otro supuesto más donde se divide el DOMINIO: es el censo. El censatario es el poseedor y el censualista es aquel que no posee pero en quien se reconoce un poder de decisión sobre la cosa inmueble que constituye el objeto del censo.
Origen: derecho medieval. Responden a estructura de propiedad que se genera durante el sistema feudal social y económico donde propiedad de la tierra pertenece no a quien trabaja sino a un señor que por ser propietario cobra unas determinadas cantidades (carácter perpetuo). En este origen hay que encontrar la regulación de los censos.
Los censos son situaciones de DOMINIO dividido en las que surge una relación de 2 titulares de ese dominio dividido: uno ejercer la posesión sobre el inmueble que es suyo y puede disponer de su dº y tr4nasigirlo o hipotecarlo; y otro que no es poseedor pero que a quién se reconoce 53 cierto poder de actuación sobre las cosa. Ese poder consiste en el cobro de una pensión en reconocimiento de su condición de censualista y en la posibilidad de cobrar una cantidad en el caso de que se produzca la enajenación por parte del censatario de su derecho; y si el censatario poseedor transmite su derecho el censualista podrá cobrar un porcentaje del precio que habían pactado.
Características generales: carácter perpetuo. Como regla general que hay censo de carácter vitalicio. Además son figuras que actualmente carecen o tienen escasa aplicación práctica porque no se constituyen censos pero existen censos provenientes de organización de la propiedad de siglos pasados y estos censos están inscritos en el RP y además están en partes viejas de las ciudades.
Su extinción se produce mediante la redención que es la actuación del censatario en la que mediante el pago de cantidad libera a la finca del censo. La liberación de las fincas de los censos es materia que se ha tenido y se tiene en cuenta tanto en regulación libro V y sus disp.
Transitorias tanto en el libro VI (que se supone que se va a suspender).
- El legislador DEBE liberar el dominio de cargas y gravámenes que resultan antieconómicas.
Extinción y cancelación de los censos anteriores a 1990.
1. Los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990, sean de la clase que sean, cuyos titulares no acreditaron su vigencia de acuerdo con las disposiciones transitorias primera o tercera de la Ley 6/1990, de 16 de marzo, de los censos, se extinguen y se pueden cancelar a simple petición de los propietarios de la finca gravada, de acuerdo con lo establecido por la legislación hipotecaria y sin que sea preciso tramitar el expediente de liberación de cargas.
2. No pueden practicarse asientos registrales relativos a los censos constituidos antes del 16 de abril de 1990 cuya vigencia esté acreditada, si afectan a varias fincas, hasta que se inscriba la escritura de división, otorgada en la forma y con el plazo establecidos por la disposición transitoria primera de la Ley 6/1990.
Si la escritura de división no se inscribe en el plazo de un año contado desde la entrada en vigor del presente libro, los censos se extinguen y se pueden cancelar de acuerdo con lo establecido por el apartado 1.
TEMA 10: SERVIDUMBRES Concepto Derecho reales limitativos del dominio ajeno que están regulados en el CCC (566-1 y siguientes).
Son derechos reales limitativos del dominio ajeno cuya causa de existir viene determinada por la relación física o jurídica existente entre dos fincas (o más). Su constitución exige la existencia de una pluralidad de fincas entre cuyos propietarios se quieren regular determinadas relaciones generalmente de vecindad o nacidas de continuidad o relación físicas entre las fincas.
Contenido: atribución a su titular de una posibilidad de uso de una parte de una finca que no le pertenece; o la posibilidad de exigir que el propietario de esa finca que no le pertenece un determinado comportamiento activo o pasivo. En virtud de este dº puedo utilizar la finca que 54 no me pertenece para recibir agua, vistas, luz etc. y de la misma manera puede imponer al propietario de la finca que no me pertenece la obligación o limitación el ejercicio de su derecho de no construir o limitar mi paso o permitir el paso de agua para que llegue a mi finca.
De este concepto resulta que la titularidad del dº real de servidumbre viene determinada con carácter OB REM, es decir, en la medida en que su titularidad corresponderá a quien en cada momento sea titular de las fincas. La titularidad activa de este derecho que permite ese ejercicio y la titularidad pasiva que obliga a soportar su ejercicio.
Puede constituirse con cualquier titulo (al igual que cualquier otro derecho real).
Tenemos dos o más fincas. El titular del derecho de ellas disfruta de este derecho pudiendo disfrutar de la finca ajena o imponiendo al propietario de la finca determinadas limitaciones y éste debe de cumplirlas.
Podemos distinguir dos situaciones respeto fincas afectadas: - FINCA DOMINANTE  aquella a favor de cuya titularidad se establece la posibilidad de ejercer el derecho FINCA SIRVIENTE  sobre la cual se reconoce el contenido específico de la servidumbre Inscripción al Registro de la Propiedad: inscribo la servidumbre en el folio del predio sirviente.
En el folio de la otra finca explico nota aparte donde hago constar que es titular de este derecho sobre la finca sirviente. ¿Cabe la posibilidad de que se constituya este derecho sobre quien no sea titular de ninguna finca que se encuentra en situación de continuidad con el predio sirviente? En Cataluña NO, ya que no admite las servidumbres personales. Ej.
Servidumbres personales: derechos de balcón que son derechos reales que se atribuye a su titular un determinado balcón durante un periodo de tiempo determinado por el festejo. En CCC solo existen las prediales.
Podemos hablar de servidumbres como derechos reales limitativos del dominio ajeno o también como formas de protección del dominio público (concepto de dº administrativo: las servidumbres de uso y dominio público).
El contenido es el mismo ya que supone la posibilidad de usar la finca ajena o una limitación sobre el dominio ajeno, pero no son lo mismo ya que las servidumbres de dominio público: a) se establecen para la protección del dominio público: del dº de propiedad que pertenece a AP para el uso del dominio público; B) se establece en interés de todos; C son limitaciones legales del dominio.
Clasificación - Legales  son las servidumbres que protegen al dominio público.
- Voluntarias  las otras.
- Personales  son aquellas en las que el gravamen establecido sobre el fundo sirviente beneficia a una determinada persona o conjunto de ellas.
- Prediales  Es la del derecho romano, la cual consiste en un derecho real que los propietarios de predios vecinos pueden establecer voluntariamente, para que un predio llamado sirviente preste a otro llamado dominante la ventaja permanente de un uso limitado.
La AP debe de notificar las limitaciones en el registro de propiedad.
55 (Art. 6.1 CC) La servidumbre es el derecho real que grava parcialmente una finca (atribuye un uso limitado y no total/pleno), que es la sirviente, en beneficio de otra, que es la dominante, y puede consistir en el otorgamiento a esta de un determinado uso de la finca sirviente o en una reducción de las facultades del titular o la titular de la finca sirviente.
Tiene regulación voluntaria (contenida en su constitución) y la legal (contenida en el CCC) ¿Puede constituirse servidumbre por título (cualquier causa generadora de una relación jurídica que determine el nacimiento de dº real) de mortis causa, por donación? Sí Los titulares del derecho de servidumbre pueden beneficiarse de la finca sirviente en la medida en que lo determinan el título de constitución o el presente código.
Titular dº real posesorio que puede constituir la servidumbre: usufructuario. Cuando se extinga el usufructo se extinguirá la servidumbre. ¿El nudo propietario podría constituir un derecho de servidumbre? Él solo no si la constitución perjudica al usufructuario ero con acuerdo con usufructuario sí.
Artículo 566-2. Constitución.
1. Las servidumbres solo se constituyen por título, otorgado de forma voluntaria o forzosa.
2. Pueden constituir una servidumbre los propietarios de la finca dominante o la finca sirviente y los titulares de derechos reales posesorios sobre estas. En este último caso, la servidumbre, si es voluntaria, tiene el alcance y la duración de sus derechos. Las referencias que la presente sección hace a los propietarios de una finca deben entenderse hechas también a los titulares de derechos reales posesorios sobre la finca. La técnica legislativa es mala: no es razonable.
Los propietarios de finca dominante y de la finca sirviente sería más razonable.
3. Las servidumbres cuyo contenido consiste en una utilidad futura, entre las que se incluyen las referidas a la construcción o derribo de inmuebles, se consideran constituidas bajo condición.
4. Ninguna servidumbre puede adquirirse por usucapión. El CC español sí lo permite con las aparentes pero el catalán NO.
Como la titularidad de servidumbre tiene carácter ob rem, y por lo tanto pertenece a quien en cada momento sea titular del dominio del predio dominante, adquieres como titular del dominio la servidumbre.
Hay que distinguir o precisar entre constitución y nacimiento del derecho real y la adquisición del derecho real ya nacido ya que una cosa es adquirir la titularidad de un derecho real que ya existe y otra es que el derecho real nazca vía usucapión.
Si adquiero el dominio de finca que es predio o finca dominante respecto de una servidumbre, sea cual sea el título en cuya virtud yo adquiero el dominio (sea por herencia, sea por donación, usucapión etc.), se adquirirá la titularidad ob rem que le corresponda, en este caso la SERVIDUMBRE.
Servidumbre sobre finca propia (Artículo 566-3) 1. El propietario o propietaria de más de una finca puede constituir entre estas las servidumbres que considere convenientes.
56 2. La servidumbre sobre una finca propia publicada únicamente por la existencia de un signo aparente, si se enajena la finca dominante o la sirviente, solo subsiste si se establece expresamente en el acto de enajenación.
3. Una servidumbre no se extingue por el solo hecho de que llegue a reunirse en una sola persona la propiedad de las fincas dominante y sirviente, pero el único titular de ambas fincas puede extinguirla y obtener su cancelación en el Registro de la Propiedad, sin perjuicio de terceras personas.
Siempre se constituye entre fincas de propietarios distintos pero en este art. habla de la servidumbre sobre finca propia: tengo dos fincas y constituyo servidumbre en una de ellas.
Deberá esa inscrita para que sea respetada por el adquiriente posterior.
Artículo 566-4. Contenido general del derecho de servidumbre.
1. La servidumbre se constituye para utilidad exclusiva de la finca dominante, de la cual es inseparable. Igualmente, pueden constituirse servidumbres recíprocas entre fincas dominantes y sirvientes. (Recordar OB REM) 2. La servidumbre se ejerce de la forma más adecuada para obtener la utilidad de la finca dominante y, a la vez, de la menos incómoda y lesiva para la finca sirviente.
3. Los propietarios de la finca sirviente, si el ejercicio de la servidumbre deviene excesivamente gravoso e incómodo, pueden exigir, a su cargo, las modificaciones que estimen convenientes en la forma y el lugar de prestar la servidumbre, siempre que no disminuyan su valor y utilidad.
Servidumbres recíprocas: el propietario que constituye servidumbre sobre fincas propias constituye una situación de propiedad horizontal.
Es el origen de la regulación de propiedad horizontal. Si no hubiera propiedad horizontal utilizaríamos las servidumbres.
Hemos distinguido entre servidumbres legales (surgen directamente por disposición legal.
Tiene por objeto el dominio público) pero dentro reguladas por la legislación civil hay que distinguir dos tipos: voluntarias (han de constituir por título pero que solo nacen del acuerdo de voluntades) y forzosas (se diferencian de las legales en que no surgen directamente por la ley sino que hay que exigir su título y de las voluntarias pq no se puede negar a la constitución de servidumbre. El dueño de finca dominante puede exigir al dueño de finca sirviente. Las forzosas son la servidumbre de paso en supuesto de hecho regulado en art 566-7) Las limitaciones del dominio del art 546-1 y siguientes, generan servidumbres legales.
El dominio público no puede ser gravado por servidumbres.
Extinción de servidumbres Hay especialidades en relación a alas generales de los derechos reales.
Las servidumbre son pueden adquirirse por usucapión pero si se extinguen por falta de uso. Si no usas la servidumbre durante un periodo de 10 años, la servidumbre se extingue.
Artículo 566-11. Causas de extinción de la servidumbre.
1. La servidumbre se extingue por las causas generales de extinción de los derechos reales y, además, por las siguientes causas: 57 a) La falta de uso durante diez años contados desde el momento en que consta el desuso o el acto obstativo, excepto en caso de la servidumbre sobre finca propia.
b) La pérdida total de la finca sirviente o de la dominante.
c) La imposibilidad de ejercerla.
d) La extinción del derecho de los concedentes o del derecho real de los titulares de la servidumbre.
e) El supuesto al que se refiere el artículo 566-3.2, si no se ha hecho la declaración expresa de la existencia de la servidumbre.
2. La servidumbre, si se extingue por la imposibilidad de ejercerla, no se restablece aunque con posterioridad vuelva a ser posible su ejercicio.
3. Los titulares de una servidumbre forzosa que se restablece en los diez años siguientes a su extinción por alguna de las causas establecidas por las letras a y c del apartado 1 no deben pagar ninguna indemnización, salvo en el caso en que dicha servidumbre se hubiese extinguido por un acto propio de los titulares de la finca dominante.
Protección del derecho de servidumbre Artículo 566-13. Acción confesoria.
1. Los titulares de la servidumbre tienen acción real para mantener y restituir el ejercicio de la servidumbre contra cualquier persona que se oponga al mismo, que lo perturbe o que amenace con hacerlo.
2. La acción confesoria prescribe a los diez años del acto obstativo.
¿Cómo se protege este derecho? En caso del propietario, las acciones son la reivindicatoria, negatoria etc. (son las acciones del dominio) Puede pensar en la medida de derechos tanteo, retracto, situaciones de comunidad etc.
¿Origen legal retracto y tanteo? Arrendamiento, comunidad ordinaria por cuotas, usufructuario.
También se pueden constituir derecho de tanteo y retracto de forma voluntaria.
Dº real de utilización frecuente: el derecho real de opción atribuye a su titular la facultad de adquirir el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real sobre una determinada finca dentro de un plazo determinado y en las condiciones de precio que para ello se establezcan; y ello con preferencia a cualquier otro posible adquiriente. Su constitución genera una relación jurídica donde hay el propietario que concede el dº de opción (concedente) y aquel a cuyo favor se reconoce el derecho de opción (optante).
El derecho de opción es una reserva, pero no quiere decir que no pueda vender a otra, pero quedara pendiente la venta de la condición resolutoria que pacte.
El CCC prevé la posibilidad que ejercicio del derecho de opción se establezca con carácter unilateral por parte del optante. El precio se deposita en la notaria. Es un derecho real de adquisición preferente para compra posterior, constituible por un periodo de 10 años (prorrogable) admitiendo el plazo de ejercicio unilateral.
58 Las cargas o gravámenes que se inscriban al registro con posterioridad a este derecho, se extinguen Está prohibido constituir derechos de opción de compra en función del pago de garantía de deudas.
Derechos reales de garantía Son derechos reales. De tal manera que la función de garantía que cumplen se hace efectiva a través de su naturaleza de derecho real.
Su carácter de derecho real, de eficacia erga omnes lo que les atribuye su utilidad a la hora de garantizar el cumplimiento de una determinada obligación.
Este contenido que es común en todos derechos reales, en los de garantía se articula en términos que sirvan garantizar el cumplimiento de una determinada obligación o considerado desde punto vista de acreedor la efectividad de un derecho de crédito.
Por lo tanto, son accesorios de una relación jurídica obligacional. La relación jurídica obligacional es aquella que genera obligación para una de partes que genera un derecho de crédito para la otra. Su contenido viene determinado por una obligación que puede ser considerada desde punto de vista pasivo como deber de realizar una determinada prestación y desde punto vista activo, como un derecho de crédito.
Cuál es el principio legal que garantiza que el deudor cumplirá la obligación/el OJ vela o pretende que el acreedor pueda hacer efectivo su derecho de crédito? 1- El pacta sunt servanda; da lugar el que el CC configure como fuentes los contratos 2- Responsabilidad patrimonial universal: el deudor responde de sus obligaciones con todos sus bienes presentes y futuros, son los que estructuran la eficacia de relaciones jurídicas de contenido patrimonial.
El contenido de obligaciones tiene contenido legal que juega, aunque no se haya pactado nada al respecto y en cuya virtud quine incumple la obligación responde con todos sus bienes presentes y futuros, es decir, el efectos de responsabilidad patrimonial universal, mediante ejecución de bienes que integra el patrimonio. La ejecución tiene objetivo: hacerlo en líquidos, es decir, realizar su valor al cumplimiento de la obligación.
Este principio permite convertir los bienes y dº presentes y futuros que son de titularidad del deudor en dinero y con ello, saldar la deuda, y en su caso gastos etc. Esa es la finalidad de ejecución dineraria a través de la cual es el cauce procesal donde se hace efectiva la responsabilidad patrimonial universal.
Aun así, cabe posibilidad una obligación que no responda el deudor con todos sus bienes y futuros. En la dación en pago, pretende que no haya responsabilidad patrimonial universal.
Puede ocurrir que esa garantía legal no resulte suficiente para le acreedor que considera que debe tener algún otro tipo de garantía. No le basta con este principio de responsabilidad patrimonial universal. En ámbito de libertad contractual, las partes consideren necesario reforzar la garantía de obligación nacida en el contrato. Ese reforzamiento de la garantía legal en que consiste el principio responsabilidad puede obtenerse a través de: garantías personales o reales.
59 -personales: aval. La garantía procede del hecho de que en su virtud los bienes y sus dº sobre el que se extenderá el principio de responsabilidad universal será el del deudor y del avalista. Lo mismo con la fianza. Y el deudor es insolvente, acudiremos al patrimonio del avalista o fiador, y si estos son insolventes nos quedaremos sin garantías. Tiene carácter personal por cuanto no generan una relación directa del titular de la garantía con una cosa sino generan una relación directa con un apersona. NO generan un poder directo, inmediato sobre bienes del patrimonio del deudor ni del avalista. El Principio responsabilidad patrimonial universal personal: Del pago de obligaciones, responde el deudor con todos sus bienes presentes y futuros. Cuando los bienes están fuera del patrimonio del deudor ya están fuera del principio de responsabilidad patrimonial.
- derechos reales de garantía: la garantía personal de responsabilidad patrimonial universal no es suficiente y se quiere constituir El efecto que se produce es: la responsabilidad con el cumplimiento de obligación de X alcanza de manera inseparable a un bien concreto. El titular de ese derecho tendrá la principal facultad de coger el bien y ejecutarlo. Puede hacerlo sea quien sea su dueño porque el bien está trabado o enganchado. Sujeta directa e inmediatamente el valor realizando del cambio del valor del cumplimento de una obligación. La responsabilidad patrimonial universal que solo se extendía a los bienes que formaban parte del deudor, en este caso se extenderá a un bien gravado por la garantía.
Sobre la vivienda no se extiende la responsabilidad patrimonial universal.
Afección real: Es derecho real de garantía legal. No tiene origen contractual. Al mismo tiempo el legislador concede un privilegio crediticio.
Modalidades de derecho reales de garantía Regulación: 569-1 y siguientes CCC 1857 y siguientes CC. Los regula como contratos de prenda, hipoteca y anticresis.
En el derecho catalán además de éstos, el derecho de retención.
¿A través de qué instrumentos puede el acreedor ejercer su poder inmediato? A través del desplazamiento posesorio. En todos menos en la hipoteca. El objeto del derecho real de garantía se entrega al creedor. Es el acreedor el que tiene en su poder la cosa dada en garantía. Hay un desplazamiento de la cosa dada en garantía desde su propietario al acreedor que obtiene la posesión. Son dº reales de garantía posesorios. Sobre una cosa dada en prenda, o grava con derecho de retención etc. solo puede haber un derecho de retención, de prenda porque son derechos posesorios.
También hay garantías reales no posesorias: hipoteca. En la hipoteca, la herramienta de la que dispone el acreedor para asegurarse su poder inmediato y qué podrá ejercerla: el registro de propiedad. La hipoteca no puede existir sin inscripción en el registro de propiedad. Su inscripción es constitutiva (único caso). Fuera del registro no puede existir ya que no tiene carácter posesorio. La única manera de hacerla visible es mediante el RP. No implica desplazamiento posesorio del objeto dado en garantía. Sobre un bien se constituyen tantas hipotecas como quieras. La hipoteca que llega primero al RP tiene preferencia.
*1861: primera ley hipotecaria.
60 La accesoriedad de la garantía de respecto de obligación principal hace que de validez y existencia de obligación principal dependa la existencia de la accesoria.
Efectos: 1857 CC. 569-1, 569-2 CCC Vencida la obligación puede enajenarse la cosa en garantía pagar poder pagar al acreedor. Ius distraendi es como la facultad de realizar el valor en cambio de bien (PRENDA Y HIPOTECA) Art. 1857: es esencia que la cosa que se da en hipoteca o prenda pertenezca en propiedad al que constituye la hipoteca o prenda.
Puede hipotecarse un dº real de hipoteca: subhipoteca. Adquiero ese crédito hipotecario, es decir, la posibilidad de poder cobrar el crédito. Por lo tanto, no solo se hipotecan dº de propiedad.
PRENDA: hay desplazamiento posesorio y realización del valor. El hecho de que exista este desplazamiento da lugar a que la prenda sea una garantía fundamentalmente (no esencialmente) MOBILIARIA (los inmuebles no se pueden desplazar del lugar donde radican). Se pueden pignorar las acciones, participaciones créditos, dinero… También se regula la prenda sin desplazamiento de posesión: se regula en la ley del 16 de diciembre del 1954 de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento.
Bienes sin desplazamientos: bienes de carácter mueble que tienen valor económico pero que no pueden ser objeto de desplazamiento posesorio cuando se constituye la prenda. Son fundamentalmente las COSECHAS. Para movilizar (hacer liquido los bienes no desplazarse en momento determinado) se desarrolla la prenda sin desplazamiento. ¿Cómo adquiere el acreedor de existencia de su derecho y su efectividad de su derecho? Registro de bienes muebles ¿Sobre qué bienes muebles puede constituirse hipoteca mobiliaria? Buques, establecimientos mercantiles, automóviles.
Derecho de retención: atribuye a su titular la posibilidad de conversar la posesión de lo que no es suyo mientras no le paguen lo que le deben, con la facultad en caso de que no le paguen de coger ese bien, venderlo a través de procedimiento de ejecución y cobrarse el importe que se le debe.
569-4: obligaciones 569-5: constitución (NO ESTUDIAR) Examen: Que es realizar el valor de un bien (entra en examen) pero no el procedimiento.
Contenido dº real de garantía y porqué satisface las necesidades del acreedor.
Anticresis: dº real de garantía inmobiliario en el que la satisfacción del acreedor resulta del hecho de que en virtud de anticresis adquieren no solo la posesión de la cosa o del inmueble sino la posibilidad de obtener frutos de la misma y de destinar esos frutos al pago de la obligación. El acreedor se va cobrando de lo que se debe de los frutos que obtiene de la cosa dada en garantía. Para obtener frutos necesita la posesión. Necesitan derecho de goce y disfrute para poder obtener los frutos. Si es finca rústica cuyos frutos son naturales, la posesión permitirá plantarlos y recolectarlos. Si no alcancen los frutos pueden ejecutar.
61 Duración: 5h a 19:30: examen. El examen serán 10 preguntas desarrollar. Preguntas concretas.
Ejemplo: explicar diferencias entre derechos reales y personales.
Temario: Todo lo explicado en clase: determinación bienes, posesión, adquisición transmisión d reales.
Principios RP. Donación. Usucapión. Títulos de derecho. Accesión inmobiliaria. Cierre fincas etc, situaciones comunidad (indivisa y horizontal). Poca prioridad a la por parcelas. Usufructo; uso y habitación, dº superficie. Servidumbres. Derecho vuelo, dº adquisición, opción retracto, tanteo.
Dº real garantía.
NO ENTRA: ocupación (no entra). Accesión mobiliaria. Contenido de cada una de servidumbres legales: 546-1 y siguientes. Propiedad temporal. Comunidad especial por turnos. Por razón de medianería. Ni propiedad compartida. Dº aprovechamiento parcial. Censo.
70% examen.
HIPOTECA Es un derecho real de garantía. ¿De qué forma proporciona seguridad al acreedor? Su mecanismo básico es: grava el bien con carga que permite proceder a ejecución y hacer en liquido el valor, pero sea quien sea el propietario que constituye la garantía. 104 LH La regulación de la hipoteca está contenida en CC (1857 y siguientes); art 569-27 y siguientes CCC.
La regulación civil de hipoteca está regulada en norma que regula el RP porque el RP es necesario para existencia de hipoteca. El origen del RP está en necesidad de hacer visibles las hipotecas; de pintar la visibilidad una carga que es invisible (por su naturaleza).
Art 105 LH: hipoteca peude constituirse ne garatnia de toda clase de obligaciones (no solo dinerarias sino no dinerarias).
Artículo 105 La hipoteca podrá constituirse en garantía de toda clase de obligaciones y no alterará la responsabilidad personal ilimitada del deudor que establece el artículo 1.911 del Código Civil.
(Quiere decir que en caso de que la garantía hipotecaria sea insuficiente para cubrir el importe de la deuda, el acreedor todavía tendrá la garantía legal de la responsabilidad patrimonial universal del deudor. El acreedor podrá decirle al deudor que no me he podido cobrar X euros con la vivida hipotecaria y aun me debes dinero. Para cobrarme el dinero restante voy a proceder contra tus bienes presentes o futuros.
Regla General: su constitución no altera su responsabilidad patrimonial universal.
Consecuencias: cuando se constituye una hipoteca se tasan las fincas dadas en garantías para tener la certeza de que no se garantiza que el valor del objeto dado en garantía es superior a la deuda.
Artículo 140 (excepción) permite que, en momento de constitución, se pacte que solo la obligación podrá hacerse contra el bien hipotecado 62 No obstante lo dispuesto en el artículo 105, podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados.
En este caso la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor.
Cuando la hipoteca así constituida afectase a dos o más fincas y el valor de alguna de ellas no cubriese la parte de crédito de que responda, podrá el acreedor repetir por la diferencia exclusivamente contra las demás fincas hipotecadas, en la forma y con las limitaciones establecidas en el artículo 121.
Genera relación jurídica que tiene 2 fases: 1) Estática: se desarrolla durante todo el tiempo en que no se ha producido un incumplimiento de la obligación. Mientras la obligación no se ha incumplido está en fase estática que aparece inscrita en el RP grabando el bien. De tal manera que, durante ese tiempo no produce más efecto que el de disuadir al deudor de dejar de pagar. La hipoteca y su inscripción en RP va a generar el efecto de mantener una traba sobre el dº de propiedad que en la medida en que está inscrita en el registro es conocida por todos o cognoscible por todos, y que como consecuencia se esa situación: a) afectará a cualquier adquirente posterior del dº propiedad u otro dº real limitativo del dominio; b) tendrá prioridad en cuando a efectos derivados de su ejecución frente a cualquier otra carga o gravamen que aceda al RP con posterioridad. Durante esta fase, la hipoteca traba el bien de manera que quien adquiera con posterioridad, sepa que hay hipoteca y si se ejecuta se extinguirá.
2) Dinámica o ejecución: se abre cuando se deja de pagar. No puede quedarse con finca hipoteca (pacto de comisiones). Debe seguir procedimiento de ejecución de venta y allí se puede quedar con la finca previo pago. Ejecución: Carácter judicial o extrajudicial.
La ejecución de hipoteca puede llevarse a cabo a través de dos tipos de procedimiento: ordinaria y directa de hipoteca. En ejecución judicial directa tiene la especialidad de ser sumario, es decir, tiene limitada la contradicción (el deudor no puede oponerse salvo por causas específicas. Cuando no permite abrir fase declarativa). La directa de hipoteca hoy admite una fase declarativa por las cláusulas abusivas. Hasta reforma 1/2013 de protección de deudores hipotecarios, la ejecución judicial directa no permitía oposición más que por causa de error en la determinación de la deuda o nulidad del título o falta de prescripción. A partir de la nueva ley se reforma ya que el TJUE dice que es contrario a la directiva 1/2013 un procedimiento de ejecución hipotecaria que no permite al deudor poner de manifiesto la abusividad.
La hipoteca puede ejecutar procedimientos de venta extrajudicial que se desarrolla a través de subasta notarial. Su regulación se encuentra en 129 LH y art 234 y siguientes del reglamento hipotecario. En este procedimiento, cabe posibilidad de alegar ante notario la existencia de cláusulas abusivos o el notario lo alegue. En este supuesto se remitirá el expediente al juez para que el juez resuelva.
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